РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
dd/mm/yy года
Октябрьский районный суд г.Владимира в составе:
председательствующего судьи Осиповой Н.И.
при секретаре Анниной В.В.
с участием представителя истца Середина С.О., действующего на основании доверенности ### от dd/mm/yy г. сроком по dd/mm/yy года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Александрову Александру Николаевичу об обращении взыскания на заложенное имущество и возмещении судебных расходов.
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Александрову А.Н., в котором с учетом уточнений от dd/mm/yy года просил взыскать с Александрова А.Н. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на dd/mm/yy года остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1 429 832 (один миллион четыреста двадцать девять тысяч восемьсот тридцать два) рубля 02 копейки, сумму неуплаченных процентов за пользование займом 216 372 руб. (двести шестнадцать тысяч триста семьдесят два рубля) 89 коп., начисленные пени 106 316 руб. (сто шесть тысяч триста шестнадцать) рублей 42 коп., а также определить, начиная с dd/mm/yy года по день реализации квартиры, подлежащими выплате с Александрова Александра Николаевича в пользу ОАО «Ипотечное жилищное кредитование» проценты за пользование займом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 429 832 руб. 02 коп.; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., ..., ... и принадлежащую на праве собственности Александрову А.Н., определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки квартиры, указанной в Закладной, 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей, взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 18 962 руб. 61 коп.
В обоснование доводов указано, что в соответствии с условиями договора займа ### от dd/mm/yy г. заемщику-залогодателю Александрову А.Н. «Владимирский городской ипотечный фонд» предоставил ипотечный жилищный займ в размере 1 440 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 30,0 кв.м., в том числе жилой площадью 18,3 кв.м., расположенной по адресу: ..., ..., ..., ..., .... Займ в сумме 1 440 000 рублей перечислен dd/mm/yy г. на счет ФИО5 По состоянию на dd/mm/yy г. квартира была оценена в 1 800 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ИП ФИО4 (отчет об оценке ###Р от dd/mm/yy г.). Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от dd/mm/yy г. произведена dd/mm/yy г. УФРС по Владимирской области. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и выданной УФРС по Владимирской области первоначальному залогодержателю - «Владимирскому городскому ипотечному фонду» dd/mm/yy г. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена dd/mm/yy г. за ###. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных ### от dd/mm/yy г.) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - «Владимирским городским ипотечным фондом». Начиная с августа 2008 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и договора займа, а также требований ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ответчиком производятся с нарушениями и в недостаточном размере. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и Закладной агентством, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. договора займа dd/mm/yy г. было подготовлено и направлено ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. От получения указанного требования ответчик уклоняется и соответствующие требования им до настоящего момента не выполнены. В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1. Закладной и п. 4.4.3. договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на квартиру.
В настоящем судебном заседании представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Середин С.О. поддержал исковые требования с учетом уточнений от dd/mm/yy года и пояснил, что задолженность по договору ответчиком на момент судебного заседания не погашена.
Ответчик Александров А.Н. в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, из которого следует, что судебную повестку на dd/mm/yy года ответчик получил лично dd/mm/yy года. Возражений по иску ответчик суду не представил, об отложении судебного заседания не просил.
Выслушав представителя истца, изучив и исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а также при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Установлено, что dd/mm/yy г. между Александровым А.Н. и «Владимирским городским ипотечным фондом» был заключен договор займа ###З, согласно которому ответчику предоставлен займ в размере 1440 000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 30,0 кв.м., в том числе жилой площадью 18,3 кв.м., расположенной по адресу: ..., ..., ..., ..., .... Денежные средства в сумме 1440 000 рублей перечислены dd/mm/yy года на счет Александрова Александра Николаевича, что подтверждается платежным поручением ###.
dd/mm/yy г. между Александровым А.Н. и ФИО6 был заключен договор купли-продажи квартиры ### в ... по ... .... л.д. 35 38).
Государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры от dd/mm/yy года произведена dd/mm/yy г. УФРС по Владимирской области. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области первоначальному залогодержателю - «Владимирскому городскому ипотечному фонду» dd/mm/yy года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена dd/mm/yy года за ###. л.д. 28, 31,38).
