Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 сентября 2011 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска УР в составе:

председательствующего судьи Фроловой Ю.В.,

при секретаре Кудрявцеве Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества « БыстроБанк» к Хачатряну С.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Хачатряна С.А. к Открытому акционерному обществу « БыстроБанк» о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л:

ОАО « БыстроБанк» ( до переименования - Инвестиционный Кредитный Банк «ИжЛадабанк» (Открытое акционерное общество)) ( далее по тексту – истец, кредитор) обратилось в суд с иском к Хачатряну С.А. ( далее по тексту – ответчик, заемщик) о взыскании задолженности по основному долгу (кредиту) в сумме 1229893,54 руб., процентов за пользование кредитом, начисленных за период с 19.07.2007 г. по 12.03.2010 г. в сумме 57821,85 руб., процентов за пользование кредитом, начисляемых на остаток задолженности по кредиту в размере 1229893,54 руб. по ставке 22 % годовых, начиная с 13.03.2010 г. по день фактического погашения задолженности и возложении на ответчика расходов по уплате государственной пошлины в сумме 14638,58 руб., а также об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.

Истец мотивирует свои требования тем, что 19.07.2007 г. между истцом и ответчиком Хачатряном С.А. заключен кредитный договор <номер> ( далее по тексту – кредитный договор) на сумму 1350700,00 руб. Ответчик принял на себя обязательства возвращать кредит, уплачивать проценты за пользование кредитом в порядке, предусмотренном п. 3.1 кредитного договора. Ответчик Хачатрян С.А. надлежащим образом не выполняет свои обязательства по кредитному договору.

Обязательства ответчика по предоставленному кредиту обеспечены залогом недвижимого имущества. 19 июля 2007 г. между истцом и ответчиком Хачатряном С.А. был заключен договор залога недвижимости ( ипотеки) <номер>, согласно которого в залог было передано имущество: земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату кредита на основании п. 2 ст. 819, п. 2 ст. 811 ГК РФ ответчику Хачатряну С.А. было предъявлено требование от 18.12.2009 г. о досрочном возврате суммы кредита и уплате других платежей по кредитному договору, однако обязательства ответчиком до настоящего времени не исполнены.

Общая сумма задолженности Хачатряна С.А. перед истцом по состоянию на 12.03.3010 г. составляет : по основному долгу - 1229893,54 руб., по процентам за пользование кредитом, начисленных за период с 19.07.2007 г. по 12.03.2010 г. - 57821,85 руб.

В ходе рассмотрения дела 20.05.2010 г. ( л.д. 38) истец исковые требования изменил, просил при обращении взыскания на заложенное имущество установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества при реализации с публичных торгов, равной ликвидационной стоимости в размере 1380 000 руб., в соответствии со справкой о рыночной стоимости от 19.03.2010 г., составленной ИП М.С.С.

27 апреля 2011 года решением Октябрьского районного суда г.Ижевска иск Открытого акционерного общества « БыстроБанк» к Хачатряну С.А. был удовлетворен, в пользу банка взыскана с ответчика Хачатряна А.С. сумма основного долга по кредитному договору в размере 1 229893 руб. 54 коп., проценты за пользование кредитом, начисленные за период с 19.07.2007 г. по 12.03.2010 г. в сумме 57 821 руб. 85 коп., проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток задолженности по кредиту 1 229893 руб. 54 коп. по ставке 22 % годовых, начиная с 13.03.2010 г. по день фактического погашения задолженности, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 638 руб. 58 коп., а также обращено взыскание на заложенное имущество

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 июля 2011 года решение Октябрьского суда г.Ижевска от 27 апреля 2011 года в части обращения взыскания на заложенное имущество было отменено, в остальной части решение оставлено без изменения.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика Хачатряна А.С. – Осипов Е.Б., действующий на основании доверенности, предъявил в суд встречные исковые требования к ОАО «БыстроБанк» о применении последствий недействительности ничтожной сделки по заключению договора ипотеки <номер> от 19 июля 2007 г., судом встречные требования приняты, о чем вынесено определение от 05.08.2011 г.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ( ответчика по встречному иску) Пивоварова Н.В., действующая на основании доверенности, исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество поддержала. Суду дала пояснения аналогичные изложенному в иске, пояснила, что выводы проведенной по делу оценочной экспертизы не оспаривает, однако считает, что первоначальная продажная стоимость имущества для проведения торгов может быть установлена в размере 1380 000 руб., в соответствии со справкой о рыночной стоимости от 19.03.2010 г., составленной ИП М.С.С.

