Дело № 2-255/11

РЕШЕНИЕ

27 октября 2011 года Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Стащук В.Н.,

при секретаре Кривцовой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смертенюк С.В. к ООО «Стройсервис-Инвест», ООО «Инвестиционная компания Стратегия» о признании права требования,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратился в суд с иском к ответчикам о принятии решения о государственной регистрации права требования Истицей нежилого помещения (офиса) № общей приведенной площадью по проекту 181, 04 кв.м., находящегося на 1-м этаже в осях 2-8 и В-И в жилом <адрес> жилого массива переменной этажности по <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес> (строительный адрес), <адрес> (почтовый адрес). Неоднократно Истицей требования уточнялись и в окончательном виде заявленные требования предъявлены следующие – зачесть в счет оплаты ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» сумму 1456240 рублей за 50% нежилого помещения, общей площадью по проекту 181, 04 кв.м., находящегося на 1-м этаже в осях 2-8 и В-И в жилом <адрес> жилого массива переменной этажности по <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес> (строительный адрес), <адрес> (почтовый адрес). Признать за Истицей право собственности на долю в незавершенном строительстве <адрес> жилого массива переменной этажности по <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес> (строительный адрес), <адрес> (почтовый адрес) на сумму 1456240 рублей в размере 5, 458%.

Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Истицей и ООО «Строй-Инвест» был заключен инвестиционный договор №/И об участии в финансировании строительства объекта недвижимого имущества. Согласно п.1.1. указанного договора целью договора является обеспечение возможности приобретения инвестором в собственность нежилого помещения (офиса) № общей приведенной площадью по проекту 181, 04 кв.м., находящегося на 1-м этаже в осях 2-8 и В-И в жилом <адрес> жилого массива переменной этажности по <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес> в следующих долях Нестеров Ю.А. – 5-% и Смертенюк С.В. – 50%.

Согласно п. 2.1. указанного договора на момент заключения настоящего Договора размер инвестиционного вклада (размер инвестиций) инвестора в финансировании строительства объекта, включая накладные расходы (в том числе расходы по подготовке строительной площадки), расходы на строительство место общего пользования, расходы по инженерному обеспечению, созданию инфраструктуры, обеспечивающей функционирование объекта, отчисления на коммунальное и социальное благоустройство территории, в том числе в соответствии с заключаемыми с уполномоченными организациями договорами, расходы на обеспечение осуществления инвестиционного проекта, а также иные необходимые экономически обоснованные расходы, составляют 99572 условные единицы. Одна условная единица соответствует цене одного доллара США в рублях РФ по официальному курсу ЦБ РФ на дату платежа. Во исполнение условий договора, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Смертенюк С.В. оплатила ООО «Стройсервис-Инвест» 1456240 рублей.

Строительство должно было осуществляться на земельном участке, который принадлежал ООО «Стройсервис-Инвест» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии ООО «Стройсервис-Инвест» по договору передачи прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ передало права и обязанности арендатора ООО «Инвестиционная компания «Стратегия». ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>. Право зарегистрировано на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ и заключения Управления архитектуры администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ по присвоению почтового адреса, согласно которому жилому дому № в <адрес> (восточнее института искусств) присвоен почтовый адрес – <адрес>. По мнению Истицы, поскольку ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» приняла на себя права и обязанности от ООО «Стройсервис-Инвест» по строительство выше указанного дома, следовательно, по договору от ДД.ММ.ГГГГ обязанной стороной перед Истицей является ООО «Инвестиционная компания «Стратегия».

В зал судебного заседания ни Истица, ни ее представитель Чернышова Т.М. (по доверенности) не явились, не являлись в зал суда неоднократно, представляя ходатайства об отложении разбирательства по делу.

Представитель ответчика ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» Ташкинов С.С. (по доверенности) явился, настаивал на рассмотрении дела по существу, указав, что Истица пытается затянуть рассмотрения дела. Представил письменные пояснения на иск, просил применить пропуск срока исковой давности. Кроме того, пояснил, что на момент заключения инвестиционного договора №/И от ДД.ММ.ГГГГ об участии в финансировании строительства объекта недвижимого имущества, земельный участок на котором предполагалось строительство жилого массива переменной этажности по <адрес> (восточнее института искусств) вообще не был предоставлен для строительства. Позднее, а именно, ДД.ММ.ГГГГ согласно распоряжению администрации <адрес> №-арх земельный участок был предоставлен ООО «Стройсервис-Инвест». ООО «Стройсервис-Инвест» приобрело права на данный участок только ДД.ММ.ГГГГ, когда была произведена государственная регистрация Договора передачи прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ. Заключая ДД.ММ.ГГГГ инвестиционный договор со Смертенюк С.В. ООО «Стройсервис-Инвест» распоряжалось правами на нежилое помещение, которое ему не принадлежало, в том числе по причине отсутствия законных прав на земельный участок и соответственно отсутствия законного статуса застройщика. По мнению представителя ответчика, заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор №/И является ничтожной сделкой и не может являться основанием для признания права требования.

