...
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
dd/mm/yy. г.Владимир
Октябрьский районный суд г.Владимира в составе :
председательствующего судьи Горячевой А.В.
при секретаре Фирсовой А.А.
с участием адвоката Васильева Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кругловой Ксении Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «ЦВС», третьим лицам Департаменту строительства и архитектуры администрации Владимирской области, Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучию человека по Владимирской области о признании незаконным требование о проведении дополнительных выплат, понуждении передать квартиру и документы, признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л :
Круглова К.В. обратилась в суд с иском к ООО «ЦВС», третьим лицам Департаменту строительства и архитектуры администрации Владимирской области, Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучию человека по Владимирской области с учетом уточнений о признании незаконным требование ООО «ЦВС» о проведении дополнительных выплат Кругловой К.В. по договору ### от dd/mm/yyг. на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между ООО «ЦВС» и Кругловой К.В., обязании ООО «ЦВС» передать Кругловой К.В. квартиру ### в доме ### «д» по ... ..., площадью 84.7 кв.м. в соответствии с данными кадастрового паспорта, а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, о признании за Кругловой К.В. права собственности на квартиру ### в доме ### «д» по ... ..., площадью 84.7 кв.м. в соответствии с данными кадастрового паспорта.
В обоснование иска указала, что dd/mm/yyг. между ООО «ЦВС» и Кругловой К.В. был заключен договор ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, по которому Круглова К.В. обязалась уплатить ответчику денежную сумму в размере 3712544 руб. (п.3.1. договора), а ООО «ЦВС» обязалось завершить строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..., ..., ... ... и передать истцу объект долевого строительства: квартиру общей приведенной площадью 89.74 кв.м. (в настоящее время квартире присвоен ###). Денежные средства, составляющие цену договора, были уплачены истцом в полном объеме. В соответствии с п.2.3., 4.1.4. договора сторонами был установлен предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику: 4 квартал 2009г., т.е. ответчик должен был выполнить свои обязательства по передаче объекта долевого строительства до dd/mm/yyг. Однако ответчиком указанные обязательства надлежащим образом выполнены не были. В конце декабря 2009г. от конкурсного управляющего ФИО4 было получено уведомление от dd/mm/yyг., в котором истцу предлагалось: приступить к приему объекта долевого строительства, являющегося предметом договора (квартиры ### в доме ### «д» по ... ...), при этом не указывалось, когда и в каком порядке будет осуществлятся указанная приемка, на основании п.3.1. договора произвести доплату в связи с корректировкой площади объектов долевого строительства по договору в размере 279 720 руб. На указанное уведомление истцом dd/mm/yyг. (получено ответчиком dd/mm/yyг.) была направлена претензия, в которой он выразил свое несогласие с необходимостью проведения доплаты. На данную претензию от конкурсного управляющего ФИО4. было получено письмо (без даты), в котором было выражено свое несогласие с позицией дольщика. При этом в указанном письме также не было сообщено о порядке приемки объекта долевого строительства. dd/mm/yyг. истец направил ответчику претензию ###, в которой потребовал снять требование о доплате, как противоречащее законодательству, а также заявил требование о передаче объекта долевого строительства. Однако указанные требования дольщика были оставлены без удовлетворения, а претензия - без ответа. В соответствии с п.1 ст. 12 Федерального закона от dd/mm/yy ###ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно п.2 указанной статьи обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Со стороны истца все обязательства по договору выполняются в полном объеме: Круглова КВ. выполнила все денежные обязательства по договору, а также предприняла все разумные меры, направленные на получение объекта долевого строительства. Однако, ответчик не исполняет свои обязанности по передаче объекта долевого строительства по договору без каких-либо законных на то оснований. Требования ответчика о проведении истцом доплаты по договору в размере 279 720 руб. не основаны на законе. Стороны предусмотрели, что цена договора может быть изменена при обязательном наличии двух условии - превышение площади квартиры более чем на 1 кв. м.; согласие сторон договора, полученное добровольно или на основании вступившего в силу судебного акта. Какого-либо соглашения между сторонами по договору, а равно и вступившего в законную силу судебного акта по этому вопросу не имеется. Соглашение об изменении существенных условий договора долевого строительства должно заключатся в письменной форме и подлежать обязательной государственной регистрации. Несоблюдение указанных обязательных условий влечет за собой ничтожность данного соглашения. Какого-либо соглашения об изменении цены договора, оформленного и зарегистрированного в установленном законом порядке, между истцом и ответчиком не заключалось. В данном случае ответчик, даже если он имел установленные договором основания для изменения цены договора, в соответствии с п.3.4 договора, должен был обратиться к истцу с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору, которое, в случае подписания его обеими сторонами, подлежало обязательной государственной регистрации, после чего у истца возникало обязательство перед ответчиком по уплате денежной суммы. В случае, если истец не соглашался с изменением цены договора, ответчик должен был обратиться в судебные органы с требованием об изменении существенных условий договора, либо о понуждении истца к заключению дополнительного соглашения к договору которое в случае удовлетворения требований ответчика, подлежало государственной регистрации. Только после наступления указанных условий у ответчика возникали основания для предъявления истцу денежных претензий. В соответствии с п. 1.2. договора стороны по договору в основу одного из описаний объекта долевого строительства установили условный показатель «Общая приведенная площадь». Этот показатель является основой, как для описания объекта долевого строительства, так и для определения цены договора (в соответствии с п.3.1. договора, его цена определена исходя из стоимости 1 кв.м. площади объекта долевого строительства). Указанный показатель при согласовании условий договора был взят сторонами из проектной документации, а также из описания помещений, являющихся неотъемлемыми частями договора. Из указанных выше документов видно, что стороны при заключении договора предусмотрели, что в «Общую приведенную площадь», т.е. площадь объекта долевого строительства, указанную в п.1.2. договора, входят помещения квартиры в соотношении: 1 кв.м. квартиры к 1 кв. м. объекта долевого строительства (коэффициент 1), за исключением площади лоджии, которая входит в площадь объекта долевого строительства в соотношении: 1 кв.м. лоджии к 1/2 кв.м. объекта долевого строительства (коэффициент 0.5). Так, в описании помещения указана как общая площадь объекта долевого строительства, так и площадь каждого помещения, входящего в данный объект. Согласно описанию, общая площадь квартиры составляет 89.74 кв.м. Однако, если суммировать все площади помещений, входящих в квартиру, то видно, что их общая площадь составляет 95.58 кв.м. (8.98 + 14.77 + 18.76 + 13.03 +1 2.93 + 2.09 + 3.33 + 3.75 + 3.69 + 4.25 = 95.58 кв.м.), т.е. превышает общую площадь, указанную в описании, на 5.84 кв.м. Общая площадь всех помещений без лоджий, согласно описанию, составляет 83.89 кв.м. , общая площадь лоджий - 11.69 кв.м. Общая площадь лоджий к применением к нему коэффициента 0.5, составляет 5.845 кв.м. Таким образом, из этого видно, что общая площадь объекта долевого строительства была согласована сторонами по договору, как сумма общих площадей жилых и подсобных помещений, взятых с коэффициентом 1, и общей площади лоджий с коэффициентом 0.5 (83.89+(11.69*0.5) = 89,74 кв.м.) Данные условия договора соответствуют положениям ст.15,16 ЖК РФ. Однако в уведомлении площадь объекта долевого строительства берется без учета указанного выше положения договора. Вместо используемого в договоре понятия «Общая приведенная площадь» в уведомлении стоимость объекта долевого строительства необоснованно рассчитана с применением показателя «Площадь с холодными помещениями», в котором площади лоджий даны без понижающего коэффициента. Указанные обстоятельства подтверждаются письмом проектировщика объекта долевого строительства - ... ... ..., ГУП ВО ГПИ -Владимиргражданпроект» от dd/mm/yy г., в соответствии с которым для подсчета площади лоджии в общей площади квартир в проекте используется коэффициент 0.5, а также письмом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», согласно котором в данных технической инвентаризации показатель «Площадь с холодными помещениями» дается справочно, для статистического учета, без учета понижающего коэффициента. Кроме того, в соответствии с данными технического паспорта, а именно, с планом квартиры ### (выкопировка из поэтажного плана дома), расположенном на листе 3 Технического паспорта, площадь квартиры составляет 84.7 кв.м., при этом в указанном плане площадь лоджий для целей инвентаризации не учитывается. Указание в техническом паспорте в разделе «Экспликация площади квартиры» площади лоджий с коэффициентом 1 нарушает положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ. Приложением ### к указанной Инструкции предусмотрена форма Технического паспорта жилого помещения (квартиры), в p.II которого «Экспликация площади квартиры» в графе 10 учитывается, в т.ч. площадь лоджий с применением коэффициентов. Технический паспорт по квартире ### изготовлен по вышеуказанной форме. Однако в нарушение положений Инструкции графа 10 в нем не заполнена. В соответствии с проектным планом, описанием помещений, а также п.1.2. договора от 12 02 2008г., площадь квартиры ### составляет 89.74 кв.