Дело № 2-721/2012 09 февраля 2012 года

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Литвиненко Е.В.

при секретаре Светлаковой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Архангельского В.Д. о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от 28.11.2011 года о принятии результатов оценки имущества должника,

УСТАНОВИЛ:

Архангельский В.Д. обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу Матвеевой А.А. от 28.11.2011 года о принятии результатов оценки имущества должника 1/21 и 2/21 долей в праве общей собственности на нежилое помещение по сводному исполнительному производству № 22/1/1966/21/2009-СД, по тем основаниям, что сумма, указанная в отчете об оценке в качестве рыночной стоимости долей явно занижена, не соответствует действительной рыночной стоимости, при подготовке отчета допущены различные нарушения Федеральных стандартов оценки, а многие корректировки, риски и соответствующие им понижающие рыночную стоимость долей коэффициенты определены неправомерно, оценочная стоимость долей не может являться их рыночной стоимостью, оснований для ее принятия в качестве таковой не имелось, оспариваемое постановление нарушает права заявителя, поскольку устанавливает заниженную рыночную стоимость долей.

09.02.2012 года представлено дополнение к заявлению об оспаривании постановления по тем основаниям, что отчет об оценке № от 17.11.2011 года по своему содержанию и оформлению идентичен отчету об оценке того же имущества составленного 15.04.2011 года №; осмотр объекта и выезд оценщика не производились, т.к. фот; таблица на стр. 65 отчета от 17.11.2011 года идентична таблице на стр. 69 отчета от 15.04.2011 года за тем исключением, что адреса объектов не соответствуют районам города, в которых они находятся; в качестве вида оцениваемого имущества указано – рыночная цена объекта оценки для целей реализации объекта оценки в рамках исполнительного производства, в то время как такой вид оцениваемой стоимости не предусмотрен законом; описание вентиляции не соответствует требованиям СНиПов, на представленных фотографиях видно, что паркинг снабжен автоматическими воротами с ролетой, есть тепловая завеса, есть система охраны (место охраны), что не нашло отражения в описании объекта; для сравнения вместо аналогов объекта распложенных в историческом центре Санкт-Петербурга, были выбраны аналоги расположенные в спальных районах города; так как объект характеризуется постоянным и дорогим спросом применение скидки 10% является необоснованным, установленная оспариваемым постановлением оценка не может являться рыночной стоимостью, является заниженной.

Архангельский В.Д. в судебное заседание не явился, его представитель Филиппов Ю.Г. в судебном заседании требования поддержал.

Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП РФ по Санкт-Петербургу Степанова Ю.П., которой распоряжением от 01.02.2012 года переданы все исполнительные производства судебного пристава-исполнителя Матвеевой А.А. (л.д. 47), в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований заявления, представлен отзыв.

ОАО «Банк Санкт-Петербург» - представитель в судебном заседании возражал против удовлетворения требований.

Представитель УФССП по Санкт-Петербургу и Сотников С.В. в судебное заседание не явились, извещались о месте и времени судебного разбирательства.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, отчеты об оценке арестованного имущества 1/21 и 2/21 доли (парковочные места) от 15.04.2011 года № и от 17.11.2011 года №, полагает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Матвеевой А.А. от 13.07.2009 года наложен арест на 3/21 доли в праве общей долевой собственности расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих Архангельскому В.Д. (л.д. 118-119).

02.03.2010 по сводному исполнительному производству № 40/22/1966/21/2010-СД в отношении должника Архангельского В.Д. составлен акт о наложении ареста (описи) трех парковочных мест, принадлежащих должнику, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 60-64).

05.02.2010 года в сводное исполнительное производство № 22/11/1966/21/2009-СД в отношении должника Архангельского В.Д. объединены исполнительные производства в пользу взыскателей Сотникова С.В. на сумму сумма обезличена, ОАО «Банк «Санкт-Петербург» на сумму сумма обезличена (л.д. 121).

Постановлениями от 22.12.2011 года к сводному исполнительному производству присоединены исполнительные производства в отношении того же должника в пользу ОАО «Банк ВТБ» на сумму сумма обезличена, ОАО «Энергомашбанк», ОАО «Липецккомбанк», в результате чего общая сумма взыскания составила сумма обезличена.

30.10.2011 года в отдел организации работы по оценке и реализации имущества должников УФССП по Санкт-Петербургу по сводному исполнительному производству направлена заявка на оценку арестованного имущества 1/21 и 2/21 доли (парковочные места) (л.д. 58).