Представитель третьего лица Нестерова Ю.А. – Харлашин Д.И. (по доверенности) в зал суда явился, настаивал на рассмотрении дела по существу, дополнительно пояснив, что Нестеров Ю.А. денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ №/И не вносил, этот документ был предварительным, всем было известно, что со стороны ООО «Стройсервис-Инвест» проект реализован не будет, это было известно и Смертенюк С.В.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в зал судебного заседания не явился, представил возражения на иск.

Представитель третьего лица администрации г. Красноярска в зал судебного заседания не явился, уведомлены надлежаще и своевременно, причин неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 218 ГК РФ лицо приобретает право собственности на вещь, созданную с соблюдением законов и иных правовых актов.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу ее признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В ходе судебного заседания установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Истицей и ООО «Строй-Инвест» был заключен инвестиционный договор №/И об участии в финансировании строительства объекта недвижимого имущества. Согласно п.1.1. указанного договора целью договора является обеспечение возможности приобретения инвестором в собственность нежилого помещения (офиса) № общей приведенной площадью по проекту 181, 04 кв.м., находящегося на 1-м этаже в осях 2-8 и В-И в жилом <адрес> жилого массива переменной этажности по <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес> в следующих долях Нестеров Ю.А. – 5-% и Смертенюк С.В. – 50%.

Во исполнение условий договора, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Смертенюк С.В. оплатила ООО «Стройсервис-Инвест» 1456240 рублей.

Вместе с тем, также установлено следующее.

Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства жилого массива переменной этажности, площадью 15698,4 кв.м. в <адрес> (восточнее института искусств) принадлежит на праве аренды с регистрацией № от ДД.ММ.ГГГГ на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инвестиционная компания «Стратегия».

ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения администрации г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ №-арх между Департаментом недвижимости администрации г. Красноярска и ООО «Стройсервис» был заключен договор аренды земельного участка № на земельный участок, общей площадью 15698,40 кв.м. для строительства жилого массива переменной этажности с инженерными сетями в границах указанных в кадастровой карте по адресу: <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес>.

В силу закона, право на объект недвижимого имущества может возникнуть лишь при оформленных в установленном действующем законодательством порядке прав на земельный участок.

В качестве обоснования своих требований истец ссылается на инвестиционный договор №/И об участии в финансировании строительства объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Стройсервис-Инвест» и истицей, в соответствии с п. 1.1. которого целью договора является обеспечение возможности приобретения инвестором в собственность жилого помещения (квартиры) №, общей площадью 147 кв.м., расположенного на 5 этаже в осях 8-11 и Б-И в жилом <адрес> жилого массива по <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес> (строительный адрес).

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) вступил в силу 1 апреля 2005 г.

Согласно п. 2 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие, а отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.

Закон об участии в долевом строительстве не устанавливает правила о том, что его положения распространяются на договоры, заключенные до вступления в силу указанного Закона.

Следовательно, на правоотношения, вытекающие из инвестиционного договора №/И об участии в финансировании строительства объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, положения Закона об участии в долевом строительстве не распространяются.

При анализе инвестиционного договора №/И об участии в финансировании строительства объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ подлежат применению нормы ГК РФ и положения Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ К» 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложенийv.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 17 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Споры, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, разрешаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации.

Помимо этого, согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

До создания объекта, а именно жилого дома финансируемого инвесторами, (в т.ч. и истцом), существуют лишь обязательственные правоотношения между сторонами договора - ООО «Стройсеврис-Инвест» и Смертенюк С.В., ответственность за нарушение которых регулируется договором либо законом.

Таким образом, право требования жилого помещения (квартиры) № в жилом

<адрес> жилого массива по <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес> (строительный адрес) у Смертенюк С.В. уже существует на основании инвестиционного договора №/И об участии в финансировании строительства объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, отсутствует необходимость дополнительно подтверждать указанное обстоятельство в судебном порядке.

Учитывая изложенное, заявленные Смертенюк С.В. требования о признании права требования жилого помещения (квартиры) №, общей площадью 147 кв.м., расположенного на 5 этаже в осях 8-11 и Б-И в жилом <адрес> жилого массива по <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес> (строительный адрес), <адрес> (почтовый адрес) - не подлежат удовлетворению.

При рассмотрении настоящего дела необходимо учитывать, что земельный
участок с кадастровым номером № (равнозначен кадастровому номеру
№) по адресу: <адрес> (восточнее
института искусств), ранее предоставленный для строительства жилого дома, в котором
должно было располагаться инвестируемое истцом жилое помещение, в настоящее время
предоставлен ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» в аренду для использования в
целях строительства жилого массива переменной этажности с инженерными сетями и
отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ.

Помимо изложенного необходимо учитывать, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> обратилась <данные изъяты> от имени ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>.

В числе представленных на государственную регистрацию документов содержится заключение Управления архитектуры администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ по присвоению почтового адреса, согласно которому жилому дому № в <адрес> (восточнее института искусств) присвоен почтовый адрес - <адрес>.

