Дело № 2-2360/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«22» сентября 2011 года

Октябрьский районный суд г.Владимира в составе:

председательствующего судьи Орешкиной О.Ф.,

при секретаре Сафоновой К.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Владимире гражданское дело по иску Харькова И.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЦВС» о признании права собственности на квартиру и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» к Харькову И.А. о взыскании суммы,

У С Т А Н О В И Л:

Харьков И.А. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЦВС» (далее ООО «ЦВС») о признании права собственности на <...>.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦВС» и ООО «<...>» был заключен договор ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости (указанного дома, строительный ###), по условиям которого ООО « ЦВС» обязалось после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику, в том числе, трехкомнатную <...>, а дольщик уплатить установленную договором цену. Впоследствии между ООО «<...>» и ФИО3 был заключен договор уступки права требования ### от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому последний приобрел право требовать вышеуказанный объект долевого строительства. По договору уступки прав требования ### от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уступила право требования спорной квартиры ФИО4, который в свою очередь уступил право требования спорной квартиры истцу по договору уступки прав требования ### от ДД.ММ.ГГГГ Оплата по договору уступки права требования была произведена им (истцом) в полном объеме.

Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось на основании разрешения на строительство ### этап от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство № ### от ДД.ММ.ГГГГ, выданных Управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира. Земельный участок с кадастровым номером ###,площадью 2823 кв.м., на котором осуществлялось строительство данного объекта, был предоставлен ответчику в субаренду на основании договора субаренды ### от ДД.ММ.ГГГГ Арендатором указанных земельных участков являлось ГОУ ВПО «Владимирский государственный университет» на основании распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области ### от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды ### от ДД.ММ.ГГГГ Собственником указанного земельного участка является Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области. Учитывая наличие разрешения на строительство и прав ответчика на земельный участок, полагает, что указанный жилой дом не является самовольной постройкой.

В настоящий момент строительство дома завершено, ему присвоен почтовый адрес, а именно: <...> вместе с тем ответчиком не получено разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, что исключает государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру. Согласно кадастровому и техническому паспортам, общая площадь квартиры составляет 92,1 кв.м. Считает, что поскольку обязательства по договору о долевом участии в строительстве им перед ответчиком выполнены в полном объеме, за ним может быть признано право собственности на спорную квартиру.

ООО «ЦВС» обратилось в суд со встречным иском к Харькову И.А. о взыскании денежных средств по договору на участие в долевом строительстве ### от ДД.ММ.ГГГГ в сумме ### руб., указав в обоснование, что согласно п. 3.3. указанного договора цена 1 кв.м. является окончательной и не подлежит увеличению, иначе как по соглашению сторон, а в частности корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м., факт которого устанавливается по данным обмеров, проведенных Владимирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». В соответствии с техническим паспортом, выданным ФГУП «Ростехинвентаризация», площадь спорного объекта долевого строительства составила 101,5 кв.м. с учетом лоджии, в связи с чем истцу необходимо произвести доплату за 1,07 кв.м., превышающих общую приведенную площадь, указанную в договоре: 92,1 кв.м. общая площадь по техническому паспорту + (9,4 кв.м. (площадь лоджии)* 0,5 (понижающий коэффициент)*### (стоимость 1 кв.м. по договору) = (92,1 кв.м. + 4,7 кв.м.)* ### = 96,80 кв.м.* ###= ### (окончательная цена по договору)-### (цена по договору) = ### руб. (доплата по договору), исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства в размере ### руб. установленного договром на участие в долевом строительстве ### от ДД.ММ.ГГГГ Истцу направлялось уведомление о необходимости произвести доплату стоимости квартиры, поскольку цена договора на долевое участие в строительстве являлась ориентировочной. Согласно п.4.4 договора обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Однако до настоящего времени оплата дольщиком не произведена.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) поддержал первоначальные исковые требования, пояснил, что спорная квартира соответствует техническим нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, оплата по договору на участие в долевом строительстве с учетом договоров уступки прав требования произведена им в полном объеме. С ДД.ММ.ГГГГ он выполняет обязанности собственника, производит оплату управляющей компании стоимости услуг согласно выставляемых на его имя счетов (за техобслуживание, отопление, вывоз ТБО, электроэнергию, водоснабжение). В удовлетворении встречного иска ООО «ЦВС» просил отказать, ссылаясь на то, что покупал квартиру свободную от долгов. Полагает, что если бы первоначально при заключении договора о долевом участии в строительстве были долги по оплате за объект долевого строительства, то они были бы оформлены соответствующим документом, а именно должен был быть оформлен договор переуступки прав требования долга, которого в наличии нет. Считает, что ООО «ЦВС» не выполнил свои обязательства по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ по разделу 2 «Предмет Договора» п.2.1, п.2.3, по разделу 3 «Цена договора» п.3.1 (абзац 4) в части выполнения внутренней штукатурки стен и перегородок, что входит в стоимость одного квадратного метра и полностью раздела 7 «Передача объекта долевого строительства дольщику». Он, в свою очередь, свои обязательства по договору уступки прав требования квартиры исполнил в полном объеме как добросовестный покупатель. Согласно справке ООО «ЦВС», оно претензий по оплате к ООО «<...>» по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ не имеет, оплата по договору им произведена полностью. Кроме того, указывает, что договором определено, что «фактическая площадь квартир определяется согласно справке БТИ г.Владимира и может отличаться от расчетной площади в соответствии со СНИП(2%), не влияя на стоимость указанного договора. Фактическое отклонение составило 1,07 кв.м., что составляет от общей площади 95,73 кв.м. лишь 1,12%. Считает, что ответчик настаивает на одностороннем изменении цены договора.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «ЦВС» Логинова Е.Е. (по доверенности, выданной конкурсным управляющим ФИО6, действующей на основании определения Арбитражного суда Владимирской области от 27.10.2009 г.) в судебном заседании поддержала встречный иск, в удовлетворении исковых требований Харькова И.А. просила отказать до полной оплаты истцом стоимости квартиры по договору о долевом участи в строительстве, поясняя при этом, что общая приведенная площадь квартиры составляла 95, 73 кв.м. с учетом лоджии на основании проектно-сметной документации. Из условий договора следует, что общая приведенная площадь объекта, установленная договором, являлась проектной и подлежала уточнению после сдачи дома в эксплуатацию и производства обмеров органами БТИ. Согласно техническому паспорту, площадь объекта, включая площадь лоджии с понижающим коэффициентом, составила 96, 8 кв.м. Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 1,07 кв.м. Общая площадь квартиры увеличена за счет площади лоджии, которая является неотъемлемой частью <...>.Исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства ### руб.просит взыскать с истца денежные средства в сумме ### руб., составляющие доплату по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве объекта недвижимости.

