о понуждении к передаче объекта долевого строительства

Дело Номер обезличен

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«05» мая 2010 г. г. Владимир

Октябрьский районный суд г. Владимира в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению FIO9 к ООО «ЦВС» о понуждении к передаче объекта долевого строительства и документов к Обществу с ограниченной ответственностью «ЦВС» о признании незаконным требования о проведении дополнительных выплат по договору от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, понуждении к передаче квартиры и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на указанную квартирусобственности на указанную квартиру (), признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

FIO9 обратилась в суд с иском к ООО «ЦВС» о понуждении к передаче квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличенд по ... в ..., площадью 58,9 кв.м., а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

В судебном заседании 24.03.2010 г. к производству принято также требование о признании незаконным требования ООО «ЦВС» о проведении дополнительных выплат FIO9 по договору от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного между ООО «ЦВС» и FIO9

В судебном заседании 26.04.2010 г. представитель истца уточнил исковые требования: помимо ранее заявленных просил также признать право собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличенд по ... в ....

В обоснование требований истец указал, что 05.12.2007 г. между ней и ООО «ЦВС» был заключен договор № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, по условиям которого FIO9 обязалась уплатить ООО «ЦВС» денежную сумму в размере 2508 000 руб., а ООО «ЦВС» обязалось завершить строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..., ..., ..., и передать истцу объект долевого строительства: квартиру площадью 62,70 кв.м. (в настоящее время квартире присвоен номер 4).

Денежные средства, предусмотренные договором, были уплачены истцом в полном объеме.

Пунктами 2.3, 4.1.5 договора сторонами был установлен предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику: 4 квартал 2009 г.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого многоквартирного дома было получено ответчиком 30.09.2009 г.

В соответствии с п.п. 7.1, 7.2, 7.3 договора ответчик был обязан в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. в срок до 30.11.2009 г., передать объект долевого строительства на основании передаточного акта.

Однако ответчик обязательство по передаче объекта надлежащим образом исполнено не было.

От конкурсного управляющего ООО «ЦВС» истцом было получено уведомление от 14.12.2009 г., в котором истцу предлагалось:

- приступить к приему объекта долевого строительства, являющегося предметом договора. При этом не указывалось, когда и в каком порядке будет осуществляться прием-передача объекта;

- на основании п. 3.1, 3.2 договора произвести доплату в связи с корректировкой площади объекта долевого строительства в размере 240 000 руб.

На указанное уведомление истцом 22.12.2009 г. был направлен ответ, в котором FIO9 выразила несогласие с необходимостью проведения доплаты.

От конкурсного управляющего ООО «ЦВС» было получено письмо, в котором содержалось несогласие с позицией истца, при этом также не было сообщено о порядке приемки объекта долевого строительства.

Истец полагает требование ответчика о доплате в размере 240 000 руб. незаконным по следующим причинам.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п.п. 3.4, 3.4.2, 3.5 договора от 05.12.2007 г. № 30 цена договора может быть изменена в случае корректировки площади объекта более, чем на 1 кв.м. по соглашению сторон, а при недостижении согласия любая из сторон вправе обратиться для разрешения разногласий в судебный орган.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и договор.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Какого-либо соглашения об изменении цены договора, зарегистрированного в установленном порядке, между истом и ответчиком не заключалось. Также отсутствует решение суда по согласованию условий договора. Кроме того, отсутствуют фактические основания для изменения цены.

Так, в п. 1.2 договора стороны в основу одного из описаний объекта долевого строительства установили условный показатель «Общая приведенная площадь». Указанный показатель при согласовании условий договора был взят сторонами из проектной документации, являющейся неотъемлемой частью договора.

В свою очередь, в проектной документации для подсчета площади лоджии в общей площади квартиры использовался коэффициент 0,5, что подтверждается письмом проектировщика объекта долевого строительства ГУП ВО ГПИ «Владимиргражданпроект» от 22.01.2010 г.

По утверждению истца, стороны при заключении договора предусмотрели, что в «общую приведенную площадь» квартиры, т.е. площадь объекта долевого строительства, входят помещения квартиры в соотношении: 1 кв.м. квартиры к 1 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 1), за исключением площади лоджий, которая входит в площадь объекта долевого строительства (общую приведенную площадь) в соотношении: 1 кв.м. лоджии к 1/2 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 0,5).

В связи с этим, применяя механизм подсчета площади, предусмотренный сторонами договора, в настоящее время площадь квартиры, исходя из данных технического паспорта, составляет: 58,9 кв.м. (площадь квартиры без учета лоджий) + 9,1 кв.м. (общая площадь двух лоджий) х 0,5 (коэффициент, применяемый к площади лоджий) = 63,5 кв.м.

