Дело № 2-2046/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«10» мая 2012г. г.Владимир
Октябрьский районный суд г.Владимира в составе :
председательствующего судьи Горячевой А.В.,
при секретаре Бариновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Чигрия А.Д. к администрации г.Владимира об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,
У С Т А Н О В И Л :
Чигрия А.Д. обратился в суд с иском к администрации г.Владимира об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью ### кв.м., расположенного по адресу : <...>, кадастровый номер ###
В обоснование иска указано, что согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> ДД.ММ.ГГГГ истцу принадлежит по праву собственности незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом, площадью застройки ### кв.м., инвентарный ###, лит. ###, расположенный по адресу: <...>. Указанный объект недвижимости принадлежит истцу на основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ; кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» Владимирский филиал; разрешения на строительство ### от ДД.ММ.ГГГГ
Земельный участок, площадью ### кв.м., занимаемый указанным объектом недвижимости, и необходимый для его использования принадлежит истцу по праву аренды на основании договора аренды земельного участка ### от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по <...> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации ### дополнительного соглашения ### от ДД.ММ.ГГГГ; дополнительного соглашения ### от ДД.ММ.ГГГГ; дополнительного соглашения ### от ДД.ММ.ГГГГ; дополнительного соглашения ### от ДД.ММ.ГГГГ к договору ###., зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ и ЕГРП per. ###.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию <...> с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи земельного участка, занимаемого вышеуказанным объектом недвижимости и необходимого для их использования площадью ### кв.м.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх. ### ответчиком в заключении договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка было отказано. Ответчик в своем отказе сослался на ст.30,36 ЗК РФ, указав, что переоформление в собственность земельного участка, при наличии свидетельства о государственной регистрации права на незавершенный строительством объект не представляется возможным, т.к. по мнению ответчика в данном случае ст. 36 ЗК РФ не применяется, ввиду того, что объект незавершенного строительством не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
С отказом Чигрия А.Д. не согласен по следующим обстоятельствам.
Согласно п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими».
Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Право собственности истца на незавершенный строительством объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ ###.
В соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно п.4 ст.28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
изъятия земельных участков из оборота;
установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Перечень оснований отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, указанный в земельном кодексе является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Статья 28 ЗК РФ позволяет за плату предоставлять земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам.
В соответствии с п.3 ст.28 Федерального закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в либо аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Следовательно, в данном случае заключение договора купли-продажи земельного участка является обязательным в силу закона.
Указанный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, это означает, что данный земельный участок в соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ может быть объектом купли-продажи.
Чигрия А.Д. является собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости и в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на его приватизацию или получение в аренду.
В силу положений ст.10 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
На основании изложенного, Чигрия А.Д. считает, что администрация г.Владимира необоснованно отказала ему в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью ### кв.м, расположенного по адресу: <...> и просит удовлетворить исковые требования.
Истец Чигрия А.Д. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Представитель истца по доверенности Аксельруд Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г.Владимира по доверенности Бабушкина Е.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала и указала, что одного только отнесения объекта, расположенного на земельном участке, к категории недвижимого имущества недостаточно для возникновения права приватизации земельного участка.
Для возникновения права на выкуп земельного участка в порядке ст.36 Земельного Кодекса РФ принадлежности объекта к категории недвижимого имущества недостаточно. Необходимо, чтобы расположенный на земельном участке объект недвижимости был достроен и введен в эксплуатацию, то есть вошел в категорию видов имущества, поименованных в данной статье (здание, строение, сооружение).
Истцом в установленном законом порядке реализовано право аренды данного земельного участка, что позволяет ему использовать участок в соответствии с назначением - для целей жилищного строительства.
Право аренды земельного участка реализовано истцом следующим образом.
Постановлением главы <...> ###-р от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок (кадастровый номер на момент предоставления ###, на настоящий момент ###, что подтверждается прилагаемой копией кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ) был предоставлен ФИО5 (на настоящий момент фамилия Носкова изменена на фамилию Маркина согласно свидетельству о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ I-HA ###) для строительства индивидуального жилого дома.
Между администрацией <...> и ФИО5 на срок по ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка ### от ДД.ММ.ГГГГ (копия прилагается). Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ###, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ ###.
Срок действия договора аренды земельного участка сторонами продлевался, в том числе дополнительным соглашением ### от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен на срок по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительное соглашение ### зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается уведомлением ### от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО5 ###-И-06 ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.9 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается дома составляет 10 лет на десять лет.
