Дело № 28 октября 2010 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г.Архангельска в составе председательствующего судьи Белякова В.Б.,
при секретаре Мироненко М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске 28 октября 2010 года гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Лидер Архангельск» и Обществу с ограниченной ответственностью «Архангельская региональная служба спасения» о взыскании убытков и судебных расходов,
у с т а н о в и л:
Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Лидер Архангельск» (далее по тексту решения - ООО «Лидер Архангельск») долга в сумме 8000000 рублей и процентов в размере 153111 рублей 11 копеек. В обоснование своих требований указала, что 02.04.2008г. между истцом и ответчиком заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения общественного назначения, ориентировочный срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2010 года, предварительная стоимость помещения 18791500 рублей 00 копеек. Ввиду того, что срок строительства увеличился, 15.12.2008г. было заключено соглашение о расторжении предварительного договора, продавец (ООО «Лидер Архангельск») обязался выплатить покупателю ФИО1 внесённые ею платежи в течение 90 дней с даты подписания соглашения. Однако ООО «Лидер Архангельск» деньги в установленный срок не возвратил, на основании статьи 395 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию и проценты за пользование чужими денежными средствами с 16 марта 2009 года по 07 мая 2009 года исходя из ставки рефинансирования 13 %, т.е. 153111 рублей 11 копеек.
Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Архангельская региональная служба спасения» (далее по тексту решения - ООО «АРСС»).
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточняла исковые требования и окончательно представитель истца К.В.Н., просил взыскать с ООО «АРСС» 8100000 рублей задолженности по договору и 20000 рублей госпошлины в возврат, от взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами представитель истицы отказался. Указывает, что доказательствами в материалах дела в их совокупности подтверждается, что при подписании предварительного договора № 10Р от 02.04.2008г. ООО «Лидер Архангельск» действовало от имени и в интересах ООО «АРСС», в пользу которого были перечислены денежные средства, переданные истцом. Указывает также на незаключенность предварительного договора купли - продажи от 02.04.2008 года № 10Р подписанного истицей и как следствие отсутствие правовых последствий у соглашения о его расторжении.
В судебное заседание истица и её представитель не явились, ФИО1 представила заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие.
Ответчик - ООО «Лидер Архангельск» о рассмотрении дела извещён надлежащим образом, представителя в суд не направило, какого - либо отзыва также не представлено.
Представитель ответчика ООО «АРСС» Д.Д.В., действующий на основании доверенности, иск не признал, указывает, что исковые требования предъявлены к ООО «АРСС» необоснованно, т.к. ООО «Лидер Архангельск» при подписании с истцом предварительного договора купли-продажи не имело полномочий действовать от имени и в интересах ООО «АРСС», полагает, что сделка совершена ООО «Лидер Архангельск» с превышением полномочий и, поскольку она не одобрена ООО «АРСС», то влечет последствия для ООО «Лидер Архангельск»; в агентском договоре №1 от 31.03.2008 г. между ООО «АРСС» и ООО «Лидер Архангельск», имеющемся в материалах дела, не предусмотрено полномочий на заключение агентом (ООО «Лидер Архангельск») договоров от имени принципала (ООО «АРСС»), отмечает, что деньги по указанному договору вносились истцом в кассу ООО «Лидер Архангельск», а не ООО «АРСС».
Выслушав пояснения представителя ответчика ООО «АРСС», исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что 02.04.2008г. между истцом и ответчиком ООО «Лидер Архангельск» заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения в многоэтажном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в Ломоносовском территориальном округе <адрес> (между <адрес> и <адрес>) по условиям которого предварительная стоимость помещения составляет 18791500 рублей, ориентировочный срок окончания строительства - IV квартал 2010 года. В случае досрочного расторжения договора по инициативе покупателя, Покупатель предоставляет Продавцу взамен исполнения своих обязательств отступное в размере 7 % от стоимости настоящего Договора, при этом, Продавец возвращает покупателю фактически полученные от него денежные средства за вычетом суммы отступного в течение 90 дней с момента расторжения договора (л.д.9-15).
Застройщиком указанного объекта является ООО «АРСС». Разрешение на строительство объекта капитального строительства (1 этап - ниже «0») выдано застройщику 26.12.2007г. на срок до 26.12.2008г. Разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения выдано застройщику 12.02.2009г. сроком действия до 01.08.2011г.
Во исполнение указанного договора истец уплатила 8100000 рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами и кассовыми чеками (л.д.32-35).
