«29» июля 2010 года город Архангельск
Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Кучьяновой Е.В.,
при секретаре Ляшко В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
И.М.Н. к мэрии г. Архангельска, Г.С.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
И.М.Н. обратилась в суд с иском к мэрии г. Архангельска об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений площадью 19,6 кв.м и 3,6 кв.м, расположенных в подвале дома .... Свои требования мотивировала тем, что является собственником жилых помещений .... Общим собранием собственников помещений Дата обезличена был выбран способ управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья и принято решение о создании ТСЖ «Поморская 14». В подвальном помещении дома ... находятся помещения площадью 19,6 кв.м и 3,6 кв.м, относящиеся к общедомовому имуществу.
В 2008 году спорные нежилые помещения неправомерно, по мнению истца, были переданы в собственность ответчика, а сделка по оформлению права собственности произведена с нарушением ст. 44 ЖК РФ и ст. 253 ГК РФ. Согласно техпаспорта на дом, в 2002 году указанные нежилые помещения в собственности мэрии г. Архангельска не находились. По мнению И.М.Н., спорные помещения входили в состав общедомового имущества и не могли быть переданы в собственность ответчика без решения общего собрания собственников дома. Являясь собственником доли в общем имуществе многоквартирного дома, истец обратился в суд с данным иском. Кроме того, просил взыскать в свою пользу с ответчика судебные расходы в размере ....
И.М.Н. заявленные требования поддержала по изложенным ранее основаниям.
Представитель ответчика мэрии г. Архангельска Б.В.А., действующий на основании доверенности, требования не признал, ссылаясь на то, что в Дата обезличена году дом ... был передан в собственность муниципального образования «Город Архангельск». Соответственно, все нежилые помещения, которые по своему назначению не могли находиться в общедомовой собственности, были переданы в собственность муниципального образования. Несмотря на наличии инженерно-технического оборудования в истребуемых истцом помещениях, они не предназначены для обслуживания одного или более помещений в доме, в связи с чем не могут быть отнесены к общедомовому имуществу. Кроме того, представитель ответчика обращал внимание на то, что вопрос о праве собственности на данные помещения разрешен вступившим в силу решением Арбитражного суда Архангельской области от Дата обезличена. Он также считал мэрию г. Архангельска ненадлежащим ответчиком по данному делу, т.к. в настоящее время спорнные помещения во владении ответчика не находятся, а переданы по договору аренды предпринимателю Г.С.В.
По инициативе суда в качестве соответчика к участию в деле была привлечена Г.С.В., являющаяся в настоящее время арендатором в том числе спорных нежилых помещений. Истец на замену ненадлежащего ответчика мэрии г. Архангельска на надлежащего - Г.С.В. не согласился и просил удовлетворить иск за счет обоих ответчиков.
Ответчик Г.С.В. с иском не согласилась, указав, что является законным владельцем спорных помещений, фактически ими не пользуется из-за ненадлежащего технического состояния, хотя в них находятся ее вещи. При этом обращала внимание, что не препятствует доступу истца и представителей ТСЖ «Поморская 14» в спорные помещения для обслуживания и контроля за имеющимися там инженерными коммуникациями.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца М.Т.А., Е.Н.Г., В.Л.А., К.Я.р, М.В.И., Г.Л.Л., Ш.М.П., В.Н.Н., В.Н.П., В.Л.Н., М.А.В., М.Л.Н., Я.А.С., Я.Т.П., К.Е.В., В.Т.Н., В.М.В., Я.Д.И., Е.Л.Ф., Л.В.А., Н.Я.С., будучи извещенными о времени и месте судебного заседания в суд не явились.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца - ТСЖ «Поморская 14», своего представителя в суд не направило, просило рассмотреть дело без их участия.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика - Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, своего представителя в суд не направило.
Суд, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив все собранные по делу доказательства в совокупности с нормами действующего законодательства, установил следующие обстоятельства.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права, в собственности муниципального образования «Город Архангельск» находятся нежилые помещения общей площадью 282, 2 кв.м, расположенные в подвале дома ... и отмеченные на поэтажном плане номерами 1-20 (Т.1,л.д. - 21). Основанием для принятия данных помещений в муниципальную собственность явилось решение малого Совета Архангельского облсовета народных депутатов от Дата обезличена Номер обезличен.
Указанное подтверждается картой реестра на помещение л.д. - 21).
Как видно из плана схемы, являющегося приложением к техническому паспорту нежилых помещений Номер обезличен по состоянию на Дата обезличена, спорное нежилое помещение площадью 19,6 кв.м обозначено номером Номер обезличен и помещение площадью 3,6 кв.м. - номером Номер обезличен (Т.1.,л.д. - 26). При этом, согласно экспликации на жилой дом, указанные помещения поименованы как вспомогательное помещение и коридор, соответственно (Т.1,л.д. - 25).
Оспаривая зарегистрированное право собственности ответчика на вышеупомянутые нежилые помещения, И.М.Н. ссылалась на то, что они всегда входили в состав общедомового имущества, т.к. необходимы для обслуживания дома. В них находится инженерно-техническое оборудование и ввод водопровода в дом, что подтверждает вспомогательное назначение.
Изъяв данные помещения из общедомового имущества и оформив право собственности на них без согласия общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, мэрия г. Архангельска тем самым нарушила права истца на владение и пользование указанными подвальными помещениями.
Суд не может согласиться с данными доводами истца в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Более подробно состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее по тексту - Правила). Согласно пп. «а» п. 2 Правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Кроме того, согласно п. 3.4. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», допускается в жилых домах разделение помещений, находящихся ниже уровня первого этажа, на подвал и техподполье.
Исходя из буквального толкования вышеизложенных норм права, следует, что в многоквартирном доме помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу данного дома, могут быть также иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Такие помещения относятся к недвижимому имуществу и являются самостоятельными объектами гражданских прав.
Соответственно, правовой режим нежилых помещений самостоятельного значения в многоквартирном доме отличается от установленного в ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ правового режима нежилых помещений, имеющих вспомогательное значение и предназначенных исключительно для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
Определяя назначение спорных нежилых помещений, суд также учитывает и то обстоятельство, что с Дата обезличена года они передавались ответчиком во владение и пользование предпринимателей по договорам аренды (Т. 2,л.д. - 50-59).
Следовательно, технические характеристики данных помещений позволяли использовать их самостоятельно, а не в качестве вспомогательных для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.
Нахождение в нежилом помещении № Номер обезличен водомерного узла, состоящего из 3 задвижек, 2 фильтров, 2 манометров и прибора учета, труб розлива отопления и трех стояков системы отопления с запорной арматурой, а в помещении № 7 под полом - водопроводной трубы, идущей к водомерному узлу, не свидетельствует об обратном.
Ссылки истца на необходимость постоянного доступа в данные помещения в нуждах ТСЖ «Поморская 14» и в интересах собственников квартир в многоквартирном доме в случаях аварий, с целью поддержания надлежащего состояния и обслуживания водомерного узла, снятия показаний с приборов учета, также не позволяют признать их имеющими вспомогательное значение. Применительно к положениям ст. 304 ГК РФ, владелец любого помещения в доме в аварийных ситуациях, обязан обеспечить доступ в него независимо от того, на каких основаниях он владеет и пользуется помещением, а также в единоличной или общей собственности оно находится.
Кроме того, указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными постановлениями арбитражных судов: решением Арбитражного суда Архангельской области от 25.02.2009 по делу № А05-12221/2008 по иску ТСЖ «Поморская 14» к муниципальному образованию «Город Архангельск» о признании недействительным зарегистрированного права на объект недвижимого имущества (нежилые помещения подвала, площадью 282,2 кв.м, номера на поэтажном плане Номер обезличен, расположенные по адресу: ...), оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от Дата обезличена и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от Дата обезличена.
Принимая во внимание изложенные в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснения, суд полагает возможным учесть установленные в вышеуказанных судебных постановлениях арбитражных судов обстоятельства, т.к. при их принятии разрешался вопрос о праве собственности, в том числе, на спорные нежилые помещения № Номер обезличен и № Номер обезличен.
Несостоятельными являются доводы истца о невозможности передачи в аренду помещений, в которых находится водомерный узел, т.к. вход посторонних лиц в такие помещения недопустим.
Передача помещений № Номер обезличен и № Номер обезличен во владение и пользование индивидуальному предпринимателю на основании договора аренды не свидетельствует о свободном доступе в них посторонних лиц. Как пояснила в судебном заседании ответчик Г.С.В., в помещения № Номер обезличен и № Номер обезличен можно попасть только через занимаемые ею иные помещения, со стороны улицы доступ в них отсутствует. Каких-либо доказательств о свободном доступе в спорные помещения посторонних лиц истцом в материалы дела не представлено. При этом к таковым, не может быть отнесен арендатор, т.к. он владеет и пользуется помещениями на законных основаниях.
Таким образом, суд приходит к выводу, что спорные помещения №Номер обезличен и №Номер обезличен, расположенные в подвале дома ..., имеют самостоятельное значение, т.е. не входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и, следовательно, право собственности на них правомерно было зарегистрировано за муниципальным образованием «Город Архангельск».
В связи с этим, суд также отвергает доводы И.М.Н. о неправомерном изъятии мэрией г. Архангельска спорных помещений из состава общедомового имущества в Дата обезличена году.
Так, согласно свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличена, в собственности муниципального образования «Город Архангельск» находились нежилые помещения подвала общей площадью 269,1 кв.м. (Т.1.,л.д. - 27). В техпаспорте, составленном Дата обезличена, спорные помещения поименованы не были и номер им не присваивался, как это видно из прилагаемой копии плана подвала (Т.1,л.д. - 32-33).
В Дата обезличена году зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Архангельск» на нежилые помещения общей площадью 282, 2 кв.м, расположенные в подвале дома ... и отмеченные на поэтажном плане номерами Номер обезличен (Т.1,л.д. - 21).
Являясь собственником нежилых помещений в многоквартирном доме и реализуя закрепленные в п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ правомочия, муниципальное образование «Город Архангельск» в лице мэрии г. Архангельска вправе производить их перепланировку, вносить изменения в техническую документацию и регистрировать право собственности на вновь возникший объект.
Разрешая возникший спор в пределах заявленных истцом требований применительно к положениям ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд не находит законных оснований для их удовлетворения.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 32 упомянутого Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010, Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.
В процессе судебного разбирательства нашел подтверждение тот факт, что в силу договора аренды от Дата обезличена Номер обезличен, заключенного между муниципальным образованием «Город Архангельск» и предпринимателем Г.С.В., спорные нежилые помещения были переданы последней в числе прочих. При этом доводы истца о том, что в договоре помещения № Номер обезличен и № Номер обезличен не указаны, не имеют правового значения.
В судебном заседании ответчик Г.С.В. подтвердила, что действительно, спорные помещения № 6 и № 7 переданы ей по вышеуказанному договору аренды и находятся в ее фактическом владении.
Истец И.М.Н. также пояснила, что доступ в спорные помещения может быть осуществлен исключительно через принадлежащие Г.С.В. и только она может беспрепятственно пользоваться ими.
Наличие договора аренды нежилых помещений, заключенного между их собственником муниципальным образованием «Город Архангельск» и предпринимателем Г.С.В., является законным основанием для последней владеть и пользоваться ими. Учитывая, что применительно к положениям ст. 301 ГК РФ требования собственника могут быть удовлетворены только к незаконному владельцу, в иске к Г.С.В. надлежит отказать.
Вместе с тем, факт выбытия спорных нежилых помещений из владения муниципального образования «Город Архангельск» в лице мэрии г. Архангельска свидетельствует о невозможности удовлетворения предъявленного к данному ответчику виндикационного иска.
На основании изложенного и принимая во внимание, что законным собственником жилых помещений является муниципальное образование «Город Архангельск», законным владельцем на момент рассмотрения спора в суде - Г.С.В., суд полагает возможным отказать в иске в полном объеме.
В связи с тем, что в иске отказано в полном объеме, оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца судебных расходов в порядке ч. 1 ст. 98 ГПК РФ не имеется.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований по иску
И.М.Н. к мэрии г. Архангельска, Г.С.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.
Председательствующий Е.В. Кучьянова
Мотивированное решение изготовлено 03 августа 2010 года.