ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Муратовой С.В.

С участием прокурора Штыга Т.В.

при секретаре Шаговик И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Майнза Т.С.Д. к ООО «Рилан» о признании права собственности, исковому заявлению 3-го лица, заявляющего самостоятельные исковые требования Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга к Майнз Т.С.Д. о выселении

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что 08 июня 2006 года им с ООО «Рилан» был заключён договор № долевого участия в ремонте аварийной квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>, предметом которого являлось долевое участие в инвестирование капитального ремонта жилой квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. По которому, дольщик принимает участие в инвестировании ремонта части Объекта, в виде двухкомнатной квартиры проектный №, ориентировочной площадью 71,8 кв.м., на 5 этаже, которую Общество после окончания ремонта и сдачи в эксплуатацию обязуется передать дольщику. По данному договору истцом были внесены денежные средства в размере сумма обезличена, что по курсу ЦБ РФ на 23 июня 2006 года составляло сумма обезличена. 06 ноября 2009 года ответчик передал истцу <адрес>. В соответствии с п. 4.1.4. Договора ответчик обязался в течение 3-х месяцев после приёма Объекта государственной приёмочной комиссией передать документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. Поскольку, ответчик до настоящего времени свои обязательства не выполнил, истец просил суд:

- Признать за гражданином <данные изъяты> Майнзом Т.С.Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>), проживающим по адресу: <адрес>, право собственности на квартиру №, общей площадью 70,9 кв. м., расположенную <адрес>.

В процессе рассмотрения дела, истец дополнил исковые требования и просил также:

- погасить право собственности Санкт-Петербурга на <адрес>, общей площадью 125,4 кв.м., жилой 89,3 кв.м.

3-е лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга обратилась в суд с исковыми требованиями о выселении Майнз Т.С.Д. из помещения с проектным номером 10б, площадью 70,9 кв.м., являющегося частью <адрес>, ссылаясь на отсутствие законных оснований у Майнза Т.С.Д. на её занятие.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить, возражали против удовлетворения исковых требований Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.

Представитель ООО «Рилан» в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещён надлежащим образом, по последнему известному адресу, однако по сообщению почтовой службы телеграмма адресату не вручена, в связи с отсутствием адреса по указанному адресу.

3-и лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования представитель Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга заявленные требования не признала, просила удовлетворить встречное исковое заявление.

3-е лицо представитель Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заявленные требования не признал, поддержал доводы встречного искового заявления Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.

3-е лицо Чиканова А.Е. исковые требования Майнза Т.С.Д. поддержала, возражала против удовлетворения требований о выселении.

3-е лицо представитель Управления Россреестра о дате судебного заседания извещён надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представил, не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст. 113, ч. 4, 5 ст. 167 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, учитывая характер спора и длительность его рассмотрения, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего заявленные требования необоснованными, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2005 года указано, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу пункта 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

При применении Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона).

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» под участниками долевого строительства понимаются: граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Поскольку, истец ссылается на то, что квартира по договору долевого участия им приобреталась в личное пользование для проживания, и указанный довод не опровергнут материалами дела, то к данным отношениям применим Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Распоряжением Губернатора Санкт–Петербурга от 24 января 1997 года № 66-р (с последующими изменениями и дополнениями) установлен порядок проведения капитального ремонта аварийного жилищного фонда Санкт-Петербурга. Пунктом 1 распоряжения закреплено, что заключение договоров о предоставлении на инвестиционных условиях аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, для проведения капитального ремонта осуществляется КУГИ Санкт-Петербурга и территориальным управлением района на основании распоряжения главы территориального управления.

Как следует из материалов дела, 21 апреля 2005 года главой Территориального управления Адмиралтейского административного района Санкт-Петербурга издано распоряжение № 189, согласно которому, ООО «Рилан» для устранения аварийности конструктивных элементов переданы аварийные квартиры по адресам: <адрес> (л.д. 42).

26 октября 2005 года КУГИ Санкт-Петербурга, Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и ООО «Рилан» заключили договор № о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях. В соответствии с договором, ООО «Рилан» приняло на себя обязательства провести капитальный ремонт жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии общей площадью 326,2 кв.м., в том числе жилой 230,4 кв.м. по адресам: <адрес> жилой площадью 89,3 кв.м., общей площадью 125,4 кв.м. и <адрес>, жилой площадью 141,1 кв.м., общей 200,8 кв.м. (л.д. 34-41).

Согласно п. 3.3 Договора, по окончании капитального ремонта в собственность инвестора - ООО «Рилан» передаются отремонтированные квартиры со всеми произведенными в них улучшениями. (л.д. 36).