Представитель третьего лица Администрации города Владимира в лице Управления архитектуры и строительства администрации г.Владимира просил рассмотреть дело в его отсутствии, представил суду письменный отзыв на иск, в котором разрешение спора оставил на усмотрение суда, указывая, что вышеуказанное строение, по его мнению, является самовольным, поскольку не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствуют доказательства соответствия спорного объекта санитарно-эпидемиологическим требованиям и требованиям пожарной безопасности.

Представитель третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии, в письменном отзыве на иск указал, что действие разрешений на строительство указанного дома было установлено до ДД.ММ.ГГГГ. Строительство указанного дома осуществлялось в отсутствие необходимых разрешений, вследствие чего спорный объект недвижимого имущества, а именно вторая очередь строительства указанного жилого дома, является самовольной постройкой. Считает, что договоры долевого участия в строительстве и уступки прав требования не могут служить законным основанием для признания за истцом права собственности на спорную квартиру. Право собственности на спорное жилое помещение может быть признано только за Российской Федерацией, поскольку земельный участок, на котором осуществлено строительство дома, в котором расположена спорная квартира, находится в собственности Российской Федерации и в установленном порядке ООО «ЦВС» либо истцу не передавалась. Исковые требования считает необоснованными.

Выслушав представителя истца (ответчика по встречному иску), представителя ответчика(истца по встречному иску), исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем: признания права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и данным Федеральным законом.

Согласно ч. 2 указанной статьи основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<...>» и ООО «ЦВС» был заключен договор ### на участие в долевом строительстве объектов недвижимости, по условиям которого ООО «ЦВС» обязалось в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объекты долевого строительства, в том числе трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>строительный адрес), общей приведенной площадью 95,73 кв.м., на 2 этаже, проектный номер ###, ООО «<...>», которое обязалось уплатить ООО «ЦВС» обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно п. 2.3 договора сторонами установлен предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику: ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору уступки прав требования ### от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<...>» уступило право требования по договору ### на участие в долевом строительстве ФИО3, по которому последняя приобрела право требовать вышеуказанный объект долевого строительства. На основании договора уступки прав требования ### от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уступила право требования ФИО4, который, в свою очередь, уступил право требования спорной квартиры истцу на основании договора уступки прав требования ### от ДД.ММ.ГГГГ с условием оплаты денежной суммы в размере ### руб. из расчета ### руб. за 1 кв.м. Согласно расписке ФИО4, он получил от Харькова И.А. оплату по договору уступки прав требования в размере ### руб., оплата произведена полностью, претензий не имеет.

В настоящий момент строительство дома завершено, ему присвоен почтовый адрес, а именно: <...>, что подтверждается справкой Управления архитектуры и строительства от ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчиком не получено разрешение на ввод (II очереди строительства) многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось на основании разрешения на строительство № ### этап от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство № ### от ДД.ММ.ГГГГ, выданных Управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира. Земельный участок с кадастровым номером ###, площадью 2823 кв.м., на котором осуществлялось строительство жилого дома, был предоставлен ответчику на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и договора субаренды ### от ДД.ММ.ГГГГ Арендатором указанного земельного участка являлось ГОУ ВПО «Владимирский государственный университет» на основании распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области ### от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды ### от ДД.ММ.ГГГГ Собственником указанного земельного участка является Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области.

