решение по делу

Дело № 2-1843/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2012 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

Председательствующего судьи Аккуратного А.В.

при секретаре Пономаревой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова ФИО13 к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс», открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договора ипотеки недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

Иванов П. А. (далее - истец) обратился в суд с иском к ООО «Альянс», ОАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора ипотеки, заключенному между ответчиками. Требования мотивированы тем, что истец является участником долевого строительства в строящемся объекте «Планировка северной части мкр 17 жилого района «Север» в Октябрьском районе г. Ижевска. Жилой комплекс их трех жилых домов» Жилой дом №44.3 (1-этап - жилые дома №№ 44.1, 44.3), расположенном по адресу: г. Ижевск, УР, Октябрьский район, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала (Д 6), граница которого проходит по с/т «Учитель» (строительный адрес), в части квартиры со следующими проектными характеристиками: дом № 44.3, этаж 1, проектный номер квартиры 5, количество комнат в квартире 3, проектная общая площадь квартиры, 71,04 кв.м., проектная жилая площадь квартиры, 39,15 кв.м., что подтверждается договором уступки прав по договору участия в долевом строительстве №57-з от 28.03.2011г., заключенного между истцом и ООО «АРБАТ» 13.01.2012 г., дата регистрации в Управлении Росреестра по УР 16.01.2012 г. №18-18-01/089/2012-40. Между ОАО «Сбербанк России» (Залогодержатель) и ООО «АЛЬЯНС» (Залогодатель) 14 октября 2009 года был заключен договор ипотеки №244-3 в обеспечение исполнения обязательств по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М) от 14.10.2009г., №5-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М) от 07.12.2009г., №5-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М) от 17.06.2010г., №5-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М) от 13.09.2010г. Предметом договора являлся земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоквартирной жилой застройки зданиями высотной этажности, с площадью 6640 кв.м., с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, г.Ижевск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по с/т «Учитель», кадастровый (или условный) номер 18:26:010026:74. На момент заключения договора ипотеки №244-3 в отношении предмета залога - земельного участка уже были зарегистрированы ограничения (обременения) права - ипотека, регистрация №18-18-01/093/2008-794 от 05.11.2008г. срок с 05.11.2008г. по 30.12.2010г., в пользу залогодержателей: участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Истец считает, что договор ипотеки №244-3, заключенный между ответчиками нарушает его права, как участника долевого строительства и является недействительным (ничтожным) в силу следующего: в соответствии с условиями Генерального соглашения №5-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии от 14.10.2009 г. (в рамках которого были заключены Договоры об открытии не возобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС (М) от 14.10.2009г., №5-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М) от 07.12.2009г., №5-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М) от 17.06.2010г., №5-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М) от 13.09.2010г.) Кредитор обязался открыть Заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 270 000 000,00 (двести семьдесят миллионов) рублей для финансирования затрат по проекту строительства «Жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в Октябрьском районе г. Ижевска на срок по 10 октября 2014 года. Как следует из условий договоров об открытии не возобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М) от 14.10.2009г., №5-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М) от 07.12.2009г., №5-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М) от 17.06.2010г., №5-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М) от 13.09.2010г., денежные средства Банк выдал ООО «АЛЬЯНС» не на строительство (финансирование затрат) по Объекту «планировка северной части мкр 17 жилого района «Север» в Октябрьском районе г.Ижевска. Жилой комплекс их трех жилых домов» Жилой дом №44.3 (1-этап -жилые дома №№44.1, 44.3), расположенном по адресу: г.Ижевск, УР, Октябрьский район, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала (Д6), граница которого проходит по с/т «Учитель» (строительный адрес), в котором истец является участником долевого строительства, а для финансирования затрат по проекту строительства «Жилой дом № 43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в Октябрьском районе г. Ижевска. Кроме того, истец указывает, что земельный участок был предоставлен в ипотеку банку в отсутствие согласия участников долевого строительства, которые являлись первыми залогодержателями в связи с заключением договоров долевого участия в строительстве. В связи с тем, что законодательством не предусмотрено право застройщика без согласия участников долевого строительства передавать в залог банку земельный участок, на котором за счет средств участников долевого строительства создается многоквартирный дом, в качестве обеспечения иных обязательств, кроме как финансирование этого строительства, истец считает договор ипотеки №244-3 от 14.10.2009г. недействительным (ничтожным) и нарушающим его права как участника долевого строительства. На основании изложенного истец первоначально просил признать недействительным (ничтожным) Договор ипотеки №244-3 от 14.10.2009 г., заключенный между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС». В судебном заседании 28 мая истцом исковые требования изменены, истец просит признать недействительным (ничтожным) Договор ипотеки №244-3 от 14.10.2009 года, заключенный между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС» в части залога земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоквартирной жилой застройки зданиями высокой этажности (постоянное и временное проживание. Многоквартирные жилые дома), с площадью 6364 кв.м., с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, г. Ижевск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала (Д6), граница которого проходит по с/т «Учитель», кадастровый или условный номер 18:26:010026:77 (в редакции Дополнительного соглашения №3 от 01.03.2010 года к Договору ипотеки №№244-3 от 14.10.2009г.)

Судом к участию в деле было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР.

Истец, представитель ответчика ООО «Альянс», извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явились, причин неявки не сообщили, истец просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя ответчика ООО «Альянс» в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца Скобкарева П.П., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала с учетом изменений в полном объеме, просила их удовлетворить, дополнительно суду пояснила, что в редакции п. 3 Дополнительного соглашения №3 от 01.03.2010г. к Договору ипотеки №№244-3 от 14.10.2009 г. предметом залога по договору ипотеки №244-3 от 14.10.2009 г. является объект незавершенный строительством, назначение: незавершенное строительство, площадь застройки 568,4 кв.м., степень готовности 14%, инв.№94:401:002:000108350:0001, расположенный по адресу: УР, г.Ижевск, северная часть микрорайона 17 жилого района «Север», кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/016/2009-945; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоквартирной жилой застройки зданиями высокой этажности (постоянное и временное проживание. Многоквартирные жилые дома), с площадью 6 364 кв.м., с адресным ориентиром: УР, г. Ижевск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала (Д6), граница 6 которого проходит по с/т «Учитель», кадастровый (или условный) номер 18:26:010026:77. Указанный объект незавершенного строительства введен в эксплуатацию и является жилым домом № 65 по ул. Холмогорова г. Ижевска (адрес присвоен на основании справки ГУАиГ Администрации г.Ижевска №413 от 17.11.2011г.), что подтверждается разрешением на строительство, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №1031800554400-«95» от 03.11.2011г., свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством. В связи с изложенным, право залога банка в отношении указанных объектов прекратилось в силу прямого указания Закона. Кроме того, исходя из текстовки Согласий участников долевого строительства Красиной Л.Н., Красина Г.Н. Гладких А.С., Калистратовой Л.М. на передачу в залог ОАО «Сбербанк» в обеспечение возврата кредита по кредитным договорам, заключаемым Банком с ООО «АЛЬЯНС» в рамках генерального соглашения об открытии рамочной кредитной линии с лимитом 270 000 000 рублей объекта незавершенного строительством и земельного участка (на котором располагается объект незавершенного строительством) следует, что указанные участники, давая такое согласие, не были извещены и поставлены в известность о том, что денежные средства предназначены на финансирование строительства иного объекта недвижимого, а не их дома. При этом, на момент заключения оспариваемого договора залога, предметом выступал только земельный участок, без объекта незавершенного строительством. Согласие участников долевого строительства должно прямо указывать на то, что имущество передается в залог для обеспечения обязательств Застройщика по кредитному договору с банком заключенного для получения финансирования строительства иного объекта недвижимости, а не многоквартирного дома, в состав которого входят объекты долевого строительства. Такого согласия участники долевого строительства не давали. С учетом того, что ответчиками не раз изменялись существенные условия кредитного договора и соответственно условия оспариваемого договора залога, а также принимая во внимание, что банк выдал кредит застройщику не на строительство многоквартирного дома, в состав которого входят объекты долевого строительства то требовалось согласие участников долевого строительства в том числе на изменение таких условий.

Представитель ответчика ОАО «Сбербанк России» Ведерникова Е.Н., действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, суду пояснила, что каких-либо бесспорных доказательств, подтверждающих факт нарушения прав и законных интересов истца действиями ответчиков ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС», связанных с заключением между ними договора ипотеки спорного имущества, Ивановым П.А. суду не представлено. При рассмотрении вопроса о заключении договора ипотеки банком были учтены риски, связанные с принятием в обеспечение исполнения обязательств заемщика имущества, являющегося предметом залога в пользу третьих лиц - участников долевого строительства, указанных в Выписке №01/067/2009-277 от 13.08.2009г., предоставленной ООО «Альянс». Согласно указанной Выписке в отношении земельного участка была зарегистрирована ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве: Красина Л.Н., Красин Г.Н., Гладких А.С., Калистратова Л.М. В материалах дела имеются согласия Красиной Л.Н., Красина Г.Н., Гладких А.С., Калистратовой Л.М. на залог земельного участка в пользу ОАО «Сбербанк России». Кроме того, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не связывает получение указанного согласия на залог с извещением участников долевого строительства о целевом использовании кредитных средств, в обеспечении возврата которых заключен договор ипотеки. Участники долевого строительства не являются стороной по сделке по заключению, изменению кредитного договора, не отвечают они и по обязательствам общества перед банкам, соответственно действующим законодательством не предусмотрено получение согласия на изменение условий кредитного договора. Договор залога недвижимого имущества не подлежит признанию недействительным по требованию Иванова П.А., как участника долевого строительства. Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок связано с моментом проведения кадастрового учета это участка, занятого многоквартирным домом. Строящиеся жилые дома расположены на земельном участке с кадастровым номером 18:26:010026:77. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности ООО «Альянс», земельный участок, декларированной площадью 6 364 кв. м, является ранее учтенным и имеет вид разрешенного использования - для строительства жилого дома. Из представленного заявления не следует, что в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении названного земельного участка на основании межевого плана внесены уточнения в части площади, а также разрешенного использования - эксплуатация многоквартирных жилых домов. Кроме того, не представлены сведения из государственного кадастра о возникшем в силу закона праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР Шкляева С.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала исковые требования необоснованными, просила отказать в их удовлетворении.

Выслушав мнение представителя истца, представителя ответчика ОАО «Сбербанк России», представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, изучив и проанализировав материалы гражданского, административных дел, суд приходит к следующим выводам.

14 октября 2009 года между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество) (кредитором), и обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (заемщиком) было заключено генеральное соглашение № 5-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии, в соответствии с которым кредитор открывает Заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 270000000 рублей для финансирования затрат по проекту строительства "Жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района "Север" в Октябрьском районе г. Ижевска" на срок по 10 октября 2014 года и обязуется предоставлять заемщику кредиты в рамках этой кредитной линии по отдельным кредитным договорам и/или Договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии (далее - Договоры), заключаемым с заемщиком и являющимся неотъемлемой частью Соглашения, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученные кредиты и уплатить проценты за пользование ими в размере, в сроки и на условиях соглашения и упомянутых Договоров.

14 октября 2009 года во исполнение генерального соглашения № 5-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество) (кредитором), и обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (заемщиком) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 5-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М), в соответствии с которым кредитор обязуется открыть заёмщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 30000 000 рублей для финансирования затрат по проекту строительства "Жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района "Север" в Октябрьском районе г. Ижевска" на срок по 10 октября 2014 года под 18,5 процентов годовых, а Заемщик обязуется возвратить Кредитору полученный/кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях Договора с у четом дополнительных соглашений от 22 марта 2010 года, 17 июня 2010 года,.

07 декабря 2009 года во исполнение генерального соглашения № 5-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество) (кредитором), и обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (заемщиком) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 5-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М), в соответствии с которым кредитор обязуется открыть заёмщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 42000 000 рублей для финансирования затрат по проекту строительства "Жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района "Север" в Октябрьском районе г. Ижевска" на срок по 10 октября 2014 года под 18,5 процентов годовых, а Заемщик обязуется возвратить Кредитору полученный/кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях Договора с учетом дополнительных соглашений от 29 января 2010 года, 22 марта 2010 года, 17 июня 2010 года, 13 сентября 2010 года.

17 июня 2010 года во исполнение генерального соглашения № 5-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество) (кредитором), и обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (заемщиком) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 5-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М), в соответствии с которым кредитор обязуется открыть заёмщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 40000 000 рублей для финансирования затрат по проекту строительства "Жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района "Север" в Октябрьском районе г. Ижевска", а Заемщик обязуется возвратить Кредитору полученный/кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях Договора с учетом дополнительного соглашения от 13 сентября 2010 года.

18 августа 2010 года во исполнение генерального соглашения № 5-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество) (кредитором), и обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (заемщиком) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 5-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М), в соответствии с которым кредитор обязуется открыть заёмщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 23000 000 рублей для финансирования затрат по проекту строительства "Жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района "Север" в Октябрьском районе г. Ижевска", а Заемщик обязуется возвратить Кредитору полученный/кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях Договора с учетом дополнительного соглашения от 13 сентября 2010 года.

14 октября 2009 года между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество) (залогодателем), и обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (залогодержателем) был заключен договор ипотеки № 244-3, в соответствии с которым предметом Договора является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2 Договора (далее по тексту "Предмет залога").

В соответствии с п. 1.2. Договора ипотеки предметом залога является:

а) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоквартирной жилой застройки зданиями высокой этажности, с площадью 6 640 кв.м., с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, <адрес>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по с/т "Учитель", кадастровый (или условный) номер: 18:26:010026:74, в соответствии с кадастровым планом земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора (Приложение <номер>).

В соответствии с п. 2.1 договора ипотеки предмет залога обеспечивает исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью «Альянс», возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (Кредитором) в городе Ижевске <дата>.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору ипотеки <номер> от <дата> изменен п. 1.2. договора, предметом залога является:

б) объект недвижимости – объект незавершенный строительством, назначение: незавершенное строительство, площадь застройки 568,4 кв.м. степень готовности 14%, инв. <номер>:401:002:000108350:001, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, Северная часть микрорайона 17 жилого района «Север», кадастровый (или условный) номер:18-18-01/016/2009-945, в соответствии с кадастровым паспортом, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение <номер>).

В соответствии с дополнительным соглашением <номер> к договору ипотеки от <дата> изменен п. 2.1. договора ипотеки:

Предмет залога обеспечивает исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью «Альянс», возникших на основании:

- договора об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (Кредитором) в городе Ижевске <дата>;

- договора об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (Кредитором) в городе Ижевске <дата>;

Земельный участок, на котором осуществлялось строительство жилого <адрес>.3 имел кадастровый номер 18:26:010026:74. В результате его раздела образовалось два самостоятельных участка с кадастровыми номерами 18:26:010026:77 и 18:26:010026:76, что подтверждается Уведомлением об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от <дата> <номер>, копиями свидетельств на образованные участки.

В соответствии с дополнительным соглашением <номер> к договору ипотеки от <дата> изменен п. 1.2. договора ипотеки:

В соответствии с п. 1.2. Договора ипотеки предметом залога является:

з) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоквартирной жилой застройки зданиями высокой этажности, с площадью 6 364 кв.м., с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, <адрес>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала (<адрес>), граница которого проходит по с/т "Учитель", кадастровый (или условный) номер: 18:26:010026:77, в соответствии с кадастровым планом земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора (Приложение <номер>).

В соответствии с дополнительным соглашением <номер> к договору ипотеки от <дата> изменен п. 2.1. договора ипотеки - предмет залога обеспечивает исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью «Альянс», возникших на основании:

- дополнительного соглашения <номер> к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (Кредитором) в городе Ижевске <дата>;

В соответствии с дополнительным соглашением <номер> к договору ипотеки от <дата> изменен п. 2.1. договора ипотеки Предмет залога обеспечивает исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью «Альянс», возникших на основании:

- дополнительного соглашения <номер> к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (Кредитором) в городе Ижевске <дата>;

- договора об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (Кредитором) в городе Ижевске <дата>;

- договора об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (Кредитором) в городе Ижевске <дата>;

- дополнительного соглашения <номер> к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (Кредитором) в городе Ижевске <дата>;

- дополнительного соглашения <номер> к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (Кредитором) в городе Ижевске <дата>;

<дата> между ООО «АРБАТ» (сторона-1) и истцом (сторона-2) был заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве <номер>, в соответствии с условиями которого сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает права требования, принадлежащие стороне-1, как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве 57-3 от <дата> (номер регистрации 18-18-01 /007/2011 -954 от <дата>), Дополнительному соглашению <номер> от <дата> к договору участия в долевом строительстве № 57-3 от <дата>, Дополнительному соглашению <номер> от <дата> к договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата> Дополнительному соглашению <номер> от <дата> к договору участия в долевом строительстве № 57-3 от <дата>, в части Квартиры со следующими проектными характеристиками: <адрес>.3, этаж 1, проектный номер <адрес>, количество комнат в <адрес>, проектная общая площадь квартиры, 71,04 кв.м., проектная жилая площадь квартиры, 39,15 кв.м.

В соответствии с Выпиской <номер> от <дата> по состоянию на <дата> в отношении земельного участка была зарегистрирована ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве: ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3

В материалах дела имеются согласия ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3 на залог земельного участка в пользу ОАО «Сбербанк России».

Указанные обстоятельства в судебном заседании установлены представленными и исследованными доказательствами.

Требования истца не подлежат удовлетворению в связи со следующим:

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

<дата> между ООО «АРБАТ» и истцом был заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве <номер>, в соответствии с условиями которого сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает права требования, принадлежащие стороне-1, как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве 57-3 от <дата> (номер регистрации 18-18-01 /007/2011 -954 от <дата>), Дополнительному соглашению <номер> от <дата> к договору участия в долевом строительстве № 57-3 от <дата>, Дополнительному соглашению <номер> от <дата> к договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата> Дополнительному соглашению <номер> от <дата> к договору участия в долевом строительстве № 57-3 от <дата>, в части Квартиры со следующими проектными характеристиками: <адрес>.3, этаж 1, проектный номер <адрес>, количество комнат в <адрес>, проектная общая площадь квартиры, 71,04 кв.м., проектная жилая площадь квартиры, 39,15 кв.м. На основании указанного договора к истцу перешли все права, принадлежащие участнику долевого строительства. Кроме того, согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> истец является участником долевого строительства в отношении <адрес>.2 (раздел 5.50, 5.52).

Исходя из изложенного, на день рассмотрения гражданского дела истец является участником долевого строительства в отношении объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, 17 микрорайон жилого района «Север», <адрес>.2. В связи с изложенным довод ответчика ОАО «Сбербанк» об отсутствии у истца интереса в оспаривании договора ипотеки судом отклоняется.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

<дата> между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество) (кредитором), и обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (заемщиком) было заключено генеральное соглашение <номер>-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии, в соответствии с которым кредитор открывает Заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 270000000 рублей для финансирования затрат по проекту строительства "Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> в северной части 17 микрорайона жилого района "Север" в <адрес>" на срок по <дата> и обязуется предоставлять заемщику кредиты в рамках этой кредитной линии по отдельным кредитным договорам и/или Договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии (далее - Договоры), заключаемым с заемщиком и являющимся неотъемлемой частью Соглашения, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученные кредиты и уплатить проценты за пользование ими в размере, в сроки и на условиях соглашения и упомянутых Договоров.

Во исполнение генерального соглашения <номер>-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество) (кредитором), и обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС" (заемщиком) были заключены договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер>-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М), <номер>-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М), <номер>-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М), <номер>-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М) на общую сумму 135000000 рублей.

При этом, как следует из материалов дела кредитные средства предоставлены банком ООО «Альянс» для финансирования затрат по проекту строительства "Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> в северной части 17 микрорайона жилого района "Север" в <адрес>", то есть не для финансирование объекта, который расположен на земельном участке, являющимся предметом залога, обеспечивающим кредитные обязательства застройщика.

Истец в обоснование исковых требований о признании договора ипотеки недействительным указывает, что в обеспечение исполнения обязательств заемщика был предоставлен земельный участок, на котором не расположен объект для финансирования которого ООО «Альянс» привлекались кредитные средства, что не допускается законом.

Указанный довод судом отклоняется в связи со следующим:

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

В соответствии со ст. 2 указанного закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

В соответствии со ст. 5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В соответствии с ч. 7 ст. 13 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1-3 указанного закона:

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Исходя из изложенного, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоквартирной жилой застройки зданиями высокой этажности, с площадью 6 640 кв.м., с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, <адрес>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по с/т "Учитель", кадастровый (или условный) номер: 18:26:010026:74, являвшийся предметом залога в соответствии с указанной нормой закона мог быть передан в залог банка только при наличии согласия участников долевого строительства, обременения в пользу которых существовали на день предоставления земельного участка в залог.

При этом, закон не ограничивает видов обязательств (в том числе не связанных с финансированием объекта долевого строительства) в обеспечение которых может передаваться в залог земельный участок. Довод об обратном основан на неверном толковании закона.

На момент заключения кредитного договора и оспариваемого договора ипотеки участниками долевого строительства объекта долевого строительства в отношении объекта жилой комплекс их трех домов <номер>.1; 44.2; 44.3 со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес> являлись ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>.

<дата> Гладких ФИО14, Калистратова ФИО15, Красина ФИО16, Красин ФИО17 дали согласие на залог земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоквартирной жилой застройки зданиями высокой этажности, с площадью 6 640 кв.м., с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, <адрес>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по с/т "Учитель", кадастровый (или условный) номер: 18:26:010026:74 в пользу ОАО «Сбербанк России». При этом, в согласии указанных лиц отражено, что согласие дается на передачу в залог земельного участка в обеспечения возврата кредита по кредитным договорам заключаемым ответчиками в рамках генерального соглашения об открытии рамочной кредитной линии с лимитом в сумме 270000000 рублей.

Исходя из изложенного, требования закона при передаче в залог земельного участка были соблюдены, земельный участок передан в залог банку при наличии согласия участников долевого строительства, обременения в пользу которых существовали на день предоставления земельного участка в залог.

При этом, суд отмечает, что указанными участниками долевого строительства согласие дано на передачу в залог земельного участка в обеспечения возврата кредита по кредитным договорам заключаемым ответчиками в рамках генерального соглашения об открытии рамочной кредитной линии с лимитом в сумме 270000000 рублей, из чего следует, что указанные лица были ознакомлены с условиями генерального соглашения об открытии рамочной кредитной линии. Таким образом, довод истца о ничтожности оспариваемого договора ипотеки по указанному основанию не нашел подтверждения в судебном заседании.

Довод истца о необходимости получения согласия участников долевого строительства на изменение условий договора ипотеки (заключение дополнительных соглашений) судом отклоняется, поскольку, как следует из буквального толкования положений ч. 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласие участников долевого строительства необходимо только на передачу имущества в залог. Последующее изменение условий договора ипотеки связано с заключение кредитных договоров во исполнение генерального соглашения № 5-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии. Ипотекой обеспечивались обязательства, возникшие в связи с заключением между ответчиками генерального соглашения № 5-РКЛ-ИС об открытии рамочной кредитной линии. Новых обязательств, которые бы обеспечивались ипотекой между ответчиками не возникло, в связи с чем отсутствовала необходимость получения согласия иных участников долевого строительства на изменение договора ипотеки.

Доводы истца связанные с прекращением залога земельного участка не являются предметом рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, истцом не представлено доказательств несоответствия договора ипотеки требованиям закона, в связи с чем оснований для признания договора залога недействительным не имеется.

руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Иванова ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс», открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договора ипотеки недействительным в части оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Решение принято в окончательной форме <дата>.

Председательствующий судья: А.В. Аккуратный