Дело № 2-3883/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«25» ноября 2010г. г.Владимир
председательствующего судьи Горячевой А.В.
при секретаре Сусловой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кузьмина В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЦВС», третьему лицу Департаменту строительства и архитектуры администрации Владимирской области о признании права собственности на квартиру, признании незаконным требование о проведении дополнительных выплат, понуждении к передаче квартиры и документов,
У С Т А Н О В И Л :
Кузьмин В.А. обратился в суд с иском к ООО «ЦВС», третьему лицу Департаменту строительства и архитектуры администрации Владимирской области о признании права собственности на <...>, общей площадью 70.2 кв.м., признании незаконным требование ООО «ЦВС» о доплате Кузьминым В.А. ###. по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ, понуждении ООО «ЦВС» к передаче Кузьмину В.А. объекта долевого строительства - <...>, а также документов необходимых для регистрации права собственности.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦВС» и Кузьминым В.А. был заключен договор ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, в соответствии с которым Кузьмин В.А. обязался уплатить ответчику денежную сумму в размере ### руб., а ООО «ЦВС» обязалось построить многоквартирный жилой дом по адресу: <...> (в настоящий момент дому присвоен номер ### и передать истцу объект долевого строительства: <...> (в настоящее время присвоен номер ###) площадью 72.58 кв.м. Предусмотренные договором обязательства истца по оплате стоимости объекта долевого строительства были выполнены в полном объеме. Договором установлена обязанность ответчика передать истцу объект долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ Данная обязанность ответчиком не выполнена до настоящего момента. В ДД.ММ.ГГГГ. от ответчика было получено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовности передачи объекта долевого строительства истцу. В то же время, по мнению ответчика, истец должен был доплатить ### руб. в связи с уточнением площади объекта долевого строительства на основании данных технической инвентаризации. В ответ на данное уведомление истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием передать объект долевого строительства без каких-либо доплат со стороны истца. Однако требования истца до настоящего времени не выполнены. Таким образом, есть все основания полагать, что неправомерными действиями ответчика нарушены законные права истца по следующим основаниям.
В соответствии с п.п. 7.2, 7.3 ответчик обязан в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства истцу. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: <...> получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ т.е. в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчик был обязан передать объект долевого строительства истцу.
В силу ч.3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект не позднее предусмотренного договором срока. Частью 4 указанной статьи установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
В нарушение указанных норм уведомление было вручено истцу только ДД.ММ.ГГГГ, а передаточный акт между истцом и ответчиком до сих пор не подписан, т.е. объект долевого строительства истцу не передан и, соответственно, не исполнены обязательства ответчика.
Требования ответчика о доплате 76 800 руб. в связи с изменением фактической площади объекта долевого строительства не могут быть признаны законными. Согласно п. 1.2 договора стороны в качестве основной характеристики объекта долевого строительства установили показатель - общая приведенная площадь. Данный показатель используется как для описания самого предмета договора, так и для определения цены договора. Указанная в п. 3.1 договора цена является ориентировочной и подлежит уточнению после проведения технической инвентаризации.
Общая приведенная площадь определена на основании проектной документации (план второго этажа второго подъезда является неотъемлемым приложением к договору) и составляет 72.58 кв.м. Из плана этажа видно, что стороны при заключении договора предусмотрели, что общую приведенную площадь составляет сумма полных площадей всех помещений квартиры, за исключением площади лоджии, которая была включена сторонами договора в общую площадь объекта долевого строительства с коэффициентом 0.5. Другими словами, сторонами в договоре предусмотрено условие об определении площади объекта долевого строительства с учетом половины площади лоджии.
Тем не менее, в уведомлении площадь объекта долевого строительства взята без учета указанного выше положения договора, т.е. стоимость объекта долевого строительства необоснованно рассчитана без учета установленного договором правила о применении понижающего коэффициента относительно площади лоджии.
Согласно кадастровому паспорту общая площадь <...> составляет 70.2 кв.м., площадь лоджии – 4.3 кв.м. С учетом условий договора площадь объекта долевого строительства для целей окончательных взаиморасчетов между сторонами должна определяться следующим образом: 70.2 кв.м. (площадь помещения) + 4.3 кв.м. / 2 (1/2 площади лоджии) = 70.2 кв.м. + 2.15 кв.м. = 72.35 кв.м.
Разница между общей приведенной площадью указанной в п. 1.2 договора и площадью объекта долевого строительства установленной на основании данных технической инвентаризации не превышает предусмотренный п.3.4.2 договора предельный размер корректировки (1 кв.м.) и составляет 0.23 кв.м. При этом изменение произошло не в сторону увеличения, а в сторону уменьшения пощади квартиры. Таким образом, у ответчика нет правовых оснований для требования какой-либо доплаты.
Более того, в соответствии с п.2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях предусмотренном договором, законом либо в установленном законом порядке. Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с п.п. 3.4.2 договора ### от ДД.ММ.ГГГГ цена договора может быть изменена по соглашению сторон в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.
Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом. Таким образом, истец имеет все правовые основания для обращения в суд с требованием о признании права собственности на объект долевого строительства, а также о понуждении ответчика к передаче объекта по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ и всех необходимых для регистрации права собственности документов.
Просит удовлетворить исковые требования.
В судебном заседании истец Кузьмин В.А., его представитель по устному ходатайству Алексеев А.В. поддержали исковые требования и просили их удовлетворить.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЦВС» признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГ утвержден конкурсный управляющий ООО «ЦВС» ФИО
Представитель ответчика ООО «ЦВС», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Представитель третьего лица Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве поддержал позицию истца.