Кроме того, заявителем на государственную регистрацию представлена справка о том, что строительство объекта недвижимости «Жилой массив переменной этажности с инженерными сетями и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией» на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (восточнее института искусств), осуществлялось за счет собственных средств ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» без привлечения средств инвесторов.

В связи с отсутствием оснований для отказа в государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что требования Смертенюк С.В. о принятии решения о государственной регистрации права требования жилого помещения (квартиры) №, общей площадью 147 кв.м., расположенного на 5 этаже в осях 8-11 и Б-И в жилом <адрес> жилого массива по <адрес> (восточнее института искусств) в <адрес> (строительный адрес) не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Статьей 4 Закона о регистрации установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 13], 132 и 164 ГК РФ за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, исходя из названных положений закона, государственной регистрации подлежат только те права и ограничения, регистрация которых прямо предусмотрена законом.

Вместе с тем, действующим законодательством государственная регистрация права требования не предусмотрена, следовательно, право требования не подлежит государственной регистрации.

Кроме того, абзацем 2 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации установлено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.

На основании изложенного, требования Смертенюк С.В. о принятии решения о государственной регистрации права требования жилого помещения удовлетворению не подлежат.

Кроме того, суд приходит к убеждению, что заключая ДД.ММ.ГГГГ инвестиционный договор со Смертенюк С.В. ООО «Стройсервис-Инвест» распоряжалось правами на нежилое помещение, которое ему не принадлежало, в том числе по причине отсутствия законных прав на земельный участок и соответственно отсутствия законного статуса застройщика, а, следовательно в силу ст. 168 ГК РФ, указанный инвестиционный договор является ничтожной сделкой и не может являться основанием для признания права требования.

Как ничтожная сделка, указанный инвестиционный договор, влечет правовые последствия, связанные с недействительностью сделки в силу ст. 167 ГК РФ.

Исходя из п. 1.1. инвестиционного договора №/И от ДД.ММ.ГГГГ, инвестор получает не право требования, а только возможность приобретения жилого помещения.

Кроме того, не может быть судом удовлетворено требования Истицы о зачете в счет оплаты ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» денежных средств в сумме 1456240 рублей, поскольку, по своей правовой сути зачет является способом исполнения и прекращения гражданско-правового обязательства (ст. 410 ГК РФ). Зачетом может быть прекращено действительное встречное обязательство. Такого вида обязательства между Смертенюк С.В. и ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» не существует, поскольку, никакие договоры между сторонами не заключалось. Требование о зачете по существу является требованием о понуждении ответчика заключить сделку, подтверждающую исполнение истцом обязательства по расчету. Законом не предусмотрена возможность в судебном порядке понуждения к такого рода сделкам.

Кроме того, обязательство по расчетам изначально основанное на ничтожной сделке, само по себе является ничтожным. Ничтожность указанного обязательства создает обязанность ООО «Стройсеврис – Инвест» вернуть указанные денежные средства как неосновательное обогащение.

Ничтожная (недействительная) сделка, каковой является инвестиционный договор №/И от ДД.ММ.ГГГГ не сможет являться основанием для приобретения и права собственности.

Истица уплатила денежные средства в сумме 1456240 рублей ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство жилого массива переменной этажности было получено ООО «Стройсервис-Инвест» ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд не может считать подтвержденным факт, что денежные средства переданные Истицей, использовались на инвестирование жилого объекта.

Между Истицей и ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» отсутствуют обязательства, которые позволяют признать ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» должником по отношению к Истице и удовлетворить заявленные требования. Никакие обязательства перед Истицей ООО «Стройсервис-Инвест» в пользу ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» не передавало. Отношения по универсальному правопреемству между ООО «Стройсервис-Инвест» и ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» не существует. Передача прав и обязанностей арендатора земельного участка не является основанием для универсального правопреемства и возникновения у ООО «Инвестиционная компания «Стратегия» каких-либо обязанностей перед Истицей.

Также суд считает, что не подлежит удовлетворению требования Истице об определении размера доли в праве общей долевой собственности исходя из суммы уплаченных денежных средств. Доля в праве общей долевой собственности на вещь определяется исходя не из денежного показателя, а из натурального показателя, каковым является общая площадь объекта.

Расчет доли исходя из общей площади объекта Истицей не представлен.

В связи с отсутствием проектной документации на момент заключения инвестиционного договора, в котором указаны характеристики помещения, по пояснению представителя ответчика, отсутствуют в спорном жилом массиве, следовательно объект, указанный в инвестиционном договоре не существует, в связи с чем, признание права собственности на не существующий объект не возможно.

Кроме того, Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока пропуска исковой давности.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исходя из положений инвестиционного договора №/И от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что срок сдачи объекта в эксплуатацию не установлен, следовательно определить момент течения срока исковой давности не представляется возможным, а, следовательно, оснований для его применения у суда нет.

На основании изложенного и рассмотрев требования по существу, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований Истицы у суда нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 –199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Смертенюк С.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г.Красноярска после получения решения в окончательном виде.

Председательствующий Стащук В.Н.