Дело 2-5007/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 декабря 2011 г.

Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Плеханова А.Н.,

при секретаре Кашицыной А.И..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Морозовой И.А, к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о взыскании неустойки, взыскании суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, компенсации морального вреда,

У с т а н о в и л:

Морозова И.А. обратилась в суд с иском к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о взыскании неустойки, взыскании сумм в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, компенсации морального вреда. Требования мотивированы следующим.

<дата> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <номер>. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого строительства в 4 квартале 2008 года. Истцом обязательства по договору выполнены в полном объеме. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик в установленные договором сроки объект долевого участия истцу не передал. Объект долевого участия передан истцу, после устранения замечаний по качеству <дата>. В связи с чем застройщик обязан уплатить неустойку за период со <дата> по <дата> в размере 1299 339, 60 руб.

Помимо этого истцом произведена оплата за объект долевого участия площадью с учетом помещения лоджии без применения к ней понижающего коэффициента 0,5, что влечет обязанность ответчика возвратить излишне уплаченную сумму в размере 110700 руб.(2,7 кв.м*41000 руб.). Кроме того, по договору, ответчик обязался передать истцу объект без учета площади лоджии площадью 79,22 кв.м., фактически передал истцу объект долевого строительства площадью 78,7 кв.м. Разница между площадью объекта долевого строительства определенного договором и переданным истцу составляет 0,52 кв.м., что в денежном выражении составляет 21320 руб.(0,52 кв.м.*41000 руб.). В связи с чем застройщик на основании п.3.4 договора обязан возвратить истцу в счёт соразмерного уменьшения цены договора сумму в размере 132020 руб. (110700 руб. +21320 руб.).

Длительным неисполнением ответчиком обязательств по договору долевого участия, нарушение прав истца по договору долевого участия Морозовой И.А. причинен моральный вред, размер денежной компенсации которого составляет 100000 руб.

В связи с обращением суд истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб., которые должны быть возмещены ответчиком.

В судебное заседание истец Морозова И.А., будучи извещена о месте и времени рассмотрения дела не явилась, причины неявки не сообщила, с ходатайством об отложении дела не обратилась. Дело рассмотрено по существу в отсутствие истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представители истца Морозовой И.А. – Морозов А.В. и Сентяков П.Г. действующие на основании доверенности на иске настаивали, просили его удовлетворить.

Представитель ответчика Закирова А.Р., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, привела доводы о несоразмерности предъявленных истцом требований о взыскании неустойки, просила уменьшить размер взыскиваемой суммы на основании ст.333 ГК РФ, пояснила, что переданная истцу квартира действительно на 0,5 кв.м. меньше чем было предусмотрено договором. Истцом не доказан размер компенсации морального вреда.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.

<дата> между сторонами заключен договор на участие в долевом строительстве шестнадцатиэтажного жилого дома в <адрес>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>.

Объектом долевого строительства по договору определена трехкомнатная квартира с проектным номером 73 общей проектной площадью с учетом дополнительных помещений и лоджии 84,6 кв.м., общей проектной площадью без учета дополнительных помещений и лоджий 79,22 кв.м., расположенная на 11 этаже в строящемся шестнадцатиэтажном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями обслуживания населения в <адрес>.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 3468600 руб., исходя из цены 41000 руб. за 1 кв.м., общей площади с учетом лоджии. На момент подписания договора истцом уплачено ответчику сумма в размере в размере 3468600 руб., исходя из цены 41000 руб. за 1 кв.м., общей площади с учетом лоджии(п.3.1. договора).

Разрешение на строительство жилого дома получено ответчиком <дата>.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком <дата>.

<дата> истцу передан объект долевого строительства, а именно трехкомнатная квартира номер 73, общей площадью с учетом лоджии 84,1 кв.м., общей площадью без учета лоджии 78,7 кв.м.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами и сторонами по делу не оспариваются.

Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего.

Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости.

Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 20 июля 2006г. N156, в "Парламентской газете" от 27 июля 2006 г. N 122, в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287.

Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истца, получено застройщиком в 2007 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения.

В соответствии с пунктом 1.4 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство окончанию строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в четвертом квартале 2008 года, то есть до <дата>.

В соответствии с пунктом 4.1. договора долевого участия ответчик обязался передать объект долевого участия не позднее двух месяцев со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что начало исчисления двухмесячного срока передачи квартиры истцам следует исчислять с даты сдачи дома в эксплуатацию, определенной сторонами в договоре, то есть с <дата>

Следовательно, с учетом установленных договором сроков квартира подлежала передаче истцам не позднее <дата>

Вместе с тем ответчик обязательств по своевременной передаче объекта долевого строительства не выполнил, в установленные договором сроки объект истцу не был передан. Объект долевого строительства передан истцу <дата>.

Доказательств уклонения истца от приемки объекта долевого строительства, составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства ответчик суду не представил. Получение истцом уведомления <дата> об окончании строительства не свидетельствует об исполнении ответчиком обязанности по передаче истцу объекта долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия за период с <дата> по <дата> основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем при расчете размера неустойки истцом, неверно определено количество дней просрочки в 860 дней, вместо 859 дней, но верно, применена ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 13% годовых (указание Банка России от 28 ноября 2008 года №2135-У), действующая на <дата>.

Исходя из чего, расчет неустойки будет выглядеть следующим образом:

3486600 руб.х13/150/100 х 859 дней = 2595657 руб.48 коп.

Вместе с тем истцом заявлены требования о взыскании неустойки в размере 1299339 руб. 60 коп.

При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд, учитывая стоимость объекта долевого участия, длительность нарушения обязательств ответчиком, не окончание строительства ответчиком на момент рассмотрения дела, финансовое состояние застройщика, а также то, что взыскание неустойки в заявленном истцом размере может повлечь ухудшение финансового положения застройщика, что в свою очередь повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав других дольщиков приходит к выводу о том, что подлежащая уплате ОАО «ИНТЕГРАЛ» неус­тойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон, в связи с чем и в силу статьи 333 ГК РФ счи­тает необходимым уменьшить неустойку до суммы в размере 280 000 рублей.

Подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ОАО «ИНТЕГРАЛ» суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия.

Согласно статье 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Из изложенного следует, что несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов является с отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества, что предоставляет истцу право требовать соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с пунктом 1.5. договора долевого участия общая площадь объекта будет уточнена Застройщиком после выдачи филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» технического паспорта на жилом дом.

В соответствии с пунктом 3.2. договора долевого участия в случае увеличения или уменьшения общей площади объекта по результатам обмеров БТИ по окончании строительства жилого дома цена по настоящему договору подлежит перерасчёту в связи с изменением общей площади объекта.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия суммы в общей сумме 132020 руб., в том числе 110700 руб. (по причине не применения к площади лоджии понижающего коэффициента 0,5) и 21 320 руб. (по причине передачи объекта долевого строительства общей площадью на 0,52 кв.м. меньше чем предусмотрено договором).

Соглашение об изменении цены договора в порядке п.3.2.-3.5 договора долевого участия между сторонами не заключено.

В добровольном порядке требования истца ответчиком в данной части не удовлетворены.

Оценивая приведенные истцом доводы в данной части, суд приходит к следующим выводам.

Заключенным между сторонами договором предусмотрено право истицы на получение в собственность трехкомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом дополнительных помещений и лоджий 84,6 кв.м.

Оснований для определения общей площади построенного объекта на основании п.3.37 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ (утв.Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 года №37) не имеется, поскольку согласно договора цена договора определялась в зависимости от общей площади квартиры с учётом полной площади лоджии.

Исследовав приложение <номер> к договору долевого участия в части площади объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о том, что общая проектная площадь определялась сторонами при заключении договора долевого участия от <дата> с учетом площади всех помещений и лоджии, к которой не был применен понижающий коэффициент 0, 5.

Так, если суммировать площадь всех помещений квартиры, включая лоджию, общая площадь жилого помещения по проекту составляет 84,6 кв.м (5,38+18,29+13,68+11,41+13,81+16,49+1,70+2,58+1,26)

Следовательно, с учетом условий договора участия в долевом строительстве, истцу подлежал передаче объект долевого строительства общей площадью 84,6 кв.м., без применения к лоджии понижающего коэффициента 0,5.

Кроме того, исходя из размера оплаченного истцом стоимости объекта долевого строительства, следует вывод о том, что Морозова И.А. оплатила ответчику 84,6 кв.м. общей площади подлежащей передаче ей в собственность квартиры, без применения к лоджии понижающего коэффициента 0,5.

Так, договором долевого участия стоимость объекта долевого строительства определена в размере 3468600 рублей, оплаченных из расчета 41 000 рублей за 1 кв.м., что соответствует 84,6 кв.м.

Изложенное также подтверждает вывод суда о том, что при определении сторонами договора общей площади объекта долевого строительства понижающий коэффициент к лоджии не применялся.

Основания для взыскания с ответчика суммы в размере 110700 руб. отсутствуют.