Выслушав представителя истца Кузьмина В.А., представителя Алексеева А.В., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В силу ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦВС» (застройщик) и Кузьминым В.А. (дольщик), был заключен договор ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, по условиям которого ООО «ЦВС» обязалось в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...> (в настоящее время <...>), общей приведенной площадью 72.58 кв.м., на <...>, а дольщик обязался уплатить ООО «ЦВС» обусловленную цену в размере ### руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно платежным поручениям ### от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ### руб., ### от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ### руб., ### от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ### руб., ### от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ### руб., ### от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ### руб., оплата по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ истцом произведена полностью.
Пунктами 2.3, 4.1.5 договора ### сторонами установлен предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику: 4 квартал 2009г.
В соответствии с п. 7.2 договора передача объекта строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а в пункте 7.3 договора установлено, что застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но не позднее предусмотренного договором срока.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома со встроенными помещениями и спортивным блоком (1-я очередь), расположенного по адресу: <...>, было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ
В силу ч.3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
При этом частью 4 указанной статьи установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Вместе с тем, в нарушение указанных норм Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и условий договора ООО «ЦВС» не направило дольщику уведомления о необходимости приступить к приему объекта, в предусмотренный законом срок.
До настоящего времени передаточный акт между истцом и ООО «ЦВС» не подписан, следовательно, объект долевого строительства не передан.
В направленном истцу уведомлении конкурсного управляющего ООО «ЦВС» от ДД.ММ.ГГГГ ему сообщалось о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Истцу предложено приступить к приему объекта долевого строительства с одновременной доплатой стоимости объекта долевого строительства в сумме ### руб. в связи с превышением фактической площади объекта долевого строительства площади, указанной в договоре.
В соответствии с ч.2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с п.п. 3.4, 3.4.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ ### по соглашению сторон цена договора может быть изменена в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.
В силу п. 3.5 договора при не достижении согласия об увеличении цены договора стороны вправе по своему выбору либо обратиться за разрешением разногласий в судебный орган, либо расторгнуть договор по соглашению сторон. С иском о разрешении разногласий вправе обратиться любая из сторон.
Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и договор.
Пунктом 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Какого-либо соглашения об изменении цены договора в письменной форме, зарегистрированного в установленном порядке, между истцом и ответчиком не заключалось. Также отсутствует решение суда по согласованию условий договора (п. 3.5. договора). Поэтому требование ответчика о взыскании с истца 76 800 руб. является незаконным.
В отсутствие заключенного в соответствующей форме между истцом и ООО «ЦВС» соглашения об изменении цены договора, а также решения суда по иску любой из сторон о разрешении разногласий по цене договора требование ООО «ЦВС» о доплате истцом суммы в размере ### руб. фактически является односторонним изменением условия обязательства, что недопустимо в силу ст. 310 ГК РФ.
Кроме того, в случае изменения цены после заключения договора приостановление застройщиком исполнения обязанности по передаче квартиры до внесения дольщиком доплаты по договору участия в долевом строительстве не соответствует Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
В п. 1.2 договора стороны в основу одного из описаний объекта долевого строительства установили условный показатель «общая приведенная площадь».
При этом согласно п. 1.2 договора объем общей приведенной площади определен в соответствии с данными, отраженными в проектной документации, которая является неотъемлемой частью договора.
Согласно техническому паспорту на <...>, изготовленному Владимирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира имеет общую площадь с холодными помещениями – 70.2 кв.м. (по договору – 72.58 кв.м.) и лоджии – 4.3 кв.м. (по договору 4.25 кв.м.).
При этом изменение площади квартиры произошло не в сторону увеличения, а в сторону уменьшения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При указанных обстоятельствах осуществленное судом толкование договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ дает основания для вывода о том, что стороны при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости предусмотрели, что в «общую приведенную площадь» квартиры, т.е. площадь объекта долевого строительства, входят помещения квартиры в соотношении: 1 кв.м. квартиры к 1 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 1), за исключением площади лоджий, которая входит в площадь объекта долевого строительства (общую приведенную площадь) в соотношении: 1 кв.м. лоджии к ? кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 0.5).
Осуществленное судом толкование содержания п. 1.2 договора и, в частности, содержания понятия «общая приведенная площадь» соотносится с принципом свободы договора и положениями ст. 421 ГК РФ). Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, в договоре могли применить любые коэффициенты для определения «общей приведенной площади» лоджий и определения цены лоджии: как 0.5, так и 1 и т.д.
Поскольку увеличение размера площади <...> отсутствует, у ответчика не имеется законных оснований требовать увеличение цены договора от ДД.ММ.ГГГГ ###.
В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч.ч.1,2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и данным Федеральным законом.
В силу п.1. ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По изложенным основаниям суд признает подлежащими удовлетворению требования истца о понуждении ООО «ЦВС» к передаче Кузьмину В.А. спорной квартиры, а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности и о признании за ней права собственности на <...>.
В силу ст.98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Поскольку судом удовлетворены как требование неимущественного характера (признании незаконным требование о доплате, понуждение передать квартиру и документы), так и имущественного характера (признание права собственности), с ответчика на основании ч.1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, п. 2. ст. 61.2 и п. 2 ст. 61.1 БК РФ подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина, установленная подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации: 200 руб. + 22 716 руб. (от стоимости квартиры в порядке абз. 5 подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) = 22916 руб.
Таким образом, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Кузьмина В.А. удовлетворить.
Признать за Кузьминым В.А. право собственности на <...>, общей площадью 70.2 кв.м.
Признать незаконным требование Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» о доплате Кузьминым В.А. ### рублей по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЦВС» передать Кузьмину В.А. <...> и документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» государственную пошлину в сумме ### рублей в доход местного бюджета.
Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира в течение 10 дней.
Председательствующий судья А.В.Горячева
Мотивированное решение изготовлено 29.11.2010г.
Председательствующий судья А.В.Горячева