Дело № 2-2042/2010 «20» декабря 2010 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Октябрьский районный суд г. Архангельска в составе:
председательствующего судьи Кучьяновой Е.В.,
при секретаре Ногих Н.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельскегражданское дело по иску П.Т.К., Т.С.А. к К.А.А о выделе доли в натуре,
установил:
П.Т.К. и Т.С.А. обратились в суд с иском к К.А.А о выделе своей доли в праве общей долевой собственности на здание склада в натуре. В обоснование требований указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит здание склада, назначение складское, общая площадь 1139,4 кв.м., инв. № № лит. А, адрес объекта: <адрес>, строен. 2, кадастровый (или условный) номер: №. При этом П.Т.К. принадлежит доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанное здание в размере 41/100, Т.С.А. - 41/100, К.А.А - 9/50. В связи с тем, что возможность совместного использования здания отсутствует, истцы просили выделить свою долю в праве общей долевой собственности в размере 82/100 на здание в натуре согласно представленному ими плану выдела доли.
В процессе судебного разбирательства истцы поддержали заявленные требования, уточнив их. В итоге, они просили выделить им в натуре долю в праве общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>, строен. 2, кадастровый (или условный) номер: № по варианту №, предложенному в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, без выдела участка остекленного фасада здания ответчику К.А.А (ответ на вопрос № заключения эксперта №). При этом они обязались выплатить К.А.А разницу стоимости его доли в размере 558124 руб. в солидарном порядке, и произвести все необходимые по переоборудованию здания работы за счет собственных средств.
Представитель П.Т.К. - С.С.С и представитель Т.С.А. - Б.К.Г., действующие на основании доверенностей, заявленные требования поддержали по изложенным ранее основаниям.
Представитель ответчика К.А.А - У.М.В., действующий на основании доверенности, против удовлетворения иска возражал. По его мнению, выдел в натуре здания, в котором произошла перепланировка в виде строительства второго этажа, невозможен, т.к. данная перепланировка является самовольной постройкой и на рассмотрении суда находится иск К.А.А к П.Т.К. и Т.С.А. о сносе самовольной постройки. Кроме того, на данное здание после переустройства отсутствуют технические документы, отражающие его фактическое состояние на момент разрешения спора. Более того, он полагает, что недопустимо производить выдел доли в здании без раздела земельного участка и расположенных на нем подъездных путей, равно как невозможно оставление каких-либо помещений в здании в совместном пользовании истцов и ответчиков. При этом указывал, что в случае принятия решения о выделе доли в праве общей долевой собственности на спорное здание, необходимо учесть интересы ответчика и выделить долю с учетом остекленного фасада. Разницу в стоимости его доли после выдела в натуре он готов компенсировать истцам. Все расходы по перепланировке, в связи с выделом доли в натуре по второму варианту, предложенному экспертом, ответчик готов взять на себя.
Ни истцы, ни ответчик, извещенные о времени и месте судебного заседания в суд не явились, о наличии уважительных причин неявки не сообщили, направив своих представителей.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Д.С.С., действующая на основании доверенности, пояснила, что при вынесении судом решения о выделе доли истцов в натуре и представлении ими всех необходимых и надлежащим образом оформленных документов, вновь образованные объекты недвижимости будут зарегистрированы в установленном законом порядке.
Третье лицо ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все собранные по делу доказательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Согласно п. 3 и п. 4 названной статьи, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
При этом, под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Как усматривается из материалов дела и никем не оспаривается, П.Т.К. и Т.С.А. являются собственниками по 41/100 в праве общей долевой собственности на здание, назначение которого: складское; площадь объекта: 1139,4 кв.м; адрес: <адрес>; кадастровый номер объекта № (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. - 34)).
ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику уведомление, в котором просили последнего подойти для совместного решения вопроса о выделе доли в натуре, а также подписания соответствующего соглашения об определении долей в имуществе, находящемся в общей долевой собственности. Данное уведомление было отправлено К.А.А ценным письмом с описью вложения.
В связи с тем, что ответчик для раздела общего имущества не явился, своих вариантов выдела доли в натуре не представил, на уведомление от ДД.ММ.ГГГГ не ответил, истцы обратились в суд с данным иском. При этом пояснили, что своими долями в праве общей долевой собственности на здание готовы владеть сообща, поэтому производить выдел в натуре доли каждого из них не просят.
Принимая во внимание, что на момент обращения с данным иском в суд у истцов отсутствовал составленный надлежащим образом уполномоченной на то организацией проект выдела доли в натуре, по ходатайству их представителей судом была назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе осмотра, проведения замеров и составления обмерочных чертежей экспертом установлено, что общая площадь и назначение здания, расположенного по адресу: <адрес>, стр. 2 не соответствует данным технической документации представленной в материалах дела № 2-2042/2010.
В ходе исследования экспертом установлено, следующее:
1) Назначение здания - общественное здание предназначенное для осуществления торговой деятельности, о чем свидетельствуют: рекламная вывеска над парадным входом (фото 2-Т.1., л.д. - 167), сплошное остекление главного фасада (см. фото 1, 2-Т.1., л.д. - 167);
2) Этажность здания - 2 этажа;
3) Общая площадь помещений - 1565,15 м2, из них площадь первого этажа - 1097,98 м2, площадь второго этажа - 467,17 м2.
4) Строительный объем здания - 11992,39 м3.
Стоимость права собственности на указное здание составляет 32 143 432 руб. При этом доля П.Т.К. и Т.С.А. в размере 82/100 - 26 357 614 руб.; доля К.А.А - 5 785 818 руб. (Т.1, л.д. - 153-154).
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о необходимости выдела доли истцов в здании, действительное назначение и объемно-планировочные параметры которого были установлены в период проведения судебной строительно-технической экспертизы, т.к. доказательств нахождения здания в ином, нежели выявлено экспертом, состоянии суду не представлено.
При этом суд отвергает ссылку представителя ответчика на невозможность выдела в натуре доли в общей долевой собственности на спорное здание до разрешения судом вопроса о сносе самовольной постройки - второго этажа. Выдел доли в здании в натуре не будет являться препятствием для ответчика отстаивать свои права и законные интересы собственника части помещений в здании, в том числе, путем возложения на виновных в возведении самовольной постройки лиц, обязанности произвести ее демонтаж либо возместить понесенные истцом расходы на его производство.
Разрешая возникший спор, суд учитывает мнение эксперта, полагавшего возможным выделить долю П.Т.К. и Т.С.А. в спорном здании в натуре в строгом соответствии с размером их долей в праве общей долевой собственности на здание (ответ на вопрос №-Т.1., л.д. - 154). При этом эксперт указал о наличии технической возможности выдела доли истцов в натуре без нанесения несоразмерного ущерба имуществу с учетом его назначения. Данный вывод, с которым суд соглашается, был сделан с учетом размера требуемых затрат на его перепланировку с целью обособления выделяемой доли. В случае выдела доли по одному из предложенных в заключении эксперта вариантов, стоимость затрат составит 0,65% или 1,35% от стоимости здания, что не может рассматриваться как несоразмерный ущерб имуществу.
В судебном заседании представители истцов пояснили, что их устраивает только первый из предложенных экспертом вариантов раздела, при котором в случае выдела их доли в натуре, на долю К.А.А будет приходиться часть здания без остекленного фасада. В таком случае, выделяемые им помещения первого и второго этажей будут располагаться в осях - «А-Г», «1-10», согласно чертежам № и № в приложении № к экспертному заключению (Т.1., л.д. - 187-188). Общая площадь выделяемых им помещений первого этажа составит 904,18 кв.м, а второго этажа - 383,07 кв.м.
При указанном варианте выдела доли истцов в натуре, на долю К.А.А будут приходиться помещения первого этажа в осях «А-Г», «7-10»; помещения второго этажа: в осях «Б-Г», «6-8». Общая площадь выделяемых ему помещений первого этажа составит 193,8 кв.м, а второго этажа - 84,1 кв.м.
При этом стоимость доли П.Т.К. и Т.С.А., равная 82/100, составит 26 915 741 руб., стоимость доли К.А.А - 5 227 691 руб. (Т.1, л.д. - 161-162).
Представитель ответчика считал указанный вариант неприемлемым, т.к. в данной ситуации приходящиеся на его долю помещения располагаются в торцевой части здания, в них отсутствует выход на <адрес>, в связи с чем для ведения торговой деятельности данная часть здания менее всего подходит.
Не соглашаясь с предъявленными требованиями в целом, представитель ответчика в случае выдела доли полагал единственно возможным вариантом выдела - предложенный экспертом вариант с учетом остекленного фасада здания.
В такой ситуации, выделяемые истцам помещения первого и второго этажей будут располагаться в осях - «А-Г», «1-10», согласно чертежам № и № в приложении № к экспертному заключению (Т.1., л.д. - 189-190). Общая площадь выделяемых им помещений первого этажа составит 904,18 кв.м, а второго этажа - 383,07 кв.м.
При указанном варианте выдела доли истцов в натуре, на долю К.А.А будут приходиться помещения первого этажа в осях «А-Г», «1-4»; помещения второго этажа: в осях «Б-Г», «1-4». Общая площадь выделяемых ему помещений первого этажа составит 193,8 кв.м, а второго этажа - 84,1 кв.м.
Стоимость доли П.Т.К. и Т.С.А., равная 82/100, составит 25 737 473 руб., стоимость доли К.А.А - 6 405 959 руб. (Т.1, л.д. - 162).
Учитывая, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчик не представил доказательств как отсутствия технической возможности выдела в натуре доли истцов в праве общей долевой собственности на спорное здание, так и причинения несоразмерного ущерба имуществу в случае такого выдела, суд приходит к выводу о его возможности.
Определяя вариант выдела в натуре доли истцов, суд полагает необходимым соблюсти баланс прав и законных интересов как истцов, так и ответчика, учитывая, что их право собственности является абсолютным и независимо от размера долей подлежит равной защите.
В процессе судебного разбирательства ни со стороны истцов, ни со стороны ответчиков не были представлены доказательства целей использования спорного здания. При этом обе стороны в процессе не оспаривали установленное экспертом его назначение - общественное здание, предназначенное для осуществления торговой деятельности.
Таким образом, суд приходит к выводу, что после выдела в натуре доли истцов, у них и у ответчика должны быть равные возможности использования здания по его назначению соразмерно долям.
При таких обстоятельствах, расположение приходящихся на долю ответчика помещений в торцевой части здания, без наличия выхода на его фасадную часть со стороны <адрес> (по первому предложенному экспертом варианту), приведет к нарушению прав ответчика. Подобное расположение помещений менее привлекательно для потенциальных клиентов, к ним затруднен подъезд, рядом будут находиться подсобные помещения истцов.
Вместе с тем, выдел доли истцов по второму предложенному экспертом варианту, позволит соблюсти требования разумности и справедливости, равно как учесть помимо интересов истцов также интересы ответчика. Последний будет иметь возможность расположить торговый павильон с выходом на <адрес>, использовав часть фасадной стены здания, равно как ее используют истцы.
При этом помещения, отмеченные в техническом паспорте здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за № и № (что соответствует № и № обмерочного плана первого этажа, прилагающегося к заключению эксперта (Т.1, л.д. - 183)), будут находиться в общей долевой собственности, т.к. они предназначены для использования в качестве котельной и электрощитовой, рассчитанных на обслуживание всех помещений в здании в целом.
Однако суд не может согласиться с доводами представителя ответчика, что при любом выделе доли в натуре помещения, которые будут находиться в его собственности, невозможно будет использовать под автосалон из-за незначительных площадей и расположения в непосредственной близости другого автосалона, суд отвергает как не состоятельные.
Ответчиком не представлено ни доказательств наличия обязательных требований к площади автосалона, ни доказательств намерений использовать свои помещения именно под автосалон, ни права на занятие предпринимательской деятельностью по реализации автомобилей.
Следовательно, суд приходит к выводу, что доля П.Т.К. и Т.С.А. в праве общей долевой собственности на спорное здание подлежит выделу в натуре по второму предложенному экспертом варианту, с учетом передачи ответчику доли с участком остекленного фасада. Вместе с тем, при таком варианте раздела, обязанность произвести необходимые работы, перечень которых указан в заключении эксперта ( Т.1, л.д. - 157-160), суд возлагает на К.А.А Более того, учитывая, что при данном варианте выдела доли в натуре стоимость доли К.А.А увеличится, последний также обязан выплатить истцам компенсацию в размере по 310 070 руб. 50 коп. каждому.
Довод представителя ответчика о том, что у истцов отсутствует необходимая документация, подтверждающая наличие законных оснований существования здания, предназначенного для ведения торговой деятельности, имеющего 2 этажа, с большей, нежели указано в техпаспорте площадью и строительным объемом, не имеет правового значения, поскольку в рамках данного спора рассматривалось требование о выделе доли в натуре, а не о признании права собственности на долю.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с К.А.А также подлежат взысканию судебные расходы в части уплаченной при обращении в суд государственной пошлины в размере по 1659 руб. 11 коп. в пользу каждого из истцов.
Разрешая ходатайство экспертного учреждения ООО «Норд Эксперт» об оплате экспертизы за счет П.Т.К. и Т.С.А. в сумме 50000 руб. (Т. 1, л.д. - 126-129), суд исходит из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ, денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, вносятся стороной, заявившей соответствующую просьбу.
Ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы с целью определения технической возможности выдела в натуре доли истцов, стоимости здания и выделяемых из него долей, размер причитающейся компенсации при разных вариантах раздела и пр. было заявлено в судебном заседании представителями П.Т.К. и Т.С.А. в рамках предоставленных им на основании доверенностей полномочий. При этом в судебном заседании, а затем и в адресованном суду заявлении они обязались нести расходы по оплате данной экспертизы, однако на момент рассмотрения дела в суде оплату не произвели.
Как следует из определения Октябрьского районного суда г. Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ, обязанность оплаты экспертизы возложена на П.Т.К. и Т.С.А. в равных долях (Т. 1, л.д. - 119-121).
Поскольку на момент судебного заседания направленные истцам счета № и № от ДД.ММ.ГГГГ оплачены не были, суд полагает возможным взыскать стоимость проведенной по определению суда экспертизы в размере 50000 руб. с П.Т.К. и Т.С.А. в равных долях, т.е. по 25000 руб. с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-199, 235 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования П.Т.К., Т.С.А. к К.А.А о выделе доли в натуре - удовлетворить.
Выделить в натуре долю П.Т.К. и Т.С.А. в размере 82/100 в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г. <данные изъяты>
- путем проведения на первом этаже здания следующих работ:
а) демонтаж гипсокартонной перегородки в осях «Б-В», «1-2» длиной l=5650(мм), высотой h=5,0(м);
б) устройство гипсокартонной перегородки в осях «В-Г», «1-2» с заполнением минераловатным утеплителем. Толщина перегородки t=125(мм), длина перегородки l=5725(мм), высота перегородки h=5,0(м).
в) устройство гипсокартонной перегородки в осях «В-Г», «2-3» с заполнением минераловатным утеплителем. Толщина перегородки t=125(мм), длина перегородки l=5630(мм), высота перегородки h=5,0(м).
г) устройство гипсокартонной перегородки в осях «Б-В», «3-4» с заполнением минераловатным утеплителем. Толщина перегородки t=125(мм), длина перегородки l=6700(мм), высота перегородки h=5,0 (м).
д) устройство гипсокартонной перегородки по оси «Б», в осях «3-4» с заполнением минераловатным утеплителем. Толщина перегородки t=125(мм), длина перегородки l=2170(мм), высота перегородки h=5,0(м).
е) устройство гипсокартонной перегородки в осях «А-Б», по оси «3» с заполнением минераловатным утеплителем. Толщина перегородки t=175(мм), длина перегородки l=8900(мм), высота перегородки h=9,5(м).
ж) устройство нового дверного проема в осях «В-Г» по оси «2» в гипсокартонной перегородке. Высота проема h=2100 (мм), ширина проема b=900(мм).
и) устройство нового дверного проема в осях «В-Г» в осях «3-4» в гипсокартонной перегородке. Высота проема h=2100(мм), ширина проема b=900(мм).
к) устройство нового дверного проема по оси «Г» в осях «8-9» с заполнением. Высота проема h=2100(мм), ширина проема b=2000(мм). Материалы заполнения проема аналогичны проему по оси «А» между осями «3-4» (парадный вход);
л) устройство нового дверного проема по оси «А» в осях «2-3» с заполнением. Высота проема h=2100(мм), ширина проема b=2000(мм). Материалы заполнения проема аналогичны проему по оси «А» между осями «3-4» (парадный вход);
м) заделка дверного проема размерами 900x2100(мм) в кирпичной стене в электрощитовой в осях «В-Г», «4-5»;
н) устройство дверного проема размерами 900x2100(мм) в кирпичной стене в котельной в осях «В-Г», «4-5» с устройством металлической перемычки.
При этом помещения первого и второго этажа, входящие в состав доли П.Т.С. и Т.С.А., будут располагаться в осях - «А-Г», «1-10» (чертеж №, 6 в приложении № к экспертному заключению ООО «Норд Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ). Общая площадь выделяемых помещений первого этажа составит 904,18 кв.м.
- путем проведения на втором этаже здания следующих работ:
а) демонтаж гипсокартонной перегородки в осях «Б-В», «2-3» длиной 2800(мм), высотой h=5,0(м);
б) устройство гипсокартонной перегородки в осях «В-Г», «2-3» с заполнением минераловатным утеплителем. Толщина перегородки t=125(мм), длина перегородки l=2900(мм), высота перегородки h=5,0(м);
в) устройство гипсокартонной перегородки в осях «Б-В», «2-4» с заполнением минераловатным утеплителем. Толщина перегородки t=125(мм), длина перегородки l=7045(мм), высота перегородки h=5,0(м);
г) устройство гипсокартонной перегородки в осях «Б-В», «3-4» с заполнением минераловатным утеплителем. Толщина перегородки t=125(мм), длина перегородки l=5860(мм), высота перегородки h=5,0(м);
д) устройство гипсокартонной перегородки по оси «Б», в осях «3-4» с заполнением минераловатным утеплителем. Толщина перегородки t=125(мм), длина перегородки l=4055(мм), высота перегородки h=5,0(м);
е) заделка дверного проема размерами 900x2100(мм) в гипсокартонной перегородке в осях «В-Г», «1-2»;
ж) устройство нового дверного проема в осях «В-Г» по оси «2» в гипсокартонной перегородке. Высота проема h=2100 (мм), ширина проема b=900(мм).
Общая площадь выделяемых П.Т.С. и Т.С.А. помещений второго этажа составит 383,07 кв.м.
При этом помещения первого этажа, приходящиеся на долю К.А.А, будут располагаться в осях - «А-Г», «1-4», помещения второго этажа - в осях - «Б-Г», «1-4». Площадь помещений, передаваемых в собственность К.А.А составит: первого этажа - 193,8 кв.м., второго этажа - 84,1 кв.м.
Помещения, отмеченные в техническом паспорте здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, за № и № (что соответствует № и № обмерочного плана первого этажа, прилагающегося к экспертному заключению ООО «Норд Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ), предназначенные для обслуживания всего здания, находятся в общей долевой собственности П.Т.К., Т.С.А. и К.А.А
Расходы по перепланировке и переустройству здания путем проведения вышеуказанных работ возложить на К.А.А.
Взыскать с К.А.А в пользу П.Т.К. и Т.С.А. в счет компенсации по 310070 руб. 50 коп.
Взыскать с К.А.А в пользу П.Т.К. в возврат госпошлины 1659 руб. 11 коп.
Взыскать с К.А.А в пользу Т.С.А. в возврат госпошлины 1659 руб. 11 коп.
Взыскать с П.Т.К. и Т.С.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Норд Эксперт» по 25000 руб. с каждого в счет оплаты судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.
Председательствующий Е.В. Кучьянова
Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2010 года.