Дело № 2 – 1943/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 мая 2011 года

Октябрьский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Гвоздилиной И.В.,

при секретаре Мясниковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» к Ивановой Н.В., Подыряк Л.П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Мулланурову М.Р. о признании договоров недействительными, прекращении права собственности на незавершенное строительством нежилое здание, изъятии из чужого незаконного владения объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» (далее ООО «АКИЛЕЖНА») обратилось в суд с уточненным иском к Ивановой Н.В., Подыряк Л.П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Мулланурову М.Р. о признании договоров купли – продажи незавершенного строительством объекта недействительными, прекращении права собственности на него за Ивановой Н.В., изъятию этого объекта недвижимости из чужого незаконного владения и признании права собственности на него за ООО «АКИЛЕЖНА».

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли – продажи незавершенного строительством нежилого здания кадастровый номер ###, расположенного по адресу: <...>, между ООО «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П. При заключении указанной сделки в качестве представителя продавца и покупателя выступала Подыряк Л.П. Решения единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» об одобрении договора купли – продажи не было. Следовательно, данная сделка является недействительной, так как при ее совершении нарушены требования ст. 45 Федерального закона № 45-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». В соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Кроме того, сделка купли – продажи незавершенного строительством нежилого здания кадастровый номер ###, расположенного по адресу: <...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между Муллануровым М.Р. от имени Подыряк Л.П. и Ивановой Н.В., является незаключенной, так как до подписания такого договора ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок был разделен на три отдельных земельных участка площадью 194 кв.м, 1533 кв. м и 1524 кв.м, и им присвоены разные кадастровые номера: ###, ### и ### соответственно, о чем в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ были внесены соответствующие записи. На кадастровых планах указанных земельных участков объекты недвижимого имущества не указаны. Спорное имущество находится на земельном участке площадью 1533 кв.м с кадастровым номером ###. Однако в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не имеется сведений, из которых можно было бы достоверно установить: на каком из вновь образованных земельных участках расположен спорный объект недвижимости, что является нарушением норм ст. 554 ГК РФ, где указано, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Кроме того, по данным технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ спорное здание представляло собой объект незавершенного строительства недвижимого имущества площадью 541,1 кв.м, а степень готовности 95%. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ была проведена новая техническая инвентаризация для регистрации изменений свойств объекта недвижимости, в соответствии с которой спорное здание являлось полностью построенным, состоящем из 19 торговых боксов (лит. I – XIX) общей площадью 439,4 кв.м, а площадью здания по наружному объему – 456,4 кв.м. Таким образом, из данных технических инвентаризаций видно, что объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ, на момент подписания которого представлял из себя объект недвижимого имущества, обладающий другими свойствами и техническими характеристиками (другая площадь объекта и состав его помещений), чем указано в спорном договоре. Следовательно, предмет договора от ДД.ММ.ГГГГ не был согласован сторонами и в соответствии со ст. ст. 554, 432 ГК РФ договор считается незаключенным и не влечет за собой каких – либо юридически значимых последствий. Ответчик Иванова не может считаться добросовестным приобретателем, так как при купле – продаже спорного объекта недвижимости, состоящего из 19 торговых боксов, их стоимость была определена в ### рублей. Однако, в соответствии с заключением эксперта ### от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость незавершенного строительством нежилого здания (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла ### рублей, а на ДД.