Согласно п.3.1 договора займа за пользование займом «Владимирскому городскому ипотечному фонду» подлежат уплате проценты в размере 13,75 % годовых.
В соответствии с договором займа от dd/mm/yy г.. платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов осуществляются заемщиками в виде периодического платежа - размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 19 000 рублей 47 копеек и указывается в графике платежей, приведённом в информационном расчете, который является неотъемлемым приложением к настоящему договору (п.3.3.9 договора займа).
Согласно выписке по лицевому счету с августа 2008г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им ответчиком производятся с нарушениями и в недостаточном размере.
Пунктом 4.4.1 договора займа предусмотрено, что займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в следующих случаях:
а) при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 (тридцать) календарных дней;
б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
На основании п. 5.1. закладной и п. 4.4.1. договора займа истцом dd/mm/yy года было подготовлено и направлено ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств л.д. 40).
Согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от dd/mm/yyг. ###ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
До настоящего времени ответчик не исполнил обязательства по договору займа.
Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию остаток неисполненных обязательств по основному долгу по состоянию на dd/mm/yy года - 1 429 832 (один миллион четыреста двадцать девять тысяч восемьсот тридцать два) рубля 02 копейки, сумма неуплаченных процентов за пользование займом 216 372 руб. (двести шестнадцать тысяч триста семьдесят два рубля) 89 коп., начисленные пени 106 316 руб. (сто шесть тысяч триста шестнадцать) рублей 42 коп. согласно расчету, представленному истцом, с которым суд согласен, поскольку данный расчет соответствует требованиям ГК РФ и условиям заключенного договора.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Согласно п.1 ст.50 указанного Федерального закона ###ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст.51 указанного Федерального закона ###ФЗ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Согласно п.1 ст.78 указанного Федерального закона ###ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В силу п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Поскольку указанные условия в рассматриваемом случае отсутствуют, то нарушения Александровым А.Н. обеспеченных договором обязательств не являются крайне незначительными, а размер требований истца не является явно несоразмерным общей стоимости всего заложенного имущества, поэтому суд полагает необходимым удовлетворить требования истца, определив способ реализации - публичные торги.
Стоимость квартиры, указанной в закладной, согласно отчету о ###Р от dd/mm/yy г. об оценке рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., ..., составленному ФИО4, составляет 1800 000 руб. Суд считает возможным установить первоначальную продажную стоимость указанной квартиры в размере 1800 000 руб., определив способ реализации заложенного имущества - публичные торги.
В соответствии с п.1 ч. 2 ст. 54. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от dd/mm/yyг. ###ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Исковые требования в части определения подлежащими выплате процентов за пользование займом в размере 13,75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 429 832 рубля 02 копейки, начиная с dd/mm/yy года и по день реализации квартиры подлежат удовлетворению, поскольку основаны на законе и соответствуют условиям заключенного договора займа.
Вместе с тем, не подлежат удовлетворению исковые требования о начислении пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки по день фактической выплаты суммы долга, поскольку они не соответствуют действующему законодательству.
В силу ст.98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 18 962 руб. 61 коп.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Александрова Александра Николаевича в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на dd/mm/yy года остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1 429 832 (один миллион четыреста двадцать девять тысяч восемьсот тридцать два) рубля 02 копейки, сумму неуплаченных процентов за пользование займом 216 372 руб. (двести шестнадцать тысяч триста семьдесят два рубля) 89 коп., начисленные пени 106 316 руб. (сто шесть тысяч триста шестнадцать) рублей 42 коп.
Определить, начиная с dd/mm/yy года по день реализации квартиры, подлежащими выплате с Александрова Александра Николаевича в пользу ОАО «Ипотечное жилищное кредитование» проценты за пользование займом в размере 13,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1429 832 руб. 02 коп.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., ..., ... и принадлежащую на праве собственности Александрову А.Н.
Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки квартиры, указанной в Закладной, 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.
Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в удовлетворении исковых требований взыскать с Александрова Александра Николаевича, начиная с dd/mm/yy года и по день реализации квартиры, пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 429 832 руб. 02 коп. отказать.
Взыскать с Александрова Александра Николаевича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 18 962 руб. 61 коп.
Решение суда может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья Н.И. Осипова
Решение принято в окончательной форме dd/mm/yy года.
Председательствующий судья Н.И. Осипова