Дело №2-2768/2010 12 августа 2010 года
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Октябрьский районный суд города Архангельска в составе:
председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,
при секретаре судебного заседания Анисимовой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в городе Архангельске гражданское дело по иску М.П.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Архангельская региональная служба спасения» о взыскании денежных средств по договору,
установил:
истец М.П.В. обратился в суд с иском к ООО «Архангельская региональная служба спасения» (ООО «АРСС») о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, в размере .... В обоснование иска указал, что Дата обезличена между ним и ООО «АРСС» в лице ООО «Лидер Архангельск» подписан предварительный договор Номер обезличенР купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном доме со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в Ломоносовском территориальном округе городе Архангельска по ... (между ... и ...). В счет оплаты строительства квартиры он передал .... В силу пункта 6 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру. Истец полагает, что указанный предварительный договор противоречит закону, не определяет срок заключения основного договора. Ссылаясь на пункт 4 статьи 429 ГК РФ, согласно которому если срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, указывает, что основной договор в данном случае подлежал заключению в срок до Дата обезличена. Ответчик в устной форме сообщил о переносе срока окончания строительства объекта, строительство объекта не осуществляется, в связи с чем, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, истец направил ответчику уведомление о расторжении договора и возврате переданных по нему денег. Требования истца ответчиком не удовлетворены, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском для защиты нарушенного права.
В судебном заседании представитель истца К.В.Н. на иске настаивал по тем же основаниям. Пояснил, что надлежащим ответчиком по иску является ООО «АРСС», которое подписало предварительный договор Номер обезличенР от Дата обезличена купли-продажи квартиры в лице ООО «Лидер Архангельск» и получило от последнего денежные средства, переданные истцом в счет оплаты строительства.
В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Д.Д.В. иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Указывает, что исковые требования предъявлены к ООО «АРСС» необоснованно, так как ООО «Лидер Архангельск» при подписании с истцом предварительного договора Номер обезличенР от Дата обезличена купли-продажи квартиры не имело полномочий действовать от имени и в интересах ООО «АРСС», которое не вступало с истцом в гражданско-правовые отношения. Считает, что в данном случае сделка влечет последствия для ООО «Лидер Архангельск», которое не имело полномочий действовать от имени и в интересах ООО «АРСС», которое впоследствии также не одобряло действия ООО «Лидер Архангельск» по подписанию с истцом предварительного договора Номер обезличенР от Дата обезличена купли-продажи квартиры. В этой связи, полагает, что сделка совершена ООО «Лидер Архангельск» с превышением полномочий и, поскольку она не одобрена ООО «АРСС», то влечет последствия для ООО «Лидер Архангельск». Указывает, что истец должен представить доказательства того, что у ООО «Лидер Архангельск» имелись полномочия на заключение договора от имени ООО «АРСС». Полагает, что таких доказательств истцом не представлено, а в агентском договоре Номер обезличен от Дата обезличена между ООО «АРСС» и ООО «Лидер Архангельск», имеющемся в материалах дела, не предусмотрено полномочий на заключение агентом (ООО «Лидер Архангельск») договоров от имени принципала (ООО «АРСС»). Утверждает, что в предварительном договоре Номер обезличенР от Дата обезличена купли-продажи квартиры, подписанном между истцом и ООО «Лидер Архангельск», согласно тексту данного договора действующим от имени ООО «АРСС» на основании договора Номер обезличен от Дата обезличена, под договором Номер обезличен от Дата обезличена подразумевается аналогичный предварительный договор купли-продажи квартиры Номер обезличен от Дата обезличена г., заключенный между ООО «АРСС» и ООО «Лидер Архангельск», который не содержит полномочий ООО «Лидер Архангельск» на заключение договоров от имени и в интересах ООО «АРСС». Указывает также, что сам по себе предварительный договор Номер обезличенР от Дата обезличена купли-продажи квартиры, подписанный между истцом и ООО «Лидер Архангельск», не является доказательством наличия у ООО «Лидер Архангельск» полномочий заключить указанный договор от имени ООО «АРСС». Отмечает, что деньги по указанному договору вносились истцом в кассу ООО «Лидер Архангельск», а не ООО «АРСС». Не согласен с позицией истца о том, что срок заключения основного договора в предварительном договоре Номер обезличенР от Дата обезличена г. купли-продажи квартиры не определен. Пояснил, что предварительный договор купли-продажи квартиры заключен в отношении строящейся квартиры (объекта недвижимости, который будет создан в будущем), которой на момент подписания указанного договора не существовало. Считает, что в данном случае истец не уполномочен требовать у ООО «АРСС» возврата денег, переданных по договору. Полагает, что таким правом обладает ООО «Лидер Архангельск», перечислившее ООО «АРСС» деньги, полученные от истца, в случае, если придет к выводу, что имел место платеж недолжного. Вместе с тем, на данный момент соответствующих требований о возврате денег ООО «Лидер Архангельск» к ООО «АРСС» не предъявлено.
