Дело № 2- 593/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 27 апреля 2011 года г. Ижевск Октябрьский районный суд г. Ижевска УР в составе: председательствующего судьи Фроловой Ю.В., при секретаре Щербаковой Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества « БыстроБанк» к Хачатряну С.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, у с т а н о в и л: ОАО « БыстроБанк» ( до переименования - Инвестиционный Кредитный Банк «ИжЛадабанк» (Открытое акционерное общество)) ( далее по тексту – истец, кредитор) обратилось в суд с иском к Хачатряну С.А. ( далее по тексту – ответчик, заемщик) о взыскании задолженности по основному долгу (кредиту) в сумме 1229893,54 руб., процентов за пользование кредитом, начисленных за период с <дата> по <дата> в сумме 57821,85 руб., процентов за пользование кредитом, начисляемых на остаток задолженности по кредиту в размере 1229893,54 руб. по ставке 22 % годовых, начиная с <дата> по день фактического погашения задолженности и возложении на ответчика расходов по уплате государственной пошлины в сумме 14638,58 руб., а также об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью 52,80 кв.м., лит.:А,а,а,а2,Б,П,С.Н,Н1, расположенных по адресу: <адрес> Истец мотивирует свои требования тем, что <дата> между истцом и ответчиком Хачатряном С.А. заключен кредитный договор <номер>-<номер> ( далее по тексту – кредитный договор) на сумму 1350700,00 руб. Ответчик принял на себя обязательства возвращать кредит, уплачивать проценты за пользование кредитом в порядке, предусмотренном п. 3.1 кредитного договора. Ответчик Хачатрян С.А. надлежащим образом не выполняет свои обязательства по кредитному договору. Обязательства ответчика по предоставленному кредиту обеспечены залогом недвижимого имущества. <дата> г. между истцом и ответчиком Хачатряном С.А. был заключен договор залога недвижимости ( ипотеки) <номер>, согласно которого в залог было передано имущество: земельный участок, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью 52,80 кв.м., лит.:А,а,а,а2,Б,П,С.Н,Н1, расположенные по адресу: <адрес>. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату кредита на основании п. 2 ст. 819, п. 2 ст. 811 ГК РФ ответчику Хачатряну С.А. было предъявлено требование от <дата> о досрочном возврате суммы кредита и уплате других платежей по кредитному договору, однако обязательства ответчиком до настоящего времени не исполнены. Общая сумма задолженности Хачатряна С.А. перед истцом по состоянию на <дата> составляет : по основному долгу - 1229893,54 руб., по процентам за пользование кредитом, начисленных за период с <дата> по <дата> - 57821,85 руб. В ходе рассмотрения дела <дата> ( л.д. 38) истец исковые требования изменил, просил при обращении взыскания на заложенное имущество установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества при реализации с публичных торгов, равной ликвидационной стоимости в размере 1380 000 руб., в соответствии со справкой о рыночной стоимости от <дата>, составленной ИП ФИО3 В судебном заседании представитель истца Дивлекеева А.Г., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме. Суду дала пояснения аналогичные изложенному в иске, пояснила, что выводы проведенной по делу оценочной экспертизы не оспаривает, вопрос об установлении первоначальной продажной стоимости имущества на торгах оставляет на усмотрение суда. В судебном заседании ответчик Хачатрян С.А. исковые требования не признал, суду пояснил, что представленный истцом расчет задолженности по основному долгу и процентам за пользование кредитом не оспаривает. Считает, что банком принята большая процентная ставка за пользование кредитом, в настоящее время у него тяжелое материальное положение. Согласен с выводами эксперта об оценке имущества в размере 1960000 руб. Третье лицо Иванова О.Р., Хачатрян А.С. возражений и пояснений по иску не представили. Представители третьего лица Отдела Опеки и Попечительства Администрации МО « <адрес>», третье лицо Худоян Р.М. будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. Выслушав явившихся по делу лиц, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение по делу. Земельный участок, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью 52,80 кв.м., лит.:А,а,а,а2,Б,П,С,Н,Н1, расположенные по адресу: <адрес> находятся в собственности Хачатряна С.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата> <номер> и свидетельством о государственной регистрации права от <дата> № <адрес> соответственно. <дата> между истцом ( Банк) и ответчиком Хачатряном С.А. ( Заемщиком) заключен кредитный договор <номер> на сумму 1350 000 руб. 00 коп. Ответчик принял на себя обязательства возвращать кредит в порядке, предусмотренном п. 3.1 кредитного договора, уплачивать проценты за пользование кредитом, в порядке, предусмотренном п. 3.2 кредитного договора. <дата> между истцом и Хачатряном С.А. был заключен договор залога недвижимости ( ипотека) <номер>, согласно которого в залог для надлежащего исполнение кредитного договора было передано недвижимое имущество: - земельный участок, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, - часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью 52,80 кв.