ММ.ГГГГ – ### рублей. Из этого видно, что спорное имущество приобретено Ивановой Н.В. у Мулланурова М.Р. по явно заниженной цене, которая не может быть объяснена свободой договора. Доказательств наличия каких – либо разумных причин определения такой цены в договоре не представлено. Предложенная цена покупки должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права на его отчуждение. Кроме того, Иванова Н.В. никогда не вступала во владение спорным имуществом; не имела к нему доступ, каким – либо образом не использовала его. Данный объект расположен на земельном участке, который находится под охраной, огорожен зданиями и забором, в котором имеются двое ворот. У Ивановой Н.В. отсутствуют ключи как от входных ворот на территорию земельного участка, так и от самих гаражных боксов. Более того, до настоящего времени Ивановой Н.В. не предпринималось каких – либо действий к оформлению прав на земельный участок, на котором находится спорное имущество. Считает, что совершение указанной сделки имело под собой цель затруднить собственнику имущества его истребование и создать видимость добросовестного владения. Спорное имущество находится у ООО «АКИЛЕЖНА» на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ, и по настоящее время эта организация владеет и пользуется им, имеет все ключи, как от ворот забора, так и от самого здания. Следовательно, Иванова Н.В. не является добросовестным приобретателем имущества до передачи владения им. Этот ответчик как лицо, близко знакомое с Муллануровым М.Р., в силу этих отношений должен был знать, что ДД.ММ.ГГГГ последним дана расписка, в соответствии с которой он обязался не пользоваться выданной ему доверенностью без согласия Подыряк Л.П. и письменного согласования с ней всех действий по указанной доверенности. Однако, какого – либо согласия от Подыряк Л.П. на заключение сделки с Ивановой Н.В. получено Муллануровым М.Р. не было. Таким образом, это свидетельствует о недобросовестности Ивановой Н.В. как приобретателя имущества. Считает также, что спорное имущество должно быть истребовано из чужого незаконного владения независимо от добросовестности его приобретателя, так как при заключении договора купли – продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя ООО «АКИЛЕЖНА» выступала ФИО11 как директор указанного общества. Однако в данном случае эта сделка была заключена за пределами ее полномочий. В соответствии со ст. ст. 45 и 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» в редакции применительно к настоящему случаю, для заключения сделки по отчуждению имущества необходимо было получение двух решений единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА»: о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, и о крупной сделке. Однако таких решений не было вынесено. Решение от ДД.ММ.ГГГГ разрешает вопрос только о крупности сделки, при этом не обсуждая заинтересованность при ее совершении. ООО «АКИЛЕЖНА» никогда не одобряло сделку купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Более того, в соответствии с решением единственного участника Общества ФИО11 прямо было запрещено заключать указанную сделку, а также представлять интересы от имени ООО «АКИЛЕЖНА». Следовательно, на момент заключения договора купли – продажи ФИО11 была неуполномоченным лицом, действия которой не одобрены Обществом. Таким образом, поскольку спорное имущество выбыло из владения ООО «АКИЛЕЖНА» вопреки его воле, без наличия каких – либо законных оснований просит признать недействительным договор купли – продажи незаверенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П. Признать недействительным договор купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Муллануровым М.Р. от имени Подыряк Л.П., и Ивановой Н.В. Прекратить право собственности Ивановой Н.В. на незавершенное строительством нежилое здание кадастровый номер ###, расположенное по адресу: <...>. Признать право собственности ООО «Акилежна» на указанное нежилое здание. Обязать Иванову Н.В. возвратить Обществу спорное помещение.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, по основаниям, указанным выше.

Ответчик Иванова Н.В. в суд не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель Ивановой Н.В. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что истцом не представлено доказательств о том, что спорное имущество выбыло из владения помимо его воли. Действующее законодательство не требует, при наличии единственного участника общества, помимо одобрения еще и согласие его на отчуждение собственности. Иванова Н.В. является добросовестным приобретателем. Кроме того, истец по закону не имеет права ставить вопрос о недействительности сделки, заключенной между Подыряк Л.П. и Ивановой Н.В., так как стороной ее не является.

Ответчик Подыряк Л.П. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В письменном отзыве исковые требования ООО «АКИЛЕЖНА» признает в полном объеме.

Представитель Подыряк Л.П. в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в суд не явился по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном отзыве ссылается на то, что данное учреждение является ненадлежащим ответчиком. Спор по существу иска оставляет на усмотрение суда.

Муллануров М.Р. в суд не явился по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. С исковыми требованиями не согласен, по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Третье лицо ФИО11 в суд не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия. В письменном отзыве указала о согласии с иском.

Изучив материалы дела, выслушав мнение участников процесса, суд приходит к следующему.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Из пояснений представителя истца стало известно, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 взяла в долг у брата ФИО6 (единственного учредителя ООО «АКИЛЕЖНА») денежные средства. В обеспечение данного долга они договорились, что она передаст в собственность Общества недостроенное здание, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее ООО «<...>», которое должна была получить после расторжения брака.

ДД.ММ.ГГГГ была оформлена сделка купли - продажи, и указанное имущество перешло в собственность ООО «АКИЛЕЖНА», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> от ДД.ММ.ГГГГ

Однако задолженность ФИО11 не погасила.

В ДД.ММ.ГГГГ она сообщила ФИО6, что готова выкупить у ООО «АКИЛЕЖНА» указанное здание, но оформить сделку необходимо на мать Подыряк Л.П.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 подъехала к ФИО6 с документами для оформления договора купли - продажи между ООО «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П. В них была указана цена договора – ### рублей. ФИО6 издал решение участника ООО «АКИЛЕЖНА» о совершении крупной сделки. Однако он отказался подписывать остальные документы (решение участника о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность), т.к. выразил сомнение, что имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, имеет реальную цену в размере ### рублей. В этот день ФИО6 узнал, что примерная стоимость одного бокса в г. Владимире составляет ### рублей (спорное имущество состоит из 19 боксов), т.е. та денежная сумма, за которую ФИО11 хотела выкупить гаражи, явно занижена по сравнению со среднерыночной.

Вечером от сотрудника ООО «Акилежна» ему стало известно, что ФИО11 поставила печать на каких - то документах. ДД.ММ.ГГГГ он составил решение участника ООО «АКИЛЕЖНА» об отмене решения о заключение крупной сделки, запрете на ее совершение и об отстранении ФИО11 от исполнения обязанности директора ООО «АКИЛЕЖНА».

В этот же день ФИО6 приехал в г. Владимир, где потребовал у ФИО11 документы, связанные с указанным имуществом, а также ознакомил ее с решением участника ООО «АКИЛЕЖНА» об отмене решения о совершении крупной сделки и о прекращении полномочий как директора Общества.

ФИО11 ознакомилась с решением под роспись, а также дала расписку, в соответствии с которой подтвердила, что на момент изготовления ее договор купли - продажи она не подписывала.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли – продажи незавершенного строительством объекта между ООО «АКИЛЕЖНА» в лице директора ФИО11 и Подыряк Л.П., предметом которого являлось незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер ### (п. 1. Договора).

Этот объект расположен на земельном участке общей площадью 3251 кв.м, кадастровый номер ### (предыдущие номера ### (###) по адресу: <...> (п. 2 Договора).

Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <...> (т. 1 л.д. 174).

О том, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 был подписан спорный договор купли - продажи и ДД.ММ.ГГГГ сданы в Управление Федеральной регистрационной службы по Владимирской области документы, в соответствии с которыми право собственности на спорное имущество перешло от ООО «АКИЛЕЖНА» к Подыряк Л.П., а затем получены указанные документы, в т.ч. и прежнее свидетельство о государственной регистрации, она не сообщила.

Таким образом, договор купли – продажи незавершенного строительством объекта, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АКИЛЕЖНА» в лице директора ФИО11 и Подыряк Л.П., является недействительным по следующим основаниям.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица: если они занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества.

При заключении договора купли - продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя ООО «АКИЛЕЖНА» выступала ФИО11, как директор указанного Общества (единоличного исполнительного органа). В то же время она одновременно является дочерью другой стороны по договору - покупателя Подыряк Л.П. Это подтверждается свидетельством о рождении ### от ДД.ММ.ГГГГ, справкой о заключении брака ### от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 35-37).

На основании ч. 5 данной статьи сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных настоящей статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Кроме того, что ФИО11 при заключении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ выступала в качестве представителя продавца, она одновременно являлась и представителем покупателя Подыряк Л.П.