03.11.2011 года к государственному контракту на выполнение государственного заказа по оценке имущества № от 05.09.2011 года, заключенного между УФССП по СПб и ООО «Юридическое Агентство «Алтара» Северо-Запад» заключено дополнительное соглашение № по определению рыночной стоимости (оценке) арестованного имущества для целей реализации в рамках исполнительного производства № 22/1/1966/21/2009-СД в отношении должника Архангельского В.Д. 2/21 и 1/21 доли (парковочные места) – актуализация отчета № от 15.04.2011 года (л.д. 59).

17.11.2011 года генеральным директором ООО «Юридическое Агентство «Алтара» Северо-Запад», утвержден отчет № об оценке арестованного имущества Архангельского В.Д. 2/21 и 1/21 доли (парковочные места), произведенного на основании государственного контракта № от 05.09.2011 года на выполнение государственного заказа по оценке арестованного имущества. На дату оценки 03.11.2011 года рыночная цена 2/21 доли (парковочные места №, №) определена в размере – сумма обезличена, рыночная цена 1/21 доли (парковочное место №) определена в размере сумма обезличена, всего сумма обезличена.

Эксперт-оценщик ФИО9, составивший отчет №, является членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавших свою ответственность как оценщиков, состоит в трудовых отношениях с ООО «Юридическое агентство «Алтара» Северо-Запад».

Постановлением от 28.11.2011 года принят отчет №, установлена оценка имущества арестованного у Архангельского В.Д. по акту описи и ареста от 02.03.2010 года, на 2/21 доли (парковочные места №, №) в размере – сумма обезличена, на 1/21 доли (парковочное место №) в размере сумма обезличена, всего сумма обезличена (л.д. 54-55). Копия постановления получена представителем 08.12.2012 года (л.д. 10,18-19, 56).

В соответствии с ч. 1-3 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, с обязательным привлечением оценщика для оценки: недвижимого имущества, вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает сумма обезличена, иных предметов, а также, если должник, взыскатель не согласны с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества; по результатам оценки судебным приставом-исполнителем выносится постановление об оценке как произведенной самостоятельно, так и по принятии отчета оценщика.

По правилам п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 года стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, носит рекомендательный характер, не является обязательной, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Порядок установления в отношении объектов оценки рыночной стоимости и общие требования к содержанию отчета об оценке предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

Пунктом 6 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом МЭРТ от 20.07.2007 № 254, устанавливаются требования к содержанию и оформлению отчета об оценке, в стандарте устанавливаются обязательные разделы отчета об оценке, требования к описанию в нем, также подлежат применению Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом МЭРТ от 20.07.2007 № 256, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом МЭРТ от 20.07.2007 № 255.

Отчет № по своему содержанию соответствует требованиям предъявляемым статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ и ФСО № 3, и каких-либо несоответствий его содержания судом не установлено, оценка произведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Министерством экономического развития 20.07.2007 г.

Указание в дополнениях к заявлению на идентичность по оформлению и содержанию отчета об оценке № от 17.11.2011 года отчету № от 15.04.2011 года не соответствуют фактическим обстоятельствам. В отчете № от 17.11.2011 года данные обзоров приведены исходя из обстоятельств сложившихся к сентябрю 2011 года, состояние рынка нежилых помещений учтено на август 2011 года, которые не могли быть известны в апреле 2011 года, три из пяти объектов аналогов на странице 65 отчета от 17.11.2011 года отличаются от объектов аналогов на странице 69 отчета от 15.04.2011 года, два ранее выявленных объекта аналога имеют иную стоимость. Указание на несоответствие адресов объектов аналогов районам в которых они находятся, может быть отнесено к технической ошибке, но не факторам влияющим на их стоимость.

Указание на то обстоятельство, что осмотр объекта не производился и выезд оценщика 03.11.2011 года не состоялся, не свидетельствуют о несоответствии данных фактическим обстоятельствам. При составлении отчета оценщиком на странице 25 указано, что состояние объекта оценки на дату оценки (актуализации отчета) не изменилось после фотофиксации и визуального осмотра, произведенных оценщиком 15.03.2011 года в присутствии председателя ТСЖ. Описание объектов соответствует имеющейся технической документации и отвечает требованиям п. 8, 9 ФСО № 3 об указании количественных и качественных характеристик объекта оценки. Данных подтверждающих изменение состояния объекта, в том числе ухудшения его состояния не представлено.