м., лит.:А,а,а,а2,Б,П,С.Н,Н1, расположенные по адресу: <адрес>. <дата> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация ипотеки. Согласно данным, представленным истцом, в том числе выписки по счету заемщика за период с <дата> по <дата> ответчик оплатил истцу денежные суммы по основному долгу (кредиту) – 120806,46 руб., проценты за пользование кредитом – 669119,57 руб. Другие платежи по возврату кредита, уплате процентов за пользование кредитом ответчиком не производились. Заемщиком Хачатряном А.С. были нарушены условия договора. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату кредита, на основании п. 2 ст. 811 ГК РФ ответчику было предъявлено требование от18.12.2009 г. о досрочном возврате суммы кредита, уплате процентов. Однако обязательства по кредитному договору ответчиком Хачатряном А.С. не исполнены. Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании объяснениями участвующих в деле лиц, представленными и исследованными в суде документами. Исковые требования ОАО « БыстроБанк» о взыскании задолженности по кредиту, уплате процентов за пользование кредитом подлежат удовлетворению по следующим основаниям: Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно ст. 314 ГК РФ исполнение обязательства должно производиться в сроки, установленные договором. В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В соответствии с п. 3.1 кредитного договора заемщик обязался возвращать кредит ежемесячно в порядке установленном договором. Согласно п. 3.2 кредитного договора заемщик обязуется ежемесячно уплачивать проценты за пользование кредитом в порядке установленном кредитным договором ( таблицей погашения). В соответствии с п. 2.2.1 кредитного договора Банк имеет право потребовать от заемщика, а заемщик обязан досрочно вернуть всю сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом. Ответчиком платежи в погашение кредита и уплаты процентов за пользование кредитом с <дата> не вносятся. На <дата> согласно расчету истца задолженность ответчика по основному долгу составляет 1229893,54 руб., задолженность по уплате процентов за пользование кредитом за период с <дата> по <дата> составляет 57821,85 руб. Представленный истцом расчет по исчислению задолженности по основному долгу по кредитному договору судом проверен в судебном заседании. Данный расчет выполнен истцом с учетом требований ст.319 ГК РФ. Процентная ставка за пользование кредитом в период действия договора не изменялась. Доказательств об ином размере задолженности стороны суду не представили. Требования истца о взыскании указанной задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению. В соответствии с п.п.1,2 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или кредитным договором, кредитор имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы кредита. Поэтому законны и подлежат удовлетворению исковые требования истца о взыскании с Хачатряна А.С. процентов за пользование кредитом, начисляемых на остаток задолженности на сумму основного долга 1229893,54 руб. по ставке 22 % годовых, начиная с <дата> по день фактического погашения суммы долга. Рассматривая требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество суд приходит к следующему. В соответствии с п.1 ст.1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Согласно п.1 ст.3 Закона об ипотеке, 1.2 договора залога недвижимости ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). В соответствии с п.1 ст.50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Статьей 348 ГК РФ установлены основания для обращения взыскания на заложенное имущество: 1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. 2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Пунктом 3.4 договора залога <номер> залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено залогодателем в течение 10 дней с момента его получения, обратить взыскание на предмет залога в установленных законом случаях. Таким образом, в соответствии с ч.1 ст. 348 ГК РФ, п. 3.4 договора о залоге недвижимости кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству по истечении 10 дней с момента получения требования кредитора. Указанное требование направлено Хачатряну А.С. – <дата>, однако просрочка по кредиту не погашена до настоящего времени. Согласно договора залога ( п. 1.4 ) сторонами установлено, что стоимость имущества составляет 1870000, 00 руб. При этом: - земельный участок оценивается в сумме 935000 руб., часть жилого дома с пристройками и постройками оценивается в сумме 935000 руб. Вместе с тем, сумма неисполненного обязательства составляет более 5 % от размера оценки предмета залога по договору о залоге, а именно: (1229893,54 руб. + 57 821,85 руб. ) > ( 1 870 000 х 5 %), где 1 870000 руб. – стоимость имущества, согласно п. 1.4 договора о залоге имущества. Таким образом, требования истца соразмерны стоимости заложенного имущества, просрочка внесения платежей была допущена более чем 3 раза в течение 12 месяцев - с даты последнего платежа (<дата>). Требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованны и подлежат удовлетворению. В соответствии со ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Согласно ч.