Таким образом, строительство дома велось при наличии необходимых для этого документов и не может быть признано самовольной постройкой. Земельный участок, на котором находится указанный многоквартирный дом, отведен под его строительство, дом возведен в пределах предоставленного под его строительство земельного участка, дому присвоен почтовый адрес, квартира построена.

Согласно техническому заключению по результатам обследования многоэтажного жилого дома по адресу: <...>(строительный адрес), выполненному ГОУ ВПО «Владимирский государственный университет» (свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № ### от ДД.ММ.ГГГГ ) в целом возведенный жилой дом при существующих планировочных изменениях пригоден для нормальной эксплуатации, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угроз жизни и здоровью граждан.

Согласно сообщению УГПН ГУ МЧС России по Владимирской области ### от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках осуществления письменной консультации были осмотрены 3-я,4-я и 5-я секции(II очередь строительства) многоквартирного дома со встроенными помещениями расположенного по адресу: <...>(строительный адрес). В ходе осмотра нарушений правил пожарной безопасности не выявлено.

Согласно заключению Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области ### от ДД.ММ.ГГГГ, <...> по адресу: <...> соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требования истца(по первоначальному иску) о признании права собственности на <...>, расположенную по адресу: <...>, подлежат удовлетворению, поскольку указанный объект недвижимости построен, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным и санитарным требованиям, истцом выполнены обязательства по исполнению договора уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве, произведена оплата за спорное жилое помещение в соответствии общей приведенной площадью квартиры, указанной как в договоре на участие в долевом строительстве ### от ДД.ММ.ГГГГ, так и в последующих договорах уступки права требования, в том числе заключенным между ФИО4 и Харьковым И.А. ### от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.1 договора ### на участие в долевом строительстве объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ цена одного квадратного метра объекта долевого строительства определяется соглашением сторон и составляет ### руб. Согласно п. 3.3 договора цена одного квадратного метра является окончательной и не подлежит увеличению, иначе как по соглашению сторон. Согласно п.3.1. цена договора является ориентировочной и подлежит уточнению после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства. Согласно п.3.4.2 указанного договора по соглашению сторон цена договора может быть изменена в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Предметом договора долевого участия, выступает объект долевого строительства с характеристиками, которые включают в себя, в том числе, площадь лоджии.

Применяя механизм подсчета площади, предусмотренный сторонами договора, в настоящее время площадь квартиры, исходя из данных технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 92,1 кв.м. (площадь квартиры без учета лоджии) + 9,4 кв.м. (общая площадь лоджий) х 0,5 (понижающий коэффициент) = 96,80 кв.м.

Разница между площадью объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации и «общей приведенной площадью» составляет: 96,80 кв.м. – 95,73 кв.м. = 1,07 кв.м. Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик обоснованно требует доплаты по договору на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ###, поскольку увеличение размера площади <...> по данным технической инвентаризации превышает установленный п. 3.4.2 договора предельный неоплачиваемый размер увеличения площади объекта долевого строительства в 1 кв.м. В связи с тем, что стоимость 1 кв.м. договором на участие в долевом строительстве определена в размере ### руб., окончательная цена по данному договору за спорный объект недвижимости составляет (###* 96,80 кв.м.)= ### руб., следовательно, доплата по договору на долевое участие в строительстве составит: ### руб.- ### руб.(цена по договору долевого участия ### с учетом «общей приведенной площади» квартиры(###* 95,73 кв.м.)= ### руб. Доводы ответчика о том, что он не должен производить доплату по договору, в связи с отсутствием договора о переводе долга, суд считает необоснованными, поскольку изменение цены предусмотрено условиями договора на участие в долевом строительстве, право требования спорной квартиры по которому, перешло к нему по договору уступки прав требования. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика. Поскольку сумма доплаты незначительна по сравнению с ценой, уплаченной за квартиру, кроме того, превышение площади выявлено только по результатам обмера, произведенного в установленном порядке ВФГУП « Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» после фактического возведения объекта недвижимости, данное обстоятельство само по себе основанием к отказу истцу в иске о признании права собственности на квартиру не является.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Харькова И.А. удовлетворить.

Признать за Харьковым И.А. право собственности на <...>, расположенную в <...>.

Взыскать с ООО «ЦВС» в пользу Харькова И.А. в возврат госпошлины 200 руб.

Взыскать с ООО «ЦВС» госпошлину в доход местного бюджета ### руб. 05 коп.

Встречные исковые требования ООО «ЦВС» удовлетворить.

Взыскать с Харькова И.А. в пользу ООО «ЦВС» ### руб. и в возврат госпошлины 1644 руб. 50 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательно форме во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира.

Председательствующий судья О.Ф.Орешкина

Решение изготовлено в окончательной форме 27.09.2011 г.

Судья О.Ф.Орешкина