о взыскании неустойки и излишне уплаченной по договору сумм



№ 2-1873/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2012 года

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Ивановой М.А.,

при секретаре Рассомахиной О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ерофеева С.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" о взыскании неустойки и излишне уплаченной по договору суммы,

установил:

Ерофеев С.Ю. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" о взыскании неустойки в размере 919 335 рублей 69 коп. и излишне уплаченной по договору суммы в размере 121 380 рублей. Требования мотивированы следующим.

20 марта 2009 г. между ООО «Речные строительные материалы» и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство сдать дом в эксплуатацию до 31 декабря 2009 г. 2 марта 2010 г. между ООО «Речные строительные материалы» и истцом заключен договор уступки права требования, согласно которому права требования по договору участия в долевом строительстве от 20.03.2009 г. переходят к Ерофееву С.Ю. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик передал объект долевого участия только 20.12.2010 г. Кроме того, после принятия объекта долевого участия истцом было установлено, что фактическая площадь квартиры меньше площади, предусмотренной в договоре. Изложенное является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия и взыскания суммы неосновательного обогащения.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

В суде представитель истца Павлов О.А., действующий на основании доверенности, доводы и требования, изложенные в иске, поддержал, просил иск удовлетворить. Просил соразмерно уменьшить цену договора в связи с несоответствием площади переданной квартиры договору и проектной документации, взыскать излишне уплаченную по договору сумму.

Представитель ответчика Якубова Ю.А., действующая на основании доверенности, иск не признала в связи с необоснованностью. Пояснила, что истцом неверно определен период просрочки, который должен составлять 240 дней (с 01.04.2010 г. по 26..11.2010 г.). Заявленный истцом размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, и подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ. Кроме того, истцом неправильно исчислен размер неосновательного обогащения, который должен рассчитываться исходя из стоимости уступаемого права, уплаченного Ерофеевым С.Ю. перед ООО «Речные строительные материалы» в размере 3580000 руб., а не 5012280 руб., уплаченные Участником ООО «Речные строительные материалы» по договору участия в долевом строительстве.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к нижеследующему.

20 марта 2009 г. между ООО "Альянс" и ООО «Речные строительные материалы» заключен договор на участие в долевом строительстве <адрес>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 9 апреля 2009 г.

Объектом долевого участия по договору определена четырехкомнатная квартира <номер> общей проектной площадью 119,34 кв.м., расположенная на 4 этаже вышеуказанного дома.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 5012 280 рублей (пункт 2.1).

2 марта 2010 г. между ООО «Речные строительные материалы» и Ерофеевым С.Ю. заключен договор уступки права требования, согласно которому все имущественные права по договору участия в долевом строительстве перешли Ерофееву С.Ю.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15 марта 2010 г.

Оплата за квартиру произведена истцом в полном объеме.

20 декабря 2010 г. на основании акта о передаче объекта долевого строительства квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома, передана ответчиком истцу.

Из кадастрового паспорта вышеуказанного жилого помещения следует, что его общая площадь с учетом лоджии составляет 116,45 кв.м.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.

Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего.

Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости.

Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 20 июля 2006 г. N 156, в "Парламентской газете" от 27 июля 2006 г. N 122. в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст.3287.

Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истца, получено застройщиком в 2008 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения.

В соответствии с пунктом 1.6 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство по сдаче дома в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 г.

В силу пункта 3.1.4 договора ответчик по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию должен передать квартиру дольщику в срок до 31 марта 2010 г. по акту приема-передачи.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 1 января 2010 г. по 20 декабря 2010 г. (по дату передачи объекта долевого участия). Суд находит обоснованными возражения ответчика о неправильном определении периода просрочки по следующим основаниям:

Согласно п. 1.6 договора долевого участия в строительстве плановый срок окончания строительства – 4 квартал 2009 года. В соответствии с п. 3.1.4 договора ответчик по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию должен передать квартиру дольщику в течение трех месяцев по акту приема-передачи. Следовательно, окончить строительство и ввести дом в эксплуатацию застройщик должен был до 31 декабря 2009 г., а передать квартиру дольщику в течение трех месяцев, то есть до 01 апреля 2010 г.

Пунктом 3.2.2 договора долевого участия в строительстве установлено, что участник обязан принять от застройщика квартиру в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления. Истцу было направлено уведомление о завершении строительства объекта, которое он получил 17 ноября 2010 года. Таким образом, истец должен был принять объект не позднее 26 ноября 2010 года. Доказательств уважительности причин несвоевременной приемки квартиру суду истцом не представлено.

На основании вышеизложенного период просрочки составил 240 дней (с 01 апреля 2010 года по 26 ноября 2010 года).

При расчете размера неустойки истцом применена ставка рефинансирования 7,75% годовых, действовавшая с 01 июня 2010 г. по 27 февраля 2011 г. Вместе с тем в соответствии со статьей 6 ФЗ №214-ФЗ при расчете неустойки подлежит применению ставка рефинансирования, действовавшая на предусмотренную договором дату исполнения ответчиком обязательства, то есть на 01 апреля 2010 г., размер которой составлял 8,25%.

С учетом вышеизложенного расчет неустойки выглядит следующим образом 5012 280 * 8,25/150/100 * 240 дней = 661 620 рублей).

При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон. Взыскание неустойки в заявленном истцами размере может повлечь ухудшение финансового положения застройщика, что в свою очередь повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушению прав других дольщиков. Кроме того, период просрочки ответчика по передаче объекта долевого участия является незначительным (около полугода), что, по мнению суда, также указывает на несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения застройщиком обязательства. В связи с изложенным и в силу статьи 333 ГК РФ суд считает необходимым уменьшить ее до 140 000 рублей.

Оценивая требования о взыскании разницы между проектной площадью объекта долевого строительства и фактически переданной площади квартиры, суд исходит из следующего:

В соответствии с частью 1 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора. Под нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

В соответствии с пунктом 9 ст. 4 ФЗ-214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.

Согласно ст. 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Таким образом, для удовлетворения требования об уменьшении цены договора необходимо установить в данном случае ухудшение качества объекта.

В соответствии с заключенным сторонами договором площадь объекта долевого участия (т.е. сумма площади всех помещений квартиры, включая лоджию с коэффициентом 0,5 и балкон с коэффициентом 0,3) должна составлять 119,34 кв.м. Следовательно, истец, заключив указанный договор и оплатив стоимость объекта долевого участия, определенную с учетом его проектной площади (пункт 2.3 договора), по завершении строительства должен получить в собственность жилое помещение, площадь которого соответствует установленной в договоре проектной площади. В противном случае истец, исходя из содержания приведенных выше норм, вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Вместе с тем пункт 2.5 договора долевого участия освобождают застройщика от ответственности в виде уменьшения цены договора в случае передачи дольщикам объекта долевого участия, площадь которого меньше определенной договором.

В этой связи суд отмечает, что пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено право сторон заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 вышеназванной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Одно из обязательных для договора долевого участия правил установлено частью 1 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ, согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

В силу части 4 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Системный анализ приведенных выше норм позволяет суду сделать вывод о том, что вышеуказанные пункты договора долевого участия в той части, в которой застройщик освобожден от ответственности в виде уменьшения цены договора в случае передачи дольщикам объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором, являются недействительными, а истец в таком случае вправе требовать от застройщика уменьшения цены договора.

Исходя из вышеизложенного следует, что уменьшение общей площади квартиры истца, является ухудшением ее качества, свидетельствует о нарушении прав истца и отступлении застройщиком от условий договора, и, следовательно, требования истца о соразмерном уменьшении стоимости квартиры обоснованны и подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о размере подлежащих удовлетворению требований, суд исходит из следующего:

Заключенным между сторонами договором предусмотрено право истца на получение в собственность четырехкомнатной квартиры общей проектной площадью (с учетом площади помещений вспомогательного использования, в т.ч. площадь балкона и лоджии) 119,34 кв.м.

Порядок определения общей проектной площади в договоре участия в долевом строительстве определен как сумма площади всех частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, в том числе площадь балкона с коэффициентом 0,3 и лоджии с коэффициентом 0,5.

Исследовав выкопировку из проекта в части площади квартиры, переданной истцу, суд приходит к выводу о том, что общая проектная площадь квартиры определялась с учетом площади всех помещений и лоджий, к последним был применен понижающий коэффициент 0,5 (10,18 + 28,83 + 9,78 + 1,91 + 5,18 + 7,52 + 16,21 + 15,93 + 15,56 + 1,44 + 1,44 + (5,36*0,5)+(5,36*0,5) = 119,34 кв.м.

Такой порядок определения размера общей площади квартиры определен Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78 (далее по тексту Правила), приведенных в качестве обязательного приложения (Приложение №2) к СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (далее по тексту СНиП).

Согласно СНиП настоящие нормы и правила распространяются на проектирование жилых зданий высотой до 25 этажей включительно.

В соответствии с пунктом 2 Правил общую площадь квартир следует определять как сумму всех площадей этих помещений, а также лоджий, подсчитываемых с коэффициентом 0,5.

В связи с этим и в соответствии со статьей 309 ГК РФ истцу подлежала передаче квартира общей площадью, определенной договором – 119,34 кв.м., которая соответствовала проектной и фактически была оплачена.

Истцу же, согласно кадастрового паспорта помещения, составленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике от 20.12.2010 г., Акта приема-передачи от 20.12.2010 г., было передано жилое помещение общей площадью 111,0 кв.м. (из них жилая площадь – 66,4 кв.м., вспомогательная – 44,6 кв.м.). При этом в общую площадь квартиры не включена площадь двух лоджий равная 5,4 кв.м. и 5,5 кв.м.

Передача истцу квартиры меньшей площадью, в силу части 2 статьи 7 Ф3№214-Ф3, дает истцу право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу, и общей площади жилого помещения, переданного ответчиком.

Как указано выше, договором участия в долевом строительстве общая площадь объекта долевого участия определялась суммированием площадей всех помещений квартиры, в том числе двух лоджий, с применением к последним понижающего коэффициента 0,5.

Следовательно, определяя соответствие площади переданного истцу объекта долевого участия установленной договором, необходимо суммировать площадь всех помещений квартиры, в том числе лоджий, с применением к последним помещения понижающего коэффициента.

При таком определении размера общей площади жилого помещения истца он будет составлять 116,45 кв.м. = 66,4 + 44,6 + (5,4*0,5) + (5,5* 0,5).

Данный вывод суда основан, в том числе на положениях Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) (с изменениями и дополнениями).

Так, в соответствии с пунктом 3.4 Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию по учитываются:

жилая площадь квартиры (квартир);

площадь квартиры (квартир);

общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Согласно пункту 3.35 Инструкции жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд и холодных кладовых - 1.0. (пункты 3.36 и 3.37 Инструкции).

Исходя из вышеприведенных положений Правил СНиП 2.08.01-89 и Инструкции площадь квартиры и общая площадь квартиры являются неравнозначными понятиями, а также отличаются методикой подсчета. При этом общая проектная площадь и общая площадь квартиры, согласно вышеуказанных Правил и Инструкции, определяются по одинаковой методике. Следовательно, проектная площадь квартиры должна соответствовать ее общей площади.

Вместе с тем в рассматриваемом случае указанное соответствие ответчиком не соблюдено, разница между проектной площадью квартиры и общей фактической равна 2,89 кв.м. (119,34 – 116,45).

Согласно пункту 2.1 договора участия в долевом строительстве стоимость 1 кв.м. квартиры, указанной в п. 1.2 составляет 42000 рублей. Размер денежных средств, подлежащих уплате участником (цена договора) составляет 5012280 рублей (119,34 кв.м. * 42000 руб.). При этом из пункта 2.3 договора следует, что цена договора определена с учетом размера указанной в пункте 1.2 договора с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5.

Таким образом, исходя из разницы между определенной в договоре и фактически переданной площадью квартиры в 2,89 кв.м., излишне уплаченная по договору сумма составляет 121 380 рублей (42000 руб. * 2,89 кв.м.).

Доводы ответчика о неправомерном исчислении истцом размера подлежащей возврату излишне уплаченной суммы не основаны на законе, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

В данном случае договором участия в долевом строительстве цена договора установлена в размере 5012280 руб., которая и подлежит уменьшению в связи с установленными нарушениями застройщиком. Договором уступки прав от 02 марта 2010 года Ерофеев С.Ю. и ООО «Речные строительные материалы» определили стоимость уступаемого права, но не изменили цену договора участия.

Истец не обращался к ответчику в досудебном порядке с требованием об уменьшении стоимости произведенных работ.

В силу части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 5813,80 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Ерофеева С.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" о взыскании неустойки и излишне уплаченной по договору суммы удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в пользу Ерофеева С.Ю. неустойку в размере 140 000 рублей, излишне уплаченную по договору сумму в размере 121 380 рублей, всего взыскать 261380 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 813 рублей 80 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим на компьютере 29 мая 2012 г.

Председательствующий судья М.А. Иванова