Разница между площадью объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации и «общей приведенной площадью» составляет: 62,7 кв.м. - 63,35 кв.м. = 0,75 кв.м., что не превышает установленный п. 3.4.2 договора предельный неоплачиваемый размер увеличения площади объекта долевого строительства.

Поскольку увеличение размера площади квартиры № 30 по данным технической инвентаризации не превышает 1 кв.м., у ответчика не имеется законных оснований требовать увеличение цены договора от 05.12.2007 г. № 30.

Более того, если суммировать площадь всех помещений по проектной документации, являющейся неотъемлемой частью договора (без применения коэффициента 0,5), общая площадь квартиры составит: 67,21 кв.м. Общая площадь квартиры с лоджиями по техническому паспорту (без применения коэффициента 0,5) составляет 68 кв.м. Разница площадей равна: 68 кв.м. - 67,21 кв.м. = 0,79 кв.м., что также не превышает установленный п. 3.4.2 договора предельный неоплачиваемый размер увеличения площади объекта долевого строительства и не является основанием для увеличения цены договора.

Истец просит признать незаконным требование ответчика о проведении дополнительных выплат по договору от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости; понудить ответчика к передаче квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличенд по ... в ..., площадью 58,9 кв.м., и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру; признать право собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличенд по ... в ....

В судебном заседании истец и его представители заявленные требования поддержали по изложенным основаниям.

Представитель ответчика иск не признала, указав в обоснование возражений следующее.

Согласно п. 4.5 договора от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного между ООО «ЦВС» и FIO9, обязательства сторон являются встречными и взаимообусловленными.

Согласно ст. 328 ГК РФ, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Поэтому до полной оплаты FIO9 цены по договору ООО «ЦВС» вправе приостановить исполнение обязательства по передаче квартиры.

В соответствии с п. 3.1 договора цена договора является ориентировочной и подлежит уточнению после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства. Согласно техническому паспорту, выданному Владимирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», площадь объекта долевого строительства составила 68,7 кв.м., в связи с чем, FIO9 необходимо произвести доплату за каждый кв.м., превышающий общую приведенную площадь, указанную в договоре, а именно:

68,7 кв.м. (площадь объекта долевого строительства по техническому паспорту) х 40 000 руб. (стоимость 1 кв.м. по договору) = 2 748 000руб. (окончательная цена по договору);

2 748 000 руб. - 2 508 000 руб. (цена по договору) = 240 000 руб. (доплата по договору).

Истец не доплатил 240 000 руб., что препятствует исполнению обязанностей застройщика по договору в части передачи квартиры посредством подписания передаточного акта.

Ссылку истца на ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой площадь балконов и лоджий исключается из общей площади квартиры, представитель ответчика полагает необоснованной, поскольку указанная норма регулирует жилищные, а не гражданские правоотношения; договор заключался на строительство объекта долевого строительства общей приведенной площадью 62,7 кв.м., в том числе с учетом площади лоджии, и обязанность по оплате данной площади, независимо от того, включена она в общую площадь квартиры в соответствии с ЖК РФ или нет, в силу договора возложена на дольщика.

Кроме того, Методика определения общей площади жилого помещения с понижающими коэффициентами для лоджий 0,5 на основании приказа Росстата России от 11.03.2009 № 37 и приказа Минземстроя России от 04.08.1998 г. № 37 используется для целей статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации, для целей оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области, - осуществляющего в соответствии с постановлением Губернатора Владимирской области от 21.02.2006 № 120, государственный контроль и надзор за долевым участием в строительстве на территории Владимирской области, в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области - в суд представителя не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ранее в письме от 11.03.2010 г. № 1059/07 Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области сообщило о том, что Управлением Роспотребнадзора по Владимирской области при рассмотрении обращения FIO13 в п.п. 6.3 и 10.4 договора от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного между ООО «ЦВС» и FIO9, установлены нарушения прав потребителей, выразившиеся во включении в указанный договор условий, ущемляющих права потребителей, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». За данное нарушение на конкурсного управляющего ООО «ЦВС» составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

Судом установлено, что 05.12.2007 г. между FIO9 и ООО «ЦВС» был заключен договор № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости л.д. 10-15), по условиям которого ООО «ЦВС» обязалось в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., общей приведенной площадью 62,7 кв.м., на 2 этаже, проектный номер 4) FIO9, а FIO9 обязалась уплатить ООО «ЦВС» обусловленную цену в размере 2508 000руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Денежные средства в размере 2508 000 руб. были уплачены FIO9 в полном объеме, что подтверждается копиями квитанций: от 07.12.2007 г. на сумму 1254 000 руб., от 01.02.2008 г. на сумму 1254 000 руб. и не оспаривается ответчиком.