В соответствии с п. 4.1.3 инвестиционного договора № от 26 октября 2005 года завершение работ по капитальному ремонту Объекта – 18 месяцев с даты заключения инвестиционного договора (л.д.36).

Распоряжением Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга от 28 июня 2007 года № 533, внесены изменения в распоряжение администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга от 21 апреля 2005 года № 189 в части изменения даты завершения работ по капитальному ремонту Объекта (л.д.61).

06 августа 2007 года между КУГИ Санкт-Петербурга, Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и ООО «Рилан» заключено дополнительное соглашение, которым внесены изменения в инвестиционный договор № от 26 октября 2005 года в части изменения сроков завершения работ (л.д.62).

Распоряжением Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга № 382 от 04 июня 2009 года утверждены акты межведомственной комиссии о приемке в эксплуатацию после капитального ремонта квартиры № <адрес>, общей площадью 200 кв.м. и жилой площадью 174,4 кв.м. согласно приложениям 1, 2 (л.д.65-69).

14 июля 2009 года КУГИ Санкт-Петербурга, Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и ООО «Рилан» подписали протокол взаиморасчётов, акт сверки, и соглашение по которым в собственность инвестора, в соответствии с п. 6.2 Договора № от 26 октября 2005 года, передается квартира № <адрес> общей площадью 200 кв.м., жилой 174,4 кв.м. (л.д.70).

В соответствии с п. 5.3.7 инвестиционного договора № от 26 октября 2005 года, инвестор вправе привлекать юридических и физических лиц к финансированию или производству капитального ремонта, на основании отдельных договоров.

В соответствии с п. 5.3.7 инвестиционного договора, ООО «Рилан» заключает с Майнзом Т.С.Д. 08 июня 2006 года договор № долевого участия в ремонте аварийной квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>, предметом которого являлось долевое участие в инвестирование капитального ремонта жилой квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. По которому, дольщик принимает участие в инвестировании ремонта части Объекта, в виде двухкомнатной квартиры проектный №, ориентировочной площадью 71,8 кв.м., на 5 этаже.

При этом, пунктом 1.3 договора долевого участия, инвестор заявляет, что на момент заключения договора Объект не заложен, не продан, в споре и под арестом не состоит, а также отсутствуют права третьих лиц на квартиру (л.д.12).

Согласно инвестиционному договору от 26 октября 2005 года № ООО «Рилан» под капитальный ремонт была передана квартира № <адрес> общей площадью 125,4 кв.м., жилой 89,3 кв.м. (л.д.34) До ремонта она являлась 4-хкомнатной, неблагоустроенной (л.д. 45-47, 55-56, 58).

Как следует из выкопировки из поэтажного плана и экспликации помещений и их площадей, представленных филиалом ГУИОН ПИБ Адмиралтейского района, в результате производства ремонтных работ в аварийной квартире № <адрес>, была изменена планировка, общая и жилая площадь, выполнено устройство инженерного оборудования (л.д.27-29).

В связи с тем, что обязательным условием проведения реконструкции являлось обеспечение нормального уровня благоустройства квартир, учитывая планировочное решение, в результате реконструкции аварийной квартиры № <адрес> были созданы новые объекты недвижимости – квартиры № и №.

Создание квартир № и № в результате реконструкции аварийной квартиры № <адрес> подтверждается сведениями полученными из ГУП «ГУИОН» от 27 сентября 2011 года, а также дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от 26 октября 2005 года, заключённым между КУГИ Санкт-Петербурга, Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и ООО «Рилан» 03 июня 2011 года, в соответствии с которым стороны согласовывают распределение квартир образованных в результате капитального ремонта квартиры № общей площадью 125,4 кв.м., жилой площадью 89,3 кв.м., расположенной в <адрес>: в собственности Санкт-Петербурга остается квартира № <адрес>, состоящая из двух комнат, общей площадью 70,9 кв.м., жилой площадью 41,8 кв.м., а в собственность инвестора передается квартира № <адрес> состоящая из одной комнаты, общей площадью 53,7 кв.м., жилой площадью 36,6 кв.м. (л.д.72).

В соответствии со ст. 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации одним из оснований приобретения права собственности на новую вещь является изготовление или создание ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является актом признания и подтверждения государством наличия права у конкретного лица, а также единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Указанная позиция подтверждается и Определением Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 года № 154-О, в котором указано, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В п. 9 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с пунктами 4.1 Территориальных строительных норм «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости» (ТСН 12-316-2002), утвержденных Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 23 декабря 2002 года № 2667-ра (в ред. Распоряжения Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 06 декабря 2005 года № 64), приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию производится путем его предъявления приемочной комиссии и принятия ею решения о соответствии этого объекта утвержденной документации и возможности его эксплуатации, составления акта приемки и его утверждения.