Соглашением от 15.12.2008г. стороны расторгли предварительный договор от 02.04.2008г. по инициативе покупателя, Продавец обязался выплатить покупателю внесённую им сумму в размере и сроки, оговорённые в предварительном договоре, в течение 90 дней с даты подписания соглашения (л.д.20).
ООО «Лидер Архангельск» не вернул в установленный срок внесённые покупателем денежные средства.
Согласно пунктам 1-3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу пункта 1 статьи 549, статьи 554 ГК РФ, пунктом 1 статьи 555 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ); в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Установлено, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи объект недвижимости не существовал, ответчик его собственником не являлся, что в судебном заседании не оспаривалось. При этом договором также предусматривается возможность изменения стоимости строящегося нежилого помещения в зависимости от изменения его окончательной площади после завершения строительства объекта.
Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что он соответствует признакам договора участия в долевом строительстве, который заключается в отношении строящегося объекта недвижимости и направлен на привлечение денежных средств для строительства объекта.
Требования, предъявляемые к договору участия в долевом строительстве, а также возникающие из него правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ) (в редакции, действовавшей на момент подписания предварительного договора №10Р от 02.04.2008 г.) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статьи 4-7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ предусматривают положения об условиях договора участия в долевом строительстве, в частности: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Таким образом, по мнению суда, предварительный договор купли-продажи №10Р от 02.04.2008 г., подписанный с истцом, фактически является договором долевого участия в строительстве.
Согласно сведениям, предоставленным регистрирующим органом по запросу суда, в отношении объекта зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве не имеется, что ответчиком по делу не оспаривалось.
При этом правило пункта 2 статьи 421 ГК РФ о том, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, применяется с учетом требований пункта 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которому, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
С учетом изложенного, к доводам представителя ответчика о том, что предварительный договор купли-продажи №10Р от 02.04.2008г., подписанный с истцом, устанавливает возможность заключения в будущем основного договора, суд относится критически, т.к. предварительный договор купли-продажи не содержит существенных условий договора купли-продажи недвижимости, фактически является договором долевого участия в строительстве не соответствующим требованиям закона, не определяет срока заключения основного договора купли - продажи и считается незаключенным.
Статья 168 ГК РФ определяет, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не предусматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не действительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статья 1102 ГК РФ предписывает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Следовательно, по мнению суда, не имеет каких - либо правовых последствий и соглашение о расторжении рассматриваемого договора, в том числе в части условий об отступном.
В этой связи, требования истца о возврате денег, переданных по указанному договору №10Р от 02.04.2008г., суд считает правомерными.
Согласно текста предварительного договора купли-продажи №10Р от 02.04.2008г., он подписан с истцом от имени ООО «АРСС» Обществом с ограниченной ответственностью «Лидер Архангельск» в лице его директора Ш.А.В.
В соответствии с договором №10Р от 02.04.2008г. при его подписании ООО «Лидер Архангельск» действовало от имени ООО «АРСС» на основании Устава и договора №1 от 31.03.2008 г.
Установлено, что ООО «АРСС» и ООО «Лидер Архангельск» работали между собой на основании заключенных договоров поручения, агентских договоров и предварительных договоров купли-продажи недвижимости.
В материалы дела Архангельским филиалом ОАО «Балтийский Банк», а также филиалом №5 в г. Архангельске ООО «Московский областной банк» по запросу суда представлены платежные документы, подтверждающие, что в 2008-2009гг. между ООО «Лидер Архангельск» и ООО «АРСС» производились денежные расчеты, при которых в графе «назначение платежа» значилась оплата по агентскому договору №1 от 31.03.2008г.
В 2008-2009 гг. на основании агентского договора №1 от 31.03.2008г. от ООО «Лидер Архангельск» многократно производилось перечисление денег в пользу ООО «АРСС», в т.ч., по предварительному договору купли-продажи №10Р от 02.04.2008г., подписанному истцом, что прямо следует из представленных платежных документов.
К доводам представителя ответчика о том, что доказательства в материалах дела не подтверждают полномочия ООО «Лидер Архангельск» действовать от имени и в интересах ООО «АРСС», а бухгалтерия ООО «Лидер Архангельск» многократно при назначении платежей ошибочно указывала в платежных документах агентский договор №1 от 31.03.2008 г., производя, тем самым, в пользу ООО «АРСС» платежи, за возвратом которых ООО «Лидер Архангельск» к ООО «АРСС» впоследствии не обращалось, суд относится критически.
