Дело ###
З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Октябрьский районный суд г. Владимира в составе:
председательствующего судьи Гвоздилиной И.В.,
при секретаре Мясниковой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» к Ивановой Н.В., Подыряк Л.П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Мулланурову М.Р. о признании договоров недействительными, прекращении права собственности на незавершенное строительством нежилое здание, изъятии из чужого незаконного владения объекта недвижимости,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» (далее ООО «АКИЛЕЖНА») обратилось в суд с уточненным иском к Ивановой Н.В., Подыряк Л.П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Мулланурову М.Р. о признании договоров купли – продажи незавершенного строительством объекта недействительными, прекращении права собственности на него за Ивановой Н.В., изъятию этого объекта недвижимости из чужого незаконного владения и признании права собственности на него за ООО «АКИЛЕЖНА».
В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли – продажи незавершенного строительством нежилого здания кадастровый номер ###, расположенного по адресу: <...>, между ООО «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П. При заключении указанной сделки в качестве представителя продавца и покупателя выступала Подыряк Л.П. Решения единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» об одобрении договора купли – продажи не было. Следовательно, данная сделка является недействительной, так как при ее совершении нарушены требования ст. 45 Федерального закона № 45-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». В соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.
Кроме того, сделка купли – продажи незавершенного строительством нежилого здания кадастровый номер ###, расположенного по адресу: <...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между Муллануровым М.Р. от имени Подыряк Л.П. и Ивановой Н.В., является незаключенной, так как до подписания такого договора ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок был разделен на три отдельных земельных участка площадью 194 кв.м, 1533 кв. м и 1524 кв.м, и им присвоены разные кадастровые номера: ### соответственно, о чем в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ были внесены соответствующие записи. На кадастровых планах указанных земельных участков объекты недвижимого имущества не указаны. Спорное имущество находится на земельном участке площадью 1533 кв.м с кадастровым номером ###. Однако в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не имеется сведений, из которых можно было бы достоверно установить: на каком из вновь образованных земельных участках расположен спорный объект недвижимости, что является нарушением норм ст. 554 ГК РФ, где указано, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Кроме того, по данным технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ спорное здание представляло собой объект незавершенного строительства недвижимого имущества площадью 541,1 кв.м, а степень готовности 95%. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ была проведена новая техническая инвентаризация для регистрации изменений свойств объекта недвижимости, в соответствии с которой спорное здание являлось полностью построенным, состоящем из 19 торговых боксов (лит. I – XIX) общей площадью 439,4 кв.м, а площадью здания по наружному объему – 456,4 кв.м. Таким образом, из данных технических инвентаризаций видно, что объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ, на момент подписания которого представлял из себя объект недвижимого имущества, обладающий другими свойствами и техническими характеристиками (другая площадь объекта и состав его помещений), чем указано в спорном договоре. Следовательно, предмет договора от ДД.ММ.ГГГГ не был согласован сторонами и в соответствии со ст. ст. 554, 432 ГК РФ договор считается незаключенным и не влечет за собой каких – либо юридически значимых последствий. Ответчик Иванова не может считаться добросовестным приобретателем, так как при купле – продаже спорного объекта недвижимости, состоящего из 19 торговых боксов, их стоимость была определена в ### рублей. Однако, в соответствии с заключением эксперта ### от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость незавершенного строительством нежилого здания (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла ### рублей, а на ДД.ММ.ГГГГ – ### рублей. Из этого видно, что спорное имущество приобретено Ивановой Н.В. у Мулланурова М.Р. по явно заниженной цене, которая не может быть объяснена свободой договора. Доказательств наличия каких – либо разумных причин определения такой цены в договоре не представлено. Предложенная цена покупки должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права на его отчуждение. Кроме того, Иванова Н.В. никогда не вступала во владение спорным имуществом. Не имела к нему доступ, каким – либо образом не использовала его. Данный объект расположен на земельном участке, который находится под охраной, огорожен зданиями и забором, в котором имеются двое ворот. У Ивановой Н.В. отсутствуют ключи как от входных ворот на территорию земельного участка, так и от самих гаражных боксов. Более того, до настоящего времени Ивановой Н.