Третье лицо - ООО «Лидер Архангельск», извещенное о рассмотрении дела, в судебное заседание представителя не направило, суд о причинах неявки не уведомило, пояснений по иску не предоставило.
С согласия участников судебного разбирательства дело рассмотрено судом при данной явке.
Заслушав пояснения участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из материалов дела, Дата обезличена между истцом и ООО «АРСС», от имени которого, согласно тексту договора, действовало ООО «Лидер Архангельск», подписан предварительный договор Номер обезличенР купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном доме со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в Ломоносовском территориальном округе ... по ... (между ... и ...).
Застройщиком указанного объекта является ООО «АРСС».
Согласно материалам дела разрешение на строительство объекта капитального строительства (1 этап - ниже «0») выдано застройщику Дата обезличена на срок до Дата обезличена. Разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения выдано застройщику Дата обезличена сроком действия до Дата обезличена.
В счет оплаты строительства квартиры истцом по указанному договору передано ..., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и кассовыми чеками в материалах дела. Деньги внесены в кассу ООО «Лидер Архангельск».
Согласно пунктам 1-3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу пункта 1 статьи 549, статьи 554 ГК РФ, пунктом 1 статьи 555 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ); в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
На момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры объект недвижимости не существовал, ответчик его собственником не являлся, что в судебном заседании не оспаривалось. При этом договором также предусматривается возможность изменения стоимости строящейся квартиры в зависимости от изменения ее окончательной площади после завершения строительства объекта.
Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу, что он соответствует признакам договора участия в долевом строительстве, который заключается в отношении строящегося объекта недвижимости и направлен на привлечение денежных средств для строительства объекта.
Требования, предъявляемые к договору участия в долевом строительстве, а также возникающие из него правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ).
Как установлено судом, застройщиком объекта является ООО «АРСС».
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подписания предварительного договора №28Р от 17.06.2008 купли-продажи квартиры) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статьи 4-7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусматривают положения об условиях договора участия в долевом строительстве, в частности: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Предварительный договор купли-продажи квартиры Номер обезличенР от Дата обезличена, подписанный с истцом, фактически являющийся договором долевого участия в строительстве, не соответствует обязательным требованиям закона.
При этом правило пункта 2 статьи 421 ГК РФ о том, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, применяется с учетом требований пункта 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которому, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
С учетом изложенного, к доводам представителя ответчика о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры Номер обезличенР от Дата обезличена г., подписанный с истцом, устанавливает возможность заключения в будущем основного договора, суд относится критически, так как предварительный договор купли-продажи квартиры не содержит существенных условий договора купли-продажи недвижимости, фактически является договором долевого участия в строительстве, не соответствующим обязательным требованиям закона.
Суд приходит к выводу о том, что доводы истца о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры Номер обезличенР от Дата обезличена не соответствует требованиям закона, не определяет срока заключения основного договора купли-продажи, заслуживают внимания.
В этой связи, требования истца о возврате денег, переданных по указанному договору Номер обезличенР от Дата обезличена, суд считает правомерными.
Согласно тексту предварительного договора купли-продажи квартиры Номер обезличенР Дата обезличена он подписан с истцом от имени ответчика ООО «Лидер Архангельск» в лице его директора Ш.А.В.
В соответствии с договором Номер обезличенР от Дата обезличена при его подписании ООО «Лидер Архангельск» действовало от имени ООО «АРСС» на основании Устава и договора Номер обезличен от Дата обезличена.
Как следует из материалов проверки КУСП Номер обезличен от Дата обезличена, в частности, из объяснений Ш.А.В., в период с февраля 2008 по март 2009 года он работал в должности директора ООО «АРСС», а с марта 2008 по сентябрь 2009 года - также директором ООО «Лидер Архангельск».
Как следует из объяснений Ш.А.В. в материалах проверки, ООО «АРСС» и ООО «Лидер Архангельск» работали между собой на основании заключенных договоров поручении, агентских договоров и предварительных договоров купли-продажи недвижимости.
В материалы дела Архангельским филиалом ОАО «Балтийский Банк», а также филиалом №5 в г. Архангельске ООО «Московский областной банк» представлены платежные документы, подтверждающие, что в 2008-2009 между ООО «Лидер Архангельск» и ООО «АРСС» производились денежные расчеты, при которых в графе «назначение платежа» значилась оплата по агентскому договору Номер обезличен от Дата обезличена.
В 2008-2009 гг. на основании агентского договора Номер обезличен от Дата обезличена от ООО «Лидер Архангельск» многократно производилось перечисление денег в пользу ООО «АРСС», в том числе по предварительному договору купли-продажи квартиры Номер обезличенР от Дата обезличена, подписанному истцом, что прямо следует из представленных платежных документов.
К доводам представителя ответчика о том, что доказательства в материалах дела не подтверждают полномочия ООО «Лидер Архангельск» действовать от имени и в интересах ООО «АРСС», а бухгалтерия ООО «Лидер Архангельск» многократно при назначении платежей ошибочно указывала в платежных документах агентский договор Номер обезличен от Дата обезличена, производя, тем самым, в пользу ООО «АРСС» платежи, за возвратом которых ООО «Лидер Архангельск» к ООО «АРСС» впоследствии не обращалось, суд относится критически.
