РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 29 июня 2010 года г. Красноярск Судья Октябрьского районного суда г. Красноярска Харитонов А.С. при секретаре Х с участием представителя истца М ответчика Г рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» к Г о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, УСТАНОВИЛ: ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» обратилось в суд с иском к Г о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. Свои требования мотивируют тем, что в соответствиями с условиями договора займа Номер обезличен от Дата обезличена года ОАО «Дом вашей мечты» предоставил Г ипотечный жилищный заем в сумме 4 000 000 рублей на 240 месяцев для приобретения жилого дома по адресу: ..., ..., .... Законным владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1». В связи с ненадлежащим исполнением Г обязательств по договору, просят взыскать 4 205 904.22 рубля из которых: 3 901 307.52 рублей остаток неисполненных обязательств по кредиту, 237 432.58 рубля сумма процентов за пользование кредитом, 67 173.12 рубля пеня, а также начиная с Дата обезличена года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка, определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 11 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0.2 % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательства по основному долгу. Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., Удачный, ..., определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость жилого дома в размере 6 732 000 рублей, земельного участка в размере 1 282 000 рублей, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 33 229.52 рублей. В судебное заседание представитель истца М (действующий на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличена года) исковые требования поддержал, дал пояснения в соответствии с изложенным выше. Ответчик Г исковые требования признал, пояснил, что задолженность образовалась в связи с тяжелым материальным положением. Исследовав материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, суд полагает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям: Как установлено в судебном заседании, на основании договора займа от Дата обезличена года Номер обезличен заключенного между ОАО «Дом вашей мечты» и Г, последний получил займ в размере 4 000 000 рублей для целевого использования - приобретения в собственность жилого дома расположенного по адресу: ..., Удачный, ..., с уплатой 11 % годовых, на срок 240 месяцев. Денежные средства были зачислены на счет Г Дата обезличена года. Дата обезличена года по договору купли - продажи жилого дома и земельного участка Г на полученные денежные средства приобрел в собственность земельный участок с находящимся на нем жилым домом по адресу: ..., Удачный, .... Право собственности (с обременением ипотека в силу закона) на дом и земельный участок зарегистрировано за Г в установленном законом порядке. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, были удовлетворены закладной составленной между Г и ОАО «Дом вашей мечты». Законным владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1». В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законы, иных правовых актов. Согласно п. 5.2 договора займа при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0.2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. В соответствии с п. 5.3 при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0.2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Пункт 5.4 предусматривает при невыполнении обязательств по обеспечению страхования согласно п. Дата обезличена заемщик возмещает займодавцу в течение семи календарных дней с даты получения заемщиком соответствующего требования займодавца все расходы, понесенные последним в случае внесения за заемщика страховых взносов. Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств, вместе с тем, Заемщиком не регулярно осуществлялись платежи по предоставленному займу, не оплачивался страховой взнос. Согласно прилагаемым платежам по кредиту по состоянию на Дата обезличена года сумма задолженности по договору зама от Дата обезличена года составляет 4 205 904 рубля 22 копейки, а именно: задолженность по основному долгу - 3 901 307 рублей 52 копейки, задолженность по процентам - 237 423 рубля 58 копеек, пеня - 67 173 рубля 12 копеек. На основании п. 5.5 договора займа в случае неисполнения заемщиком (залогодателем) обязательства, займодавец вправе потребовать от заемщика полного досрочного исполнения денежного обязательства, удостоверенного настоящим договором. В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Таким образом, по смыслу закона, нарушение заемщиком срока возврата очередной части долга дает заимодавцу право требовать досрочного исполнения договора, которое в данном случае сводится к возврату оставшейся части долга до установленного договором срока с уплатой процентов. При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенное выше, требования о взыскании задолженности по договору займа в соответствии со ст. 811 ГК РФ подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом. Согласно ст. 50 Федерального закона РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 56 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Из изложенного следует право истца на обращение взыскания на спорное помещение. Суд учитывает, что установление начальной продажной цены заложенного имущества при обращении в судебном порядке взыскания на имущество, является обязательным в силу прямого указания закона. Как следует из представленного отчета ООО «Оценка Консалтинг» от Дата обезличена года рыночная стоимость жилого дома составляет 6 732 000 рубля, земельного участка 1 282 000 рублей. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих иную стоимость данного объекта. При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым обратить взыскание жилой дом и земельный участок путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости жилого дома 6 732 000 рублей, земельного участка 1 282 000 рублей. Что касается требований о взыскании процентов за пользование займом в размере 11 % годовых начиная с Дата обезличена года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка и пени в размере 0.2 % за нарушение сроков возврата уплаты процентов по основному долгу за каждый день просрочки, то суд полагает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Согласно ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Статья 3 названного закона указывает на требования обеспечиваемые ипотекой. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. 2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. 3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона. Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Статья 349 ГК РФ предусматривает, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 54 указанного закона определяет, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; Таким образом, если являющиеся предметом залога имущество реализовано с публичных торгов в определенную дату, с этого момента (с этой даты) залог является прекращенным в силу п. 1 ст. 352 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Согласно п. 6 ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю согласно абзацу 1 статьи 61 ФЗ «Об ипотеке». При этом суд считает, что возможность взыскания процентов от суммы основного долга после обращения взыскания на предмет залога должна быть оговорена в договоре, т.к. договором займа предусмотрены проценты и пеня в процентом отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, в связи с чем по мнению суда применение данных процентов ко всей сумме долга при его досрочном взыскании поставит залогодателя в кабальные условия. Более того, учитывая, что пеня является средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, и имеет компенсационный характер; положения ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которыми суд оценивает размер пени, которую просит взыскать истец на предмет соразмерности последствиям нарушения обязательства; возможность частичной оплаты долга и изменение размера задолженности; неопределенность периода, за который истец просит взыскать проценты и пени поскольку дата реализации жилого дома и земельного участка не известна, равно как и не известен результат торгов, определенная судом начальная продажная цена жилого дома и земельного участка, которая превышает задолженность, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика процентов начиная с Дата обезличена года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка, определенных из расчета 11% годовых, начисленных на остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 3 901 307,52, пени из расчета 0,2 % за нарушение сроков возврата уплаты процентов по основному долгу за каждый день просрочки. Данный отказ не лишает истца права обратиться в суд к ответчику с требованием о взыскании процентов и пени после реализации жилого дома и земельного участка. Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, суд считает, что подлежит возврату госпошлина в размере 33 229,52 рублей уплаченная стороной истца в связи с подачей иска в суд, поскольку подтверждается имеющимся в материалах дела платежным поручением Номер обезличен от Дата обезличена года. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Иск ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» удовлетворить частично. Взыскать с Г в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» 3 901 307 рублей 52 копейки - задолженность по основному долгу, 237 423 рубля 58 копеек - задолженность по процентам, 67 173 рубля 12 копеек - пеню за просрочку уплаты процентов, 33 229 рублей 52 копейки - уплату государственной пошлины, а всего- 4 239 133 рубля 74 копейки. Обратить взыскание на принадлежащий Г жилой дом общей площадью 135.7 кв.м. и земельный участок площадью 1500.9 кв.м. расположенные по адресу: ..., Удачный, ...., путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную цену жилого ... 732 000 рублей, земельного участка 1 282 000 рублей. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. Решение суда может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в десятидневный срок через Октябрьский районный суд г. Красноярска. Копия. Председательствующий: А.С. Харитонов