В. не предпринималось каких – либо действий к оформлению прав на земельный участок, на котором находится спорное имущество. Считает, что совершение указанной сделки имело под собой цель затруднить собственнику имущества его истребование и создать видимость добросовестного владения. Спорное имущество находится у ООО «АКИЛЕЖНА» на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ года и по настоящее время эта организация владеет и пользуется им, имеет все ключи, как от ворот забора, так и от самого здания. Следовательно, Иванова Н.В. не является добросовестным приобретателем имущества до передачи владения им. Этот ответчик как лицо, близко знакомое с Муллануровым М.Р., в силу этих отношений должен был знать, что ДД.ММ.ГГГГ последним дана расписка, в соответствии с которой он обязался не пользоваться выданной ему доверенностью без согласия Подыряк Л.П. и письменного согласования с ней всех действий по указанной доверенности. Однако, какого – либо согласия от Подыряк Л.П. на заключение сделки с Ивановой Н.В. Муллануровым М.Р. получено не было. Таким образом, это свидетельствует о недобросовестности Ивановой Н.В. как приобретателя имущества. Считает также, что спорное имущество должно быть истребовано из чужого незаконного владения независимо от добросовестности его приобретателя, так как при заключении договора купли – продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя ООО «АКИЛЕЖНА» выступала Коногорова О.Л. как директор указанного общества. Однако в данном случае указанная сделка была заключена за пределами ее полномочий. В соответствии со ст. ст. 45 и 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» в редакции применительно к настоящему случаю, для заключения сделки по отчуждению имущества необходимо было получение двух решений единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА»: о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, и о крупной сделке. Однако таких решений не было вынесено. Решение от ДД.ММ.ГГГГ разрешает вопрос только о крупности сделки, при этом не обсуждая заинтересованность при совершении сделки. ООО «АКИЛЕЖНА» никогда не одобряло сделку купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Более того, в соответствии с решением единственного участника Общества Коногоровой О.Л. прямо было запрещено заключать указанную сделку, а также представлять интересы от имени ООО «АКИЛЕЖНА». Следовательно, на момент заключения договора купли – продажи Коногорова О.Л. была неуполномоченным лицом, действия которой не были одобрены Обществом. Таким образом, поскольку спорное имущество выбыло из владения ООО «АКИЛЕЖНА» вопреки его воле, без наличия каких – либо законных оснований просит признать недействительным договор купли – продажи незаверенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П. Признать недействительным договор купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Муллануровым М.Р. от имени Подыряк Л.П., и Ивановой Н.В. Прекратить право собственности Ивановой Н.В. на незавершенное строительством нежилое здание кадастровый номер ###, расположенное по адресу: <...>. Признать право собственности ООО «Акилежна» на указанное нежилое здание. Обязать Иванову Н.В. возвратить Обществу спорное помещение.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, по основаниям, указанным выше.
Ответчик Иванова Н.В. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала об отложении дела.
Суд признает причину неявки Ивановой Н.В. неуважительной, так как ею перед каждым судебным заседанием представляется ходатайство об отложении дела в связи с заболеванием. Однако согласно объяснению врача, данному ответчику установлен амбулаторный режим лечения. Таким образом, доказательств невозможности участия в судебном заседании по состоянию здоровья в суд не представлено. Кроме того, Иванова Н.В. ни разу не принимала участия в судебном заседании на протяжении всего времени рассмотрения дела. От ее имени это осуществлял представитель.
При таких обстоятельствах, неявка Ивановой Н.В. в судебные заседания направлена на затягивание процесса и расценивается как злоупотребление своими процессуальными правами, в связи с чем суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.
Ответчик Подыряк Л.П. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В письменном отзыве исковые требования ООО «АКИЛЕЖНА» признает в полном объеме.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в суд не явился по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном отзыве ссылается на то, что данное учреждение является ненадлежащим ответчиком. Спор по существу иска оставляет на усмотрение суда.
Муллануров М.Р. в суд не явился по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. С исковыми требованиями не согласен, по основаниям, указанным в письменном отзыве.
В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Руководствуясь указанной нормой, с согласия представителя истца суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Изучив материалы дела, выслушав мнение представителя истца, суд приходит к следующему.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Из пояснений представителя истца стало известно, что в ДД.ММ.ГГГГ году Коногорова О.Л. взяла в долг у брата Подыряка А.В. (единственного учредителя ООО «АКИЛЕЖНА») денежные средства. В обеспечение данного долга они договорились, что она передаст в собственность Общества недостроенное здание, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее ООО «Рынок Батурина», которое должна была получить после развода.