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Согласно справке о рыночной стоимости от <дата>, выполненного ИП ФИО3 рыночная стоимость недвижимости с учетом НДС определена в размере 1720000 руб., ликвидационная стоимость недвижимости с учетом НДС определена в размере 1 380 000 руб. Истец просил суд назначить первоначальную продажную цену заложенного имущества при реализации на торгах в размере его ликвидационной стоимости, указанной справке ИП ФИО3 о рыночной стоимости имущества ( л.д. 39) в размере 1380000 руб. В связи с существенными отличиями в стоимости заложенного имущества, установленной сторонами в договоре, оценкой недвижимого имущества, представленной истцом, по ходатайству ответчика судом была назначена и проведена оценочная экспертиза, выполненная ООО « Агентство оценки « КРОМ», согласно выводов которой рыночная стоимость предметов залога составляет 1960 000 руб., в том числе земельного участка – 628000 руб., части жилого дома с постройками и пристройками – 1332000 руб. В ходе рассмотрения дела указанная оценка имущества истцом не оспорена, ответчик с выводами эксперта был согласен. Исходя из вышесказанного, принципов единообразия судебной практики ( с учетом того что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества - Информационное письмо от <дата> <номер> Президиума ВАС РФ), суд считает возможным первоначальную продажную стоимость предметов залога установить в размере их рыночной стоимости исходя из выводов эксперта ООО « Агентство оценки « КРОМ», как наиболее вероятной стоимости предметов залога, исходя из того, что: - заключение выполнено экспертом, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; - заключение выполнено с учетом положений Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с указанием подходов оценки ( затратного и сравнительного) при определении стоимости объектов оценки. Не доверять выводам указанного экспертного заключения у суда оснований не имеется, указанное заключение выполнено с учетом непосредственного осмотра объектов. Вместе с тем, представленная истцом справка ИП ФИО3 в качестве достаточного доказательства судом не принимается, поскольку не является достаточным доказательством стоимости объектов недвижимости, так как не содержит ни данных об осмотре объектов недвижимости, ни анализа рынка и методики расчета стоимости. Кроме того, по мнению суда, стоимость объектов недвижимости: части жилого дома с постройками и пристройками - 1332000 руб., стоимость земельного участка – 628000 руб., принятая для установления первоначальной продажной стоимости заложенного имущества будет максимально отвечать интересам сторон при реализации имущества с целью погашения имеющейся задолженности ответчика. Таким образом, на основании вышеизложенного, суд определяет порядок реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость в сумме 1960 000 руб., в том числе земельного участка – 628000 руб., части жилого дома с постройками и пристройками – 1332000 руб. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу банка расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 638 руб. 58 коп., а также в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 руб. 00 коп. ( в связи с удовлетворением требований об обращении взыскания на заложенное имущество). На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л : Исковые требования Открытого акционерного общества « БыстроБанк» к Хачатряну С.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. Взыскать с Хачатряна С.А. в пользу Открытого акционерного общества « БыстроБанк» сумму основного долга по кредитному договору в размере 1 229893 руб. 54 коп., проценты за пользование кредитом, начисленные за период с <дата> по <дата> в сумме 57 821 руб. 85 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 638 руб. 58 коп. Взыскивать с Хачатряна С.А. в пользу Открытого акционерного общества « БыстроБанк» проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток задолженности по кредиту 1 229893 руб. 54 коп. по ставке 22 % годовых, начиная с <дата> по день фактического погашения задолженности. Для удовлетворения исковых требований Открытого акционерного общества « БыстроБанк» обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Хачатряну С.А.: - земельный участок ( категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1100 кв.м.) адрес: ( местоположение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый номер объекта: <номер>; - часть жилого дома с пристройками и постройками, назначение: жилое, 1-этажный ( подземных гаражей – 0), общая площадь 52,80 кв.м, инв. <номер>, лит. А,а,а,а2,Б,П,С,Н,Н1, адрес: ( местоположение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый ( условный) номер объекта: <номер>. Начальную продажную цену заложенного имущества на публичных торгах в процессе исполнительного производства определить в размере 1 960 000 руб. 00 коп., в том числе земельного участка – 628000 руб. 00 коп., части жилого дома с пристройками и постройками – 1332 000 руб. 00 коп. Взыскать с Хачатряна С.А. государственную пошлину в доход местного бюджета 200 руб. 00 коп. Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено судьей 11 мая 2011 г.