Р Е Ш Е Н И Е

10 марта 2011 года Октябрьский районный суд города Красноярска в составе

председательствующего Гареевой Е.Б.,

при секретаре Федоренко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цапковой Т.В. к Сергиенко Н.А, о признании незаключенным и недействительным соглашения о порядке заключения договора купли-продажи квартиры, взыскании неосновательно удерживаемой суммы, процентов за пользования чужими денежными средствами и убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Цапкова Т.В. обратилась в суд с иском к Сергиенко Н.А. (с учетом уточнений от 14.02.2011 года), которым просит признать незаключенным и недействительным соглашение, заключенное между нею и Сергиенко Н.А. о порядке заключения договора купли-продажи <адрес>; взыскать с Сергиенко Н.А. в её пользу неосновательно удерживаемую сумму в размере 300000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 79437,5 рублей и убытки, связанные с обесцениванием денежных средств, необоснованно удерживаемых Сергиенко Н.А. в размере 129006,55 рублей (429006,55-300000), кроме того, просит взыскать государственную пошлину в размере 8000 рублей, уплаченную ею при обращении с иском в суд. Требования мотивировала тем, что 16 августа 2007 года между нею и ответчицей было заключено соглашение о порядке заключения договора купли-продажи <адрес>. Этого же числа в счет исполнения указанного соглашения она передала ответчице сумму в размере 300000 рублей. Пунктом 2 соглашения было предусмотрено, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры не позднее 10 сентября 2007 года. В указанный соглашением срок ни она, ни ответчица не изъявили желание заключить основной договор. В соответствии с п.п. «а» п. 7 соглашения, если сделка не состоялась по взаимному согласию сторон, либо независящих от сторон обстоятельств, сумма аванса должна быть возвращена продавцом покупателю в полном объеме в момент, когда сторонам стало известно, что сделка не состоится. Во исполнение указанного пункта между нею и ответчицей была достигнута устная договоренность о возврате полученной суммы в размере 300000 рублей в срок до 31 декабря 2007 года, однако до настоящего времени сумма ответчицей не возвращена, в связи с чем полагает, что ответчица без установленных законом оснований приобрела сумму в размере 300000 рублей, которую обязана возвратить ей. Кроме того, соглашение не отвечает требованиям, установленным ГК РФ к договору продажи недвижимости, в связи с чем его следует считать незаключенным. Поскольку п. 9 соглашения содержит условие о том, что при заключении основного договора в качестве цены договора будет указана сумма в размере 1 000 000 рублей, тогда как в п. 3 соглашения стоимость квартиры указана 2200000 рублей, полагает, что ответчица уклоняется от уплаты установленных налогов, то есть сделка заключена ответчицей с целью заведомо противной основам правопорядка, а потому является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий.

В судебное заседание истица Цапкова Т.В. не явилась, была извещена надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомила, предоставила право представлять её интересы по доверенности Демидову А.М. В судебных заседаниях от 01 ноября 2010 года и 16 ноября 2010 года Цапкова Т.В. суду поясняла, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась по взаимному согласию сторон. Она лично интереса о том, состоится ли сделка или нет, не проявляла, к ответчице с письменной просьбой о возврате 300000 рублей до момента предъявления настоящего иска не обращалась в связи с личными проблемами, вызванными здоровьем ребенка. Кроме того у нее была устная договоренность о том, что ответчица вернет ей 300000 рублей. Подтвердила, что соглашение о задатке было заключено именно к соглашению о порядке заключения договора купли-продажи от 16 августа 2007 года, однако в соглашении не были согласованы ни время, ни место заключения сделки, ни цена имущества. Расписку о получении 300000 рублей ответчица ей выдала. Кроме того, с учетом того, что в оспариваемом ею соглашении было указано, что стоимость квартиры в основном договоре будет указана меньшая, чем оговоренная ими фактически, она побоялась заключать договор купли-продажи квартиры на условиях соглашения в связи с возможностью наступления уголовной ответственности. Соглашение на данных условиях заключала, так как не знала, что данное условие незаконно, несмотря на то, что она имеет высшее юридическое образование -занимается вопросами гражданского права. Так как переданная ею сумма 300000 рублей ответчицей не возвращена, она просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами и убытки в связи с тем, что денежные средства до настоящего времени обесценились согласно представленными ею расчетами.

Представитель Цапковой Т.В. по нотариально удостоверенной доверенности Демидов А.М. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, настаивает на них, подтвердил вышеизложенные обстоятельства. Дополнительно суду пояснил, что согласно условиям соглашения Цапкова Т.В. передала ответчице 300000 рублей, что предусмотрено п. 7 соглашения в качестве аванса. Согласно действующему законодательству уплаченная сумма аванса подлежит возврату независимо от причин не заключения договора. Не оспаривает, что Цапковой Т.В. было подписано соглашение о задатке в том виде в каком оно имеется в деле. Фактически данное соглашение ими расценивается как способ передачи денег, в данном случае Цапкову Т.В. не волновал каким будет способ передачи денег, в связи с чем соглашение о задатке было подписано, однако согласно условиям соглашения Цапкова Т.В. передала 300000 рублей в качестве аванса. Просит учесть также, что соглашение о задатке было составлено позже чем соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры, в связи с чем должны приниматься во внимание условия соглашения – об авансе.

Ответчица Сергиенко Н.А. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомила, предоставила право представлять её интересы по доверенности Штромбергер Е.С.

Представитель ответчицы Сергиенко Н.А. по нотариально удостоверенной доверенности Штромбергер Е.С. в судебном заседании исковые требования Цапковой Т.В. не признала. Суду пояснила, что оспариваемое Цапковой Т.В. соглашение соответствует требованиям, предъявляемым к заключению договоров купли-продажи, в нем оговорены все существенные условия, в том числе стоимость квартиры 2200000 рублей и дата заключения основного договора. Сделка купли-продажи оформлялась через агенство недвижимости, для Сергиенко Н.А. был подобран вариант приобретения другой квартиры и сделка должна была состояться 11.09.2007 года. Сделка купли-продажи квартиры с Цапковой Т.В. не состоялась по вине последней, она не выходила на связь. Дата заключения основного договора неоднократно переносилась, 10 сентября 2007 года был установлен последний срок Из-за того, что сделка с Цапковой Т.В. не состоялась, Сергиенко Н.А. была вынуждена продать квартиру на 200000 рублей дешевле. При заключении соглашения о порядке заключения договора купли-продажи стоимость квартиры была определена в п. 3 в размере 2200000 рублей, однако по просьбе Цапковой Т.В. в связи с тем, что она и ее супруг являются государственными служащими и им трудно объяснить наличие 2200000 рублей на покупку квартиры, дополнительно согласовали, что в основном договоре будет указана стоимость квартиры 1000000 рублей. О том, что стоимость договора была согласована в размере 2200000 рублей свидетельствует и расписка, выданная Сергиенко Н.А. Цапковой Т.В. при передаче задатка в размере 300000 рублей. Соглашением не установлено, что сумма 300000 рублей является авансом, тогда как в соглашении о задатке указано, что сумма является задатком и соглашение о задатке заключено для обеспечения исполнения спорного соглашения. Цапкова Т.В. никаких мер к заключению основного договора не предпринимала, также не заявляла о том, что договор ею заключаться не будет. Также никогда до момента предъявления иска не обращалась к Сергиенко Н.А. о возврате суммы 300000 рублей. Полагает, что Цапковой Т.В. пропущен срок для предъявления иска, а потому в удовлетворении ее исковых требований следует отказать и по этому основанию.

Суд, заслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав представленные доказательства, полагает, что оснований для удовлетворения иска Цапковой Т.В. не имеется.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с ч.1 ст. 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из ч.1 статьи 169 ГК РФ следует, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

П. 1 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить

предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В судебном заседании установлено, что 16 августа 2007 года, между Сергиенко Н.А. и Цапковой Т.В. было заключено соглашение о порядке заключения договора купли-продажи и что согласно п. 2 соглашения оно в соответствии со ст. 429 ГК РФ имеет силу предварительного договора.

Из соглашения о порядке заключения договора купли-продажи от 16 августа 2007 года следует, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, состоящей из трех комнат, расположенной на первом этаже, площадью 61,2 кв. метров, в том числе жилой – 45,3 кв. метров. Также соглашением предусмотрено, что договор купли-продажи стороны обязуются заключить не позднее 10 сентября 2007 года. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 2200000 рублей наличными, при этом в дополнительных условиях указано, что в основном договоре купли-продажи будет указана сумма продажи

1 000 000 рублей.

