Дело № 12 ноября 2010 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г.Архангельска в составе председательствующего судьи Белякова В.Б.,
при секретаре Мироненко М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске 12 ноября 2010 года гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Мир замков» к С.О.А. об обязании устранить недостатки переданного по договору купли-продажи нежилого помещения - согласовать реконструкцию нежилого помещения, взыскании пени и убытков,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Мир замков» (далее по тексту решения - ООО «Мир замков») обратилось в суд с исковым заявлением об обязании устранить недостатки переданного по договору купли - продажи нежилого помещения, взыскании пени в размере 1521500 рублей 00 копеек и убытков в сумме 218682 рубля 24 копейки. В обоснование своих требований указало, что 25.09.2009г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 304,3 кв.м., расположенных в цокольном этаже по адресу: <адрес>, и 30.10.2009г. произведена государственная регистрация данного договора в УФРС по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. В пункте 1.3. договора содержаться технические характеристики покупаемых нежилых помещений, среди которых значатся:
- подключение электроснабжения помещений осуществляется в распределительном узле (электрощитовой дома) с организацией отдельного учета. Мощность, выделяемая на потребление этими помещениями, составляет не менее 15 кВт;
- канализация - подключение к существующим сетям жилого дома;
- водоснабжение - подключение в водомерном узле с организацией отдельного учета;
- теплоснабжение - переключение смонтированной системы отопления с установленными радиаторами внутри помещения на отдельный розлив к существующим тепловым сетям с обустройством узла учета в помещении теплового центра жилого дома.
В соответствии с п.2.1.3. договора продавец (ответчик) обязался произвести указанные работы по подключению всех инженерных коммуникаций и согласованию с надзорными органами в срок до 01.01.2010г., а до этого момента обеспечить подключение нежилых помещений к электроснабжению и водоснабжению по временной схеме. Уже на стадии подписания акта приема-передачи 14.10.2010г. покупателю (истцу) стало известно, что обязательства, указанные выше, в срок, указанный продавцом, не исполняются. Поэтому стороны предусмотрели в п.5 акта приема-передачи новые сроки выполнения и сдачи работ: до 23.10.2009г. обеспечить подключение нежилых помещений к электроснабжению и водоснабжению по временной схеме, а остальные работы выполнить и сдать покупателю до 01.01.2010г. В силу пункта 5.3. договора купли-продажи в случае несвоевременного выполнения обязательств продавцом перед покупателем, подлежат начислению пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки, но не более 10 % от стоимости договора. Обязательства ответчиком в установленный срок не выполнены. Истец просил взыскать пени за период с 24.10.2009г. по 01.02.2010г., а также убытки, причиненные просрочкой переоборудования нежилого помещения в соответствии с характеристиками, указанными в договоре купли-продажи, поскольку истец лишен возможности пользоваться принадлежащим ему на праве собственности помещением, приобретенным сугубо для ведения предпринимательской деятельности, в результате чего истец на протяжении нескольких месяцев вынужденно несет расходы по аренде другого помещения и оплачивает все расходы, связанные с его содержанием.
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования (31.03.2010г. - т.1 л.д.102, 18.05.2010г. - т.1 л.д.215, 06.07.2010г. - т.2 л.д.127, 02.09.2010г. - т.3 л.д.16, 27.09.2010г. - т.3 л.д.69) и окончательно просил обязать С.О.А. безвозмездно устранить недостатки переданного по договору купли-продажи от 25.09.2009г. нежилого помещения - согласовать реконструкцию спорных помещений в установленном законом порядке в части внесения изменений в систему отопления, взыскать пени за период со 02.01.2010г. в размере 1521500 рублей и убытки в сумме 447790 рублей 86 копеек.
В судебном заседании представители истца З.И.А. и Н.А.В. поддержали вышеуказанные исковые требования по тем же основаниям.
С.О.А. о дате, времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, в суд не явилась, просит провести процесс без ее участия.
Представитель ответчика Т.А.А. с заявленными исковыми требованиями не согласился, полагает, что они не основаны на законе, в предшествующих судебных заседаниях представитель представил отзыв на иск и дополнения к нему.
По определению суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены МУП «Водоканал», ОАО «ТГК-2», ОАО «Транс-Электро», ТСЖ «Поморская, 60», Управление административно-технического контроля мэрии города Архангельска, указанные третьи лица надлежащим образом уведомлены о дате, времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.
Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Мир замков» подлежат удовлетворению частично, по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, 25 сентября 2009 года между истцом и ответчиком заключен Договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 304,3 кв.м., расположенных в цокольном этаже между 1 и 8 осями по адресу: <адрес>, и 30.10.2009г. произведена государственная регистрация данного договора в УФРС по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (т.1 л.д.10-11).
Как следует из пункта 1.3. Договора, среди технических характеристик покупаемых нежилых помещений значатся:
- подключение электроснабжения помещений осуществляется в распределительном узле (электрощитовой дома) с организацией отдельного учета. Мощность, выделяемая на потребление этими помещениями, составляет не менее 15 кВт;
- канализация - подключение к существующим сетям жилого дома;
- водоснабжение - подключение в водомерном узле с организацией отдельного учета;
- теплоснабжение - переключение смонтированной системы отопления с установленными радиаторами внутри помещения на отдельный розлив к существующим тепловым сетям с обустройством узла учета в помещении теплового центра жилого дома.
В соответствии с п.2.1.3. продавец С.О.А. обязалась обеспечить подключение нежилых помещений к электроснабжению, водоснабжению и теплоснабжению с организацией отдельного учета и согласованиями с надзорными органами в срок до 01.01.2010г. До этого момента обеспечить подключение нежилых помещений к электроснабжению и водоснабжению по временной схеме.
Как следует из пункта 5 Акта приема-передачи от 14 октября 2010 года, на момент передачи помещений продавцом не выполнены условия договора, изложенные в пункте 2.1.3. Продавец обязуется выполнить и сдать покупателю работы, указанные в п.2.1.3. в следующем порядке:
- до 23.10.2009г. обеспечить подключение нежилых помещений к электроснабжению и водоснабжению по временной схеме,
- до 01.01.2010г. выполнить и сдать покупателю следующие работы:
- подключение электроснабжения помещений осуществляется в распределительном узле (электрощитовой дома) с организацией отдельного учета. Мощность, выделяемая на потребление этими помещениями, составляет не менее 15 кВт;
- водоснабжение - подключение в водомерном узле с организацией отдельного учета;
- теплоснабжение - переключение смонтированной системы отопления с установленными радиаторами внутри помещения на отдельный розлив к существующим тепловым сетям с обустройством узла учета в помещении теплового центра жилого дома (т.1 л.д.12).
Согласно Акта от 18.01.2010г. обследования нежилого помещения цокольного этажа, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2010г. не закончены работы по монтажу системы отопления, не представлена проектная и исполнительная документация на монтаж систем отопления, канализации, водоснабжения, электроснабжения (т.1 л.д.16-17).
На основании статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как установлено в судебном заседании, обязательства, предусмотренные пунктом 2.1.3. Договора от 25.09.2010г. и пунктом 5 Акта приема-передачи от 14.10.2009г. в части монтажа системы теплоснабжения и проведения согласований ответчиком в установленный срок не выполнены.
Так, согласно Актов от 27 января 2010 года ввода в эксплуатацию узла учета воды субабонента ИП Истоминой - ООО «Мир замков», МУП «Водоканал» произвел приёмку выполненных работ по монтажу узла учета холодного водоснабжения (т.1 л.д.142-145).
Из отзыва ООО «Транс-Электро» на иск следует, что 24.03.2010г. по заявке ТСЖ «Поморская, д.60» ООО «Транс-Электро» был согласован проект № 002-2006-ЭОМ.1, выполненный ИП Козьминым С.Д., в котором было предусмотрено выделение мощности для помещений цокольного этажа 17,4 кВт. Также данный проект должен быть согласован с ОАО «Архэнергосбыт», как с поставщиком электрической энергии. После чего можно приступать к фактическому включению объекта и потреблению электроэнергии. Дополнительного согласования в Северном управлении Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору при перераспределении мощности на объекте электропотребления не требуется (т.2 л.д.12).
Как следует из Письма от ДД.ММ.ГГГГ № Архангельского межрайонного отделения ОАО «Архэнергосбыт», представленный на рассмотрение проект электроснабжения офисных помещений цокольного этажа блокированного малоэтажного жилого дома по <адрес> Ломоносовском территориальном округе г.Архангельска в части учета электрической энергии согласован (т.1 л.д.201).
В силу пункта 7.1. Правил учета тепловой энергии и теплоносителя (утв. Минтопэнерго РФ 12.09.1995 N Вк-4936) допуск в эксплуатацию узлов учета потребителя осуществляется представителем энергоснабжающей организации в присутствии представителя потребителя, о чем составляется соответствующий акт. Акт составляет в 2-х экземплярах, один из которых получает представитель потребителя, а второй - представитель энергоснабжающей организации.
Представителем ответчика данный документ не представлен.
Договор на оказание услуг, заключенный между ТСЖ «Поморская, 60» и ООО «Мир замков» подписан сторонами 18.02.2010 года (л.д.194 - 196 т.1), изложенное, по мнению суда, свидетельствует о том, что все предусмотренные договором от 25.09.2009 года работы стороной ответчика к указанной дате были выполнены. Данное обстоятельство сторонами фактически не оспаривается.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 5.3. Договора в случае несвоевременного выполнения обязательств продавца перед покупателем, продавец оплачивает покупателю пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки, но не более 10 % от стоимости договора.
Таким образом, пени за 100 дней просрочки, т.е. за период со 02 января 2010 года по 11 марта 2010 года, составят 1521500 рублей (15215000 руб. : 0,1 % х 100 дней).
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В связи с тем, что неустойка в размере 1521500 рублей, по мнению суда, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд считает возможным уменьшить неустойку и взыскать ее в размере 150000 рублей.
Вместе с тем, суду не представлено достоверных доказательств причинения ответчиком истцу убытков, связанных с просрочкой переоборудования нежилого помещения в соответствии с характеристиками, указанными в договоре купли-продажи, поскольку истец лишен возможности пользоваться принадлежащим ему на праве собственности помещением, приобретенным сугубо для ведения предпринимательской деятельности, в результате чего он на протяжении нескольких месяцев вынужденно несет расходы по аренде другого помещения и оплачивает все расходы, связанные с его содержанием. В подтверждение доводов представляет договоры, бухгалтерские справки, счета и платежные документы (т.1 л.д.18-43,63,89-101; т.2 л.д.130-190).
Однако, по мнению суда, представленные доказательства не подтверждают наличие прямой причинной связи между теми нарушениями, которые допустил ответчик, и произведёнными истцом расходами.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности. Ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Для взыскания понесенных убытков истец в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен представить доказательства, подтверждающие: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между двумя первыми элементами и вину причинителя вреда.
Представленные истцом доказательства не позволяют сделать однозначный вывод о том, что причиненные ему убытки от аренды, охраны и содержания помещения по адресу: <адрес>, произошли исключительно по вине ответчика.
Напротив, в судебном заседании добыты доказательства обратного.
В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи, истец приобрел нежилые помещения (указание о целевом их использовании в качестве магазина отсутствует).
Как следует из Ответа № 706 от 16.06.2010г. Государственного автономного учреждения Архангельской области «Управление государственной экспертизы», вспомогательное помещение, расположенное в «Малоэтажном жилом доме в Ломоносовском территориальном округе г.Архангельска» предназначено для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с проживанием в жилом здании (т.2 л.д.225).
Никаких согласований об организации магазина в указанных помещениях до настоящего времени в материалы дела не представлено.
Как следует из Письма № 154-48/3054 от 29.06.2010г. Департамента градостроительства мэрии города Архангельска только для изменения входного узла в здание необходимо представить пакет документов от решения общего собрания собственников помещений в доме и проекта реконструкции входного узла, до согласований с администрацией территориального округа, управлением дорог и мостов и др. организациями (т.2 л.д.124).
Таким образом, материалами дела установлено, что <адрес> является жилым домом, в котором не предусмотрены помещения общественного назначения, и даже на 29.06.2010г. нежилые помещения, приобретенные истцом, не могли быть использованы для торговли.
Требование истца об обязании С.О.А. безвозмездно устранить недостатки переданного по договору купли-продажи от 25.09.2009г. нежилого помещения - согласовать реконструкцию спорных помещений в установленном законом порядке в части внесения изменений в систему отопления, также не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение.
Следовательно, по мнению суда, поскольку отдельное помещение не является объектом капитального строительства, то отношения по его переустройству или перепланировке не могут рассматриваться как реконструкция.
Истец объясняет свои требования в этой части тем, что тепловая нагрузка на цокольный этаж была не предусмотрена, следовательно, изменились показатели производственных мощностей поставляемой тепловой энергии.
Согласно Приложению № 2 к договору № 2415 от 01.12.2009г. определены нагрузки в целом на <адрес> (без указания нагрузок, приходящихся на жилые и нежилые помещения): для отопления - 0,195 Гкал/ч (т.2 л.д.61-75).
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая из сторон по делу должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
В силу положений ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Представитель третьего лица ОАО «ТГК-2» пояснил, что предъявление требований к устройству внутридомовых тепловых сетей теплоснабжающей организацией законодательством не предусмотрено. При изменении системы теплоснабжения в доме величина поставляемой тепловой энергии ОАО «ТГК-2» будет ограничена заявленной нагрузкой.
Поскольку истцом не представлено суду в соответствии со статьей 56 ГПК РФ достоверных доказательств в обоснование своих доводов о превышении потребляемой тепловой энергии объектом капитального строительства - <адрес>, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения искового требования об обязании согласовать реконструкцию помещений.
Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.
Статья 88 ГПК РФ устанавливает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом при подаче иска была уплачена госпошлина в сумме 16914 рублей 71 копейка, а также он понёс расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей.
На основании ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся в том числе расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из договора от 22.01.2010г. на оказание юридических услуг и имеющегося в материалах дела платежного поручения следует, что истцом 15000 рублей было уплачено за подготовку искового заявления и представительство в суде первой инстанции по иску к С.О.А.
Суд, с учетом принципа разумности, категории сложности дела, длительности его рассмотрения, количества судебных заседаний проведенных с участием представителей истца, объема оказанных ООО «Мир замков» юридических услуг, посчитал необходимым взыскать в возмещение расходов на оплату услуг представителя 15000 рублей.
Таким образом, с С.О.А. подлежат взысканию судебные расходы в пользу истца в общей сумме 19200 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с С.О.А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мир замков» пени по договору в сумме 150000 рублей и 19200 рублей в счет возмещения судебных расходов, всего 169200 рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований относительно взыскания пени, а также обязании устранить недостатки переданного по договору купли - продажи нежилого помещения - согласовать реконструкцию нежилого помещения и взыскании убытков отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме путём подачи кассационной жалобы в Архангельский областной суд через Октябрьский районный суд г. Архангельска.
В окончательной форме решение изготовлено 17 ноября 2010 года.
Председательствующий В.Б. БеляковКопия верна: В.Б. Беляков