Дело 2-4670/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 25 ноября 2011 г. Октябрьский районный суд г.Ижевска Удмуртской Республики в составе: председательствующего судьи Плеханова А.Н., при секретаре Кашицыной А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беляева К.М. к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия и компенсации морального вреда, У с т а н о в и л: Беляев К.М. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о взыскании неустойки в размере 211811,15 руб., соразмерном уменьшении цены договора долевого участия на сумму в размере 73315 руб., компенсации морального вреда в размере 50000 руб., возмещении судебных расходов в сумме 10500 руб., в том числе 10000 руб. оплата услуг представителя, 500 руб. оформление доверенности представителю. Требования мотивированы следующим. <дата> между ОАО «<данные изъяты>» и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство передать объект долевого участия в срок до <дата> <дата> между Беляевым К.М. и ОАО «<данные изъяты>» заключен договор уступки прав по договору долевого участия от <дата>. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик передал истцу объект долевого участия с нарушением установленного договором срока, только <дата> с просрочкой на 307 дней. Кроме того, переданный истцу объект долевого участия имеет площадь на 3,41 кв.м. меньше чем было предусмотрено договором долевого участия. В связи с несвоевременной передачей дома, неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, передачей квартиры меньшей площадью истец претерпел нравственные переживания. Изложенное является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия, соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, а также компенсации причиненного истцу морального вреда. Истец Беляев К.М. будучи извещен о месте и времени рассмотрения дела в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В связи с чем судом вынесено определение о рассмотрении дела в порядке ст.167 ГПК РФ. В судебном заседании: Представитель истца Метелева А.А. действующая на основании доверенности доводы и требования, изложенные в иске поддержала, просила его удовлетворить, суду пояснила, что существенным условием приобретения квартиры истцом являлась её площадь, передача истцу квартиры меньшей площади является неустранимым недостатком. Требования о взыскании неустойки основаны на законе, в связи с чем уменьшение размера неустойки невозможно. Представитель ответчика Языкова В.М. действующая на основании доверенности иск не признала, привела доводы о несоразмерности заявленных требований о взыскании неустойки и неверном её расчёте, недоказанности истцом требований о компенсации морального вреда, отсутствия основания для соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, поскольку цена договора определена в соответствии с условиями договора, договор не предусматривает оснований для пересчёта цены договора в связи с передачей истцу объекта долевого участия меньшей площади. Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. <дата> между ООО "Альянс" и ОАО «<данные изъяты>» заключен договор <номер> на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Объектом долевого участия по договору определена <данные изъяты> квартира проектный <номер>, проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м., проектной жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже вышеуказанного дома. Дополнительным соглашением от <дата> к договору долевого участия стоимость 1 кв.м. квартиры определена сторонами в <данные изъяты> руб., стоимость квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (пункт 2.1). Дополнительное соглашение от <дата> к договору долевого участия зарегистрировано в установленном законом порядке. Оплата за квартиру произведена в полном объеме. <дата> между ОАО «<данные изъяты>» и Беляевым К.М. заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от <дата> <номер>. Договор уступки права требования зарегистрирован в установленном законом порядке. Оплата по договору уступки права требования произведена Беляевым К.М. в полном объеме. <дата> ответчиком получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Согласно передаточному акту, <дата> истцу передан объект долевого участия, а именно <данные изъяты> квартира номер <номер>, расположенная на <данные изъяты> этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м, площадью лоджии <данные изъяты> кв.м. В связи с обращением в суд истцом понесены судебные расходы в сумме 10500 руб., в том числе 10000 руб. оплата услуг представителя, 500 руб. оформление доверенности представителю. Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами и сторонами по делу не оспариваются. Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего. Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона. Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости. Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 20 июля 2006 г. N 156, в "Парламентской газете" от 27 июля 2006 г. N 122, в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287. Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истца, получено застройщиком в 2008 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения. В соответствии с пунктом 1.6 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство по окончанию строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 г. В силу пункта 3.1.4 договора ответчик по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию должен передать квартиру дольщику в течение трех месяцев по акту приема-передачи. С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что начало исчисления трехмесячного срока передачи квартиры истцу следует исчислять с даты сдачи дома в эксплуатацию, определенной сторонами в договоре - <дата> Следовательно, с учетом установленных договором сроков квартира подлежала передаче истцу до <дата> Вместе с тем ответчик обязательств по своевременной передаче квартиры не выполнил, в установленные договором сроки квартира истцу не была передана. Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению. Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с <дата> по <дата>. Вместе с тем неустойка подлежит взысканию с ответчика за период с <дата> по <дата>, или за 313 дней, а не как было определено истцом за 313 дней. При расчете размере неустойки истцом неверно применена ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75 % годовых. В соответствии с указанием Банка России № 2415-У от 26 марта 2010 года начиная с 29 марта 2010 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8,25 процента годовых. Поскольку объект долевого строительства истцу должен был быть передан до 01 апреля 2010 года, то судом с учетом требований ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ при исчислении размера неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ равная 8,25 % годовых. Оснований для применения ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75 % годовых, действовавшей с 01 июня 2010 года не имеется. С учетом изложенного, расчёт неустойки будет выглядеть следующим образом: 1335365 руб.*8,25/150/100*313 дней = 229883 руб. 08 коп. Вместе с тем, истцом в качестве неустойки заявлена ко взысканию сумма в размере 211811 руб. 15 коп. Предусмотренные законом основания для выхода за пределы заявленных исковых требований отсутствуют. При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон. Суд, учитывая длительность периода просрочки исполнения обязательства ответчиком, стоимость объекта долевого участия, фактическое окончание строительства ответчиком в условиях мирового финансового кризиса, фактическую передачу объекта долевого участия истцу <дата>, а также то, взыскание неустойки в заявленном истцом размере может повлечь ухудшение финансового положения застройщика, что в свою очередь повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав других дольщиков на основании статьи 333 ГК РФ, суд считает необходимым уменьшить неустойку до суммы в размере 80 000 рублей. Подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ООО «Альянс» суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия. Данные требования заявлены истцом в связи с тем, что по договору долевого участия площадь квартиры подлежащей передаче истцу была определена сторонами в 62,11 кв.м, вместе с тем истцу передана квартира площадью 58,7 кв.м, то есть площадью на 3,41 кв.м меньше, чем было оплачено истцом. Согласно статье 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Из изложенного следует, что несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов является с отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества, что предоставляет истцу право требовать соразмерного уменьшения цены договора. В соответствии с пунктом 1.3 договора долевого участия указанная в договоре площадь квартиры является проектной, в случае изменения на основании фактического обмера проводимого органом, осуществляющим технический учёт жилищного фонда общей площади квартиры, стороны гарантируют отсутствие встречных требований друг к другу, такие изменения не являются нарушением условий договора со стороны Застройщика. В соответствии с пунктом 2.3. договора долевого участия цена договора определена с учётом размера указанной в 1.2. договора общей площади квартиры с учётом лоджии с коэффициентом 0,5, балкона с коэффициентом 0,3 по проекту и считается неизменной, в т.ч. с учетом уточненной по результатам обмеров квартиры органом, осуществляющим технический учёт жилищного фонда фактической общей площади квартиры, как сумма площади всех частей квартиры (лоджий с коэффициентом 0,5, балконов с коэффициентом 0,3). В соответствии п.2.5 договора долевого участия, если в результате окончательного определения общей площади квартиры по результатам обмеров квартиры органом, осуществляющим технический учёт жилищного фонда площадь уменьшится, Застройщик не возвращает Участнику стоимость излишне уплаченных средств. В соответствии со ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно п.1.2 договора долевого участия, ответчик обязался передать истцу объект долевого участия общей проектной площадью 62,11 кв.м., при этом при определении площади лоджии сторонами был применен понижающий коэффициент 0,5. Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела и подтверждается приложением №1 к договору долевого участия, согласно которому площадь объекта долевого участия составит 62,11 кв.м. (18,41+14,02+9,85+11,25+1,21+3,21+1,76(4,8*0,5)) За указанную площадь объекта долевого участия истцом произведена оплата в размере 1335365 руб.(62,11*21500 руб.). Согласно акту передачи объекта долевого участия от <дата> истцу передан объект долевого участия площадью 58,7 кв.м., имеющий лоджию площадью 4,6 кв.м. Таким образом, общая площадь объекта долевого участия переданного истцу с учётом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5составит: 61 кв.м. (58,7+(4,6*05)) Согласно кадастровому паспорту помещения истцу передана квартира с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 площадью 61 кв.м. (11,0+9,7+13,1+18,9+1,7+3,2+1,1+ (4,6*0,5)). Соответственно, разница между оплаченной истцом по договору долевого участия общей площадью квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 и фактически переданной ему составит 1,11 кв.м. (62,11-61,0). Предоставление истцу квартиры меньшей площадью, является не надлежащим исполнением обязательства ответчиком, свидетельствует о нарушении его прав и отступлении застройщиком от условий договора. Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 ФЗ№214-ФЗ дает истцу право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу, и общей площади жилого помещения, переданного ему ответчиком. Положения пунктов 1.3, 2.3.,2.5 договора долевого участия в части освобождения ответчика от обязанности возвратить истцу в случае передачи ему объекта долевого участия меньшей площади, излишне уплаченную сумму противоречат закону (ст.7 закона ФЗ N 214-ФЗ, ст.ст.309,310 ГК РФ) соответственно являются ничтожными (ст.168 ГК РФ) и не подлежат применению при разрешении спора. Исходя из чего, требования истца в данной части подлежат удовлетворению в сумме 23865 руб. из расчёта: 21500 руб. *1,11 кв.м. Требование о компенсации морального вреда подлежит удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Поскольку договор, заключенный между сторонами, был направлен на удовлетворение личной нужды гражданина, не связанной с осуществлением предпринимательской деятельности (обеспечение жильем граждан), отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.94 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"). Как установлено в судебном заседании не передача объекта долевого участия истцу в установленные договором сроки, передача объекта долевого участия меньшей площади чем было предусмотрено договором долевого участия, являются неправомерными, то есть права истца, как потребителя ответчиком были нарушены и в силу положений ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.ст.151,1099 ГК РФ подлежат восстановлению посредством взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда. В обоснование требований о компенсации морального вреда истцом представлены суду объяснения о своих нравственных переживаниях в связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по договору долевого участия. Данные объяснения истца принимаются судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства. Иных доказательств в обоснование своих доводов истцом не представлено. Ответчиком доказательств в обоснование своих возражений на заявленные требования также не представлено. С учетом изложенного, при определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень нравственных страданий истца, его личность и характер нарушенных прав, для восстановления которых он вынужден был обратиться с иском в суд, длительность неисполнения ответчиком обязательств по договору долевого участия, передачу истцу ответчиком объекта меньшей площади, чем было предусмотрено договором заключенным между сторонами. С обстоятельств дела, суд полагает необходимым определить компенсацию морального вреда, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца в размере 7 000 рублей. На основании ст.94,98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, а именно издержки понесенные Беляевым К.М. в связи с рассмотрением дела (по оформлению <дата> нотариальной доверенности представителю) в размере 500 руб. В соответствии со статьей 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей. Данная сумма отвечает требованиям разумности и соответствует объему оказанной юридической помощи, с учетом участия представителя в подготовке иске, предъявлении его в суд, в судебном заседании, категории дела, а также учитывает частичное удовлетворение заявленных Беляевым К.М. исковых требований. Согласно ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В судебном заседании установлено, что требования потребителя ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены, поступившая <дата> в адрес ответчика претензия истцов о выплате неустойки, соразмерном уменьшении цены договора, компенсации морального вреда ответчиком оставлена без удовлетворения. Цена удовлетворенных в судебном заседании исковых требований составила 110865 руб. (80000 руб. +23865 руб.+7000 руб.). Таким образом, сумма штрафа, подлежащая взысканию с ответчика в доход местного бюджета составит 55432 руб. 50 коп. (110865/2). В силу части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 3777,30 руб. Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд Р е ш и л: Исковые требования Беляева К.М. к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия и компенсации морального вреда удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в пользу Беляева К.М. неустойку в размере 80000 руб., в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия 23865 руб., в счёт компенсации морального вреда 7000 руб., в счёт возмещения расходов по оплате услуг представителя 5000 руб., в счёт возмещения расходов по оформлению доверенности представителю 500 руб., а всего взыскать 115865 руб. В удовлетворении остальной части иска отказать. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3777 руб. 30 коп., штраф в размере 55432 руб. 50 коп. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение 10 дней с момента его изготовления в окончательной форме через районный суд. Решение в окончательной форме изготовлено 01 декабря 2011 года. Председательствующий судья А.Н. Плеханов