Дело 2-3521/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 сентября 2011 г.

Октябрьский районный суд г.Ижевска Удмуртской Республики

в составе:

председательствующего судьи Плеханова А.Н.,

при секретаре Эловой Д.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова С.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о взыскании неустойки, возмещении убытков, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия и компенсации морального вреда,

У с т а н о в и л:

Иванов С.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о взыскании неустойки в размере 197789 руб. 20 коп., возмещении убытков по найму жилого помещения в размере 49 000 рублей, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия на сумму в размере 56170 руб., компенсации морального вреда в размере 100000 руб., возмещении судебных расходов в сумме 7500 руб., в том числе 7000 руб. оплата услуг представителя, 500 руб. оформление доверенности представителю. Требования мотивированы следующим.

01 февраля 2008 г. между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого участия в срок до 31 марта 2010 г. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик передал истцу объект долевого участия с нарушением установленного договором срока только 18 ноября 2010 года с просрочкой на 231 день. Изложенное является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия, возмещении убытков, понесенных истцом в связи с необходимостью найма жилого помещения, а также компенсации причиненного истцу морального вреда.

В судебном заседании:

Истец Иванов С.А., доводы и требования изложенные в иске поддержал, просил его удовлетворить, суду пояснил, что проживал в принадлежащей ему трехкомнатной квартире по адресу <адрес>, договор найма иного жилого помещения заключил в связи с тем, что планировал продать квартиру, на полученные денежные средства осуществить ремонт в новой квартире. Проживал вместе с родителями, с женой и детьми. Между ними часто происходили конфликты, в связи с чем им пришлось снять квартиру для проживания.

Представитель истца Ахмитшин Р.Р. действующий на основании доверенности доводы и требования, изложенные в иске поддержал, просил его удовлетворить, суду пояснил, что существенным условием приобретения квартиры истцом являлась её площадь, передача истцу квартиры меньшей площади является неустранимым недостатком.

Представитель ответчика Языкова В.М. действующая на основании доверенности иск не признала, привела доводы о несоразмерности заявленных требований о взыскании неустойки, недоказанности истцом требований о возмещении убытков и компенсации морального вреда, отсутствия основания для соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, поскольку цена договора определена в соответствии с условиями договора, договор не предусматривает оснований для пересчёта цены договора в связи с передачей истцу объекта долевого участия меньшей площади.

01 февраля 2008 года между ООО "Альянс" и Ивановым С.А. заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11 февраля 2008 года.

Объектом долевого участия по договору определена однокомнатная <адрес>, проектной общей площадью 40,42 кв.м., проектной жилой площадью 15,12 кв.м., расположенная на 6 этаже вышеуказанного дома.

Стоимость 1 кв.м. квартиры определена сторонами в 41000 руб., стоимость квартиры определена сторонами в размере 1657220 руб. (пункт 2.1).

Оплата за квартиру произведена истцом в полном объеме.

10 ноября 2010 года ответчиком получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно передаточному акту, 18 ноября 2010 года истцу передан объект долевого участия, а именно однокомнатная квартира номер 16, расположенная на 6 этаже, общей площадью 37,4 кв.м., жилой площадью 14,3 кв.м, площадью лоджии 3,3 кв.м.

В связи с обращением в суд истцом понесены судебные расходы в сумме 7500 руб., в том числе 7000 руб. оплата услуг представителя, 500 руб. оформление доверенности представителю.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами и сторонами по делу не оспариваются.

Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего.

Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости.

Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 20 июля 2006 г. N 156, в "Парламентской газете" от 27 июля 2006 г. N 122, в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287.

Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истца, получено застройщиком в 2008 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения.

В соответствии с пунктом 1.6 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство по окончанию строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 г.

В силу пункта 3.1.4 договора ответчик по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию должен передать квартиру дольщику в течение трех месяцев по акту приема-передачи.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что начало исчисления трехмесячного срока передачи квартиры истцу следует исчислять с даты сдачи дома в эксплуатацию, определенной сторонами в договоре - 31 декабря 2009 г.

Следовательно, с учетом установленных договором сроков квартира подлежала передаче истцу до 01 апреля 2010 г.

Вместе с тем ответчик обязательств по своевременной передаче квартиры не выполнил, в установленные договором сроки квартира истцу не была передана.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 01 апреля 2010 года по 17 ноября 2010 года, то есть за 231 день.

Вместе с тем при расчете размере неустойки неверно применена ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75 % годовых.

В соответствии с указанием Банка России № 2415-У от 26 марта 2010 года начиная с 29 марта 2010 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8,25 процента годовых.

Поскольку объект долевого строительства истцу должен был быть передан до 01 апреля 2010 года, то судом с учетом требований ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ при исчислении размера неустойки применяется ставка рефинасирова ЦБ РФ равная 8,25 % годовых. Оснований для применения ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75 % годовых, действовавшей с 01 июня 2010 года не имеется.