Пунктами 2.3, 4.1.5 договора сторонами установлен предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику: 4 квартал 2009 г.

Согласно п. 7.2 договора передача объекта строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а в пункте 7.3 договора установлено, что застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома со встроенными помещениями и спортивным блоком (1-я очередь), расположенного по адресу: ..., ..., ..., было получено ответчиком 30.09.2009 г. л.д. 20-21).

В силу ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

При этом частью 4 указанной статьи установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Вместе с тем, в нарушение указанных норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и условий договора ООО «ЦВС» направило FIO8 уведомление о необходимости приступить к приему объекта только 14.12.2009 г.

До настоящего времени передаточный акт между FIO9 и ООО «ЦВС» не подписан, следовательно, объект долевого строительства не передан (п. 7.1 договора).

В направленном истцу уведомлении конкурсного управляющего ООО «ЦВС» от 14.12.2009 г. л.д. 28) истцу сообщалось о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Истцу предложено приступить к приему объекта долевого строительства с одновременной доплатой стоимости объекта долевого строительства в сумме 240 000 руб. в связи с превышением фактической площади объекта долевого строительства площади, указанной в договоре.

На указанное уведомление истцом 22.12.2009 г. был направлен ответ л.д. 29), в котором FIO9 выразила несогласие с необходимостью проведения доплаты.

На претензию от 22.12.2009г. истцом было получено письмо от конкурсного управляющего ООО «ЦВС» л.д. 30), в котором повторно указано на необходимость произвести доплату цены по договору в сумме 240 000 руб., при этом также не было сообщено о порядке приема объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п.п. 3.4, 3.4.2 договора от 05.12.2007 г. № 30 по соглашению сторон цена договора может быть изменена в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.

В силу п. 3.5 договора при недостижении согласия об увеличении цены договора стороны вправе по своему выбору либо обратиться за разрешением разногласий в судебный орган, либо расторгнуть договор по соглашению сторон. С иском о разрешении разногласий вправе обратиться любая из сторон.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и договор.

Пунктом 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Какого-либо соглашения об изменении цены договора в письменной форме, зарегистрированного в установленном порядке, между истцом и ответчиком не заключалось. Также отсутствует решение суда по согласованию условий договора (п. 3.5. договора). Поэтому требование ответчика о взыскании с истца 240 000 руб. является незаконным.

В отсутствие заключенного в соответствующей форме между FIO9 и ООО «ЦВС» соглашения об изменении цены договора, а также решения суда по иску любой из сторон о разрешении разногласий по цене договора требование ООО «ЦВС» о доплате FIO9 суммы в размере 240 000 руб. фактически является односторонним изменением условия обязательства, что недопустимо в силу ст. 310 ГК РФ.

Более того, в случае изменения цены после заключения договора приостановление застройщиком исполнения обязанности по передаче квартиры до внесения дольщиком доплаты по договору участия в долевом строительстве не соответствует Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так, представитель ответчика ссылается на то, что согласно п. 4.5 договора от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного между ООО «ЦВС» и FIO9, обязательства сторон являются встречными и взаимообусловленными и поэтому до полной оплаты FIO9 цены по договору ООО «ЦВС» вправе приостановить исполнение обязательства по передаче квартиры.

Действительно, согласно п. 4.5 договора «обязательства сторон являются встречными и взаимообусловленными».

Согласно ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Данное правило применяется, если законом или договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязанности застройщика по передаче квартиры не обусловлено исполнением обязанности участником долевого строительства по доплате денежных средств в счет цены по договору при ее изменении.

Стороны не вправе по своему усмотрению произвольно устанавливать встречный характер исполнению любого обязательства.

Поэтому в случае изменения в установленном порядке цены после заключения договора участия в долевом строительстве неисполнение обязанности участником долевого строительства по доплате денежных средств не является основанием для приостановления исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства.

В п. 1.2 договора стороны в основу одного из описаний объекта долевого строительства установили условный показатель «общая приведенная площадь».

При этом согласно п. 1.2 договора объем общей приведенной площади определен в соответствии с данными, отраженными в проектной документации, которая является неотъемлемой частью договора.