Указание на несоответствие на странице 25 отчета от 17.11.2011 года естественного типа вентиляции требованиям СНиПов о наличии системы принудительной вентиляции, доказательств чему не представлено, при соответствии фактическим обстоятельствам, могло повлечь уменьшение стоимости объектов, но не свидетельствует о заниженности цены.

Также не соответствуют фактическим обстоятельствам доводы о том, что при проведении оценки не были учтены автоматические ворота с ролетой, тепловая завеса, система охраны, поскольку при расчете рыночной стоимости парковочного места при сравнительном подходе на странице 72 отчета наличие отопления и вентиляции были учтены в различиях по типу конструкций, наличие автоматических ворот и охраны учитывались в разделе дополнительных преимуществ.

Доводы представителя заявителя о несоответствии требованиям закона вида оцениваемой стоимости указанной в отчете – «рыночная цена объекта оценки для целей реализации объекта в рамках исполнительного производства» судом не могут быть приняты.

В отчете об оценке на странице 5 вид определяемой стоимости объекта указан в соответствии с п. 5 ФСО № 2 - рыночная стоимость объекта, целью проведения оценки также являлось определение рыночной цены арестованного имущества. Предполагаемое использование результатов оценки – для целей реализации объекта оценки в рамках исполнительного производства не противоречит положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку по смыслу статьи 3 данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В данном случае условия реализации оцениваемого объекта в рамках процедуры исполнительного производства, предполагают, что данный объект оценки подлежит отчуждению не в условиях открытых торгов, а в строго ограниченный положениями Федерального закона «Об исполнительном производстве» срок.

Выбранные при оценке объекты аналоги отвечают требованиям п. 14 ФСО №1, о том, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Тот факт, что два объекта аналога расположены в <адрес>, один в <адрес>, являющихся историческим центром города, свидетельствуют о необоснованности довода о выборе для сравнения аналогов расположенных в так называемых спальных районах.

Применение к цене сделки скидки для оцениваемого объекта 10% (среднее значение диапазона) на странице 68 отчета в рамках сравнительного подхода обосновано корректировкой на условия сделки необходимой в связи с учетом снижения заявленной стоимости (уторговывания) при совершении сделок.

Также суд полагает обоснованным применение к стоимости объекта скидки, учитывающей ограниченный срок экспозиции (не более 2 месяцев) в размере 19%, что не противоречит понятию рыночной цены реализуемого имущества, поскольку реализация объектов недвижимости производится принудительно и в строго ограниченный срок установленный Федеральным законом «Об исполнительном производстве» на открытых торгах в форме аукциона, соответственно цена объекта не может быть равна свободно установленной цене при добровольной продаже не ограниченной во времени, а принятая судебным приставом-исполнителем оценка, установленная отчетом, по правилам ч. 2 ст. 62 ФЗ от 02.10.2007 года указывается в качестве начальной продажной цены.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 28.06.2011 года по делу 2-2420/2011 Архангельскому В.Д., при рассмотрении его доводов, аналогичных рассматриваемым в настоящем деле, было отказано в удовлетворении заявления об оспаривании постановления о принятии результатов оценки имущества от 25.05.2011 года, которым был принят отчет № от 15.04.2011 года, установлена оценка имущества 1/21 и 2/21 долей (парковочных мест №) в размере сумма обезличена (л.д. 48-53).

При заявлении ходатайства о назначении экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано, представитель заявителя просил проверить соответствие содержания отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, при этом, каких-либо доводов о несоответствии определенных отчетом сумм рыночной стоимости, как при рассмотрении данного дела, так и при рассмотрении дела 2-2420/2011, не заявлялось, как не заявлялось и об определении рыночной стоимости объектов оценки и доказательств занижения рыночной цены арестованного имущества представлено не было.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отчет от 17.11.2011 года соответствует требованиям, предъявляемым к его составлению, приведенные в отчете расчеты и анализ, на основании которых оценщик сделал вывод о рыночной стоимости объектов для целей реализации в рамках исполнительного производства на дату оценки 03.11.2011 года, заявителем не опровергнуты, оснований для признания отчета недостоверным не имеется.

При таких обстоятельствах действия судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки и вынесении постановления об утверждении оценки имущества должника, законны и обоснованны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать Архангельскому В.Д. в удовлетворении заявления.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: