Дело № 2-889/2010
копия
Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерацииг. Красноярск 24 ноября 2010 года
Октябрьский районный суд г. Красноярска
в составе председательствующего Замановой А.Ю.,
при секретаре Вохминой О.Р.,
с участием представителя истца-ответчика Макашиной Ф..,
представителя истца-ответчика Ш. У..,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макашиной Е.М. к Ш. об изменении условий договора
и по встречному иску Ш. к Макашиной Е.М. о расторжении договора,
У С Т А Н О В И Л :
Макашина Е.М. обратилась в суд с иском к Ш. об изменении условий договора. Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>. Предметом договора является деятельность по строительству помещения на техническом этаже над квартирой № указанного дома площадью 120 кв. м (также обозначенного в тексте договора как «<адрес>»). Согласно условиям договора стоимость данного помещения оставляет 960000 рублей; фактически же истцом с учетом дополнительных поборов со стороны ответчика по договору оплачена сумма 1 057 647 рублей 63 копеек.
При сдаче дома в эксплуатацию ответчик совместно с <данные изъяты> без письменного согласования с истцом внес изменения в проектно-сметную документацию дома. В результате данных изменений на месте оплаченного истцом помещения технического этажа появилась квартира № десятого этажа, которая по площади полностью совпадает с оплаченным истцом помещением. Истец около трех лет проживает в квартире № дома по указанному адресу, получив ее от ответчика в виде чердачных помещений под самоотделку. Между тем для регистрации права собственности на квартиру необходимо изменить статус помещения в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, обозначив его как квартиру. Ответчиком предложено истцу заключить дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, изменив предмет договора в части перевода нежилого помещения в жилое. Поскольку данное предложение ответчик обуславливает доплатой со стороны истца суммы в размере 2000 000 рублей, истец на него ответила отказом, поскольку согласно условиям договора обязана компенсировать лишь фактически понесенные Ш. затраты, а ответчик таковых не доказал. Просит обязать ответчика внести изменения в договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заменив в тексте договора слова «помещения на техническом этаже» (<адрес>) общей площадь 120 кв.м., на «квартира № общей площадью 118, 4 кв. м, расположенная на 10 этаже в угловой блок – секции жилого дома по <адрес>.»
В ходе судебного разбирательства истец Макащина уточнила исковые требования. Просит в соответствии со ст. 450 ГК РФ изменить условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ, изложить следующие пункты и подпункты договора в новой редакции:
п. 1.1: «Предметом данного договора является деятельность по строительству <адрес>, общей площадью 118,4 кв. м, расположенной на 10 этаже в угловой блок-секции многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>;
п.2.1: «Стоимость квартиры составляет 960 000 (девятьсот шестьдесят тысяч) рублей»;
п. 2.2: «При оплате стоимости квартиры в рассрочку в соответствии с графиком стоимость квартиры не меняется с учётом инфляции. График платежей за строительство квартиры осуществляется:1-й платёж - не позднее 30 дней со дня заключения договора - полная стоимость квартиры №»;
п. 2.3: «Цена одного квадратного метра общей площади квартиры № составляет 8 000 (восемь тысяч) рублей»;
п. 3.1, п.п. «г»: «В трёхмесячный срок с момента подписания акта государственной комиссией о приёмке дома в эксплуатацию передать Инвестору по акту оплаченную им квартиру»;
п. 3.2, п.п. «а»: «Осуществить финансирование строительства квартиры общей площадью 118,4 кв. м, расположенной на 10 этаже в угловой блок - секции в соответствии с условиями раздела 2 настоящего договора»;
п. 3.2, п.п. «в»: «Оформить в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю за свой счёт правоустанавливающие документы на квартиру»;
п. 3.2, п.п. «г»: «При согласованном вселении Инвестора до сдачи дома в эксплуатацию возмещать Застройщику расходы по коммунальным платежам пропорционально площади квартиры»;
п. 5.1: «Застройщик несёт ответственность за нарушение срока передачи квартиры Инвестору в виде пени в размере 0,05 % от суммы договора за каждый день просрочки сверх срока, в п. 3.1. «г» договора»;
п. 6.1: «При своевременной оплате в полном объёме количества кв. метров, указанных в п. 3.2 настоящего договора, Застройщиком и Инвестором подписывается Акт об оплате общей проектной площади квартиры. После ввода жилого дома в эксплуатацию производится уточнение общей площади. Увеличение общей площади Инвестор оплачивает дополнительно. В случае уменьшения общей площади Инвестору возвращается излишне оплаченная стоимость квартиры».
Ш. предъявило в суде встречный иск к Макашиной Е.М. о расторжении договора. Свои требования мотивировало тем, что предметом заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора № не являлось строительство спорной квартиры № по вышеуказанному адресу. При вводе ДД.ММ.ГГГГ дома в эксплуатацию спорное помещение введено в эксплуатацию как жилое помещение – квартира № в составе многоквартирного дома по адресу: <адрес>. В связи с этим нежилого помещения, являвшегося предметом договора с истцом, не существует. Квартира № Макашиной ответчиком не передавалась, та самостоятельно вселилась в квартиру. Стороны вели переговоры по изменению условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ, однако от подписания дополнительного соглашения истец отказалась. Просит (с учетом уточенных требований) расторгнуть заключенный с Макашиной договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> в связи с невозможностью его исполнения, а именно – в связи с невозможностью передачи Макашиной указанного в договоре нежилого помещения.
В судебном заседании представитель истца-ответчика Макашина Е.М. Мансуров Е.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал уточненные исковые требования Макашиной в полном объеме, встречные исковые требования не признали в полном объеме. По существу иска пояснил, что Макашина в начале 2006 года с устного согласия руководства Ш.» начала ремонтные работы в квартире №, после чего вселилась в квартиру во втором квартале 2007 года. Нарушений условий договора со стороны Макашиной Е.М. не имелось, квартира оплачена ею в срок, в связи, с чем и оснований для расторжения договора не имеется. Помимо того, Ш. пропущен срок исковой давности по требованию о расторжении договора, поскольку дом сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, а с требованиями о расторжении договора Ш. обратилось в октябре 2010 года, то есть более чем через три года.
В судебном заседании представитель ответчика-истца Ш. У., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, требования истца Е.М. не признал полностью, встречные исковые требования Ш. (с учетом уточнений) поддержал в полном объеме. Пояснил, что при заключении с Макашиной договора о долевом участии в строительстве стоимость являющегося предметом договора нежилого помещения составляла 960 000 рублей из расчета стоимости 1 кв. м нежилого помещения в размере 8 000 рублей. Между тем стоимость 1 кв. метра жилого помещения на момент заключения договора составляла от 16 0000 до 25 000 рублей. Стоимость квартиры № исходя из примененных для определения цены на строительные работы строительных коэффициентов составляет 1 800 000 рублей, которая Макашиной до настоящего времени в полном объеме не оплачена. В настоящее время спорное помещения является жилым, в качестве такового введено в эксплуатацию, в связи с чем передать его истцу как нежилое не представляется возможным. Помимо того, истцом Макашиной пропущен срок исковой давности по требованию об изменении договора о долевом участии, поскольку дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования истца Макашиной Е.М. и встречные требования истца Ш. не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Ст. 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебном заседании установлено, что 19.12. 2005 года между Макашиной Е.М. (именуемой «Инвестор») и Ш. (именуемым «Застройщик») заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (л.д. 4).
Согласно п. 1.1 указанного договора его предметом договора является деятельность сторон договора по строительству помещения на техническом этаже над квартирой № - № многоквартирного жилого дома по указанному строительному адресу.
Стоимость помещения составляет 960 000 рублей (п. 2.1 договора) из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади на техническом этаже – 8 0000 рублей (п. 2.3 договора) и общей площади помещения – 120 кв. м (п. 3.2 договора).
Пунктом п. 2.2 договора определен порядок оплаты - платеж в размере полной стоимости квартиры № не позднее 30 дней со дня заключения договора.
Согласно подп. «г» п. 3.1 договора Заказчик обязуется в трехмесячный срок с момента подписания государственной комиссией акта о приемке дома в эксплуатацию передать Инвестору оплаченное им помещение по акту.