Покупатель лично не участвовал при согласовании условий сделки, не подписывал этот договор и акт приема - передачи имущества. За него эти действия совершила ФИО11, у которой имелась доверенность от имени Подыряк Л.П. (т. 1 л.д. 177).

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением специалиста ### от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым подпись в договоре купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ от имени Подыряк Л.П. выполнена ФИО11 (т. 2 л.д. 44 – 52).

В соответствии с ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 16.7. Устава ООО «АКИЛЕЖНА» директор обязан сообщать Участникам обо всех сделках Общества, в которых он может быть признан заинтересованным лицом.

Однако, как установлено в судебном заседании, ФИО11 скрыла факт подписания ДД.ММ.ГГГГ спорного договора купли - продажи и сдачу ДД.ММ.ГГГГ документов в Управление Федеральной регистрационной службы по Владимирской области, в соответствии с которыми право собственности на спорное имущество перешло от ООО «АКИЛЕЖНА» к Подыряк Л.П., а затем получение указанных документов.

Таким образом, она превысила свои полномочия, предоставленные ей Уставом.

В силу ст. 46 Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в редакции Федеральных законов, действовавших на момент заключения сделки, решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

При этом ч. 1. ст. 46 вышеуказанного Закона установлено, что крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли - продажи объектов недвижимости - незавершенного строительством нежилого здания кадастровый номер ###, расположенного по адресу: <...> по цене ### рублей.

Поскольку процентное соотношение суммы сделки купли – продажи незавершенного строительством объектом между ООО «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П. по цене ### рублей, в том числе НДС 18% - ### рублей, к балансовой стоимости активов общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период (ДД.ММ.ГГГГ) составляет 25,28%, то сделка является крупной.

Данный договор не относится к сделкам, совершаемым обществом в процессе обычной хозяйственной деятельности.

Это подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 34, 67 - 93).

Для заключения договора купли - продажи было необходимо решение единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность. Однако такого решения вынесено участником не было. Решение от ДД.ММ.ГГГГ разрешает вопрос только о крупности сделки, при этом никак не обсуждая заинтересованность при ее совершении. Следовательно, данная сделка является недействительной.

Кроме того, решением единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» от ДД.ММ.ГГГГ одобрено заключение Обществом крупной сделки: незавершенного строительством нежилого здания (торговых боксов) общей площадью 541,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер ###, расположенное на земельном участке общей площадью 3251 кв.м кадастровый номер ### (предыдущие номера ### (###), по цене ### рублей с Подыряк Л.П. (т. 1 л.д.47).

Однако ДД.ММ.ГГГГ решением единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» досрочно прекращены полномочия директора этого Общества ФИО11, временно исполняющим обязанности единоличного исполнительного органа - директора назначен ФИО7 (т. 1 л.д. 48).

ДД.ММ.ГГГГ решением единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» отменено решение от ДД.ММ.ГГГГ о заключении Обществом крупной сделки указанного выше объекта недвижимости с Подыряк Л.П. ввиду явной несоразмерности продажной цены реальной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (п. 1). Также постановлено уведомить бывшего единоличного исполнительного органа ООО «АКИЛЕЖНА» ФИО11 о невозможности представительства от имени Общества в любых организациях, предприятиях, учреждениях всех форм собственности, государственных органах ввиду отсутствия у нее полномочий действовать без доверенности (т. 1 л.д. 49).

С указанным решением ФИО11 ознакомлена под роспись, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 114).

Таким образом, она во всяком случае не имела права действовать от имени ООО «АКИЛЕЖНА» в заключении сделки купли – продажи спорного имущества.

Доводы представителя Ивановой Н.В. о том, что не требовалось одновременного согласия и одобрения единственного участника общества на совершение сделки, не состоятельны.

В соответствии со ст. 39 и ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» указано, что в обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и оформляются письменно.

Таким образом, ФИО6, являясь единственным участником общества, должен был и одобрить совершение крупной сделки, и дать согласие на нее.

Однако такого согласия не поступило, а одобрение отменено.

Крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Суд проверил доводы представителя Ивановой Н.В. о наличии согласия участника общества на совершение сделки купли – продажи, последующего одобрения оспариваемого договора и по результатам оценки всех представленных по делу доказательств, пришел к выводу о недоказанности этих обстоятельств. Поэтому признает указанный договор недействительной сделкой, в связи с нарушением при его заключении порядка совершения крупных сделок, установленного ст.46 Федерального закона № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и, на основании ст. 167 ГК РФ применяет последствия ее недействительности, обязав возвратить истцу полученные по договору объекты недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Муллануров М.Р., действующий по доверенности от имени Подыряк Л.П., заключил договор купли – продажи недвижимого имущества незавершенного строительством нежилого здания (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м с кадастровым (или условным) номером ###, расположенное по адресу: <...> (т. 1 л.д. 165)).

Указанный объект продавался за ### рублей (п. 1 и п. 3 Договора).

Иванова Н.В. передала Мулланурову М.Р. как представителю Подыряк Л.П денежные средства по договору купли – продажи спорного объекта недвижимости в сумме ### рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 163).

ДД.ММ.ГГГГ Иванова Н.В. зарегистрировала право собственности на незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м, находящееся по адресу: <...> (т. 1 л.д. 164).

Как пояснили в судебных заседаниях участники процесса, Муллануров М.Р., воспользовавшись доверенностью, переоформил спорное имущество на свою тещу ФИО8, хотя на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ обязался письменно согласовывать все возможные действия и мероприятия, отраженные в вышеуказанной доверенности и не пользоваться ею без ведома и согласия Подыряк Л.П. (т. 2 л.д. 157).

Подыряк Л.П. какого – либо письменного разрешения действовать от своего имени, в том числе совершать сделку купли – продажи спорного объекта недвижимости, не выдавала.

Таким образом, сделка купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между Муллануровым М.Р. от имени Подыряк Л.П., и Ивановой Н.В. является незаключенной.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 2 договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ незавершенный строительством объект расположен на земельном участке площадью 3 251 кв.м, кадастровый ### по адресу: <...>.

Однако ДД.ММ.ГГГГ еще до подписания договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок был разделен на три отдельных земельных участка площадью 194 кв.м, 1 533 кв.м и 1 524 кв.м, и им были присвоены новые кадастровые номера: ### ### и ### соответственно, о чем в Едином государственном реестре прав и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ были внесены соответствующие записи, что подтверждается кадастровыми паспортами, приобщенными к материалам дела.

При этом из кадастровых паспортов видно, что все три земельных участка ранее имели один и тот же кадастровый номер ###, т.е. номер земельного участка площадью 3 251 кв.м, который упоминался в первом из оспариваемых договоров от ДД.ММ.ГГГГ

Эти земельные участки расположены по одному адресу: <...>, но без указания на кадастровых планах о наличии объектов строительства. В соответствии с данными, представленными истцом, спорное имущество находится на земельном участке площадью 1 533 кв.м с кадастровым номером ###. Однако в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не имеется сведений, из которых можно было достоверно установить: на каком из вновь образованных земельных участков расположен объект недвижимого имущества, являющийся предметом указанного договора.

Таким образом, неуказание в спорном договоре таких сведений влечет за собой несоблюдение условий указанной нормы права, и, соответственно, невозможность достоверного определения предмета договора.

При отсутствии этих данных, на основании ст. 554 ГК РФ условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным и не влечет за собой каких - либо юридически значимых последствий.

Следовательно, по условиям договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ нельзя точно идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче, и его расположение на земельном участке.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Доказательствами основания виндикационного требования являются документы, подтверждающие право собственности (или иной титул) истца на спорный объект, обладающий индивидуально - определенными признаками, утрата истцом обладания вещью и факты незаконного владения ответчиком истребуемым имуществом.

По правилам ст.ст. 301, 302 ГК РФ различаются два вида незаконного владения чужой вещью: добросовестное и недобросовестное, предусматривающие различные правовые последствия.