В свою очередь, в проектной документации для подсчета площади лоджии в общей площади квартиры использовался коэффициент 0,5, что подтверждается письмом проектировщика объекта долевого строительства ГУП ВО ГПИ «Владимиргражданпроект» от 28.01.2010 г. № 01-14/114 л.д. 26).

Если суммировать все площади помещений, входящих в квартиру, согласно графическому проектному плану л.д. 17), включая лоджии, то их сумма составит 67,21 кв.м. (18,69 + 11,76 + 12,54 + 10,6 + 3,13 + 1,46 + 4,35 + 4,68 = 67,21).

Если суммировать все площади помещений, входящих в квартиру, согласно техническому паспорту по состоянию на 11.03.2010 г. л.д. 93-94), включая лоджии, то их сумма составит 68,0 кв.м.

Разница площадей по проектному плану и по техническому паспорту (с лоджиями) равна: 67,21 кв.м. - 68,0 кв.м. = 0,79 кв.м., что не превышает установленный в п. 3.4.2 договора предельный неоплачиваемый размер увеличения площади объекта долевого строительства и не является основанием для увеличения цены договора.

Далее, если из общей площади квартиры по проектной документации (67,21 кв.м.) вычесть площадь двух лоджий (9,03 кв.м.), умноженную на коэффициент 0,5 (коэффициент, использованный в проектной документации для подсчета площади лоджии в общей площади квартиры), получится: 67,21 кв.м. - 4,515 кв.м. = 62,695 кв.м., что с учетом округления составляет 62,7 кв.м.

Аналогичным образом, если к площади квартиры по проектной документации без учета площади лоджий (67,21 кв.м. - 9,03 кв.м. = 58,18 кв.м.) прибавить площадь лоджий с коэффициентом 0,5 (9,03 кв.м. х 0,5 = 4,515 кв.м.) получится 62,695 кв.м., что с учетом округления составляет 62,7 кв.м.

Именно данная площадь (62,7 кв.м.) определена в п. 1.2 договора как общая приведенная площадь.

Также именно данная площадь оплачена по условиям п. 3.1 договора: 2 508 000 руб. (цена договора) : 40 000 руб. (цена одного квадратного метра) = 62,7 кв.м.

В судебных заседаниях представители ответчика не привели доводов относительно того, почему была оплачена именно площадь 62,7 кв.м. и почему именно данная площадь была указана в качестве «общей приведенной площади» притом, что на момент заключения договора было известно, что площадь квартиры по проектной документации составляет 67,21 кв.м.

Если из приведенной (оплаченной) площади (62,7 кв.м.) вычесть площадь квартиры по проектной документации без лоджий (58,18 кв.м.) получится 4,52 кв.м., что составляет 0,5 от общей площади двух лоджий. То есть приведенная (и оплаченная при заключении договора) площадь включает площадь квартиры по проектной документации без лоджий (58,18 кв.м.) и половину площади обеих лоджий.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При указанных обстоятельствах осуществленное судом толкование договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ дает основания для вывода о том, что стороны при заключении договора от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости предусмотрели, что в «общую приведенную площадь» квартиры, т.е. площадь объекта долевого строительства, входят помещения квартиры в соотношении: 1 кв.м. квартиры к 1 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 1), за исключением площади лоджий, которая входит в площадь объекта долевого строительства (общую приведенную площадь) в соотношении: 1 кв.м. лоджии к 1/2 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 0,5).

При этом суд исходит из буквального значения содержащихся в п. 1.2 договора слов и выражений и сопоставления содержания п. 1.2 договора с другими условиями и смыслом договора в целом: согласно п. 1.2 договора объем общей приведенной площади определен в соответствии с данными, отраженными в проектной документации, в свою очередь в проектной документации для подсчета площади лоджии в общей площади квартиры использовался коэффициент 0,5; согласно приведенным расчетам как общая приведенная площадь, указанная в п. 1.2. договора, так и оплаченная в соответствии с п. 3.1. площадь квартиры составляет 62,7 кв.м., данная площадь включает площадь квартиры по проектной документации без лоджий (58,18 кв.м.) и половину площади обеих лоджий по проектной документации (4,52 кв.м.); на момент заключения договора общая фактическая площадь квартиры по проекту составляла 67,21 кв.м. (без применения коэффициента 0,5 к площади лоджий) и была известна сторонам.

Осуществленное судом толкование содержания п. 1.2 договора и, в частности, содержания понятия «общая приведенная площадь» соотносится с принципом свободы договора и положениями ст. 421 ГК РФ). Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, в договоре могли применить любые коэффициенты для определения «общей приведенной площади» лоджий и определения цены лоджии: как 0,5, так и 1,0 и т.д. (0,3; 0,4 и т.д.).

В связи с этим, применяя механизм подсчета площади, предусмотренный сторонами договора, в настоящее время площадь квартиры, исходя из данных технического паспорта по состоянию на 10.12.2008 г., составляет: 58,8 кв.м. (площадь квартиры без учета лоджий) + 9,1 кв.м. (общая площадь двух лоджий) х 0,5 (коэффициент, применяемый по соглашению сторон к площади лоджий) = 63,35 кв.м.

Разница между площадью объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации и «общей приведенной площадью» составляет: 63,35 кв.м. - 62,70 кв.м. = 0,65 кв.м., что не превышает установленный п. 3.4.2 договора предельный неоплачиваемый размер увеличения площади объекта долевого строительства (1 кв.м.).

Поскольку увеличение размера площади квартиры № 30 по данным технической инвентаризации не превышает 1 кв.м., у ответчика не имеется законных оснований требовать увеличение цены договора от 05.12.2007 г. № 30.

Также ни в письменном отзыве, ни в судебных заседаниях ответчиком не доказано, за счет каких именно помещений произошло увеличение площади объекта строительства более, чем на 1 кв.м.

В пункте 1.2 договора (в таблице) стороны согласовали:

- жилую площадь объекта долевого строительства в размере 30,45 кв.м.; по техническому паспорту общая площадь жилых комнат (помещение 1 площадью 12,0 кв.м. и помещение 2 площадью 18,8 кв.м.) составляет 30,8 кв.м. (превышение площади на 0,45 кв.м.);

- площадь кухни - в размере 10,6 кв.м.; по техническому паспорту площадь кухни составляет 10,6 кв.м. (превышение отсутствует);

- площадь лоджий - в размере 4,35 кв.м. и 4,68 кв.м., по техническому паспорту площадь лоджий составляет 4,4 кв.м. (превышение площади на 0,05 кв.м.) и 4,7 кв.м. (превышение площади на 0,02 кв.м.).

При этом суд соглашается с доводами ответчика о том, что ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой площадь балконов и лоджий исключается из общей площади квартиры, регулирует жилищные, а не гражданские правоотношения, а Методика определения общей площади жилого помещения с понижающими коэффициентами для лоджий 0,5 на основании приказа Росстата России от 11.03.2009 № 37 и приказа Минземстроя России от 04.08.1998 г. № 37 используется для целей статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации, для целей оплаты жилья и коммунальных услуг.

Таким образом, у ответчика отсутствуют правовые основания для требования с истца доплаты в размере240 000 руб. за корректировку площади объекта долевого строительства.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем: признания права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и данным Федеральным законом.

Согласно ч. 2 указанной статьи основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом частью 3 указанной статьи предусмотрено, что застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

По изложенным основаниям суд признает подлежащими удовлетворению требования истца о признании незаконным требования ответчика о проведении дополнительных выплат по договору от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости в сумме 240 000 руб.; понуждении ответчика к передаче квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличенд по ... в ..., площадью 58,9 кв.м., и документа, необходимого для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру (передаточного акта); признании права собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличенд по ... в ....

Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем, в силу ч. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных указанной статьей.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку судом удовлетворены как требование неимущественного характера (признание незаконным требования, обязание передать документы), так и имущественного характера (признание права собственности), с ответчика на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, п. 2. ст. 61.2 и п. 2 ст. 61.1 БК РФ подлежит взысканию в местный бюджет государственная пошлина, установленная подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации: 200 руб. + 20 740 руб. 00 коп. (от стоимости квартиры в порядке абз. 5 подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) = 20940руб. 00 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление FIO9 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЦВС» о признании незаконным требования о проведении дополнительных выплат по договору от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, понуждении к передаче квартиры и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать незаконным требование Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» о проведении дополнительных выплат по договору от 05.12.2007 г. № 30 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «ЦВС» и FIO9, в сумме 240 000 рублей.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЦВС» передать FIO9 квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличенд по ... в ..., площадью 58,9 кв.м., и передаточный акт на указанную квартиру.

Признать право собственности FIO9 на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличенд по ... в ..., площадью 58,9 кв.м.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» государственную пошлину в размере 20 940 рублей 00 копеек в местный бюджет.

Решение суда может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.В.Прокофьева

Мотивированное решение изготовлено 11.05.2010 г.

Председательствующий судья Е.В.Прокофьева

Верно

Судья Прокофьева Е.В.

Секретарь с/з FIO1

18.05.2010г.

Решение не вступило в законную силу на 18.05.2010г.

Судья Е.В.Прокофьева