Согласно пункту 4.6, 10.2 Территориальных строительных норм, утвержденный акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям, подтверждает факт создания объекта недвижимости и является разрешением на подготовку объекта к эксплуатации, а также основанием для включения в статистическую отчетность; акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией является необходимым документом для оформления государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами, составленными по форме, приведенной в обязательном приложении.

Таким образом, надлежащим доказательством приемки дома Государственной комиссией в эксплуатацию, является соответствующий акт.

Однако, доказательства того, что в установленном законом порядке назначалась комиссия по приемке объекта в эксплуатацию, и имеется соответствующий акт о вводе дома в эксплуатацию, в материалах дела отсутствуют. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

В соответствии со ст. 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации и ст. 3 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное право.

В соответствии с заключённым Майнзом Т.С.Д. договором долевого участия в строительстве № от 08 июня 2006 года право на передачу помещения в собственность инвестору возникает с момента приёмки объекта в эксплуатацию (п.4.1.2, 4.1.4 л.д.14).

Таким образом, до момента ввода дома в эксплуатацию отсутствует нарушение права на передачу объекта в собственность.

Кроме того, в соответствии с п. 5.3.7 инвестиционного договора № от 26 октября 2005 года привлечение дольщиков не влечёт перехода к ним прав и обязанностей инвестора по договору.

В связи с чем, у дольщиков могут возникнуть права на объекты капитального ремонта только после возникновения права собственности на объекты у инвестора – ООО «Рилан».

Учитывая, что в соответствии с дополнительным соглашением к инвестиционному договору от 03 июня 2011 года, заключённым между КУГИ Санкт-Петербурга, Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и ООО «Рилан» у последнего, после государственной приёмочной комиссии объектов капитального ремонта не возникнет право собственности на 2-х комнатную квартиру № <адрес>, общей площадью 70,9 кв.м., жилой площадью 41,8 кв.м., такое право не возникнет и у Майнза Т.С.Д.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Майнза Т.С.Д. не имеется.

При этом, истец не лишен права требовать расторжения договора, возврата внесённых денежных средств и убытков с ООО «Рилан» в установленном законом порядке.

Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга заявлены исковые требования о выселении Майнза Т.С.Д. из помещения с проектным номером № площадью 70,9 кв.м., являющегося частью <адрес>.

Между тем, из п.1 дополнительного соглашения от 03 июня 2011 года следует, что в ходе осуществления реконструкции инвестором осуществлено разделение квартиры №, общей площадью 125,4 кв.м., жилой площадью 89,3 кв.м. расположенной в <адрес> на квартиру № общей площадью 53,7 кв.м., жилой площадью 36,6 кв.м. и квартиру №, общей площадью 70,9 кв.м., жилой площадью 41,8 кв.м.. Разделение квартиры осуществлено в соответствии с проектом выполненным ООО «ПСФ «ТЕХПРОКОН», утверждённого Межведомственной комиссией Адмиралтейского района (протокол № 21 от 14 августа 2006 года) (л.д.72).

Данные обстоятельства подтверждаются актами обследования жилых помещений квартир № и № от 26 июня 2011 года, 14 июля 2011 года, справкой от 23 июня 2011 года. А также, проживанием Майнза Т.С.Д. и Чикаловой А.Е. в <адрес> <адрес>, общей площадью 70,9 кв.м.

Таким образом, материалами дела установлено, что единой квартиры №, общей площадью 125,4 кв.м. в <адрес> в настоящее время не существует, вновь созданные объекты не имеют общего входа, имеют самостоятельную нумерацию – квартира № и квартира №.

В соответствии со ст. 196 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям.

Учитывая, что в настоящее время, отсутствует такой объект недвижимости из которого Майнз Т.С.Д. подлежит выселению, оснований для удовлетворения исковых требований о его выселении не имеется.

При этом, суд полагает, что Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга не лишена возможности обратиться с требованиями о выселении, после оформления права собственности в установленном законом порядке на квартиру № <адрес>, общей площадью 70,9 кв.м.

В связи с рассмотрением дела, в соответствии со ст. 144 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным решить вопрос об отмене обеспечительных мер, принятых определением судьи Муратовой С.В. от 09 сентября 2011 года (л.д.25).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Майнзу Т.С.Д. в удовлетворении исковых требований отказать.

Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга в удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи Муратовой С.В. от 09 сентября 2011 года в виде ареста на квартиру № (проектный номер №) общей площадью 70,9 кв.м., расположенную на 5 этаже жилого доима по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 05 мая 2012 года

Судья С.В. Муратова