Октябрьский районный суд города Архангельска в составе:
Председательствующего судьи Парфенова А.П.,
при секретаре судебных заседаний Федотовой Е.В.,
рассмотрев на открытом судебном заседании в помещении суда в г. Архангельске гражданское дело по иску С.В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Архгражданреконструкция» о взыскании процентов за неправомерное пользование денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:С.В.А. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Архгражданреконструкция» (ООО «Архгражданреконструкция») о взыскании процентов за неправомерное пользование денежными средствами.
В обоснование требований указал, что Дата обезличена г. между сторонами был заключен договор о предстоящей реализации жилья, подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (договор). Согласно договору определено, что его предметом будет являться однокомнатная квартира с проектным номером 121 на 10-м этаже в доме по строительному адресу: .... Указывает, что фактически между сторонами заключен договор о привлечении денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Данные правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ), согласно части 2 статьи 3 которого, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве, который заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между тем, заключенный между сторонами договор указанным требованиям не соответствует. Таким образом, считает, что ответчик не вправе был привлекать денежные средства для строительства. Вместе с тем, согласно статье 3 Закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
По указанному договору истцом переданы ответчику денежные средства в размере ...., которые полностью возвращены истцу Дата обезличена г.
Согласно представленному расчету просит суд взыскать с ответчика проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере .... за период с момента внесения денег Дата обезличена г. и до их возврата ответчиком Дата обезличена г.
Истец, извещенный о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, на иске настаивает.
В судебном заседании представители истца С.В.В., П.Д.Н. иск поддержали в полном объеме по тем же основаниям. Полагают, что ответчик не вправе был привлекать денежные средства для строительства на основании договора иного, чем договор участия в долевом строительстве. Полагают, что договор, на основании которого ответчик привлек денежные средства истца для указанных целей, является незаключенным, ответчик неправомерно пользовался денежными средствами истца. Пояснили, что денежные средства, уплаченные по договору, истцу возвращены, им приобретено жилье в .... Просят иск удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности Ш.А.А. в судебном заседании иск не признала по основаниям, указанным в письменном отзыве на иск. Полагает, что между сторонами на основании принципа свободы договора правомерно был заключен предварительный договор купли-продажи, который впоследствии был расторгнут по инициативе истца, сторонами определен график возврата денежных средств, которые истцу возвращены. Считала требования необоснованными, просила в их удовлетворении отказать.
С согласия участников судебного разбирательства дело рассмотрено судом при данной явке в отсутствие истца.
Заслушав пояснения участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 196 ГК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из материалов дела, Дата обезличена г. между сторонами подписан предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно договору его предметом будет являться однокомнатная квартира с проектным номером 121 на 10-м этаже в доме по строительному адресу: ..., сдача дома - ориентировочно - 4 квартал 2008 года.
Застройщиком указанного объекта является ответчик, которому на праве аренды предоставлен земельный участок для строительства.
В счет оплаты строительства квартиры истцом по указанному договору переданы деньги в размере Номер обезличен
Как пояснили в судебном заседании представители истца, в связи с тем, что сроки окончания строительства не соблюдались, сторонами было подписано соглашение от Дата обезличена г., по которому был установлен график возврата истцу денежных средств, уплаченных по договору. Деньги возвращены истцу согласно графику, окончательно - Дата обезличена г.
В судебном заседании представители истца пояснили, что указанное соглашение не может являться свидетельством действительности предварительного договора купли-продажи квартиры и основанием для освобождения ответчика от ответственности за привлечение денежных средств для строительства в соответствии с соглашением, не предусмотренным законом.
Согласно пунктам 1-3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу пункта 1 статьи 549, статьи 554, пунктом 1 статьи 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ); в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При рассмотрении дела ответчиком не оспаривалось, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры объект недвижимости не существовал, ответчик его собственником не являлся.
Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу, что он соответствует признакам договора участия в долевом строительстве, который заключается в отношении строящегося объекта недвижимости и направлен на привлечение денежных средств для строительства объекта.
Требования, предъявляемые к договору участия в долевом строительстве, а также возникающие из него правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ.
Как установлено судом, застройщиком объекта является ответчик.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, когда были привлечены денежные средства истца для строительства) застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ) (в редакции, действовавшей на момент подписания предварительного договора) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статьи 4-7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ предусматривают положения об условиях договора участия в долевом строительстве, в частности: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Предварительный договор купли-продажи квартиры, подписанный с истцом, фактически являющийся договором долевого участия в строительстве, не соответствует обязательным требованиям закона.
Согласно сведениям, предоставленным регистрирующим органом по запросу суда, в отношении объекта зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве не имеется, что ответчиком по делу не оспаривалось.
При этом правило пункта 2 статьи 421 ГК РФ о том, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, применяется с учетом требований пункта 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которому, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
С учетом изложенного, к доводам представителя ответчика о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры, подписанный с истцом, устанавливает возможность заключения в будущем основного договора и соответствует закону, суд относится критически, т.к. предварительный договор купли-продажи квартиры не содержит существенных условий договора купли-продажи недвижимости, фактически является договором долевого участия в строительстве, не соответствующим обязательным требованиям закона.
Суд приходит к выводу о том, что доводы стороны истца о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры не соответствует обязательным требованиям закона, является незаключенным, заслуживают внимания.
В этой связи, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд по существу считает правомерными.
Однако суд не может согласиться с доводами истца о том, что проценты за пользование чужими денежными средствами в данном случае исчисляются по правилам части 3 статьи 3 Закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, т.е. в двойном размере.
В судебном заседании стороной истца не оспаривалось, что ответчик обладает статусом застройщика, имеет право привлекать денежные средства на условиях участия в долевом строительстве.
По существу иск основан на том, что привлечение денежных средств для строительства осуществлено ответчиком по основанию, не предусмотренному законом, в соответствии с договором, который является не заключенным, т.к. не соответствует требованиям, предъявляемым законом к договору участия в долевом строительстве, на основании которого в данном случае привлекаются денежные средства для строительства, а не как лицом, которому изначально не предоставлено право привлечения денежных средств для строительства.
В судебном заседании не оспаривалось, что ответчик на момент получения от истца денег обладал статусом застройщика. Вместе с тем, незаключенный договор не влечет юридических последствий.
С учетом изложенного у суда не имеется оснований считать, что на основании незаключенного договора между сторонами возникли правоотношения, урегулированные нормами Закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ с применением его специальной нормы закона, устанавливающей повышенный размер неустойки в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ.
Суд также обращает внимание, что Федеральным законом от 17.06.2010 г. №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 3 пункта 3 Закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ изложена в новой редакции, согласно которой прямо предусмотрено применение специальной меры ответственности на основании данной нормы закона за привлечение денежных средств граждан для строительства не на основании договора участия в долевом строительстве.
До принятия Федерального закона от 17.06.2010 г. №119-ФЗ указанной специальной нормы Законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ предусмотрено не было.
Федеральный закон от 17.06.2010 г. №119-ФЗ обратной силы не имеет, усиливает ответственность застройщика и расширяет перечень оснований для применения части 3 пункта 3 Закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ.
При этом судом установлено, что ответчик, будучи застройщиком, имел право привлекать денежные средства граждан для строительства.
Суд приходит к выводу, что деньги, переданные истцом ответчику по незаключенному договору по существу являются для последнего неосновательным обогащением за счет истца.
В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
При этом в силу статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
С учетом изложенного суд считает иск обоснованным, т.к. ответчик получил денежные средства истца без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ).
Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
Если определенный в соответствии со статьей 395 ГК РФ размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 ГК РФ вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.
С учетом заявленного истцом периода просрочки (с Дата обезличена г. по Дата обезличена г.) количество дней просрочки с учетом указанного порядка исчисления составит 763 дня.
На момент подачи иска в суд (Дата обезличена г.) ставка рефинансирования составляла 8,25%, на дату решения составляет 7,75%.
Суд полагает возможным при исчислении процентов по статье 395 ГК РФ применить ставку рефинансирования на момент подачи иска в суд - 8,25%, т.к. размер данной ставки ближе по значению среднему значению ставки в течение спорного периода.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, расчет истца, заявленный размер процентов, период пользования ответчиком денежными средствами, действия ответчика, который добровольно возвратил истцу деньги, переданные по договору, отсутствие доказательств значительных вредных последствий действий ответчика, суд полагает возможным снизить размер процентов, исчисленных по статье 395 ГК РФ, до 150 тыс. руб., не усматривая оснований для их взыскания в большем размере.
Судом установлено. что истец обращался к ответчику во внесудебном порядке с претензией о выплате процентов, которая была оставлена без удовлетворения.
В этой связи, на основании пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя суд взыскивает с ответчика штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, т.е. в размере:
....
В силу пункта 1 статьи 103 ГПК РФ, статьи 61.1 Бюджетного кодекса РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере ...., от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден.
В остальной части доводы сторон не имеют правового значения для правильного разрешения спора.
Таким образом, иск подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск С.В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Архгражданреконструкция» о взыскании процентов за неправомерное пользование денежными средствами - удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Архгражданреконструкция» в пользу С.В.А. проценты за неправомерное пользование денежными средствами за период с Дата обезличена года по Дата обезличена года включительно в размере ....
В удовлетворении остальной части иска - отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Архгражданреконструкция» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ..., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере ....
На решение суда лицами, участвующими в деле, может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда через Октябрьский районный суд г. Архангельска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Парфенов А.П.
Решение в окончательной форме изготовлено Дата обезличенаа