Дело № (09)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«01» декабря 2009 годас. Екатеринославка
Октябрьский районный суд Амурской области, в составе:
Председательствующего судьиБарабаш М.В.,
при секретареРебровой ,
с участием истца-ответчикаЗинченко ,
ответчика-истцаИргашеву,
помощника прокурора Октябрьского районаПанаско К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зинченко к Иргашеву и Ситникову об устранении препятствий в пользовании жилым помещением путем выселения и встречному иску Иргашеву к Зинченко о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшимся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
У С Т А Н О В И Л:
Зинченко обратилась в суд с иском к Иргашеву и Ситникову об устранении препятствий в пользовании жилым помещением путем выселения, указав, что является собственником жилого дома, расположенного в <адрес> <адрес>. В 2002 году предоставила данный жилой дом для временного проживания Ситникову и Иргашеву, в настоящее время сама нуждается в жилплощади, в связи с чем просила ответчиков освободить жилой дом, однако ответчики проигнорировали ее просьбу, добровольно не выселяются. Данное обстоятельство является препятствием для пользования и осуществления законных прав собственника в соответствии со ст.35 ГПК РФ.
Иргашеву обратилась со встречным иском к Зинченко о признании права собственности, в обоснование которого ссылается, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен устный договор о том, что ответчику передается денежная сумма в размере 20000 рублей, а ответчик оформляет нотариальную доверенность и передает ее истцу с правом купли-продажи жилого дома, расположенного по <адрес> вместе с земельным участком, а также передает правоустанавливающие документы на дом. Условия обоюдной договоренности были выполнены, деньги в сумме 20000 рублей были переданы ФИО10 ФИО3 ФИО21. (в тот период Вититневой) от имени истца в присутствии самой Иргашеву, ФИО2, ФИО14 и ФИО10. В соответствии с нотариальной доверенностью, выданной на три года, ФИО4 уполномочила Иргашеву управлять и распоряжаться спорным жилым домом, а затем продать его и участок земли, находящийся по указанному адресу. Денежные средства в сумме 20000 рублей истец брала в долг у ФИО11, которые вернула поэтапно до 2007 года в сумме 39000 рублей. В связи с необходимостью выплаты долга и затруднительного материального положения оформить право собственности на жилой дом и земельный участок не смогли. Однако за все время проживания производили оплату потребленной электроэнергии, поддерживали дом в жилом состоянии и предохраняли от разрушения.
В ходе рассмотрения дела истец Иргашеву уточнила исковые требования и просила признать состоявшимся договор купли-продажи жилого дома и земельного участка и признать за ней право собственности на указанный жилой дом вместе с земельным участком.
В судебном заседании Зинченко исковые требования поддержала в полном объем, встречный иск Иргашеву не признала и пояснила, что в 2002 году договорилась с ФИО11 о продаже ее знакомым Иргашеву и Ситникову принадлежащего ей (ФИО22) на праве собственности жилого дома по <адрес> за 20000 рублей. Но так как ответчики не могли сразу оплатить указанную сумму по причине отсутствия денег, вселила их в дом на основании договора найма сроком на один год и выдала нотариальную доверенность Иргашеву на право управления и распоряжения указанным домом с возможностью последующей продажи его сроком на три года. ФИО11 от имени ответчиков передала ей плату за найм жилья в сумме 3600 рублей вперед за один год. Однако ответчики по настоящее время деньги за покупку дома не передали, срок действия доверенности, которая позволяла Иргашеву распорядиться жилым домом от ее имени, закончился, поэтому считает, что права и обязанности по договору купли-продажи не возникли, а ответчики прекратили право пользования жилым домом по договору найма. Поскольку в настоящее время сама нуждается в жилье, предъявила им требование о выселении, на что Иргашеву и Ситникову ответили отказом. Отрицает факт получения ею денег в сумме 20000 рублей в счет купли-продажи дома.
Ответчик Иргашеву исковые требования Зинченко не признала, на встречных исковых требованиях настаивает, при этом пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ году приехали вместе с ФИО12, с которым состоит в фактических брачных отношениях, из Узбекистана в <адрес>. Поскольку денежными средствами на приобретение жилья не располагали, сваты ФИО10 и ныне покойный Мажуга подыскали для них дом, договорились с Зинченко (Вититневой) о его покупке за 20000 рублей. ФИО11 заняла деньги в сумме 20000 рублей, которые передала Зинченко от ее имени по частям, сначала 10 тысяч рублей, и дважды по 5 тысяч рублей. Когда передали последнюю часть суммы Зинченко выдала нотариальную доверенность на право управления и распоряжения домом, но в течение трех лет оформить договор купли- продажи не смогли, так как отсутствовали финансовые средства, Ситникову не получал пенсию и отдавали долг сватам. Просит учесть, что за время проживания с ДД.ММ.ГГГГ года в спорном жилом доме привели его в надлежащее состояние и поддерживают от разрушения, оплачивают с ФИО2 по его льготам электроэнергию. Подтвердила, что Зинченко в ДД.ММ.ГГГГ году предупреждала о выселении и сказала, что дом будет продавать. Однако выселяться с ФИО2 отказались, так как считает, что фактически приобрела у Зинченко указанный жилой дом.
Допущенная к участию в деле по ходатайству истца-ответчика Иргашеву в качестве ее представителя ФИО13 иск Зинченко также не признала, встречный иск Иргашеву поддержала и пояснила, что помогает Иргашеву и Ситникову по дому с января 2009 года, после смерти их сына. Так как Ситникову в настоящее время парализован, самостоятельно не может передвигаться, за ним требуется уход, стала проживать вместе с ними в доме, чтобы ухаживать за пожилыми людьми. Летом истица Зинченко приходила с покупателями с целью продать этот дом. Спорный жилой дом был куплен Иргашеву и ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ году у Зинченко . Деньги в сумме 20000 рублей ей передавали ФИО11 и ФИО14 частями, 10000 рублей, и дважды по 5 тысяч рублей. Последнюю сумму передали ДД.ММ.ГГГГ. После чего Зинченко выдала доверенность на право управления и распоряжения домом, с правом последующей продажи.
Ответчик по первоначальному иску и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца по встречному иску ФИО15 в судебное заседание не явился, согласно имеющегося в материалах дела письменного заявления, просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, государственный регистратор УФРС по Амурской области Завитинского отделения регистрации прав на недвижимость ФИО16 в судебное заседание не явилась, согласно принятой телефонограммы, просит также рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Свидетель ФИО11 в судебном заседании показала, что в августе 2002 году из Узбекистана приехали на постоянное место жительства в с.Екатеринославку сваты Иргашеву и Ситникову . Так как им негде было жить, помогали найти жилье, для них, чтобы купить. Посмотрели дом Зинченко по <адрес> и договорились с ней о его покупке за 20000 рублей. Но так как у сватов денег не было, решила им помочь, заняла указанную сумму, для чего оформила в банке кредит. Сначала отдали 10 тысяч Зинченко , позднее 5 тысяч отдали ее супругу в то время ФИО4, и последнюю сумму 5000 рублей Зинченко передала ее (Рудик) дочь ФИО14. Зинченко при этом передала документы на дом и доверенность нотариальную. Оформить сделку купли-продажи квартиры в тот момент не могли, так как у Иргашеву не было российского гражданства и денег на оформление сделки у госрегистратора. В последствии сваты долг вернули по частями. Договаривалась о покупке дома с Зинченко (Вититневой) сама, дом старый, находился захламленном состоянии.
Свидетель ФИО17 в судебном заседании показала, что проживает в с.Екатеринославка <адрес>. По соседству, напротив, в <адрес> на протяжении примерно ДД.ММ.ГГГГ лет проживают Иргашеву и Ситникову . Знает со слов Иргашеву, что дом они купили у ФИО4, деньги на приобретение занимали, и отдают постепенно с пенсии ФИО2.
Выслушав пояснения сторон, представителя, допросив свидетелей, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора полагавшего необходимым в иске Зинченко о выселении отказать, суд приходит к следующему.
Согласно представленным документам, жилой <адрес> приобретен на основании договора купли продажи ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на указанный дом зарегистрировано за ФИО4 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д.6, 37,38).
Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> о предоставлении земельного участка в собственность Зинченко и свидетельством о государственной регистрации права подтверждается, что земельный участок общей площадью 1270 кв.м., расположенный по <адрес>, принадлежит на праве собственности Зинченко , о чем также в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д.7).
Копией свидетельства о заключении брака, копией паспорта подтверждается, что ФИО4 вступила в брак ДД.ММ.ГГГГ с ФИО18, ей присвоена фамилия Зинченко (л.д.90, 91).
Согласно нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 уполномочила Иргашеву управлять и распоряжаться принадлежащим ей на праве собственности жилым домом вместе с земельным участком по адресу <адрес>. Затем продать за цену и на условиях по своему усмотрению вышеуказанный жилой дом вместе с земельным участком, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности к покупателю, для чего ей предоставлено право, в том числе подписать договор купли-продажи и получить следуемые доверителю деньги (л.д.36).
Таким образом, в судебном заседании установлено, что истица Зинченко с ДД.ММ.ГГГГ года имеет в своей собственности жилой дом, расположенный в <адрес>. В сентябре ДД.ММ.ГГГГ года она вселила на основании устной договоренности ответчиков Иргашеву и ФИО2 в указанный жилой дом и выдала нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочила Иргашеву управлять и распоряжаться спорным жилым домом.
Обсуждая обоснованность доводов истца Иргашеву о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшимся и признании права собственности на жилой дом с земельным участком суд приходит к следующему.
Одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, в силу ст.218 ГК является договор купли-продажи.
В силу ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст.554 и 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание о предмете (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и предусматривать цену этого имущества. При отсутствии указанных условий договор считается незаключенным.
Положениями ст.131 и 164 ГК РФ предусматривается обязательная государственная регистрация в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней.
В подтверждение достигнутого соглашения с ответчиком Зинченко о приобретении в собственность Иргашеву дома по <адрес>, истец Иргашеву ссылается, что от ее имени ФИО11 передала Зинченко деньги в сумме 20000 рублей, проживая с ФИО2 в спорном жилом доме оплачивали потребленную электроэнергию и сохраняли дом от разрушения, а Зинченко в свою очередь передала правоустанавливающие документы на жилой дом и выдала доверенность, уполномачивающую на управление и распоряжение домом с правом последующей продажи жилого дома вместе с земельным участком.
Свидетель ФИО11 подтвердила в судебном заседании доводы Иргашеву о том, что между нею и Зинченко была достигнута устная договоренность о продаже квартиры, определена цена 20000 рублей, переданы денежные средства в счет оплаты ее стоимости, однако в силу ст.162 ГК РФ судом не могут учитываться свидетельские показания в подтверждение взятых на себя сторонами обязательств о заключении договора купли-продажи квартиры, поскольку не соблюдена письменная форма сделки.
Свидетельские показания ФИО17 также не могут учитываться в качестве доказательства состоявшейся сделки купли-продажи дома по указанному основанию, и в связи с тем, что обстоятельства и условия сделки ей не известны, знает о покупке дома Иргашеву с ее же слов.
Кроме того, совершение «конклюдентных действий» сторонами, а именно устная договоренность о продаже жилья, передача правоустанавливающих документов на дом, выдача Зинченко Иргашеву нотариальной доверенности на право управления и распоряжения жилым домом, передача от имени Иргашеву денежных средств, оплата Иргашеву и ФИО2 потребленной электроэнергии, не может являться свидетельством состоявшегося договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку в силу ч.2 ст.158 ГК РФ совершение указанных действий имеет правовое значение только в тех случаях, когда совершение сделки допускается в устной форме. При этом судом учитывается то обстоятельство, что Иргашеву согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ была уполномочена продать, а не купить спорный жилой дом, в период действия доверенности не распорядилась им от имени Зинченко . Указанные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что стороны не достигли соглашение о купле-продаже жилого дома, в связи с чем у них не возникли права и обязанности по указанному договору. Таким образом, правовые основания для признании права собственности на спорный жилой дом и земельный участок за Иргашеву, предусмотренные ст.218 ГК РФ, отсутствуют.
Вместе с тем, признание Зинченко факта передачи ей свидетелем ФИО11 от имени Иргашеву и ФИО2 денежных средств в сумме 3600 рублей, выдача доверенности на право управления и распоряжения жилым домом, вселение Иргашеву и ФИО2 в жилой дом по согласованию с Зинченко , оплата ими потребляемой электроэнергии, по мнению суда, свидетельствует о фактическом заключении между Зинченко с одной стороны и Иргашеву, ФИО2 с другой стороны, договора коммерческого найма, без надлежащего оформления, но с оплатой за жилое помещение.
В соответствии со ст.30 ЖК РФ, 671 ГК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и пользование за плату принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании договора найма.
Статьей 674 ГК РФ установлена письменная форма заключения договора найма жилого помещения.
Статьей 683ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поскольку письменная форма договора найма отсутствовала, а ответчик Иргашеву отрицает факт заключения договора сроком на один год, в соответствии со ст.683 ГК РФ, следует считать договор заключенным на пять лет.
В судебном заседании установлено, что соглашение о вселении и проживании Иргашеву и ФИО2 в спорном жилом доме было достигнуто сторонами ДД.ММ.ГГГГ в момент выдачи нотариально удостоверенной доверенности, следовательно моментом окончания срока действия имевшего место договора коммерческого найма следует считать ДД.ММ.ГГГГ.
Требование об освобождении принадлежащего на праве собственности Зинченко жилого дома предъявлено ею Иргашеву и Ситникову в октябре 2009 года, что подтверждается представленными суду распиской Иргашеву от ДД.ММ.ГГГГ и составленным в присутствии свидетелей актом отказа ФИО2 от подписи в предупреждении о выселении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11,12).
В силу ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Истцом Зинченко не представлено суду доказательств соблюдения ею требований ст.684 ГК РФ, а именно истец не выполнила обязанность о своевременном предупреждении нанимателей Иргашеву и ФИО2 об отказе от продления действия договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии, что наниматели не отказались от продления действия договора на новый срок, следовательно действие заключенного с ответчиками договора было продлено на новый срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку действие договора коммерческого найма считается продолженным, к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы ст.35 ЖК РФ.
При этом доводы Зинченко о том, что ответчики нарушают право пользования жилым помещением, принадлежащим ей на праве собственности, суд находит ошибочными, поскольку в силу ч.2 ст.1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты, в том числе, прав и законных интересов других лиц.
В данном случае право собственника осуществлять правомочие по пользованию жилым помещением ограничено добровольно взятым на себя обязательством со стороны Зинченко по соблюдению условий договора коммерческого найма спорного жилого помещения.
Требования о досрочном расторжении договора найма с Иргашеву и ФИО2 по основаниям, предусмотренным ст.687 ГК РФ, истцом Зинченко не заявлялись, следовательно, правовые основания для удовлетворения ее требований об устранении препятствий пользования жилым помещением путем выселения Иргашеву и ФИО2 отсутствуют.
На основании изложенного прихожу к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Зинченко к Иргашеву и Ситникову об устранении препятствий в пользовании жилым помещением путем выселения и встречных исковых требований Иргашеву к Зинченко о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшимся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать Зинченко в удовлетворении исковых требований к Иргашеву и Ситникову об устранении препятствий в пользовании жилым помещением путем выселения.
Отказать Иргашеву в удовлетворении исковых требований к Зинченко о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшимся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд в течение десяти дней, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, через Октябрьский районный суд <адрес>.
Председательствующий