Дело № 2 - 4087/2010 29 ноября 2010 годаР Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Моисеенко Н.С.,
при секретаре судебных заседаний Лапаскиной Т.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению В.В.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый Уютный Дом» о признании недействительным в части договора управления многоквартирным домом, утвержденного решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,
у с т а н о в и л:
В.В.С. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый Уютный Дом» (далее - ООО «Новый Уютный Дом») о признании недействительным в части договора управления многоквартирным домом, утвержденного решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений многоквартирного дома путем заочного голосования было принято решение об утверждении договора управления многоквартирным домом ООО «Новый Уютный Дом», утверждены размеры платежей за жилищно-коммунальные услуги на 2009-2010 годы, в том числе, за капитальный ремонт дома. Полагал, что в договоре управления не установлен порядок определения цены договора, управляющая компания не исполнила своих обязанностей по предоставлению предложений о сроках капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта. Указывал, что многоквартирный <адрес> сдан в эксплуатацию в декабре 2008 года, в связи с чем в течение пяти лет находится на гарантии застройщика, поэтому платежи на капитальный ремонт были необоснованно включены в перечень платежей за жилищно-коммунальные услуги. Считал, что договор управления является недействительным в части включения в состав жилищно-коммунальных платежей расходов по капитальному ремонту дома.
В судебном заседании В.В.С. исковые требования и доводы в их обоснование поддержал в полном объеме. Просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Новый Уютный Дом» В.П.В., действовавший на основании доверенности, с заявленным истцом исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что собрание собственников помещений проводилось в форме заочного голосования. Собственниками, по инициативе которых созывалось общее собрание, был соблюден порядок проведения и принятия решения общего собрания помещений в многоквартирном доме, установленный положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Решением общего собрания в качестве управляющей организации было избрано ООО «Новый Уютный Дом», а также утвержден договор управления, стоимость содержания, ремонта, капитального ремонта одного квадратного метра общей площади. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений дома. Кроме того, решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, В.В.С. было отказано в удовлетворении иска о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, материалы гражданского дела №, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что В.В.С. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности <адрес>.
Согласно пункту 1 статьи 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; выбор способа управления многоквартирным домом; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного <адрес>. По результатам общего собрания собственников помещений был выбран способ управления многоквартирным жилым домом - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации был избран ответчик - ООО «Новый Уютный Дом». Собранием также были утверждены условия договора управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, выбрано место хранения бланков решений и протокола общего собрания собственников помещений, выбран способ уведомления собственников помещений о результатах общего собрания.
Не согласившись с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, В.В.С. предъявил в суд исковое заявление, в котором просил о признании его незаконным.
Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ В.В.С. было отказано. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения, кассационная жалоба В.В.С. без удовлетворения. Решение вступило в законную силу.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела, сторонами не оспаривались, в связи с чем суд считает их установленными.
Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
При этом под порядком определения цены договора следует понимать порядок (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления.
Под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения следует понимать порядок (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора, такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (пункт 7 статьи 156 ЖК РФ). В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей).
Под порядком определения размера платы за коммунальные услуги следует понимать указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с пунктом 13 статьи 155 и статьей 157 ЖК РФ, а также нормами разд. III и VII Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307.
Пунктами 4.1 - 4.3 договора управления многоквартирным домом установлено, что цена договора определяется как сумма платы за помещение, коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещений в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за теплоснабжение, электроснабжение на коммунальные нужды (Приложение № 2).
Размер платы за содержание и ремонт помещений определяется общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по предложению Управляющего (Приложение № 1).
Размер платы за оказанные работы и услуги, указанные в подпунктах 4.2 - 4.4 настоящего договора, и обслуживание жилого или нежилого помещения может быть изменен на основании нормативно - правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления.
Управляющий обязан информировать собственников об изменении размера платы не менее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вносится плата.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый истцом договор управления многоквартирным домом содержит существенные условия данного договора о порядке определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги.
Статьей 39 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
На основании пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (часть 3 статьи 158 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Суд критически расценивает довод истца о том, что поскольку <адрес> сдан в эксплуатацию только в декабре 2008 году, поэтому в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги не должна входить плата за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, в связи со следующим.
Содержание ранее изложенного пункта 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещений многоквартирного дома независимо от срока ввода дома в эксплуатацию включается плата за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Капитальный ремонт - это выполнение конкретных работ в течение неопределенного периода. Уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по капитальному ремонту здания и его систем являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства по проведению капитального ремонта.
Таким образом, сбор денежных средств на производство капитального ремонта направлен не на ежемесячное расходование указанных средств, а на их аккумулирование для производства дорогостоящих ремонтных работ капитального характера в случае возникновения необходимости их проведения.
При этом внесение собственником помещений многоквартирного дома платы за капитальный ремонт многоквартирного дома не освобождает застройщика от исполнения гарантийных обязательств по договору долевого участия в строительстве.
Довод истца о том, что договор управления многоквартирным домом не содержит объема и перечня работ капитального характера, сроков их выполнения, стоимости материалов и работ, порядка финансирования ремонта, сроках возмещения расходов, не может быть принят во внимание, поскольку данные обстоятельства подлежат выяснению на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при обсуждении вопроса о необходимости выполнения капитального ремонта общего имущества данного многоквартирного дома.
Все приведенные обстоятельства в их совокупности дают основания для вывода о том, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ проведено в соответствии с требованиями действующего законодательства, поэтому является обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе, и в части взимания платы за капитальный ремонт жилого дома.
Таким образом, правовые основания для удовлетворения исковых требований В.В.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый Уютный Дом» о признании недействительным в части договора управления многоквартирным домом, утвержденного решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л:
в удовлетворении исковых требований В.В.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Уютный Дом» о признании недействительным в части договора управления многоквартирным домом, утвержденного решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда в течение десяти дней путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.
Судья Н.С. Моисеенко
Мотивированное решение составлено 06 декабря 2010 года
Копия верна
Судья Н.С. Моисеенко