м. На основании данных кадастрового паспорта, площадь квартиры ### составляет 84.7 кв.м., согласно техническому паспорту, площадь квартиры составляет: согласно плану квартиры - 84.7 кв.м., в экспликации площадей квартиры - 84.7 км., с холодными помещениями - 96.4 кв.м. Однако в уведомлении указана площадь объекта в размере 96.4 кв.м., т.е. площадь всей квартиры с холодными помещениями, без учета установленного договором условия (1 кв.м. лоджии к 0.5 кв.м. объекта долевого строительства). Считает, что по условиям договора необходимо устанавливать площадь указанного объекта долевого строительства на основании данных технической инвентаризации, но с учетом условий, изложенных в договоре (1 кв.м. лоджии к 0.5 кв.м. объекта долевого строительства), что составляет 90.55 кв.м. (84.7 кв.м. (площадь помещения) + (11.7 кв.м.*0.5) (1/2 от площади лоджий) = 84.7 кв.м. + 5.85 кв.м. = 90.55 кв.м.), что не превышает установленный п.3.4.2. договора предельный размер увеличения площади объекта долевого строительства (90.55 кв.м. - 89.74 кв.м. = 0.81 кв.м.). Кроме того, в данном случае необходимо учитывать положения п.8 «Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», утвержденного Постановлением Правительства РФ от dd/mm/yy ### «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», согласно которому первичный государственный технический учет многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после dd/mm/yyг., и расположенных в нем помещений осуществляется по выбору заявителя, в т.ч. по результатам первичной технической инвентаризации. В результате осуществления первичного государственного технического учета, указанного в настоящем пункте многоквартирного дома и расположенных в нем помещений организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации выдаются кадастровые паспорта расположенных в многоквартирном доме помещений. Согласно кадастровому паспорту на указанный объект долевого строительства, площадь квартиры составляет 84.7 кв.м., при этом площадь лоджий в площадь квартиры согласно кадастровому паспорту не входит. Таким образом, требование о проведении доплаты со стороны ответчика является неправомерным. В настоящее время у Кругловой К.В. имеются все основания для заявления требований о понуждении ООО «ЦВС» к передаче квартиры, а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на нее. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого многоквартирного дома (###) было получено ответчиком dd/mm/yyг. В соответствии с п.7.1, 7.2..7.3 договора ответчик должен был в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. в срок до dd/mm/yyг. передать объект долевого строительства на основании передаточного акта, что сделано ответчиком не было. При этом ответчиком были нарушены положения п.4 ст.8 Закона ###ФЗ, в соответствии с которым застройщик не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия (срок начала передачи и принятия объекта не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за 1 месяц до установленного договором срока передачи объекта долевого строительства) был обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Уведомление от 18.12. 2009г. было направлено ненадлежащим образом, вне сроков, установленных указанной нормой права, а также не содержало обязательных сведений, установленных законом. Кроме того, ответчик в своих письмах в адрес истца не сообщил, в каком порядке, где и когда должна осуществляться приемка-передача объекта долевого строительства, хотя истцом в претензии высказывалось намерение принять указанный объект и предлагалось сообщить о порядке его приемки. Считает, что истец вправе понудить ответчика передать истцу объект долевого строительства по договору ### от 12 02.2008г. на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного между истцом и ответчиком квартиры ### в доме ### «д» по ... ..., и документов, необходимых для регистрации права собственности на указанный объект долевого строительства. Указанные в исковом заявлении требования не являются денежными и имущественными, т.к. являются требованиями о понуждении к надлежащему выполнению должником своих обязательств перед кредитором по договору. В соответствии с п.5 ч.4 Федерального закона от dd/mm/yy N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Кроме того, считает, что в соответствии со ст.11 ГК РФ, установлено, что защита прав потребителей осуществляется судом. Третейские суды к судебной системе не относятся. Следовательно, п.10.4 договора прямо противоречит п.1 ст.17 указанного Закона, т.к. защита прав потребителей осуществляется только судом, и иски о защите нарушенных прав потребителя могут быть предъявлены в суд по выбору истца. Следовательно, требование ответчика о передаче дела в третейский суд, если таковое поступит, в связи с указанными обстоятельствами не может быть удовлетворено. Просит удовлетворить исковые требования.
Истец Круглова К.В. в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от dd/mm/yyг. ООО «ЦВС» признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Владимирской области от dd/mm/yyг. утвержден конкурсный управляющий ООО «ЦВС» ФИО4
Представитель ответчика конкурсного управляющего ООО «ЦВС» ФИО4 Громова Ю.А. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что в соответствии с п.7.3,7.4 договора застройщик сообщает о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче посредством подписания передаточного акта, а дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче, обязан приступить к его принятию в течению семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. В свою очередь, согласно условиям договора (п.4.3, 4.4) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта, а обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. При этом, согласно п.4.5 договора обязательства сторон являются встречными и взаимообусловленными согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В момент заключения договора, определенная сторонами в качестве его предмета объект долевого строительства и его характеристики соответствовали требованиям нормам строительного законодательства Российской Федерации, проектной документации. Кроме того, поскольку без вспомогательных помещений (коридоров, лестничных площадок, лоджий, балконов, фойе и т.п.) не может быть построен и использован данный многоквартирный дом, расходы по их строительству должны возмещать все дольщики по договорам. ООО «ЦВС» со своей стороны был соблюден механизм корректировки площади объекта, о чем было указано в направленном в адрес истца уведомлении, в связи с чем, ссылка истца на изменение в одностороннем порядке договорной цены необоснованна. Считает, что цена недвижимости может устанавливаться на единицу ее площади. В ГК РФ не сказано, что цена кв.м. лоджии должна быть установлена в соответствии со СНиПами, которые написаны для строителей, но не для продавцов недвижимого имущества. СНИПами договорные отношения не регулируются, если об этом не сказано в договоре. В связи с чем, снижения цены за квартиры с балконами и лоджиями по ст. 15 ЖК РФ быть не может. В соответствии с имеющейся практикой, при заключении инвестиционных договоров, стороны договора применяют проектную величину площади объекта долевого строительства, определяемую в соответствии с проектно-сметной документацией на строительство конкретного жилого дома. Фактическая площадь объекта долевого строительства определяется органами БТИ в установленном порядке. В настоящее время не установлены нормативы предельной разницы между проектной и фактической величиной площади квартиры. Ссылку истца на кадастровый паспорт, который указывает только общую площадь квартиры без учета лоджий, считаем также несостоятельной, поскольку в кадастровом паспорте в примечании указывается также площадь лоджий. Кроме того, форма кадастрового паспорта помещения утверждена приказом Минюста России от dd/mm/yy ### (Приложение ###). При заполнении кадастрового паспорта помещения его общая площадь указывается без учета площадей балконов, лоджии, веранд и терасс (п. 1.3 Приложения ### к данному приказу и п. 5 ст. 15 К РФ). ... помещения подлежит включению в состав сведений о его уникальных характеристиках, вносимых в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п.6 ч.1 ст.7 Федерального закона от dd/mm/yy ###ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». ... помещения должна быть указана не только в договоре участия в долевом строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома (пп.З п.2 ст. 25.1 Закона ###ФЗ) и в проектной документации (п.3 ч.1 ст. 21 Закона ###ФЗ). Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и терассы. Следовательно, если в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади лоджии не указаны и указанным договором не предусмотрена возможная доплата за наличие в квартире таких дополнительных площадей, то их стоимость признается уже учтенной в цене договора, тогда застройщик не вправе требовать от дольщика доплаты за наличие в квартире таких лоджии. Однако, согласно ч.2 ст. 5 Закона ###ФЗ от dd/mm/yy в случае, если договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрена возможность изменения цены за наличие лоджий в квартире, требования застройщика о доплате являются правомерными. При этом, требования ООО «ЦВС» о доплате основаны на гражданских правоотношениях, связанных с исполнением обязательств по заключению гражданско-правовых договоров о возмездном приобретении объекта долевого строительства на основании договора
долевого участия. Площадь объекта, включая площадь лоджий без понижающих коэффициентов (о применении которых не указано в договоре) составила 96.4 кв.м., что соответствует условиям договорных отношений, согласно которым площадь объекта предусматривалась с учетом лоджий. Также считает несостоятельной ссылку истца на ст. 15 ЖК РФ поскольку, нормы этого закона регулируют отношения между жильцами квартир и юридическим лицом, предоставляющим коммунальные услуги населению для расчета коммунальных платежей. Отношения же между сторонами по договору от dd/mm/yyг. регулируются ГК РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Ст. 15 ЖК РФ к отношениям по купле-продаже квартир в т.ч. и в новостройках не имеет никакого отношения, поскольку договор заключался на строительство объекта долевого строительства общей приведенной площадью 89.74 кв.м., в том числе с учетом площади лоджии, и обязанность по оплате данной площади, независимо от того, включена она в общую площадь квартиры в соответствии с ЖК РФ или нет, в силу договора возложена на дольщика. Действительно, в п.5 ст.15 ЖК РФ имеется положение о том, что лоджии, веранды и террасы не подлежат включению в общую площадь квартиры, однако, поскольку договорными отношениями сторон предусмотрено было строительство объекта с учетом лоджий, то в данном случае застройщик обязан исходить из условий заключенного договора. Кроме того, методика определения общей площади жилого помещения с понижающими коэффициентами для лоджий 0.5 на основании приказа Росстата от dd/mm/yy ### и приказа Минземстроя РФ от dd/mm/yyг. ### используются для целей статистического наблюдения объемов жилищного строительств в Российской Федерации, для целей платы жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья, в связи с чем, такая методика не может применяться к договорным отношениям между истцом и ответчиком при строительстве Объекта долевого участия, если об этом напрямую не было указано в условиях договора. При окончательных расчетах в договорных отношениях об участии в долевом строительстве на практике стороны применяют три варианта окончательного подсчета площадей, по результатам которых определяется окончательная цена договора, а именно: площадь всех помещений, включая и лоджию, без применения понижающего коэффициента; площадь всех помещений, включая лоджию с коэффициентом 0.5; площади всех помещений, за исключением площади лоджии /по нормам ЖК РФ ст.15 п. 5/, о чем указывается в разделе «цена договора». В данном случае, стороны предусмотрели первый вариант окончательных расчетов по договору, по результатам обмеров БТИ, то есть площадь всех помещений, включая и лоджии без понижающего коэффициента. При этом, условия договора не содержат условия об оплате площади лоджий с понижающим коэффициентом. Также исходя из положений договора, стороны в существенных условиях договора, предусмотрели понятие как «Площадь Объекта долевого строительства», а не общую площадь квартиры или объекта долевого строительства. В связи с этим, считает требования ООО «ЦВС» о доплате обоснованными, не противоречащими условиям, заключенного между сторонами договора и нормативным актам, действующим на момент заключения договора и строительства здания. В случае выполнения истцом обязанностей, предусмотренных п.4.5 договора, ООО «ЦВС» в свою очередь готов передать объект долевого участия по акту приема-передачи. Просила исковые требования удовлетворить.
Представитель третьего лица департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области, представитель третьего лица управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, адвоката Васильева Д.В., просившего исковые требования удовлетворить, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от dd/mm/yy ###ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В силу ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.
Судом установлено, что dd/mm/yyг. между Кругловой К.В. и ООО «ЦВС» был заключен договор ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, по условиям которого ООО «ЦВС» обязалось в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., ... (в настоящее время дом ... общей приведенной площадью 89.74 кв.м., на 7 этаже, проектный номер 81, а Круглова К.В. обязалась уплатить ООО «ЦВС» обусловленную цену в размере 3769 080 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Денежные средства в размере 3769 080 руб. были перечислены на расчетный счет застройщика в установленный договором срок, что подтверждается квитанциями, и не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.
Пунктами 2.3, 4.1.5 договора сторонами установлен предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику: 4 квартал 2009г.
Согласно п. 7.2 договора передача объекта строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а в пункте 7.3 договора установлено, что застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но не позднее предусмотренного договором срока.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома со встроенными помещениями и спортивным блоком (1-я очередь), расположенного по адресу: ..., ..., ... было получено ответчиком dd/mm/yyг.
В силу ч.3 ст.8 Федерального закона от dd/mm/yy ###ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
При этом частью 4 указанной статьи установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Вместе с тем, в нарушение указанных норм Федерального закона от dd/mm/yyг. ###ФЗ и условий договора ООО «ЦВС» направило Кругловой К.В. уведомление о необходимости приступить к приему объекта только dd/mm/yyг.
До настоящего времени передаточный акт между Кругловой К.В. и ООО «ЦВС» не подписан, следовательно, объект долевого строительства не передан.
В направленном истцу Кругловой К.В. уведомлении конкурсного управляющего ООО «ЦВС» от dd/mm/yyг. ей сообщалось о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Истцу предложено приступить к приему объекта долевого строительства с одновременной доплатой стоимости объекта долевого строительства в сумме 279 720 руб. в связи с превышением фактической площади объекта долевого строительства площади, указанной в договоре.
На указанное уведомление истцом dd/mm/yyг. была направлена претензия, в которой она выразила свое несогласие с необходимостью проведения доплаты.
На данную претензию от конкурсного управляющего ФИО4 MB. было получено письмо (без даты), в котором было выражено свое несогласие с позицией дольщика. При этом в указанном письме также не было сообщено о порядке приемки объекта долевого строительства. dd/mm/yyг. истец направил ответчику претензию ###, в которой потребовал снять требование о доплате, как противоречащее законодательству, а также заявил требование о передаче объекта долевого строительства. Однако указанные требования дольщика были оставлены без удовлетворения, а претензия - без ответа.
В соответствии с ч.2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч.2 ст.5 Федерального закона от dd/mm/yy ###ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с п.п. 3.4, 3.4.2 договора от dd/mm/yy г. ### по соглашению сторон цена договора может быть изменена в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.
В силу п. 3.5 договора при не достижении согласия об увеличении цены договора стороны вправе по своему выбору либо обратиться за разрешением разногласий в судебный орган, либо расторгнуть договор по соглашению сторон. С иском о разрешении разногласий вправе обратиться любая из сторон.
Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и договор.
Пунктом 3 ст. 4 Федерального закона от dd/mm/yy ###ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Какого-либо соглашения об изменении цены договора в письменной форме, зарегистрированного в установленном порядке, между истцом и ответчиком не заключалось. Также отсутствует решение суда по согласованию условий договора (п. 3.5. договора). Поэтому требование ответчика о взыскании с истца 279 720 руб. является незаконным.
В отсутствие заключенного в соответствующей форме между Кругловой К.В. и ООО «ЦВС» соглашения об изменении цены договора, а также решения суда по иску любой из сторон о разрешении разногласий по цене договора требование ООО «ЦВС» о доплате истцом суммы в размере 279 720 руб. фактически является односторонним изменением условия обязательства, что недопустимо в силу ст. 310 ГК РФ.
Кроме того, в случае изменения цены после заключения договора приостановление застройщиком исполнения обязанности по передаче квартиры до внесения дольщиком доплаты по договору участия в долевом строительстве не соответствует Федеральному закону от dd/mm/yy ###ФЗ.
Так, представитель ответчика ссылается на то, что согласно п. 4.5 договора от dd/mm/yy г. ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, обязательства сторон являются встречными и взаимообусловленными и поэтому до полной оплаты Кругловой К.В. цены по договору ООО «ЦВС» вправе приостановить исполнение обязательства по передаче квартиры.
Действительно, согласно п.4.5 договора «обязательства сторон являются встречными и взаимообусловленными».
Согласно ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Данное правило применяется, если законом или договором не предусмотрено иное.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Федеральным законом от dd/mm/yy ###ФЗ исполнение обязанности застройщика по передаче квартиры не обусловлено исполнением обязанности участником долевого строительства по доплате денежных средств в счет цены по договору при ее изменении.
Стороны не вправе по своему усмотрению произвольно устанавливать встречный характер исполнению любого обязательства.
Поэтому в случае изменения в установленном порядке цены после заключения договора участия в долевом строительстве неисполнение обязанности участником долевого строительства по доплате денежных средств не является основанием для приостановления исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства.
В п. 1.2 договора стороны в основу одного из описаний объекта долевого строительства установили условный показатель «общая приведенная площадь».
При этом согласно п. 1.2 договора объем общей приведенной площади определен в соответствии с данными, отраженными в проектной документации, которая является неотъемлемой частью договора.
В свою очередь, в проектной документации для подсчета площади лоджии в общей площади квартиры использовался коэффициент 0.5, что подтверждается письмом проектировщика объекта долевого строительства ГУП ВО ГПИ «Владимиргражданпроект» от dd/mm/yy г. ###.
Согласно проекту общая приведенная площадь квартиры складывается из жилой площади комнаты - 18.98 кв.м., жилой площади комнаты - 14.77 кв.м., жилой площади комнаты - 18.76 кв.м., площади кухни - 13.03 кв.м., площади ванной - 3.33 кв.м., площади туалета - 2.09 кв.м., площади коридора - 12.93 кв.м. (всего без лоджий - 83.89 кв.м.) и площади лоджий, рассчитанной с понижающим коэффициентом 0.5 - 5.845 кв.м. (3.75 + 3.69 + 4.25 = 11.69 x 0.5).
Согласно техническому паспорту на квартиру, изготовленному Владимирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на dd/mm/yyг. квартира имеет общую площадь - 84.7 кв.м. (по проектной документации - 83.89 кв.м.) и 3 лоджии - 4.2, 3.7, 3.8 кв.м. (по проектной документации - 3.75, 3.69, 4.25 кв.м.).
Таким образом, разница в площади квартиры по техническому паспорту и по договору составляет 0.81 кв.м., что не превышает установленный в п.3.4.2 договора предельный неоплачиваемый размер увеличения площади объекта долевого строительства (1 кв.м.) и не является основанием для увеличения цены договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При указанных обстоятельствах осуществленное судом толкование договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ дает основания для вывода о том, что стороны при заключении договора от dd/mm/yyг. ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости предусмотрели, что в «общую приведенную площадь» квартиры, т.е. площадь объекта долевого строительства, входят помещения квартиры в соотношении: 1 кв.м. квартиры к 1 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 1), за исключением площади лоджий, которая входит в площадь объекта долевого строительства (общую приведенную площадь) в соотношении: 1 кв.м. лоджии к 1/2 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 0.5).
Осуществленное судом толкование содержания п. 1.2 договора и, в частности, содержания понятия «общая приведенная площадь» соотносится с принципом свободы договора и положениями ст. 421 ГК РФ). Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, в договоре могли применить любые коэффициенты для определения «общей приведенной площади» лоджий и определения цены лоджии: как 0.5, так и 1 и т.д.
Поскольку увеличение размера площади квартиры ### по данным технической инвентаризации не превышает 1 кв.м., у ответчика не имеется законных оснований требовать увеличение цены договора от dd/mm/yy г. ###.
Также в судебных заседаниях ответчиком не доказано, за счет каких именно помещений произошло увеличение площади объекта строительства более, чем на 1 кв.м.
В пункте 1.2 договора (в таблице) стороны согласовали:
- жилую площадь объекта долевого строительства в размере 52.51 кв.м.; по техническому паспорту общая площадь жилых комнат (помещение 1 - площадью 18.8 кв.м., помещение 2 - площадью 15.0 кв.м., помещение 5 - 19.2 кв.м.) составляет 53 кв.м.; превышение на 0.49 кв.м.
- площадь кухни - в размере 13.03 кв.м.; по техническому паспорту площадь кухни составляет 13.2 кв.м.; превышение на 0.17 кв.м.;
- площадь лоджий - в размере 3.75 кв.м., 3.69 кв.м., 4.25 (общая 11.69 кв.м.), по техническому паспорту площадь лоджий составляет 4.2 кв.м.,3.7 кв.м., 3.8 кв.м. (общая 11.7 кв.м.), превышение на 0.01 кв.м.
Таким образом, у ответчика отсутствуют правовые основания для требования с истца доплаты в размере 279 720 руб. за корректировку площади объекта долевого строительства.
В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч.ч.1,2 ст. 16 Федерального закона от dd/mm/yy ###ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от dd/mm/yy ###ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и данным Федеральным законом.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом частью 3 указанной статьи предусмотрено, что застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
В силу п.1. ст.4 Федерального закона от dd/mm/yy ###ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По изложенным основаниям суд признает подлежащими удовлетворению требования истца о признании незаконным требование ООО «ЦВС» о проведении дополнительных выплат Кругловой К.В. по договору ### от dd/mm/yyг. на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между ООО «ЦВС» и Кругловой К.В., обязании ООО «ЦВС» передать Кругловой К.В. квартиру ... в доме ... по ... ..., площадью 84.7 кв.м. в соответствии с данными кадастрового паспорта, а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, о признании за Кругловой К.В. права собственности на квартиру ... в доме ... по ... ..., площадью 84.7 кв.м. в соответствии с данными кадастрового паспорта.
Также суд считает возражения представителя ответчика о том, что данный спор в соответствии с п.10.4 договора от dd/mm/yyг. подлежит разрешению в Постоянно действующем Третейском суде при ПАУ ЦФО (г. Москва) в соответствии с его положением, утвержденным Советом ПАУ ЦФО dd/mm/yyг., несостоятельными.
Суд приходит к выводу о том, что рассмотрение дела в Третейском суде ущемит права истца. Истец в настоящее время ставят вопрос о признании права собственности на жилое помещение. Таким образом, предметом судебного разбирательства является спор, вытекающий из публичных правоотношений. Характер спора о признании права собственности на жилое помещение обусловлен необходимостью выполнения ряда действий, включающих государственную регистрацию прав на него. В соответствии с абз. 6 ч.1 ст.17 Федерального Закона от dd/mm/yy г. ###ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения(обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Это положение свидетельствует о том, что вопрос о признании права собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов. Решения же третейского суда не обладают обязательной силой для органов государственной власти.
Поскольку судом удовлетворены как требование неимущественного характера (признании незаконным требование о проведении дополнительных выплат, понуждение передать квартиру по акту приема-передачи), так и имущественного характера (признание права собственности), с ответчика на основании ч.1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, п. 2. ст. 61.2 и п. 2 ст. 61.1 БК РФ подлежит взысканию государственная пошлина, установленная подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации: 200 руб. + 26 845 руб. 40 коп. (от стоимости квартиры в порядке абз. 5 подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) = 27045 руб. 40 коп., из которых 200 руб. подлежат возврату с ответчика в пользу истца, а 26 845 руб. 40 коп. подлежат взысканию с ответчика в доход местного бюджета.
Таким образом, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Кругловой Ксении Владимировны удовлетворить.
Признать незаконным требование Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» о проведении дополнительных выплат Кругловой Ксенией Владимировной по договору ### от dd/mm/yyг. на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между ООО «ЦВС» и Кругловой К.В.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЦВС» передать Кругловой Ксении Владимировне квартиру ### в доме ### «д» по ... ..., площадью 84.7 кв.м. в соответствии с данными кадастрового паспорта по состоянию на dd/mm/yyг., а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Признать за Кругловой Ксенией Владимировной право собственности на квартиру ### в доме ... по ... ..., площадью 84.7 кв.м. в соответствии с данными кадастрового паспорта по состоянию на dd/mm/yyг.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» в пользу Кругловой Ксении Владимировны в возмещение государственной пошлины сумму 200 (двести) рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» государственную пошлину в размере 26 845 (двадцать шесть тысяч восемьсот сорок пять) рублей 40 копеек в доход местного бюджета.
Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира в течение 10 дней.
Председательствующий судья А.В.Горячева
Мотивированное решение изготовлено dd/mm/yyг.
Председательствующий судья А.В.Горячева