При изложенных обстоятельствах критически суд расценивает и доводы представителя ответчика о том, что представленный в материалы дела агентский договор №1 от 31.03.2008 г. не подтверждает полномочия ООО «Лидер Архангельск» действовать от имени и в интересах ООО «АРСС».
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Согласно пункту 2 статьи 1005 ГК РФ в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Судом проанализированы положения агентского договора №1 от 31.03.2008 г., заключенного между ООО «АРСС» и ООО «Лидер Архангельск».
Согласно пункту 1.1 агентского договора №1 от 31.03.2008 г. его предметом является совершение агентом - ООО «Лидер Архангельск» действий, связанных с поиском лиц - приобретателей, имеющих намерение заключить договор на право приобретения недвижимого имущества, для чего агент обязуется осуществлять поиск потенциальных приобретателей (пункт 2.1 договора), а принципал (ООО «АРСС») обязуется своевременно выплачивать агенту вознаграждение (пункт 3.1 агентского договора №1 от 31.03.2008 г.).
Из платежных документов в материалах дела следует, что на основании агентского договора №1 от 31.03.2008 г. ООО «Лидер Архангельск» перечисляло ООО «АРСС» денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи №10Р от 02.04.2008г., подписанному с истцом ООО «Лидер Архангельск» от имени ООО «АРСС».
Согласно материалам дела на основании агентского договора №1 от 31.03.2008 г. ООО «Лидер Архангельск» перечисляло ООО «АРСС» денежные средства по договорам, заключенным также с иными лицами.
Кроме того, представленными платежными документами подтверждается, что ООО «АРСС» выплачивало ООО «Лидер Архангельск» вознаграждение по агентскому договору №1 от 31.03.2008 г.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между ООО «АРСС» и ООО «Лидер Архангельск» сложились гражданско-правовые отношения, в которых ООО «Лидер Архангельск» от имени ООО «АРСС» подписало с истцом предварительный договор купли-продажи №10Р от 02.04.2008г., перечислив ООО «АРСС» денежные средства, переданные истцом.
В свою очередь, ООО «АРСС» согласно агентскому договору №1 от 31.03.2008 г. обязалось выплатить ООО «Лидер Архангельск» вознаграждение за совершение от его имени юридически значимых действий.
В результате анализа условий агентского договора №1 от 31.03.2008 г., суд приходит к выводу, что в данном агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента совершать юридически значимые действия (сделки) от имени принципала.
Данным договором не определен конкретный перечень сделок, которые агент уполномочен совершать от имени принципала.
В этой связи, ссылки представителя ответчика на то, что при заключении с истцом предварительного договора купли-продажи №10Р от 02.04.2008г. и получении от него денежных средств, ООО «Лидер Архангельск» не обладало полномочиями действовать от имени и в интересах ООО «АРСС», суд находит несостоятельными.
Доказательств того, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи №10Р от 02.04.2008г. истец знал или должен был знать о каких-либо ограничениях полномочий ООО «Лидер Архангельск» на подписание указанного договора от имени и в интересах ООО «АРСС» в материалах дела не имеется, ответчиком не представлено.
Таким образом, в судебном заседании нашел подтверждение факт того, что при подписании с истцом предварительного договора купли-продажи №10Р от 02.04.2008г. и последующем перечислении денег, переданных им по договору, ООО «Лидер Архангельск» действовало от имени и в интересах ООО «АРСС».
Поскольку в силу закона по сделке, совершенной агентом - ООО «Лидер Архангельск» с истцом от имени принципала - ООО «АРСС», права и обязанности возникают непосредственно у принципала, то надлежащим ответчиком по иску является ООО «АРСС».
Факт передачи истцом по договору денежных средств в заявленном размере ответчиком не оспаривается.
На основании изложенного суд считает, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
С ответчика ООО «АРСС» в пользу истца следует взыскать денежные средства в размере 8100000 руб., в удовлетворении исковых требований к ООО «Лидер Архангельск» надлежит отказать.
В силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины при подаче искового заявления в размере 20000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Архангельская региональная служба спасения» в пользу ФИО1 8100000 рублей убытков и 20000 рублей госпошлины в возврат, всего 8120000 рублей.
В иске к Обществу с ограниченной ответственностью «Лидер Архангельск» отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме путём подачи кассационной жалобы в Архангельский областной суд через Октябрьский районный суд г. Архангельска.
В окончательной форме решение изготовлено 02 ноября 2010 года.
Председательствующий В.Б. БеляковКопия верна: В.Б. Беляков