При изложенных обстоятельствах критически суд расценивает и доводы представителя ответчика о том, что представленный в материалы дела по запросу суда агентский договор Номер обезличен от Дата обезличена не подтверждает полномочия ООО «Лидер Архангельск» действовать от имени и в интересах ООО «АРСС».
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Согласно пункту 2 статьи 1005 ГК РФ в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Судом проанализированы положения агентского договора Номер обезличен от Дата обезличена, заключенного между ООО «АРСС» и ООО «Лидер Архангельск».
Согласно пункту 1.1 агентского договора Номер обезличен от Дата обезличена его предметом является совершение агентом - ООО «Лидер Архангельск» действий, связанных с поиском лиц - приобретателей, имеющих намерение заключить договор на право приобретения недвижимого имущества, для чего агент обязуется осуществлять поиск потенциальных приобретателей (пункт 2.1 договора), а принципал (ООО «АРСС») обязуется своевременно выплачивать агенту вознаграждение (пункт 3.1 агентского договора Номер обезличен от Дата обезличена).
Из платежных документов в материалах дела следует, что на основании агентского договора Номер обезличен от Дата обезличена ООО «Лидер Архангельск» перечисляло ООО «АРСС» денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи квартиры Номер обезличенР от Дата обезличена, подписанному с истцом ООО «Лидер Архангельск» от имени ООО «АРСС».
Согласно материалам дела на основании агентского договора Номер обезличен от Дата обезличена ООО «Лидер Архангельск» перечисляло ООО «АРСС» денежные средства по договорам, заключенным также с иными лицами.
Кроме того, представленными платежными документами подтверждается, что ООО «АРСС» выплачивало ООО «Лидер Архангельск» вознаграждение по агентскому договору Номер обезличен от Дата обезличена.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между ООО «АРСС» и ООО «Лидер Архангельск» сложились гражданско-правовые отношения, в которых ООО «Лидер Архангельск» от имени ООО «АРСС» подписало с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры Номер обезличенР от Дата обезличена, перечислив ООО «АРСС» денежные средства, переданные истцом.
Перечисление от ООО «Лидер Архангельск» в пользу ООО «АРСС» денежных средств, переданных истцом по договору Номер обезличенР от Дата обезличена, в судебном заседании по существу не оспаривалось.
В свою очередь, ООО «АРСС» согласно агентскому договору Номер обезличен от Дата обезличена обязалось выплатить ООО «Лидер Архангельск» вознаграждение за совершение от его имени юридически значимых действий.
В результате анализа условий агентского договора Номер обезличен от Дата обезличена, суд приходит к выводу, что в данном агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента совершать юридически значимые действия (сделки) от имени принципала.
Данным договором не определен конкретный перечень сделок, которые агент уполномочен совершать от имени принципала.
В этой связи, ссылки представителя ответчика на то, что при заключении с истцом предварительного договора купли-продажи квартиры Номер обезличенР от Дата обезличена г. и получении от него денежных средств, ООО «Лидер Архангельск» не обладало полномочиями действовать от имени и в интересах ООО «АРСС», суд находит несостоятельными.
Доказательств того, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры истец знал или должен был знать о каких-либо ограничениях полномочий ООО «Лидер Архангельск» на подписание указанного договора от имени и в интересах ООО «АРСС» в материалах дела не имеется, ответчиком не представлено.
Таким образом, в судебном заседании нашел подтверждение факт того, что при подписании с истцом предварительного договора купли-продажи квартиры и последующем перечислении денег, переданных им по договору, ООО «Лидер Архангельск» действовало от имени и в интересах ООО «АРСС».
Поскольку в силу закона по сделке, совершенной агентом - ООО «Лидер Архангельск» с истцом от имени принципала - ООО «АРСС», права и обязанности возникают непосредственно у принципала, то надлежащим ответчиком по иску является ООО «АРСС».
Факт передачи истцом по договору денежных средств в заявленном размере ответчиком не оспаривается.
На основании изложенного суд считает, что исковое требование является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.
С ответчика ООО «АРСС» в пользу истца следует взыскать денежные средства в размере ....
В силу статей 98, 103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат расходы по уплате госпошлины за подачу иска в суд в размере 1248 рублей 55 копеек. Поскольку при подаче иска истец частично был освобожден от уплаты госпошлины, то в превышающей части она подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.
Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск М.П.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Архангельская региональная служба спасения» о взыскании денежных средств по договору удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Архангельская региональная служба спасения» в пользу М.П.В. денежные средства в размере ... в возврат государственной пошлины в размере ..., всего ко взысканию ....
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Архангельская региональная служба спасения» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 13200 (тринадцать тысяч двести) рублей.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения (13.08.2010) путем подачи кассационной жалобы в Архангельский областной суд через Октябрьский районный суд города Архангельска.
Председательствующий Т.А. Мананникова
: