Октябрьский районный суд города Архангельска в составе
председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,
при секретаре судебного заседания Коваленко И.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в городе Архангельске гражданское дело по иску К.Е.В. к Жилищно-строительному коллективу индивидуальных застройщиков «Гарантия» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, неустойки,
установил:
истец обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, неустойки. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ответчик обязался построить жилой дом и передать ей однокомнатную квартиру общей площадью 46,35 квадратных метров. Обязанность по оплате стоимости квартиры в размере 1033604 рубля 90 копеек из расчета 22300 рублей за квадратный метр общей площади она исполнила в полном объеме. Ответчиком в нарушение положений договора была передана квартира с меньшей общей площадью. Уменьшение общей площади квартиры составило 5,35 квадратных метра. Считает, что ответчик должен возвратить 127000 рублей, выплатить неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равную 442596 рублям.
В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена. Представитель истца З.В.В. требования поддержал.
Представитель ответчика Р.Е.В. с иском не согласилась. Считает, что обязательства по договору исполнены надлежащим образом. При определении цены договора принималась во внимание площадь квартиры с «черновой» отделкой, включая холодные помещения. С учетом данных помещений площадь квартиры, переданной истцу, составляет 46,4 кв.м.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования К.Е.В. не подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖСКИЗ «Гарантия» (застройщик) и К.Е.В. (дольщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, находящегося в <адрес>, кадастровый номер земельного участка №.
Стоимость квартиры составляла 1033605 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра 22300 рублей. По окончанию строительства в собственность истца должна быть передана однокомнатная квартира, расположенная на 4 этаже, проектным номером 18, общей площадью 46,35 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, общей площадью 46,4 кв.м., по акту приема-передачи передана К.Е.В.
Согласно данным технического паспорта на жилой дом, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры №18 с холодными помещениями 46,4 кв.м. (жилая площадь 37,8 кв.м., санузел 5,9 кв.м., лоджия 2,7 кв.м.).
Представленный истцом технический паспорт квартиры составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Общая площадь квартиры истца определена 41,0 кв.м. При этом в общую площадь квартиры входят помещения жилой комнаты 18,7 кв.м., коридора 3,4 кв.м., кухни 13,4 кв.м., санузла 5,5 кв.м. Площадь балкона с поправочным коэффициентом 0,5 составляет 2,7 кв.м., и не входит в общую площадь квартиры.
Право К.Е.В. на квартиру общей площадью 41,0 кв.м. зарегистрировано в установленном порядке.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Разрешение на строительство жилого дома было получено 16.11.2006, таким образом, на правоотношения сторон распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).
В соответствии со ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Судом установлено, что предметом договора долевого участия от 20.12.2007 являлось строительство жилого дома. Сторонами договора был согласован размер инвестирования - 1033605 рублей. Размер инвестирования был определен из цены одного кв.м. общей площади передаваемой по результатам строительства квартиры (22300 руб.).
Из представленного договора, приложения к нему следует, что стороны, определяя размер инвестирования, учитывали площадь всей квартиры, включая лоджию. Площадь квартиры в данном случае составила 46,35 кв.м. (23,83 - жилая, 13,63 - подсобная, 5,9 - санузел, 3,3 - лоджия).
Согласно п. 4.1, 4.2. договора стоимость квартиры является фиксированной; окончательный расчет общей площади производится по обмерам БТИ. Уменьшение площади передаваемых помещений, вызванное перепланировкой и производством отделочных работ, по инициативе участника долевого строительства, не является основанием для изменения площади помещений и цены настоящего договора.
В соответствии со 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с проживанием, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии с вышеуказанной нормой общая площадь квартиры, переданной истцу, составляла 43,7 кв.м.
Согласно пункту 3.37 Приказа Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года (в ред. от 04 сентября 2000 года) общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас -0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.
По техническому паспорту площадь холодных помещений с поправочным коэффициентом составляет 2,7 кв.м.
Следовательно, площадь построенной и переданной в 2009 году квартиры с учетом площади лоджии составила 46,4 кв.м. (43,7 + 2,7).
Поскольку стороны договора долевого участия, заключая договор и определяя размер инвестирования, учитывали площадь квартиры с лоджией, без учета отделки, суд считает, что ответчик свои обязательства перед истцом исполнил надлежащим образом.
Кроме того, представленный истцом паспорт на жилое помещение составлен на 2010 год. План квартиры свидетельствует об установке истцом кирпичных перегородок, не предусмотренных при строительстве, и приведших к уменьшению площади квартиры.
Следовательно, требование истца о взыскании денежных средств, связанных с уменьшением стоимости квартиры, не подлежит удовлетворению. Поскольку требования истца о взыскании неустойки производны от первоначального требования, то они также не подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в иске К.Е.В. к Жилищно-строительному коллективу индивидуальных застройщиков «Гарантия» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, неустойки отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения (06 декабря 2010 года) путем подачи кассационной жалобы в Архангельский областной суд через Октябрьский районный суд города Архангельска.
Председательствующий Т.А. Мананникова