С учетом изложенного, расчёт неустойки будет выглядеть следующим образом: 1 657 220 руб.*8,25/150/100*231 день=210549 руб. 80 коп.

Вместе с тем, истцом в качестве неустойки заявлена ко взысканию сумма в размере 197789 руб. 20 коп.

При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неус­тойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон.

Суд, учитывая длительность периода просрочки исполнения обязательства ответчиком, стоимость объекта долевого участия, фактическое окончание строительства ответчиком в условиях мирового финансового кризиса, фактическую передачу объекта долевого участия истцу 18 ноября 2010 года, а также то, взыскание неустойки в заявленном истцом размере может повлечь ухудшение финансового положения застройщика, что в свою очередь повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав других дольщиков на основании статьи 333 ГК РФ, суд счи­тает необходимым уменьшить неустойку до суммы в размере 60 000 рублей.

Подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ООО «Альянс» суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия.

Данные требования заявлены истцом в связи с тем, что по договору долевого участия площадь квартиры подлежащей передаче истцу была определена сторонами в 40,42 кв.м, вместе с тем истцу передана квартира площадью 39,05 кв.м, то есть площадью на 1,37 кв.м меньше, чем было оплачено истцом.

Согласно статье 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Из изложенного следует, что несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов является с отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества, что предоставляет истцу право требовать соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с пунктом 1.3 договора долевого участия указанная в договоре площадь квартиры является проектной, в случае изменения на основании фактического обмера проводимого органом, осуществляющим технический учёт жилищного фонда общей площади квартиры, стороны гарантируют отсутствие встречных требований друг к другу, такие изменения не являются нарушением условий договора со стороны Застройщика.

В соответствии с пунктом 2.3. договора долевого участия цена договора определена с учётом размера указанной в 1.2. договора общей площади квартиры с учётом лоджии с коэффициентом 0,5, балкона с коэффициентом 0,3 по проекту и считается неизменной, в т.ч. с учетом уточненной по результатам обмеров квартиры органом, осуществляющим технический учёт жилищного фонда фактической общей площади квартиры, как сумма площади всех частей квартиры (лоджий с коэффициентом 0,5, балконов с коэффициентом 0,3).

В соответствии п.2.5 договора долевого участия, если в результате окончательного определения общей площади квартиры по результатам обмеров квартиры органом, осуществляющим технический учёт жилищного фонда площадь уменьшится, Застройщик не возвращает Участнику стоимость излишне уплаченных средств.

В соответствии со ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчик не оспаривает факт передачи истцу квартиры площадью 39,05 кв.м., то есть площадью на 1,37 кв.м. меньше чем было предусмотрено договором долевого участия заключенного между сторонами.

Согласно п.1.2 договора долевого участия, ответчик обязался передать истцу объект долевого участия общей проектной площадью 40,42 кв.м., при этом при определении площади лоджии им был применен понижающий коэффициент 0,5.

Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела и подтверждается приложением №1 к договору долевого участия, согласно которому площадь объекта долевого участия составит 40,42 кв.м. (15,12+7,69+7,68+5,54+3+(2,78*0,5))

За указанную площадь объекта долевого участия истцом произведена оплата в размере 1 657220 руб. (40,42*41000 руб.).

Согласно акту передачи объекта долевого участия от 18 ноября 2010 года истцу передан объект долевого участия площадью 37,4 кв.м., имеющий лоджию площадью 3,3 кв.м. Таким образом, общая площадь объекта долевого участия переданного истцу с учётом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 составит 39,05 кв.м. (37,4+(3,*05))

Согласно кадастровому паспорту помещения истцу передан объект долевого участия площадью 39, 05 кв.м. (7,6+4,8+14,3+6,8+3,9+(3,3*0,5)).

Соответственно, разница между оплаченной истцом по договору долевого участия общей площадью квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 и фактически переданной ему составит 1,37 кв.м. (40,42-39,05).

Предоставление истцу квартиры меньшей площадью, является не надлежащим исполнением обязательства ответчиком, свидетельствует о нарушении его прав и отступлении застройщиком от условий договора.

Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 ФЗ№214-ФЗ дает истцу право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу, и общей площади жилого помещения, переданного ему ответчиком.

Положения пунктов 1.3, 2.3.,2.5 договора долевого участия в части освобождения ответчика от обязанности возвратить истцу в случае передачи ему объекта долевого участия меньшей площади, излишне уплаченную сумму противоречат закону (ст.7 закона ФЗ N 214-ФЗ, ст.ст.309,310 ГК РФ) соответственно являются ничтожными (ст.168 ГК РФ) и не подлежат применению при разрешении спора.

Исходя из чего, требования истца в данной части подлежат удовлетворению в сумме 56170 руб. из расчёта: 41000 руб. *1,37 кв.м

Требование о компенсации морального вреда подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку договор, заключенный между сторонами, был нап­равлен на удовлетворение личной нужды гражданина, не связанной с осуществлением предпринимательской деятельности (обеспечение жильем граждан), отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.94 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потре­бителей").

Как установлено в судебном заседании не передача объекта долевого участия истцу в установленные договором сроки, передача объекта долевого участия меньшей площади чем было предусмотрено договором долевого участия, являются неправомерными, то есть права истца, как потребителя ответчиком были нарушены и в силу положений ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.ст.151,1099 ГК РФ подлежат восстановлению посредством взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда.

В обоснование требований о компенсации морального вреда истцом представлены суду объяснения о своих нравственных переживаниях в связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по договору долевого участия.

Данные объяснения истца принимаются судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства. Иных доказательств в обоснование своих доводов истцом не представлено. Ответчиком доказательств в обоснование своих возражений на заявленные требования также не представлено.

С учетом изложенного, при определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень нравственных страданий истца, его личность и характер нарушенных прав, для восстановления которых он вынужден был обратиться с иском в суд, длительность неисполнения ответчиком обязательств по договору долевого участия, передачу истцу ответчиком объекта меньшей площади, чем было предусмотрено договором заключенным между сторонами.

С обстоятельств дела, суд полагает необходимым определить компенсацию морального вреда, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца в размере 7 000 рублей.

Рассматривая требование о возмещении убытков связанных с наймом жилого помещения истцом по причине нарушения ответчиком сроков передачи объекта долевого участия, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 10 ФЗ №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, гражданское законодательство определяет убытки как меру гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков (в рассматриваемом случае указывающее на причинение убытков), должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, а также причинно-следственную связь между нарушением права и возникшими убытками.

В порядке статьей 12 и 56 ГПК РФ при подготовке дела и в судебном заседании обязанность по представлению доказательств причинения убытков в результате нарушения срока исполнения обязательств ответчиком возложена на истца. Вместе с тем таких доказательств истцами не представлено. При этом суд исходит из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 1 июля 1996 г. N 6/8 при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

В качестве убытков истец указывает плату за найм жилого помещения по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, за период с апреля по октябрь 2010 года в размере 49 000 руб. (7000 руб. *7 месяцев).

Между тем достаточной совокупности доказательств свидетельствующих об отсутствии у истца права пользования иным помещением, необходимости заключения истцом 07 декабря 2009 года договора найма указанного жилого помещения в связи с нарушением ответчиков сроков передачи объекта долевого участия стороной истца в судебное заседание не представлено.

Напротив, в судебном заседании стороной Ивановым С.А. даны суду объяснения о том, что он постоянно проживает со своем семьёй и родителями по адресу <адрес> в трехкомнатной квартире. Договор найма 07 декабря 2009 года заключил в связи с тем, что планировал продать данную квартиру, на полученные денежные средства осуществить ремонт в новой квартире. Иной причиной для заключения данного договора найма указал на конфликты происходящие с родителями.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что до передачи объекта долевого участия истец был обеспечен жилым помещением, что помимо объяснений истца подтверждается, в том числе наличием у него регистрации по месту жительства в жилом помещении по адресу: <адрес>, с 15 февраля 2004 года.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии причинно-следственной связи между нарушением ответчиком обязательства по своевременной передаче объекта долевого участия и заключением истцом Ивановым С.А. договора найма жилого помещения, то есть до нарушения ответчиком обязательств по договору долевого участия.

В связи, с чем суд приходит к выводу о недоказанности стороной истца юридического состава, влекущего удовлетворение исковых требований о возмещении убытков.

На основании ст.94,98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, а именно издержки понесенные Ивановым С.А в связи с рассмотрением дела (по оформлению 14 июля 2011 года нотариальной доверенности представителю) в размере 500 руб.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей.

Данная сумма отвечает требованиям разумности и соответствует объему оказанной юридической помощи, с учетом участия представителя в подготовке иске, предъявлении его в суд, в судебном заседании, категории дела, а также учитывает частичное удовлетворение заявленных Ивановым С.А. исковых требований.

В силу части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 3723 руб. 40 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Иванова С.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в пользу Иванова С.И. неустойку в размере 60 000 руб., в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия 56170 руб., в счёт компенсации морального вреда 7000 руб., в счёт возмещения расходов по оплате услуг представителя 5000 руб., в счёт возмещения расходов по оформлению доверенности представителю 500 руб., а всего взыскать 128 670 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исковые требования Иванова С.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о возмещении убытков оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3723 руб. 40 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение 10 дней с момента его изготовления в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 сентября 2011 года.

Председательствующий судья А.Н. Плеханов