В материалах дела имеется разрешение от ДД.ММ.ГГГГ на ввод в эксплуатацию объекта - многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 67).
Из кадастрового паспорта спорного помещения (л.л. д. 11-12), а также экспликации к поэтажному плану жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.122-123) следует, что спорное помещение сдано в эксплуатацию как жилое – как квартира №.
Согласно пояснениям в ходе судебного разбирательства представителя Макашиной Е.М., представленному им проекту соглашения о внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6) Макашина предложила Ш. внести изменения в указанный договор, указав в качестве предмета договора квартиру № общей площадью 118,4 кв. м (вместо помещения на техническом этаже общей площадью 120 кв. м). Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует что соглашение о внесении указанных изменений в договор его сторонами не достигнуто.
В то же время требование истца Макашиной о внесении указанных ею изменений в договор о долевом участии в строительстве не может быть удовлетворено по следующим основаниям.
Ст. 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Статья 422 ГК РФ в свою очередь гласит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Между тем заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия в строительстве не противоречит каким-либо нормам закона либо обычаям делового оборота.
Заявляя требование об изменении условий договора, истец Макашина просит по существу своему не внести изменения в договор, а изменить само существо уже существующего ранее заключенного договора. Между тем договор в отношении жилого помещения между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ не заключался, в связи с чем оснований для внесения в него изменений (перечисленных в исковом заявлении истца Макашиной) не имеется.
Представитель Ш. возражения против иска Макашиной мотивировал ссылкой на сводный сметный расчет стоимости строительства жилого дома по <адрес>, составленного в 2003 года, согласно которому стоимость 1 квадратного метра жилой площади в ценах 2003 года составила 15 006 рублей 67 копеек (л.д. 175).
Также из представленных сторонами документов, ответов Росреестра на судебные запросы следует, что помимо Макашиной ряд инвесторов заключили с Ш. договоры долевого участия в строительстве того же жилого дома, предметом которых также являлось строительство нежилых помещений на техническом этаже дома. Данные помещения также введены в эксплуатацию как квартиры (десятого этажа либо – двухуровневые – девятого и десятого этажа – л.л. д. 121-123). Данными инвесторами заключены с Ш. дополнительные соглашения, изменившие предмет договора (нежилое помещения на квартиры). При этом в большинстве дополнительных соглашений к договорам, заключенным в 2005 году, предусмотрена корректировка цены 1 кв. м стоимости жилья и внесение инвесторами соответствующей доплаты (л.л. д. 154-156, 162, 171).
С учетом всего вышеизложенного требования истца Макашиной являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Также суд не находит оснований для удовлетворения требований Ш. о расторжении договора с Макашиной по следующим основаниям.
Ч. 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ Макашиной Е.М. отказано в удовлетворении иска к Ш. и <данные изъяты>. Указаннм решением суда установлено, что в результате перепланировки ДД.ММ.ГГГГ Ш. обратилось в <данные изъяты> с просьбой переработать план десятого (технического) этажа в мансардный этаж жилого дома. Администрацией г. Красноярска ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № в части объекта строительства (л.д. 54-57).
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения кассационным определением Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50-53).
Исходя из изложенного, Ш. не могло не предвидеть возникновение изменившихся обстоятельств, а именно - ввода в эксплуатацию спорного помещения с назначением его как жилого. Поэтому предусмотренных ст. 451 ГК РФ оснований для расторжения заключенного с истцом договора от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома № не имеется.
Ходатайства истцов Макашиной и Ш. о применении последствий пропуска срока на обращение в суд (соответственно – по требованиям о расторжении договора и об изменении условий договора) не подлежит удовлетворению, поскольку правоотношения сторон носят длящийся характер, в связи с чем данные требования истцов с учетом конкретных обстоятельств дела не ограничены сроками исковой давности.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать Макашиной Е.М в удовлетворении исковых требований к Ш. в полном объеме.
Отказать Ш. в удовлетворении исковых требований к Макашиной Е.М. в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в десятидневный срок.
Судья А.Ю. Заманова
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>я