РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 23 ноября 2011 г. Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе: председательствующего судьи Долгополовой Ю.В., при секретаре Трефиловой О.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Матросовой О.Ю. и Матросова А.С. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление КОМОС" о признании недействительными условий договора в части, взыскании неустойки, суммы в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда, установил: Матросова О.Ю. и Матросов А.С. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление КОМОС" о признании недействительными пунктов 3.3. и 3.3.2 договора участия в долевом строительстве, взыскании солидарно неустойки в размере 76 570 рублей 13 коп., суммы в счет уменьшения цены договора в размере 3 355 рублей и компенсации морального вреда по 10 000 рублей каждому. Требования мотивированы следующим. 11 февраля 2010 г. между истцами и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство передать истцам объект долевого участия в срок до 30 ноября 2010 г. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик передал объект долевого участия только 18.04.2011 г. Кроме того, после принятия объекта долевого участия истцами было установлено, что фактическая площадь квартиры меньше площади, предусмотренной в договоре. Следовательно, истцы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Вместе с тем пункты 3.3. и 3.3.2 заключенного между сторонами договора долевого участия ограничивают право истцов на выплату указанной суммы. Изложенное является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия, признания условий договора недействительными, взыскания суммы в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда. Истцы, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представили заявление о рассмотрении дела без их участия. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов. В суде представитель истцов Перевощиков Р.А., действующий на основании доверенностей, доводы и требования, изложенные в иске, поддержал, просил иск удовлетворить. Представитель ответчика Чуршина А.А., действующая на основании доверенности, иск не признала в связи с необоснованностью. Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к нижеследующему. 11 февраля 2010 г. между ООО "КОМОС-Строй", действующим за ООО "Строительное управление КОМОС" и истцами заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25 февраля 2010 г. Объектом долевого участия по договору определена однокомнатная квартира <номер> проектной площадью 34,11 кв.м., расположенная на 9 этаже вышеуказанного дома. Стоимость квартиры установлена сторонами в размере 1 040 355 рублей (пункт 3.1). Оплата за квартиру произведена истцами в полном объеме. 18 апреля 2011 г. на основании акта о передаче объекта долевого строительства квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома, передана ответчиком истицам. Из кадастрового паспорта вышеуказанного жилого помещения следует, что его общая площадь с учетом лоджии составляет 35, 5 кв.м. Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами. Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего. Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона. Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости. Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 20 июля 2006 г. N 156, в "Парламентской газете" от 27 июля 2006 г. N 122. в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287. Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истцов, получено застройщиком в 2009 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения. В соответствии с пунктом 2.1.4 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство обеспечить получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2010 г. Согласно пункту 2.1.5 договора долевого участия объект долевого участия подлежал передаче истцам в срок до 30 ноября 2010 г. Вместе с тем ответчик обязательств по своевременной передаче квартиры не выполнил, в установленные договором сроки квартира истцам не передана. Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, требования истцов о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению. Истцами заявлены требования о взыскании неустойки за период с 1 декабря 2010 г. по 17 апреля 2011 г. (по дату передачи объекта долевого участия). При расчете размера неустойки истцами применена ставка рефинансирования 8% годовых, действовавшая с 28 февраля 2011 г. по 2 мая 2011 г. Вместе с тем в соответствии со статьей 6 ФЗ №214-ФЗ при расчете неустойки подлежит применению ставка рефинансирования, действовавшая на предусмотренную договором дату исполнения ответчиком обязательства, то есть на 1 декабря 2010 г., размер которой составлял 7, 75%. С учетом вышеизложенного расчет неустойки выглядит следующим образом (1 040 355 х 7,75/150/100 х 138 дней = 74 177 рублей 31 коп.). При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон. Взыскание неустойки в заявленном истцами размере может повлечь ухудшение финансового положения застройщика, что в свою очередь повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушению прав других дольщиков. Кроме того, период просрочки ответчика по передаче объекта долевого участия является незначительным, что, по мнению суда, также указывает на несоразмерность заявленной истцами неустойки последствиям нарушения застройщиком обязательства. В связи с изложенным и в силу статьи 333 ГК РФ суд считает необходимым уменьшить ее до 28 000 рублей, взыскав неустойку, исходя из требований истцов, в их пользу в солидарном порядке. Оценивая доводы ответчика в части необходимости его освобождения от гражданско-правовой ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого участия, суд приходит к следующим выводам. Возражая на иск, представитель ответчика указала на наличие обстоятельств непреодолимой силы, которые являются основанием для освобождения ответчика от уплаты неустойки. Вместе с тем чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, свидетельствующих о наличии непреодолимой силы, по настоящему делу не установлено. Скорость ветра и показатели среднесуточной температуры в период строительства многоквартирного дома к таковым обстоятельствам, по мнению суда, не относятся. Не нашли своего подтверждения в судебном заседании и доводы ответчика об уклонении истцов о принятия объекта долевого участия. Так, согласно части 6 статьи 8 ФЗ №214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный законом срок застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Судом установлено, что односторонний акт о передаче объекта долевого участия ответчиком не составлялся. Доказательств, подтверждающих уклонение истцов от принятия квартиры, ответчиком суду не представлено. При таких обстоятельствах исковые требования Матросовых о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению. Требование истцов о признании недействительными пунктов 3.3. и 3.3.2 договора долевого участия в части ограничения их права на перерасчет цены договора пропорционально уменьшению площади объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с частью 1 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора. В соответствии с заключенным сторонами договором площадь объекта долевого участия (т.е. сумма площади всех помещений квартиры, включая лоджию с коэффициентом 0, 5) должна составлять 34, 11 кв.м. Следовательно, истцы, заключив указанный договор и оплатив стоимость объекта долевого участия, определенную с учетом его проектной площади (пункт 3.3. договора), по завершении строительства должны получить в собственность жилое помещение, площадь которого соответствует установленной в договоре проектной площади. В противном случае истцы, исходя из содержания приведенной выше нормы, вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Вместе с тем оспариваемые истцами пункты договора долевого участия освобождают застройщика от ответственности в виде уменьшения цены договора в случае передачи дольщикам объекта долевого участия, площадь которого меньше определенной договором. В этой связи суд отмечает, что пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено право сторон заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Согласно пункту 4 вышеназванной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Одно из обязательных для договора долевого участия правил установлено частью 1 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ, согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и проектной документации, а также иным обязательным требованиям. В силу части 4 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Системный анализ приведенных выше норм позволяет суду сделать вывод о том, что оспариваемые истцами пункты договора долевого участия в той части, в которой застройщик освобожден от ответственности в виде уменьшения цены договора в случае передачи дольщикам объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором, являются недействительными, а истцы в таком случае вправе требовать от застройщика уменьшения цены договора. Рассматривая требование о взыскании с ответчика суммы в счет уменьшения цены договора суд приходит к следующим выводам. Заключенным между сторонами договором предусмотрено право истцов на получение в собственность однокомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом дополнительных помещений и лоджии 34,11 кв.м. Порядок определения общей проектной площади в договоре участия в долевом строительстве определен как сумма площади всех частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, в том числе площадь лоджии с коэффициентом 0,5. Исследовав выкопировку из проекта в части площади квартиры, переданной истцам, суд приходит к выводу о том, что общая проектная площадь их квартиры определялась с учетом площади всех помещений и лоджии, к которой был применен понижающий коэффициент 0,5. Так, если суммировать площадь всех помещений квартиры, включая лоджию, общая площадь жилого помещения по проекту составляет 35, 46 кв.м., без лоджии 32,75 кв.м., в то время как договором общая проектная площадь определена в размере 34,11 кв.м. Следовательно, с учетом условий договора участия в долевом строительстве, истцам подлежала передаче квартира общей площадью 34,11 кв.м. (9,97 + 3,56 + 4,08+15,14+ (2,71x0,5). Такой порядок определения размера общей площади квартиры определен Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78 (далее по тексту Правила), приведенных в качестве обязательного приложения (Приложение №2) к СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (далее по тексту СНиП). Согласно СНиП настоящие нормы и правила распространяются на проектирование жилых зданий высотой до 25 этажей включительно. В соответствии с пунктом 2 Правил общую площадь квартир следует определять как сумму всех площадей этих помещений, а также лоджий, подсчитываемых с коэффициентом 0, 5. В связи с этим и в соответствии со статьей 309 ГК РФ истцам подлежала передаче квартира общей площадью, определенной договором - 34,11 кв.м., которая соответствовала проектной и фактически оплачена истцами. Предоставление истцам квартиры меньшей площадью, не является надлежащим исполнением обязательства и свидетельствует о нарушении их прав и отступлении застройщиком от условий договора. Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 Ф3№214-Ф3 дает истцам право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцам, и общей площади жилого помещения, переданного им ответчиком. Согласно выписке из технического паспорта общая площадь жилого помещения истцов составляет 32,5 кв.м., при этом в общую площадь квартиры не включена площадь лоджии равная 3 кв.м. Как указано выше, договором участия в долевом строительстве общая площадь объекта долевого участия определялась суммированием площадей всех помещений квартиры, в том числе лоджии, с применением к последней понижающего коэффициента. Следовательно, определяя соответствие площади переданного истцам объекта долевого участия установленной договором, необходимо суммировать площадь всех помещений квартиры, в том числе лоджии, с применением понижающего коэффициента 0, 5. При таком определении размера общей площади жилого помещения истцов он будет составлять 34 кв.м. = 15,1 + 4,1 + 3,5 + 9,8 + (3 х 0,5). Данный вывод суда основан, в том числе на положениях Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) (с изменениями и дополнениями). Так, в соответствии с пунктом 3.4 Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию по учитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир). Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Согласно пункту 3.35 Инструкции жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд и холодных кладовых - 1.0. (пункты 3.36 и 3.37 Инструкции). Исходя из вышеприведенных положений Правил СНиП 2.08.01-89 и Инструкции площадь квартиры и общая площадь квартиры являются неравнозначными понятиями, а также отличаются методикой подсчета. При этом общая проектная площадь и общая площадь квартиры согласно вышеуказанных Правил и Инструкции определяются по одинаковой методике. Следовательно, проектная площадь квартиры должна соответствовать ее общей площади. Вместе с тем в рассматриваемом случае указанное соответствие ответчиком не соблюдено, разница между проектной площадью квартиры и общей фактической равна 0,11 кв.м. (34,11 - 34). Определяя размер, подлежащей взысканию в пользу истцов суммы, суд исходит из нижеследующего. Согласно пункту 3.1 договора участия в долевом строительстве цена договора составляет 1 040 355 рублей за 34, 11 кв.м. При этом из пункта 3.3 договора следует, что его цена определена с учетом размера указанной в пункте 1.3 договора площади, которая составляет 34, 11 кв.м. Следовательно, цена за один квадратный метр переданного истцам объекта долевого участия составляет 30 500 рублей (1 040 355 : 34,11). Таким образом, в пользу истцов в счет уменьшения цены договора подлежат взысканию 3 355 рублей (0,11x30 500). Требование о компенсации морального вреда подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Поскольку договор, заключенный между сторонами, был направлен на удовлетворение личной нужды гражданина, не связанной с осуществлением предпринимательской деятельности (обеспечение жильем граждан), отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.94 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"). В силу статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и статьи 151 ГК РФ истцы в связи с нарушением ответчиком срока передачи квартиры имеют право на компенсацию морального вреда, который с учетом характера нарушений прав истцов определяется судом в размере 2 000 рублей, по 1 000 рублей в пользу каждого. В соответствии со статьей 100 ГПК РФ в связи с частичным удовлетворением иска с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию в солидарном порядке расходы по оплате услуг представителя в размере 6 000 рублей. Данная сумма отвечает требованиям разумности и соответствует объему оказанной юридической помощи. Кроме того, на основании статьи 98 ГПК РФ в пользу истцов подлежат взысканию в солидарном порядке расходы за нотариальное удостоверение доверенностей, выданных их представителю, в размере 1 000 рублей. Осуществление истцами указанных расходов подтверждено квитанциями к приходным кассовым ордерам №1Д-3254 и №1Д-3255 от 13 сентября 2011г. В силу части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 1 140 рублей. Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд решил: Иск Матросовой О.Ю. и Матросова А.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление КОМОС» о признании недействительными условий договора в части, взыскании неустойки, суммы в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда удовлетворить частично. Признать недействительными пункты 3.3 и 3.3.2 договора участия в долевом строительстве № 15-133 от 11 февраля 2010 г. в части ограничения права Матросовой О.Ю. и Матросова А.С. требовать перерасчета цены договора пропорционально уменьшению площади объекта долевого участия в строительстве. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное Управление КОМОС» солидарно в пользу Матросовой О.Ю. и Матросова А.С. неустойку в размере 28 000 рублей, сумму в счет уменьшения цены договора в размере 3 355 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 6 000 рублей и расходы, понесенные за оформление нотариальной доверенности, в размере 1 000 рублей; всего взыскать 38 355 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное Управление КОМОС» в пользу Матросовой О.Ю. и Матросова А.С. компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей, по 1 000 рублей каждому. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное Управление КОМОС» в доход местного бюджета государственную пошлину 1 140 рублей. Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим на компьютере 30 ноября 2011 г. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение десяти дней через районный суд. Председательствующий судья Ю.В. Долгополова