ДД.ММ.ГГГГ была оформлена сделка купли - продажи, и указанное имущество перешло в собственность ООО «АКИЛЕЖНА», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> от ДД.ММ.ГГГГ
Однако задолженность Коногорова О.Л. не погасила.
В ДД.ММ.ГГГГ года она сообщила Подыряку А.В., что готова выкупить у ООО «АКИЛЕЖНА» указанное здание, но оформить сделку необходимо на мать Подыряк Л.П.
ДД.ММ.ГГГГ Коногорова О.Л. подъехала к Подыряку А.В. с документами для оформления договора купли - продажи между ООО «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П. В них была указана цена договора – ### рублей. Подыряк А.В. издал решение участника ООО «АКИЛЕЖНА» о совершении крупной сделки. Однако он отказался подписывать остальные документы (решение участника о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность), т.к. выразил сомнение, что имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, имеет реальную цену в размере ### рублей. В этот день Подыряк А.В. узнал, что примерная стоимость бокса в г. Владимире составляет ### рублей (спорное имущество состоит из 19 боксов), т.е. та денежная сумма, за которую Коногорова О.Л. хотела выкупить гаражи, явно занижена по сравнению со среднерыночной.
Вечером от сотрудника ООО «Акилежна» ему стало известно, что Коногорова О.Л. поставила печать на каких - то документах. ДД.ММ.ГГГГ он составил решение участника ООО «АКИЛЕЖНА» об отмене решения о заключение крупной сделки, запрете на ее совершение и об отстранении Коногоровой О.Л. от исполнения обязанности директора ООО «АКИЛЕЖНА».
В этот же день Подыряк А.В. приехал в г. Владимир, где потребовал у Коногоровой О.Л. документы, связанные с указанным имуществом, а также ознакомил ее с решением участника ООО «АКИЛЕЖНА» об отмене решения о совершении крупной сделки и о прекращении полномочий Коногоровой О.Л., как директора Общества.
Коногорова О.Л. ознакомилась с решением под роспись, а так дала расписку, в соответствии с которой подтвердила, что на момент написания данного документа договор купли - продажи она не подписывала.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли – продажи незавершенного строительством объекта между ООО «АКИЛЕЖНА» в лице директора Коногоровой О.Л. и Подыряк Л.П., предметом которого являлось незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 33### (п. 1. Договора).
Этот объект расположен на земельном участке общей площадью 3251 кв.м, кадастровый номер ### (предыдущие номера ### (###) по адресу: <...> (п. 2 Договора).
Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <...> (т. 1 л.д. 174).
О том, что ДД.ММ.ГГГГ Коногоровой О.Л. был подписан спорный договор купли - продажи и ДД.ММ.ГГГГ были сданы в Управление Федеральной регистрационной службы по Владимирской области документы, в соответствии с которыми право собственности на спорное имущество перешло с ООО «АКИЛЕЖНА» на Подыряк Л.П., а затем получены указанные документы, в т.ч. и прежнее свидетельство о государственной регистрации, она не сообщила.
Таким образом, договор купли – продажи незавершенного строительством объекта между ООО «АКИЛЕЖНА» в лице директора Коногоровой О.Л. и Подыряк Л.П. от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным по следующим основаниям.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.
Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица: если они занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица;
Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества.
Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.
В решении об одобрении сделки должны быть указаны лицо или лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.
Общее собрание участников общества может принять решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая может быть совершена в будущем в процессе осуществления обществом его обычной хозяйственной деятельности. При этом в решении об одобрении сделки должна быть указана предельная сумма, на которую может быть совершена такая сделка. Решение об одобрении сделки имеет силу до следующего очередного общего собрания участников общества, если иное не предусмотрено указанным решением.
При заключении договора купли - продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя ООО «АКИЛЕЖНА» выступала Коногорова О.Л., как директор указанного Общества. В то же время она одновременно является дочерью другой стороны по договору - покупателя Подыряк Л.П. Это подтверждается свидетельством о рождении ### г., справкой о заключении брака ### от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 35-37).
На основании ч. 5 данной статьи сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных настоящей статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Для заключения договора купли - продажи было необходимо решение единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность. Однако такого решения вынесено участником не было. Решение от ДД.ММ.ГГГГ разрешает вопрос только о крупности сделки, при этом никак не обсуждая заинтересованность при совершении сделки. Следовательно, данная сделка является недействительной.
Кроме того, что Коногорова О.Л. при заключении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ выступала в качестве представителя продавца, она одновременно являлась и представителем покупателя Подыряк Л.П.
Покупатель лично не участвовал при согласовании условий сделки, не подписывал этот договор и акт приема - передачи имущества. За него указанные действия совершила Коногорова О.Л., у которой имелась доверенность от имени Подыряк Л.П. (т. 1 л.д. 177). Указанные обстоятельства подтверждаются заключением специалиста ### от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым подпись в договоре купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ от имени Подыряк Л.П. выполнена Коногоровой О.Л. (т. 2 л.д. 44 – 52).
В соответствии с ст. 168 ГК РФ).
Поскольку процентное соотношение суммы сделки купли – продажи незавершенного строительством объектом между ООО «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П. по цене ### рублей, в том числе НДС 18% - ### рублей, к балансовой стоимости активов общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период (за ДД.ММ.ГГГГ год) составляет 25,28%, то сделка является крупной. Это подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 34, 67 - 93).
Решением единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» от ДД.ММ.ГГГГ одобрено заключение Обществом крупной сделки: незавершенного строительством нежилого здания (торговых боксов) общей площадью 541,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер ### расположенное на земельном участке общей площадью 3251 кв.м кадастровый номер ### (предыдущие номера ###), по цене ### рублей с Подыряк Л.П. (т. 1 л.д. 47)
Однако ДД.ММ.ГГГГ решением единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» досрочно прекращены полномочия директора этого Общества Коногоровой О.Л., временно исполняющим обязанности единоличного исполнительного органа - директора назначен ФИО7 (т. 1 л.д. 48).
ДД.ММ.ГГГГ решением единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» отменено решение от ДД.ММ.ГГГГ о заключении Обществом крупной сделки указанного выше объекта недвижимости с Подыряк Л.П. ввиду явной несоразмерности продажной цены реальной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (п. 1). Также постановлено уведомить бывшего единоличного исполнительного органа ООО «АКИЛЕЖНА» Коногорову О.Л. о невозможности представительства от имени Общества в любых организациях, предприятиях, учреждениях всех форм собственности, государственных органах ввиду отсутствия у нее полномочий действовать без доверенности (т. 1 л.д. 49).
С указанным решением Коногорова О.Л. ознакомлена под роспись, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 114).
Таким образом, она во всяком случае не имела права действовать от имени ООО «АКИЛЕЖНА» в заключении сделки купли – продажи спорного имущества.
ДД.ММ.ГГГГ Муллануров М.Р., действующий по доверенности от имени Подыряк Л.П., заключил договор купли – продажи недвижимого имущества незавершенного строительством нежилого здания (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м с кадастровым (или условным) номером ###, расположенное по адресу: <...> (т. 1 л.д. 165)).
Указанный объект продавался за ### рублей (п. 1 и п. 3 Договора).
Иванова Н.В. передала Мулланурову М.Р. как представителю Подыряк Л.П денежные средства по договору купли – продажи спорного объекта недвижимости в сумме ### рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 163).
ДД.ММ.ГГГГ Иванова Н.В. зарегистрировала право собственности на незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м, находящееся по адресу: <...> (т. 1 л.д. 164).
Как пояснили в судебных заседаниях участники процесса, Муллануров М.Р., воспользовавшись доверенностью, переоформил спорное имущество на свою тещу Иванову Н.И., хотя на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ обязался письменно согласовывать все всевозможные действия и мероприятия, отраженные в вышеуказанной доверенности и не пользоваться ею без ведома и согласия Подыряк Л.П. (т. 2 л.д. 157).
Подыряк Л.П. какого – либо письменного разрешения действовать от своего имени, в том числе совершать сделку купли – продажи спорного объекта недвижимости, не выдавала.
Таким образом, сделка купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между Муллануровым М.Р. от имени Подыряк Л.П., и Ивановой Н.В. является незаключенной.
В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 2 договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ незавершенный строительством объект расположен на земельном участке площадью 3 251 кв.м, кадастровый ### по адресу: <...>.
Однако ДД.ММ.ГГГГ еще до подписания договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок был разделен на три отдельных земельных участка площадью 194 кв.м, 1 533 кв.м и 1 524 кв.м, и им были присвоены новые кадастровые номера: ### соответственно, о чем в Едином государственном реестре прав и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ были внесены соответствующие записи, что подтверждается кадастровыми паспортами, приобщенными к материалам дела.