Согласно передаточному акту истцу ответчиком передан объект долевого строительства площадью с учётом лоджии 84,1 кв.м., без учета лоджии 78,7 кв. м.,

Из кадастрового паспорта жилого помещения истца видно, что его площадь с учетом всех помещений и лоджии, без применения к последней понижающего коэффициента, составляет 84,1 кв.м. (18,4 +13,5+16,6+13,5+11,1+1,8+2,5+1,3+5,4), без учёта лоджии 78,7 кв.м.

Оснований не учитывать при определении площади квартиры площадь лоджии у суда не имеется.

Включение в цену договора, общую площадь квартиры площади лоджии не противоречит действующему законодательству (ст. 5 Закона РФ №214-ФЗ, ст.421 ГК РФ, СНиП 31-01-2003).

Вышеизложенное, позволяет сделать вывод о том, что объект долевого строительства передан истцу площадью на 0,50 кв.м. меньше, чем было предусмотрено договором от <дата>.

Ни законом, ни договором участия в долевом строительстве не предусматривается право застройщика отступать от проекта в части общей площади квартиры истца.

Заявленное стороной ответчика ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности в данной части, удовлетворению не подлежит, поскольку объект долевого строительств передан истцу <дата>, следовательно, срок исковой давности по требованиям о соразмерном уменьшении цены договора начал течение <дата>. Поскольку с рассматриваемым иском истец обратился в суд <дата>, то срок исковой давности (ст.196 ГК РФ) им не пропущен.

Соглашение о передаче истцу жилого помещения меньшей площадью, чем та, которая указана в договоре, между сторонами не достигнуто.

Напротив, пунктом 3.4 договора предусмотрено подписание сторонами дополнительного соглашения, в котором уточнялись бы характеристики объекта, в том числе его площадь, а также цена договора с учетом ее перерасчета по результатам обмеров БТИ.

Вместе с тем дополнительное соглашение об уменьшении цены договора между сторонами не заключено.

Предоставление истцу объекта долевого строительства меньшей площадью, является не надлежащим исполнением обязательства ответчиком, свидетельствует об отступлении застройщиком от условий договора, и нарушении прав истца.

Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 ФЗ№214-ФЗ даёт истцу право требовать соразмерного уменьшения цены договора на разницу между стоимостью площади объекта долевого строительства, которая фактически подлежала предоставлению истцу, и общей площадью объекта переданного ему ответчиком.

Судом установлено, что разница между общей проектной площадью объекта долевого строительства и общей фактической равна 0,50 кв.м. (84,6 – 84,1).

Согласно пункту 3.4 договора участия в долевом строительстве расчеты между сторонами за лишние квадратные метры при уменьшении площади объекта по результатам обмеров БТИ производятся по цене за один квадратный метр в размере 41000 руб.

Таким образом, в пользу истца в данной части подлежит взысканию сумма 20500 руб. (0,50 кв.м х 41000 руб.).

Подлежат удовлетворению и требования истца о возмещении морального вреда.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку договор, заключенный между сторонами, был нап­равлен на удовлетворение личной нужды гражданина, не связанной с осуществлением предпринимательской деятельности (обеспечение жильем граждан), отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.94 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потре­бителей").

Как установлено в судебном заседании не передача объекта долевого участия истцу в установленные договором сроки, передача истцу объекта долевого строительства меньшей площадью чем предусмотрено договором, неисполнение требований истца о соразмерном уменьшении цены договора являются неправомерными, то есть права истца, как потребителя ответчиком были нарушены и в силу положений ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.1099 ГК РФ подлежат восстановлению посредством взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда.

В обоснование требований о компенсации морального вреда истцом представлены суду объяснения о нравственных переживаниях в связи с неисполнением обязательств ответчиком. Данные объяснения истца принимаются судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства. Доказательств причинения физических страданий истцом в судебное заседание не представлено.

Ответчиком доказательств в обоснование своих возражений на заявленные требования не представлено.

С учетом изложенного, при определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень нравственных страданий истца, его личность и характер нарушенных прав, для восстановления которых он вынужден был обратиться с иском в суд, длительность неисполнения ответчиком обязательств по договору долевого участия.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд полагает необходимым определить компенсацию морального вреда, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца в размере 10 000 рублей.

С учетом вышеизложенного требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с часть1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено о возмещении расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 руб. Поскольку доказательств несения истцом Морозовой И.А. расходов по оплате услуг представителя в указанном размере в материалах дела не имеется, указанные расходы документально не подтверждены, то основания для взыскания с ответчика расходов по оплате услуг представителя не имеется.

В силу части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 6405 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Морозовой И.А, к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о взыскании неустойки, взыскании суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Морозовой И.А, в качестве неустойки 280 000 руб., в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия 20500 руб., в счёт компенсации морального вреда 10000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6405 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 декабря 2011 года

Председательствующий судья А.Н. Плеханов