Октябрьский районный суд города Архангельска в составе:
Председательствующего судьи Парфенова А.П.,
при секретаре судебных заседаний Федотовой Е.В.,
рассмотрев на открытом судебном заседании в помещении суда в г. Архангельске гражданское дело по иску П.Ю.В., П.Ю.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Граунд» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:П.Ю.В., П.Ю.А. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Граунд» (ООО «Граунд») о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств.
В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение <адрес> и <адрес> канал, с основными характеристиками: оси: 18-23, предварительный номер <адрес>, количество комнат - 3, этаж - 15, общая площадь - 79,76 кв.м., жилая площадь - 43,57 кв.м., кухня - 10,2 кв.м., лоджия - 5,97 кв.м., стоимостью 3589200 руб. Ориентировочный срок окончания строительства объекта по договору - 4 квартал 2009 г. В установленный срок объект ответчиком не передан, деньги, уплаченные в счет строительства, не возвращены.
В судебном заседании с учетом уточненных исковых требований истцы просили суд расторгнуть предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в пользу истца П.Ю.В. деньги, уплаченные по договору, в размере 3589200 руб. с перечислением взысканной суммы на ссудный счет, открытый на имя П.Ю.В. в Сбербанке РФ, т.к. деньги в размере 3 млн. руб. для строительства квартиры были получены П.Ю.В. на основании кредитного договора со Сбербанком РФ, которым в настоящее время в судебном порядке предъявлены требования о взыскании задолженности по кредиту в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по договору.
В ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования в части взыскания с ответчика денег в размере 2 млн. руб. выделены в отдельное производство.
В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Ш.А.В. возражений по существу исковых требований о расторжении предварительного договора, взыскании денег в размере 1589200 руб. не представил. Не оспаривал, что денежные средства в размере 1589200 руб. получены ответчиком и, несмотря на то, что объект истцам в срок, установленный договором, не передан, денежные средства в сумме 1589200 руб., переданные ими в счет оплаты строительства, не возвращены.
В судебном заседании представитель по доверенности третьего лица - Сбербанка РФ в лице Архангельского отделения №8637 С.Д.Г. заявленные истцами требования считала обоснованными и подлежащими удовлетворению. Пояснила, что в настоящее время за заемщиком по кредитному договору - ответчиком П.Ю.В. перед банком числится задолженность, обязательства по договору исполняются ненадлежащим образом. Банком в судебном порядке предъявлены требования о взыскании задолженности по кредиту. Полагала, что в случае удовлетворения требований взысканные суммы подлежат перечислению на ссудный счет, открытый на имя истца П.Ю.В. в Сбербанке РФ.
Третье лицо Т.Р.В., который извещался по известным адресам, в судебное заседание не явился, пояснений по иску не предоставил, суд о причинах неявки не известил.
С согласия участников процесса дело рассмотрено при данной явке.
Заслушав пояснения участников судебного разбирательства, показания свидетелей Б.К.Ф., П.Т.И., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 196 ГК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан предварительный договор № купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение <адрес> и <адрес> канал, с основными характеристиками: оси: 18-23, предварительный номер <адрес>, количество комнат - 3, этаж - 15, общая площадь - 79,76 кв.м., жилая площадь - 43,57 кв.м., кухня - 10,2 кв.м., лоджия - 5,97 кв.м., стоимостью 3589200 руб.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон об участии в долевом строительстве).
Проанализировав условия предварительного договора с учетом статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что со стороны ответчика фактически имело место привлечение денежных средств для создания объекта недвижимого имущества на условиях договора участия в долевом строительстве.
Согласно пунктам 1-3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу пункта 1 статьи 549, статьи 554 ГК РФ, пунктом 1 статьи 555 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ); в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
На момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, на котором истцы основывают заявленные требования, объект недвижимости не существовал, ответчик его собственником не являлся. При этом договором также предусматривается возможность изменения стоимости строящейся квартиры в зависимости от изменения ее окончательной площади после завершения строительства объекта.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на момент подписания предварительного договора от 28.01.2008 г.) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статьи 4-7 Закона об участии в долевом строительстве предусматривают положения об условиях договора участия в долевом строительстве, в частности: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу, что он соответствует признакам договора участия в долевом строительстве, который заключается в отношении строящегося объекта недвижимости, направлен на привлечение денежных средств для строительства объекта и подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
С учетом приведенных положений закона суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, который по существу направлен на привлечение денежных средств для строительства объекта, в отсутствие его государственной регистрации является незаключенным, а сам договор № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит существенных условий предварительного договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем, не может быть квалифицирован в качестве предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.
В этой связи, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении предварительного договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ В данной части в иске следует отказать.
В судебном заседании не оспаривалось, что денежные средства в размере 1589200 руб. направлялись на строительство объекта недвижимости.
Ориентировочный срок окончания строительства объекта по договору - 4 квартал 2009 г. В установленный срок объект ответчиком не передан, деньги, уплаченные в счет строительства объекта, не возвращены, что по делу не оспаривалось.
В судебном заседании представитель ответчика возражений по существу исковых требований о взыскании денег в размере 1589200 руб. не представил, не оспаривал, что объект в срок, установленный договором, не передан, денежные средства, уплаченные в счет строительства объекта, истцам не возвращены.
Внесение истцами ответчику денежных средств в счет строительства объекта в размере 1589200 руб. подтверждается оригиналами квитанций № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 589200 руб.; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500 тыс. руб.; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500 тыс. руб. в материалах дела, а также кассовых чеков на указанные суммы.
Таким образом, требования о взыскании с ответчика денег в размере 1589200 руб. суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
По делу не оспаривалось, что деньги в размере 3 млн. руб. для строительства квартиры были получены истцом П.Ю.В. на основании кредитного договора со Сбербанком РФ, которым в настоящее время в судебном порядке предъявлены требования о взыскании задолженности по кредиту, т.к. обязательства по кредитному договору выполняются заемщиком ненадлежащим образом.
В судебном заседании истцы настаивали на том, что в случае удовлетворения требований о взыскании денег, денежные средства подлежат перечислению на ссудный счет, открытый на имя П.Ю.В. в Сбербанке РФ.
Согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № между П.Ю.В. и Сбербанком РФ номер ссудного счета - 45507810704000060455.
Поскольку требования о взыскании денег в размере 1589200 руб. признаны судом обоснованными, суд, с учетом мнения истца, считает возможным определить порядок перечисления взысканных денежных средств на ссудный счет, открытый на имя П.Ю.В. в Сбербанке РФ, т.к. закону это не противоречит.
Таким образом, в пользу истца П.Ю.В. с ответчика подлежат взысканию деньги в размере 1589200 руб. с перечислением взысканной суммы на ссудный счет №, открытый на имя П.Ю.В. в Сбербанке РФ.
В удовлетворении требований о расторжении предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры следует отказать.
Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
При подаче иска истцы от уплаты госпошлины были освобождены частично с учетом льготы, за подачу иска в суд уплачена госпошлина в размере 12946 руб. Часть требований о взыскании денег в размере 2 млн. руб. выделены судом в отдельное производство.
В данном случае исковые требования на сумму 1589200 руб. от суммы 3589200 руб. удовлетворены в пропорции на 44% (1589200 руб. / 3589200 руб. х 100%).
Таким образом, с учетом того, что часть требований выделены в отдельное производство, в пользу истца П.Ю.В. с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере:
12946 руб. (госпошлина, уплаченная при подаче иска) х 44% (удовлетворенная часть требований) = 5696,24 руб.
В остальной части госпошлины, от уплаты которой истцы при подаче иска были освобождены, госпошлина в силу пункта 1 статьи 103 ГПК РФ, статьи 61.1 Бюджетного кодекса РФ подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета в следующем размере.
Исходя из требований в размере 3589200 руб., заявленных истцами, госпошлина без учета льготы по ее уплате составляет 26146 руб., 44% от указанной суммы - 11504,24 руб.
Истцу присуждены расходы по уплате госпошлины в размере 5696,24 руб., таким образом, в доход местного бюджета с ответчика подлежит взысканию госпошлина в оставшейся части в размере:
11504,24 руб. - 5696,24 руб. = 5808 руб.
С учетом обстоятельств дела, оснований для исчисления госпошлины строго пропорционально удовлетворенным требованиям (т.е. исходя из суммы 1589200 руб.), суд не усматривает, т.к. в этом случае с ответчика подлежал бы взысканию необоснованно б"oльший размер госпошлины при том, что часть требований были выделены в отдельное производство в ходе рассмотрения дела.
Оснований для взыскания с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя суд не усматривает по следующим основаниям.
До обращения с иском в суд истцы предъявляли ответчику требования о возврате суммы в размере 3589200 руб., с чем он был не согласен. По данному делу рассматривались требования о взыскании суммы в размере 1589200 руб., против возврата которой истцам ответчик по существу не возражал, полагая возможным разрешить данные требования решением суда. С учетом установленных фактических обстоятельств дела суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика указанного штрафа.
Таким образом, иск подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск П.Ю.В., П.Ю.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Граунд» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, - удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Граунд» в пользу П.Ю.В. денежную сумму в размере 1589200 (один миллион пятьсот восемьдесят девять тысяч двести) рублей с перечислением взысканной суммы на ссудный счет №, открытый в Открытом акционерном обществе «Сбербанк России» в лице Архангельского отделения №8637 на имя П.Ю.В..
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Граунд» в пользу П.Ю.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 5696 (пять тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей 24 копейки.
В остальной части иска П.Ю.В., П.Ю.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Граунд» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, - отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Граунд» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5808 (пять тысяч восемьсот восемь) рублей.
На решение суда лицами, участвующими в деле, может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда через Октябрьский районный суд г. Архангельска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Парфенов А.П.
Решение в окончательной форме изготовлено 08 ноября 2010 года