Добросовестным приобретателем признается фактический владелец вещи, который не знал и не мог знать о незаконности своего владения.

У недобросовестного приобретателя вещь может быть истребована собственником в любом случае.

Приобретатель признается также добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки последний должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно п. 3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость передаваемого имущества была оценена сторонами в размере ### рублей.

Однако изначально 19 торговых боксов приобретались у ООО «АКИЛЕЖНА» за ### рублей.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания независимого оценщика ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ ### по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ итоговая величина рыночной стоимости объекта на дату оценки составляет ### рублей (т. 2 л.д.1 – 33).

По заключению эксперта ООО «Владимирское экспертно – консультативное бюро» ### от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость незавершенного строительством нежилого здания (торговые боксы) общей площадью 541,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ### рублей, а на ДД.ММ.ГГГГ – ### рублей (т. 3 л.д. 75 – 107).

В указанных документах было установлено, что рыночная стоимость справедлива и на дату составления спорного договора купли – продажи, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, спорный объект недвижимости был приобретен Ивановой Н.В. у Подыряк Л.П. через Мулланурова М.Р. по явно заниженной цене.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия каких - либо разумных причин определения такой цены в договоре, даже не смотря на свободу его заключения.

Иванова Н.В. должна была знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно указанным выше доказательствам 19 капитальных построенных из кирпича торговых боксов приобретены этим ответчиком по цене более чем в 17 раз ниже рыночной. Предложенная цена покупки должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на его отчуждение.

В данном случае Иванова Н.В., проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы недвижимого имущества. При этом право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (ст. ст. 421 и 424 ГК РФ) в этом случае не ограничивается, поскольку данные обстоятельства касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.

Однако ответчик таких действий не провел, поэтому не может считаться добросовестным приобретателем имущества.

Каких - либо убедительных и бесспорных доказательств в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, опровергающих данные обстоятельства, со стороны Ивановой Н.В. не приведено.

Таким образом, приобретатель, приобретший имущество по явно заниженной цене, не является добросовестным.

При этом добросовестность приобретателя должна наличествовать как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, изначально до передачи владения Иванова Н.В. не является добросовестным приобретателем имущества.

Кроме того, об отсутствии добросовестности Ивановой Н.В. говорит тот факт, что ответчик и представитель продавца Муллануров М.Р. длительное время были знакомы между собой и ранее состояли в родственных отношениях. Данный факт сторонами не оспаривается.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности.

Установление родственных и иных отношений между представителем продавца и покупателем является существенным при оценке того, знал ли приобретатель спорного помещения или должен был знать об отсутствии у продавца полномочий на совершение сделки и, соответственно, можно ли его признать добросовестным приобретателем.

Иванова Н.В., как лицо близко знакомое с Муллануровым М.Р., в силу этих отношений должна была знать, что ДД.ММ.ГГГГ последним была дана расписка, в соответствии с которой он обязался не пользоваться выданной ему доверенностью без согласия Подыряк Л.П. и письменно согласовывать с ней все действия по указанной доверенности.

Какого - либо согласия от Подыряк Л.П. на заключение сделки с Ивановой Н.В., Муллануровым М.Р. получено не было.

Указанные обстоятельства рассматриваются вместе с иными фактами, (приобретение имущества по цене, существенно ниже рыночной, заинтересованность во владении и использовании имуществом), и по своей совокупности свидетельствуют о недобросовестности ответчика, как приобретателя имущества.

При этом суд принимает во внимание, что договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным по обстоятельствам, указанным выше.

В соответствии с п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В связи с тем, что указанный договор является незаключенным, у ответчика отсутствуют какие - либо законные основания к владению спорным имуществом, следовательно, Иванова Н.В. не может быть признана добросовестным приобретателем, а спорное имущество должно быть истребовано из чужого незаконного владения независимо от того, является ли этот ответчик добросовестным приобретателем.

Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

На основании п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. №10/22 по смыслу ч. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

При заключении договора купли - продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве представителя ООО «АКИЛЕЖНА» выступала ФИО11, как директор указанного общества.

Однако в данном случае указанная сделка была заключена за пределами полномочий этого лица.

В соответствии со ст. 45 и 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" в редакциях на момент заключения договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ для заключения сделки по отчуждению имущества необходимо было получение двух решений единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА»: о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность и о крупной сделке.

Однако, решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность вынесено участником не было. Решением от ДД.ММ.ГГГГ разрешался вопрос только о крупности сделки, при этом никак не обсуждая заинтересованность при ее совершении. Впоследствии оно также было отменено. Следовательно, надлежащее решение правомочного органа ООО «АКИЛЕЖНА» (решение учредителя) об отчуждении спорного имущества отсутствует.

Также решением единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 было прямо запрещено заключать от имени Общества спорный договор купли - продажи, о чем она была уведомлена до подписания ею договора и сдачи его для государственной регистрации.

Из материалов дела видно, и на этом настаивает представитель истца, что ООО «АКИЛЕЖНА» никогда не одобряло сделку купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ Более того, в соответствии с решением единственного участника, ФИО11 было прямо запрещено ее заключать, а также представлять интересы от имени Общества.

Следовательно, на момент заключения такой сделки ФИО11 являлась неуполномоченным лицом, действия которого не были одобрены Обществом.

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела документы и с учетом положений действующего законодательства пришел к выводу о том, что спорные сделки являются взаимосвязанными и крупными, совершены без согласия единственного участника ООО «АКИЛЕЖНА» и не одобрены им впоследствии, совершение этих сделок повлекло причинение убытков данному обществу, так как имущество рыночной стоимостью ### рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ или стоимостью ### рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ было отчуждено за ### рублей.

В соответствии с указанными обстоятельствами, видно, что спорное имущество выбыло из владения ООО «АКИЛЕЖНА» вопреки его воли, без наличия каких - либо законных оснований.

Таким образом, в соответствии со ст. 301, ч. 1 ст. 302 ГК РФ указанное имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения независимо от добросовестности приобретателя имущества.

Не приведено доказательств и фактического осуществления владения и пользования спорным имуществом новым собственником Ивановой Н.В.

Как пояснил представитель истца, и этому нет обратных доказательств, доступа у Ивановой Н.В. к имуществу нет. Ключи находятся у ООО «АКИЛЕЖНА», которое осуществляет фактическое владение им с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, несет бремя содержания имущества.

Суд принимает также признание иска Подыряк Л.П. и ФИО10

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

В связи с этим суд признает оспариваемые договоры недействительными и применяет последствия недействительности сделок, обязав Иванову Н.В. возвратить ООО «АКИЛЕЖНА» спорные нежилые строения, прекратив право собственности этого ответчика, и признает право собственности на спорное имущество ООО «АКИЛЕЖНА». Кроме этого, подлежит взысканию с Подыряк Л.П. в пользу Ивановой Н.В. стоимость объектов недвижимости в размере ### рублей.

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» к Ивановой Н.В., Подыряк Л.П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Мулланурову М.Р. о признании договоров недействительными, прекращении права собственности на незавершенное строительством нежилое здание, изъятии из чужого незаконного владения объекта недвижимости удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» и Подыряк Л.П..

Признать недействительным договор купли – продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Подыряк Л.П. и Ивановой Н.В..

Прекратить право собственности Ивановой Н.В. на незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) кадастровый номер ###, расположенное по адресу: <...>.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» на незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) кадастровый номер ###, расположенное по адресу: <...>.

Обязать Иванову Н.В. передать Обществу с ограниченной ответственностью «АКИЛЕЖНА» незавершенное строительством нежилое здание (торговые боксы) кадастровый номер ### расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с Подыряк Л.П. в пользу Ивановой Н.В. денежные средства в сумме ### рублей.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательном виде во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира.

Судья И.В. Гвоздилина

Решение изготовлено в окончательном виде 30 мая 2011 года.

Судья И.В. Гвоздилина