Ответчик ( истец по встречному иску) Хачатрян А.С. в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, судом дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ( истца по встречному иску) Хачатряна А.С. – Осипов Е.Б, поддержал доводы встречного иска, требования истца ОАО « БыстроБанк» не признал. Суду дал пояснения аналогичные изложенному во встречном иске, согласно которого считает, что сделка по которому было передано в залог недвижимое имущество, принадлежащее Хачатряну С.А. ничтожна с момента ее совершения. В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона РФ « Об ипотеке ( залоге недвижимости) » не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества на которое в соответствие с федеральным законом не может быть обращено взыскание. В соответствии с ч. 1 ст. 79 Федерального закона РФ « Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. Согласно ч.1 ст. 446 ГПК РФ взыскание не может быть обращено взыскание на жилое помещение ( его части), если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением; земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей статьи. Жилое помещение, являющееся предметом залога является единственным пригодным для постоянного проживания ответчика и членов его семьи. Договор ипотеки заключен с нарушением требований закона и сделка ничтожна с момента ее совершения. Кредит был потребительским, а не целевым, часть жилого помещения была приобретена ответчиком не за счет средств банка. Банк обязал Хачатряна выписать всех членов семьи, заключить договор с Ивановой о покупке доли. Сделка носила мнимый характер. Кредит предоставлен для осуществления ремонта жилого помещения, однако никакого ремонта не производилось, что подтверждает потребительский характер кредита. Согласен с выводами эксперта об оценке имущества в размере 1960000 руб., возражает против указанной истцом рыночной стоимости недвижимого имущества.

Третьи лица Иванова О.Р., Хачатрян А.С. возражали по требованиям банка, пояснили, что дом является единственным жильем для них, согласны с выводами эксперта об оценке имущества в размере 1960000 руб.

Представители третьего лица Отдела Опеки и Попечительства Администрации МО « Завьяловский район», третье лицо Хачатрян Д.С. будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В ходе судебного заседания <дата> Х.Р.М. из числа третьих лиц был исключен.

Выслушав явившихся по делу лиц, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение по делу.

Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес> находятся в собственности Хачатряна С.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата> <номер> и свидетельством о государственной регистрации права от <дата> № <адрес> соответственно.

19.07.2007 г. между истцом ( Банк) и ответчиком Хачатряном С.А. ( Заемщиком) заключен кредитный договор <номер> на сумму 1350 000 руб. 00 коп. Ответчик принял на себя обязательства возвращать кредит в порядке, предусмотренном п. 3.1 кредитного договора, уплачивать проценты за пользование кредитом, в порядке, предусмотренном п. 3.2 кредитного договора.

Хачатряну А.С. принадлежит следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> ( свидетельство о праве собственности <номер> от <дата>),

- часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес> (свидетельство о праве собственности <номер> от <дата> ).

19.07.2007 г. между истцом и Хачатряном С.А. был заключен договор залога недвижимости ( ипотека) <номер>, согласно которого в залог для надлежащего исполнение кредитного договора было передано недвижимое имущество:

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>,

- часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

02.08.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация ипотеки.

27.04.2011 года решением Октябрьского районного суда г.Ижевска иск Открытого акционерного общества « БыстроБанк» к Хачатряну С.А. был удовлетворен, в пользу банка взыскана с ответчика Хачатряна А.С. сумма основного долга по кредитному договору в размере 1 229893 руб. 54 коп., проценты за пользование кредитом, начисленные за период с 19.07.2007 г. по 12.03.2010 г. в сумме 57 821 руб. 85 коп., проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток задолженности по кредиту 1 229893 руб. 54 коп. по ставке 22 % годовых, начиная с 13.03.2010 г. по день фактического погашения задолженности, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 638 руб. 58 коп., обращено взыскание на заложенное имущество, а именно: земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, и определена начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах в процессе исполнительного производства - 1 960 000 руб. 00 коп.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 июля 2011 года решение Октябрьского суда г.Ижевска от 27 апреля 2011 года в части обращения взыскания на заложенное имущество было отменено, в остальной части решение оставлено без изменения.

Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании объяснениями участвующих в деле лиц, представленными и исследованными в суде документами.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судом установлены следующие обстоятельства :

Между ОАО « БыстроБанк» и Хачатряном А.С. имелись отношения по предоставлению кредита, в обеспечение которого было передано в залог имущество, принадлежащее Хачатряну А.С., а именно:

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>,

- часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Обязательства Хачатряна А.С. перед Банком по возврату суммы кредита не исполнены.

Исковые требования ОАО « БыстроБанк» об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Хачатряну А.С. законны и обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п.1 ст.3 Закона об ипотеке, 1.2 договора залога недвижимости ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с п.1 ст.50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 348 ГК РФ установлены основания для обращения взыскания на заложенное имущество:

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Пунктом 3.4 договора залога <номер> залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено залогодателем в течение 10 дней с момента его получения, обратить взыскание на предмет залога в установленных законом случаях.

Таким образом, в соответствии с ч.1 ст. 348 ГК РФ, п. 3.4 договора о залоге недвижимости кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству по истечении 10 дней с момента получения требования кредитора. Указанное требование направлено Хачатряну А.С. – 18.12.2009 г., однако просрочка по кредиту не погашена до настоящего времени.

Согласно договора залога ( п. 1.4 ) сторонами установлено, что стоимость имущества составляет 1870000, 00 руб. При этом: - земельный участок оценивается в сумме 935000 руб., часть жилого дома с пристройками и постройками оценивается в сумме 935000 руб.

Вместе с тем, сумма неисполненного обязательства составляет более 5 % от размера оценки предмета залога по договору о залоге, а именно: (1229893,54 руб. + 57 821,85 руб. ) > ( 1 870 000 х 5 %), где 1 870000 руб. – стоимость имущества, согласно п. 1.4 договора о залоге имущества.

Таким образом, требования истца соразмерны стоимости заложенного имущества, просрочка внесения платежей была допущена более чем 3 раза в течение 12 месяцев - с даты последнего платежа (30.12.2009 г.).

Требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованны и подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования Хачатряна С.А. к Открытому акционерному обществу « БыстроБанк» о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат на основании следующего:

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Закона об ипотеке).

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона об ипотеке).

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 78 (пункт 2) Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки и жилые дома, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, и на них может быть обращено взыскание.

Как ранее было указано судом в силу п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота имущества, на которое в соответствие с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В силу статьи 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

По смыслу указанной нормы, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, а также земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующие жилой дом и земельный участок являются предметом ипотеки (договорной или законной).

Из материалов дела следует, что ипотека имущества, переданного по договору залога, заключенному между Банком и Хачатряном А.С., носит договорный характер, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи.

Ссылка представителя ответчика на определение Конституционного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2003 г. N 456-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Октябрьского районного суда г. Ижевска о проверке конституционности абзацев первого и второго пункта 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации", является несостоятельной, поскольку указанное определение было вынесено до внесения в закон изменений, позволяющих обращать взыскание на жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, и земельный участок, на котором оно расположено.

В силу пункта 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

То есть из буквального толкования данной нормы не следует, что если жилой дом или квартира заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на иные, чем указано в статье 78 цели, то это обстоятельство освобождает указанное имущество от обращения взыскания на него. Вместе с тем из текста кредитного договора ( п. 1.2) следует, что кредит предоставляется Хачатряну А.С. на следующие цели: ремонт жилого помещения: части жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, находящейся на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Таким образом, доводы представителя ответчика ( истца по встречному иску) Осипова Е.Б. о том, что данный кредит носит исключительно потребительский характер, не связан с ипотечным кредитованием, а также то, что договор залога заключен с нарушением требований закона, в связи с чем сделка ничтожна, являются несостоятельными, а требования по встречному иску удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Согласно справке о рыночной стоимости от 19.03.2010 г., выполненного ИП М.С.С. рыночная стоимость недвижимости с учетом НДС определена в размере 1720000 руб., ликвидационная стоимость недвижимости с учетом НДС определена в размере 1 380 000 руб.

Истец просил суд назначить первоначальную продажную цену заложенного имущества при реализации на торгах в размере его ликвидационной стоимости, указанной справке ИП М.С.С. о рыночной стоимости имущества ( л.д. 39) в размере 1380000 руб.

В связи с существенными отличиями в стоимости заложенного имущества, установленной сторонами в договоре, оценкой недвижимого имущества, представленной истцом, по ходатайству ответчика судом была назначена и проведена оценочная экспертиза, выполненная ООО « К», согласно выводов которой рыночная стоимость предметов залога составляет 1960 000 руб., в том числе земельного участка – 628000 руб., части жилого дома с постройками и пристройками – 1332000 руб. В ходе рассмотрения дела указанная оценка имущества сторонами не оспорена.

Исходя из вышесказанного, принципов единообразия судебной практики ( с учетом того что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества - Информационное письмо от 15.01.1998 г. № 26 Президиума ВАС РФ), суд считает возможным первоначальную продажную стоимость предметов залога установить в размере их рыночной стоимости исходя из выводов эксперта ООО « Агентство оценки « КРОМ», как наиболее вероятной стоимости предметов залога, исходя из того, что:

- заключение выполнено экспертом, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

- заключение выполнено с учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с указанием подходов оценки ( затратного и сравнительного) при определении стоимости объектов оценки.

Не доверять выводам указанного экспертного заключения у суда оснований не имеется, указанное заключение выполнено с учетом непосредственного осмотра объектов. Вместе с тем, представленная истцом справка ИП М.С.С. в качестве достаточного доказательства судом не принимается, поскольку не является достаточным доказательством стоимости объектов недвижимости, так как не содержит ни данных об осмотре объектов недвижимости, ни анализа рынка и методики расчета стоимости.

Кроме того, по мнению суда, стоимость объектов недвижимости: части жилого дома с постройками и пристройками - 1332000 руб., стоимость земельного участка – 628000 руб., принятая для установления первоначальной продажной стоимости заложенного имущества будет максимально отвечать интересам сторон при реализации имущества с целью погашения имеющейся задолженности ответчика.

Таким образом, на основании вышеизложенного, суд определяет порядок реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость в сумме 1960 000 руб., в том числе земельного участка – 628000 руб., части жилого дома с постройками и пристройками – 1332000 руб.

Поскольку требования Банка о взыскании расходов с Хачатряна А.С. по уплате государственной пошлины были судом разрешены ранее, то повторно данный вопрос судом не разрешается. При этом оснований для возмещения расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску не имеется, поскольку в удовлетворении встречных требований Хачатряна А.С. к Банку отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Открытого акционерного общества « БыстроБанк» к Хачатряну С.А. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Встречное исковое заявление Хачатряна С.А. к Открытому акционерному обществу « БыстроБанк» о применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Хачатряну С.А.:

- земельный участок ( категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь <данные изъяты> кв.м.) адрес: ( местоположение) объекта: <адрес>, кадастровый номер объекта: <номер>;

- часть жилого дома с пристройками и постройками, назначение: жилое, <данные изъяты>, адрес: ( местоположение) объекта: <адрес>, кадастровый ( условный) номер объекта: <номер>.

Начальную продажную цену заложенного имущества на публичных торгах в процессе исполнительного производства определить в размере 1 960 000 руб. 00 коп., в том числе земельного участка – 628000 руб. 00 коп., части жилого дома с пристройками и постройками – 1332 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено судьей 04 октября 2011 г.