При этом из кадастровых паспортов видно, что все три земельных участка ранее имели один и тот же кадастровый номер ###, т.е. номер земельного участка площадью 3 251 кв.м, который упоминался в первом из оспариваемых договоров от ДД.ММ.ГГГГ
Эти земельные участки расположены по одному адресу: <...>, но без указания на кадастровых планах о наличии объектов строительства. В соответствии с данными, представленными истцом, спорное имущество находится на земельном участке площадью 1 533 кв.м с кадастровым номером ###. Однако в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не имеется сведений, из которых можно было достоверно установить: на каком из вновь образованных земельных участков расположен объект недвижимого имущества, являющийся предметом указанного договора.
Таким образом, неуказание в спорном договоре таких сведений влечет за собой несоблюдение условий указанной нормы права, и, соответственно, невозможность достоверного определения предмета договора.
При отсутствии этих данных, на основании ст. 554 ГК РФ условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным и не влечет за собой каких - либо юридически значимых последствий.
Таким образом, по условиям договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ нельзя точно идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче, и его расположение на земельном участке.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Доказательствами основания виндикационного требования являются документы, подтверждающие право собственности (или иной титул) истца на спорный объект, обладающий индивидуально - определенными признаками, утрата истцом обладания вещью и факты незаконного владения ответчиком истребуемым имуществом.
По правилам ст.ст. 301, 302 ГК РФ различаются два вида незаконного владения чужой вещью: добросовестное и недобросовестное, предусматривающие различные правовые последствия.
Добросовестным приобретателем признается фактический владелец вещи, который не знал и не мог знать о незаконности своего владения.
У недобросовестного приобретателя вещь может быть истребована собственником в любом случае.
Приобретатель признается также добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
При этом, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки последний должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Согласно п. 3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость передаваемого имущества была оценена сторонами в размере ### рублей.
Однако изначально 19 торговых боксов приобретались у ООО «АКИЛЕЖНА» за ### рублей.
На основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания независимого оценщика Ильина А.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ ### по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ итоговая величина рыночной стоимости объекта на дату оценки составляет ### рублей (т. 2 л.д.1 – 33).
По заключению эксперта ООО «Владимирское экспертно – консультативное бюро» ### от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость незавершенного строительством нежилого здания (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ### рублей, а на ДД.ММ.ГГГГ – ### рублей (т. 3 л.д. 75 – 107).
В указанных документах было установлено, что рыночная стоимость справедлива и на дату составления спорного договора купли – продажи, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, спорный объект недвижимости был приобретен Ивановой Н.В. у Мулланурова М.Р. по явно заниженной цене, которая не может быть объяснена свободой договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия каких - либо разумных причин определения такой цены в договоре, даже не смотря на свободу его заключения.
Иванова Н.В. должна была знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно указанным выше доказательствам 19 капитальных построенных из кирпича торговых боксов приобретены этим ответчиком по цене более чем в 17 раз ниже рыночной. Предложенная цена покупки должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на его отчуждение.
В данном случае Иванова Н.В., проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы недвижимого имущества. При этом право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (ст. ст. 421 и 424 ГК РФ) в этом случае не ограничивается, поскольку данные обстоятельства касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.
Однако ответчик таких действий не провел, поэтому не может считаться добросовестным приобретателем имущества.
Каких - либо убедительных и бесспорных доказательств в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, опровергающих данные обстоятельства, со стороны Ивановой Н.В. не приведено.
Таким образом, приобретатель, приобретший имущество по явно заниженной цене, не является добросовестным.
При этом добросовестность приобретателя должна наличествовать как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, изначально до передачи владения Иванова Н.В. не является добросовестным приобретателем имущества.
Кроме того, об отсутствии добросовестности Ивановой Н.В. говорит тот факт, что ответчик и представитель продавца Муллануров М.Р. длительное время были знакомы между собой и ранее состояли в родственных отношениях. Данный факт сторонами не оспаривается.
Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности.
Кроме того, установление родственных и иных отношений между представителем продавца и покупателем является существенным при оценке того, знал ли приобретатель спорного помещения или должен был знать об отсутствии у продавца полномочий на совершение сделки и, соответственно, можно ли его признать добросовестным приобретателем.
Иванова Н.В., как лицо близко знакомое с Муллануровым М.Р., в силу этих отношений должна была знать, что ДД.ММ.ГГГГ последним была дана расписка, в соответствии с которой он обязался не пользоваться выданной ему доверенностью без согласия Подыряк Л.П. и письменно согласовывать с ней все действия по указанной доверенности.
Какого - либо согласия от Подыряк Л.П. на заключение сделки с Ивановой Н.В., Муллануровым М.Р. получено не было.
Указанные обстоятельства рассматриваются вместе с иными фактами, (приобретение имущества по цене, существенно ниже рыночной, заинтересованность во владении и использовании имуществом), и по своей совокупности свидетельствуют о недобросовестности ответчика, как приобретателя имущества.
При этом суд принимает во внимание, что договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным по обстоятельствам, указанным выше.
В соответствии с п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
В связи с тем, что указанный договор является незаключенным, у ответчика отсутствуют какие - либо законные основания к владению спорным имуществом, следовательно, Иванова Н.В. не может быть признана добросовестным приобретателем.
Кроме того, спорное имущество должно быть истребовано из чужого незаконного владения независимо от того, является ли ответчик Иванова Н.В. добросовестным приобретателем.
Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
На основании п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. №10/22 по смыслу ч. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
При заключении договора купли - продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве представителя ООО «АКИЛЕЖНА» выступала Коногорова О.Л., как директор указанного общества.
Однако в данном случае указанная сделка была заключена за пределами полномочий Коногоровой О.Л.
В соответствии со ст. 45 и 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" в редакциях на момент заключения договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ для заключения сделки по отчуждению имущества необходимо было получение двух решений единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА»: о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность и о крупной сделке.
Однако, решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность вынесено участником не было. Решение от ДД.ММ.ГГГГ разрешался вопрос только о крупности сделки, при этом никак не обсуждая заинтересованность при совершении сделки. Впоследствии оно также было отменено. Следовательно, надлежащее решения правомочного органа ООО «АКИЛЕЖНА» (решение учредителя) об отчуждении спорного имущества отсутствует.
Также решением единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» от ДД.ММ.ГГГГ Коногоровой О.Л. было прямо запрещено заключать от имени Общества спорный договор купли - продажи, о чем она была уведомлена до подписания ею договора и сдачи его для государственной регистрации.
Из материалов дела видно, и на этом настаивает представитель истца, что ООО «АКИЛЕЖНА» никогда не одобряло сделку купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ Более того, в соответствии с решением единственного участника, Коногоровой О.Л. было прямо запрещено ее заключать, а также представлять интересы от имени Общества.
Следовательно, на момент заключения такой сделки Коногорова О.Л. являлась неуполномоченным лицом, действия которого не были одобрены Обществом.
В соответствии с указанными обстоятельствами, видно, что спорное имущество выбыло из владения ООО «АКИЛЕЖНА» вопреки его воли, без наличия каких - либо законных оснований.
Таким образом, в соответствии со ст. 301, ч. 1 ст. 302 ГК РФ указанное имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения независимо от добросовестности приобретателя имущества.
Не приведено доказательств и фактического осуществления владения и пользования спорным имуществом новым собственником Ивановой Н.В.
Как пояснил представитель истца, и этому нет обратных доказательств, доступа у Ивановой Н.В. к имуществу нет. Ключи находятся у ООО «АКИЛЕЖНА», которое осуществляет фактическое владение им с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, несет бремя содержания имущества.
Суд принимает также признание иска ответчиком Коногоровой Л.П.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194–19, 235 ГПК РФ,Р Е Ш И Л:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» к Ивановой Н.В., Подыряк Л.П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Мулланурову М.Р. о признании договоров недействительными, прекращении права собственности на незавершенное строительством нежилое здание, изъятии из чужого незаконного владения объекта недвижимости удовлетворить.
Признать недействительным договор купли – продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П..
Признать недействительным договор купли – продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Подыряк Л.П. и Ивановой Н.В..
Прекратить право собственности Ивановой Н.В. на незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) кадастровый номер ###, расположенное по адресу: <...>.
Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» на незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) кадастровый номер ###, расположенное по адресу: <...>.
Обязать Иванову Н.В. передать Обществу с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) кадастровый номер ###, расположенное по адресу: <...>.
Ответчик вправе подать в Октябрьский районный суд г. Владимира заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано в кассационном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае подачи такого заявления – в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья И.В. Гвоздилина
Решение изготовлено в окончательном виде ДД.ММ.ГГГГ.
Судья И.В. Гвоздилина