2-3393/2010 (о признании пункта договора недействительным, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и пени за просрочку передачи квартиры)

Дело № 2-3393/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«09» ноября 2010 г. г. Владимир

Октябрьский районный суд г. Владимира в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Палий И.В. к Закрытому акционерному обществу «Владимирский Торговый Дом МРГ» о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании пени за просрочку передачи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Палий И.В. обратился в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Владимирский Торговый Дом МРГ» (далее также – ЗАО «ВТД МРГ»), с учетом уточнений (л.д. 102-103), о признании пунктов 1.7 и 3.2.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ### недействительными в силу ничтожности, взыскании <данные изъяты> рублей за 350/63 195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33###, расположенный по адресу: <...>, площадью 63195 кв.м.; о взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 16096 руб. 50 коп.; взыскании пени за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ### в размере 19084 руб. 80 коп.

В обоснование истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Палий И.В. и ЗАО «ВТД МРГ» был заключен договор долевого участия в строительстве ###, согласно п. 1.3 которого объектом долевого строительства является квартира с частичной внутренней отделкой, расположенная по адресу: <...>, общей площадью 198,8 кв.м., из которых гараж общей проектной площадью 17,7 кв.м.

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что в момент передачи объекта долевого строительства застройщик также передает в собственность (продает), а участник долевого строительства принимает и оплачивает 350/63195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 63195 кв.м., кадастровый номер ###

Стоимость квартиры по договору составила <данные изъяты> руб. (п. 3.2.1 договора), стоимость 350/63195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок – <данные изъяты> руб. (п. 3.2.2 договора), общая стоимость договора – <данные изъяты> руб.

В полном объеме оплата по договору была произведена истцом ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

По мнению истца, пункты 1.7 и 3.2.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ###, предусматривающие возмездную передачу 350/63195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, противоречат ч. 2 ст. 38 ЖК РФ, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 2 ст. 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», из содержания которых следует, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит всем собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности в сиу закона, поскольку участок предназначен для обслуживания дома. В связи с чем обязательства истца по уплате <данные изъяты> руб. за 350/63195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ### является незаконным. При этом не имеется оснований для признания договора недействительным в целом в силу ст. 180 ГК РФ.

Поэтому, указывает истец, у ответчика без законных оснований находятся денежные средства в размере <данные изъяты> руб., которые подлежат возврату.

В связи с неправомерным пользованием чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб. истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16096 руб.

Также истец указывает на то, что ответчик на 4 дня нарушил предусмотренный договором срок передачи квартиры истцу, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере <данные изъяты> коп.

В судебное заседание истец и его представитель, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

В суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Согласно ч. 5 ст. 167 ГК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Руководствуясь указанной нормой, с согласия представителя ответчика суд определил провести рассмотрение дела в отсутствие истца и его представителя.

Представитель ответчика исковые требования не признал. В обоснование возражений указал на то, что при заключении договора истец был согласен со всеми его условиями, в том числе и с обязательством уплатить сумму за 350/63195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Просил учесть, что полная оплата стоимости договора произведена истцом лишь ДД.ММ.ГГГГ, а акт приема-передачи квартиры подписан ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об отсутствии просрочки исполнения обязательства застройщиком. Просил снизить размер взыскиваемой неустойки.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Палий И.В. и ЗАО «ВТД МРГ» был заключен договор долевого участия в строительстве ###, согласно п. 1.3 которого объектом долевого строительства является квартира с частичной внутренней отделкой, расположенная по адресу: <...>, общей площадью 198,8 кв.м., из которых гараж общей проектной площадью 17,7 кв.м.

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что в момент передачи объекта долевого строительства застройщик также передает в собственность (продает), а участник долевого строительства принимает и оплачивает 350/63195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 63195 кв.м., кадастровый номер ###.

Стоимость квартиры по договору составила <данные изъяты> руб. (п. 3.2.1 договора), стоимость 350/63195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок – <данные изъяты> руб. (п. 3.2.2 договора), общая стоимость договора – <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ Палий И.В. уплатил по указанному договору сумму в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается извещением от ДД.ММ.ГГГГ ###.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области за ###.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику была перечислена сумма в размере <данные изъяты> руб.

Следовательно, в полном объеме - в размере <данные изъяты> руб. - оплата по договору была произведена истцом ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ч. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При этом ч. 1 ст. 38 ЖК РФ не содержит запрета на возмездное отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при одновременном отчуждении доли в праве общей долевой собственности. Поэтому стороны, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 1, 421 ГК РФ), могли предусмотреть, что 350/63195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 63195 кв.м., кадастровый номер ###, переходят к Палий И.В. возмездно.

Правила об одновременном переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме и права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и установленный в ч. 2 ст. 38 ЖК РФ запрет на переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, не сопровождающийся переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, не свидетельствуют о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна переходить к приобретателю безвозмездно.

Напротив, п. 3 ст. 423 ГК РФ устанавливает презумпцию возмездности договора.

Случаи, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, установлены частями 1-3, 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно ч. 1 ст. 16 указанного Федерального закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 16 указанного Федерального закона).

Пунктом 3 ст. 16 указанного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно ч. 5 ст. 16 указанного Федерального закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, безвозмездность перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связывается с субъектом права на земельный участок и процессом формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером ### в момент заключения договора долевого участия в строительстве ### не находился в государственной или муниципальной собственности, а находился в собственности ЗАО «ВТД МРГ», которое приобрело земельный участок по возмездной сделке из муниципальной собственности: на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ###, заключенного между КУМИ <...> и ЗАО «ВТД МРГ».

Более того, земельный участок под застройку дома был сформирован, поставлен на кадастровый учет, а впоследствии приобретен ответчиком до вступления в силу ЖК РФ.

По изложенным основаниям положения ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к спорным правоотношениям неприменимы.

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу ч. 2 ст. 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Между тем, указанные положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на которые ссылается истец в обоснование своей правовой позиции, также не устанавливают запрет на возмездный переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме одновременно с правом собственности на объект долевого строительства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что пункты 1.7 и 3.2.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ### не противоречат действующему законодательству, в связи с чем требование истца о признании данных пунктов недействительными в силу ничтожности удовлетворению не подлежит.

Поскольку в признании пунктов 1.7 и 3.2.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ### суд отказывает, то отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца <данные изъяты> рублей, уплаченных истцом за 350/63 195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: <...>, площадью 63195 кв.м., а также – для удовлетворения требования о взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 16096 руб. 50 коп.

Что касается взыскании пени за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ### в размере 19084 руб. 80 коп., то суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1-3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу п. 1.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ ### застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать участнику долевого строительства на основании акта приема-передачи.

Также в п. 2.1 договора стороны определили, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязан принять квартиру, а также долю в праве общей долевой собственности в течение 30 календарных дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты стоимости (цены) квартиры и доли в праве общей долевой собственности.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ Полная оплата стоимости предмета договора в полном объеме произведена истцом ДД.ММ.ГГГГ Акт приема-передачи был составлен сторонами ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, ЗАО «ВТД МРГ» нарушены положения ч. 3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и п. 2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ: объект передан истцу с нарушением срока в 4 дня.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно указанию Центрального Банка Российской Федерации ###-У от ДД.ММ.ГГГГ ставка рефинансирования с ДД.ММ.ГГГГ составляла 12% годовых.

Расчет истца, согласно которому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме <данные изъяты> ответчиком не оспаривается.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Руководствуясь статьей 333 ГК РФ, принимая во внимание, что ответчиком срок передачи объекта нарушен незначительно (4 дня), суд полагает, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и считает возможным снизить ее до 9000 руб.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ### «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку ответчиком требования истца в части взыскания неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в добровольном порядке не удовлетворены, в том числе в период рассмотрения дела в суде, с ответчика в бюджет подлежит взысканию штраф в размере 4500 руб. (50% от 9000 руб.).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из материалов дела следует, что истцом уплачена государственная пошлина в размере 3309 руб. 40 коп. (л.д. 32).

Вместе с тем, из определения от ДД.ММ.ГГГГ об оставлении искового заявления без движения (л.д. 2) следует, что государственная пошлина была уплачена за рассмотрение требований: о признании недействительными пунктов договора (государственная пошлина - 200 руб.), о взыскании <данные изъяты> руб. (государственная пошлина - 2650 руб.), о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (государственная пошлина - 459 руб. 40 коп.).

Требования о взыскании пени за просрочку передачи квартиры по договору подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и не подлежат оплате государственной пошлиной.

Таким образом, по удовлетворенному судом требованию истец была освобождена от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку судом удовлетворено требование имущественного характера, с ответчика на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, п. 2. ст. 61.2 и п. 2 ст. 61.1 БК РФ подлежит взысканию в местный бюджет государственная пошлина, установленная подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 400 руб. (от суммы 9 000 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Палий И.В. к Закрытому акционерному обществу «Владимирский Торговый Дом МРГ» о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании пени за просрочку передачи квартиры удовлетворить в части.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Владимирский Торговый Дом МРГ» в пользу Палий И.В. пени за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ### в размере 9 000 (девять тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований Палий И.В. к Закрытому акционерному обществу «Владимирский Торговый Дом МРГ» о признании пунктов 1.7 и 3.2.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ### недействительными в силу ничтожности, взыскании <данные изъяты> рублей за 350/63 195 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: <...>, площадью 63195 кв.м., взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 16096 рублей 50 копеек отказать.

В удовлетворении искового требования Палий И.В. к Закрытому акционерному обществу «Владимирский Торговый Дом МРГ» о взыскании пени за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ### в части, превышающей 9000 рублей, отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Владимирский Торговый Дом МРГ» государственную пошлину в размере 400 (четыреста) рублей в местный бюджет: получатель: ИНН ### УФК Минфина России по Владимирской области (Финансовое Управление администрации <...>), номер счета: ###, наименование Банка: ГРКЦ ГУ Банка России по Владимирской области г. Владимир, БИК: ###, ОКАТО: ###, КБК: ###.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Владимирский Торговый Дом МРГ» штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 4500 (четыре тысячи пятьсот) рублей в местный бюджет: получатель: ИНН ### УФК Минфина России по Владимирской области (Финансовое Управление администрации г. Владимира), номер счета: ###, наименование Банка: ГРКЦ ГУ Банка России по Владимирской области г. Владимир, БИК: ###, ОКАТО: ###, КБК: ###.

Решение суда может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья П.А. Якушев

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий судья П.А. Якушев