Таким образом, при заключении спорного соглашения все существенные условия договора купли-продажи квартиры были согласованы, в том числе и стоимость квартиры – 2200000 рублей. Оснований сомневаться в том, что стоимость квартиры сторонами была согласована у суда нет. Названное в соглашении условие о том, что в основном договоре будет указана стоимость квартиры 1000000 рублей не свидетельствует, что сторонами не была установлена договоренность по вопросу цены квартиры. Кроме того, факт того, что цена квартиры была установлена сторонами свидетельствует и соглашение о задатке от 16.08.2077 года, в котором указано, что стоимость квартиры определена сторонами в размере 2200000 рублей, соглашение о задатке подписано обеими сторонами, в судебном заседании не оспаривалось. При таких обстоятельствах оснований полагать, что соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры является незаключенным не имеется.

Также не имеется оснований полагать, что соглашение является ничтожной сделкой в связи с тем, что в нем имеется условие о том, что в основном договоре стоимость квартиры будет указана меньшая, чем оговоренная, так как в соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из буквального толкования п. 7 соглашения о порядке заключения договора купли-продажи квартиры следует, что стороны при его заключении не исключали возможность уплаты по соглашению аванса, что подтверждается формулировкой данного пункта- «в случае уплаты аванса», однако в договоре отсутствует условие о том, какая сумма должна быть внесена авансом. При этом, в день заключения спорного соглашения в качестве обеспечения исполнения соглашения от 16.08.2007 года между Цапковой Т.В. и Сергиенко Н.А. было заключено соглашение о задатке на сумму 300000 рублей за продаваемую квартиру по <адрес>, при этом сторонам были разъяснены последствия не исполнения договора, предусмотренные ст. 381 ГК РФ. Цапкова Т.В. в судебном заседании подтверждала, что она является юристом, статьи 380,381 ГК РФ о последствиях задатка ей были известны, факт заключения соглашения о задатке к спорному соглашению не оспаривала.

Распиской от 16 августа 2007 года подтверждается, что именно в качестве задатка Сергиенко Н.А. от Цапковой Т.В. получена сумма в размере 300000 рублей.

Факт того, что соглашение о задатке и расписка были составлены к соглашению о порядке заключения договора купли-продажи от 16 августа 2007 года, сторонами в судебном заседании не оспаривался.

Таким образом, совокупность исследованных судом доказательств свидетельствует о том, что соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры от 16.07.2007 года является предварительным договором, который соответствует требованиям действующего законодательства. Кроме того, совокупность доказательств свидетельствует, что переданная Цапковой Т.В. сумма в размере 300000 рублей является задатком, форма соглашения о задатке при его заключении была соблюдена, последствия передачи задатка разъяснены. Доказательств тому, что названная сумма является авансом суду не представлено.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры от 16.08.2007 года исполнено не было.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в установленный соглашением срок (10 сентября 2007 года) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> между Цапковой Т.В. и Сергиенко Н.А. заключен не был.

Как указано выше, оснований считать соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры от 16.08.2007 года ничтожной и незаключенной сделкой не имеется.

Цапковой Т.В. в судебном заседании не оспаривалось, что она добровольно отказалась от исполнения условий соглашения, полагая, что соглашение является ничтожным, в связи с чем была уверена, что переданная ею сумма 300000 рублей, уплаченная по ее мнению как аванс, будет ей возвращена. Цапкова Т.В. настаивала на том, что соглашение не было исполнено также и потому, что со стороны Сергиенко Н.А. не было предпринято никаких действий для его заключения. Цапкова Т.В. настаивает, что соглашение не было исполнено по обоюдному волеизъявлению.

Однако в судебном заседании было установлено, что соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры от 16.08.2007 года не было исполнено в связи с бездействиями Цапковой Т.В., что подтверждается следующими доказательствами:

Свидетель Т. в судебном заедании подтвердил, что в 2007 года Цапкова Т.В. обратилась в агентство недвижимости «<данные изъяты>», где он работал риелтором, и попросила показать ей квартиру, которая была выставлена на продажу. Он показал Цапковой Т.В. квартиру по <адрес> в г. Красноярске, квартира Цапкову Т.В. устроила, в связи с чем на указанную квартиру 16 августа 2007 года был подписан предварительный договор и соглашение о задатке. На передаче суммы в качестве задатка настаивала именно Цапкова Т.В., так как она не хотела потерять квартиру, а сразу полностью сумму внести не могла. Цапкова Т.В. передала продавцу в качестве задатка 300000 рублей. Первоначально дата основного договора была оговорена 02-03 сентября 2007 года в 11.00 часов, однако второго числа сделка не состоялась, поскольку покупатель была не готова и просила продлить срок заключения основного договора до 10 сентября 2007 года. Начиная с 03 сентября 2007 года он практически каждый день звонил Цапковой Т.В., уточнял, когда она будет готова, кроме того дополнительно Цапковой Т.В. направлялась телеграмма, однако ни 10 сентября 2007 года, ни 11 сентября 2007 года Цапкова Т.В. на сделку не вышла, в связи с чем квартира была продана другому покупателю 11 сентября 2007 года за 2000000 рублей, на 200000 рублей дешевле, чем предполагалось. Ждать возможности больше не было, так как в противном случае срывалась сделка купли-продажи другой квартиры у продавца. Данную сделку он запомнил еще и потому, что такие большие суммы в качестве задатка практически не передаются.

Свидетель Х. в судебном заседании подтвердила, что в августе 2007 года она работала в агентстве недвижимости «<данные изъяты> и присутствовала при подписании соглашения о порядке заключения договора купли-продажи квартиры по <адрес> г. Красноярска и соглашения о задатке. Все документы заполняла она, прежде чем подписать документы, стороны оговорили сумму задатка, дату соглашения. Цапковой Т.В. в качестве задатка была передана сумма в размере 300000 рублей. Сделка была назначена ориентировочно на 10 сентября 2007 года. Она лично пыталась связаться с Цапковой Т.В. до 10 сентября 2007 года, однако дозвониться до Цапковой Т.В. не смогла, помимо звонков Цапковой Т.В. было направлено письменное уведомление, однако 10 сентября 2007 года Цапкова Т.В. на сделку не вышла. Также подтвердила, что в дополнительных условиях по просьбе Цапковой Т.В. была сделана оговорка, что стоимость квартиры в основном договоре будет указана 1000000 рублей.

Пояснения свидетелей у суда сомнений не вызывают, так как они согласуются между собой, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, совокупность других доказательств, указанных выше также согласуются с показаниями свидетелей. Кроме того, представленными суду справками подтверждается, что действительно Т. и Х. работали в агентстве недвижимости «<данные изъяты>» и занимались сделкой по продаже квартиры про <адрес>1 г. Красноярска, принадлежащей Сергиенко Н.А., доказательств тому, что данные свидетели каким-либо образом заинтересованы в деле суду не представлено.

Кроме того, детализацией телефонных звонков подтверждается, что на номер Цапковой Т.В. неоднократно поступали звонки с сотового телефона риелтора Т.

Суд не принимает доводы истицы о том, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась по взаимному согласию сторон, так как представленными суду договорами купли-продажи, заключенными между Сергиенко Н.А. и Я., Д. и Сергиенко Н.А. подтверждается, что квартира по <адрес> была продана 11 сентября 2007 года за 2000000 рублей, что значительно ниже стоимости, оговоренной с Цапковой Т.В., этого же числа Сергиенко Н.А. приобрела в собственность квартиру по <адрес>, что свидетельствует о заинтересованности Сергиенко Н.А. продать квартиру для приобретения иного жилья. Доказательств тому, что Сергиенко Н.А. не желала заключать сделку купли-продажи квартиры с Цапковой Т.В. суду не представлено.

Доказательств, опровергающих показания свидетелей, а также подтверждающих, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась во взаимному согласию, суду не представлено.

Таким образом, поскольку вины ответчицы Сергиенко Н.А. в том, что сделка не состоялась нет, ответственность за неисполнение договора лежит на покупателе Цапковой Т.В., в связи с чем согласно п.2 ст.381 ГК РФ оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Поскольку суд установил, что оснований для взыскания суммы в размере 300000 рублей не имеется, соответственно не имеется оснований для удовлетворения требований Цапковой Т.В. во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков.

Суд не принимается довод представителя о том, что Цапковой Т.В. пропущен срок для обращения с иском в суд, так как Цапковой Т.В. исковое заявление направлено заказной почтой в последний день, возможный для обращения с иском.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Цапковой Т.В. в удовлетворении исковых требований о признании незаключенным и недействительным соглашения о порядке заключения договора купли-продажи квартиры от 16 августа 2007 года, взыскании неосновательно удерживаемой суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 суток с момента его вынесения через Октябрьский районный суд г. Красноярска.

Председательствующий