23 ноября за ФИО6 (прежняя фамилия Носкова) зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Строительство жилого дома находится на начальном этапе - 10% готовности, что отражено в свидетельстве о государственной регистрации права и выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и Чигрий А.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством индивидуального жилого дома по адресу <...>. Переход права к истцу зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой о регистрации на договоре.
Исходя из п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением.
Пунктом 1 ст.552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Пунктом 3 ст.552 ГК РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения и иного объекта недвижимости, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Таким образом, с момента регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом (с ДД.ММ.ГГГГ) истец является стороной договора аренды земельного участка ### от ДД.ММ.ГГГГ взамен выбывшего из правоотношений прежнего арендатора ФИО6
Отсутствие права собственности на земельный участок не препятствует строительству жилого дома. В случае обращения истца в администрацию г.Владимира с соответствующим заявлением по окончании строительства объекта недвижимости земельный участок будет предоставлен ему в собственность в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
На основании изложенного, представитель ответчика Бабушкина Е.Ю. просила в удовлетворении иска отказать.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 6 ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что подготовка проекта договора купли-продажи земельного участка и направление его в адрес заявителя с предложением о заключении осуществляется исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления в месячный срок с даты принятия решения о его предоставлении земельного участка в собственность или за плату.
Согласно п.1 ст.421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Судом установлено, что постановлением главы <...> ###-р от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером ### (настоящее время кадастровый номер ###), для строительства индивидуального жилого дома.
Между администрацией <...> и ФИО5 на срок по ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка ### от ДД.ММ.ГГГГ Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ###, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ ###.
Срок действия указанного договора аренды земельного участка сторонами продлевался, в том числе дополнительным соглашением ### от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен на срок по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительное соглашение ### зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается уведомлением ### от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО5 выдано разрешение на строительство ###-И-06 от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно свидетельству о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ I-HA ### ФИО5 изменила фамилию на Маркину.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 зарегистрировала в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> право собственности на незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства, назначение : жилой дом, площадь застройки 127 кв.м., степень готовности 10%, инв. ###:401:002:0000767НО, лит.А, по адресу : <...>, о чем ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии <...> от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ истец Чигрия А.Д. приобрел у ФИО6 по договору купли-продажи незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства, назначение : жилой дом, площадь застройки <...> кв.м., степень готовности 10%, инв. ### по адресу : <...>.
ДД.ММ.ГГГГ Чигрия А.Д. зарегистрировал в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> право собственности на указанный незавершенный строительством объект, о чем ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии <...> от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Чигрия А.Д. обратился в администрацию <...> с заявлением об оформлении в собственность земельного участка по адресу : <...>.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ УАиСЗР администрации <...> известило истца об отказе предоставить в собственности вышеуказанный земельный участок, указав, что для предоставления земельного участка в собственность за плату в соответствии со ст.36 ЗК РФ существенным является не только нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП, но и введение объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Чигрия А.Д. полагает, что имеет право на приобретение земельного участка с кадастровым номером ### (предыдущий номер ###) за плату в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ, в связи с тем, что на данном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного жилищного строительства (степень готовности - 10%).
Согласно ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное срочное пользование на срок строительства.
В соответствии со ст.130 п.1 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии настоящим Кодексом.
Объекты незавершенного строительства в приведенном перечне недвижимого имущества отсутствуют.
Пунктом 1 ст.36 ЗК РФ также предусмотрено, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
В данном перечне также отсутствуют объекты незавершенного строительства.
Таким образом, для возникновения права на выкуп земельного участка в порядке ст.36 ЗК РФ принадлежности объекта к категории недвижимого имущества недостаточно. Из смысла вышеуказанных норм права следует, что для возникновения права на выкуп земельного участка необходимо, чтобы расположенный на земельном участке объект недвижимости был достроен и введен в эксплуатацию, то есть вошел в категорию видов имущества, поименованных в данной статье (здание, строение, сооружение).
Учитывая, что на земельном участке кадастровым номером ### на настоящий момент не имеется ни одного из видов объектов недвижимости, указанных в ст.36 ЗК РФ, право на выкуп земельного участка у Чигрия А.Д. отсутствует.
В соответствии со ст.28 ч.ч.3,7,8 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:
лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;
зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);
не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.
Суд считает ссылку истца на ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ несостоятельной, так как данная норма не регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства. Она регулирует приобретение прав на участки вследствие приватизации расположенных на них объектов недвижимости. При этом, правовые основания для предоставления спорного земельного участка в собственность истцу на настоящий момент отсутствуют.
Кроме того, истец владеет спорным земельным участком на праве аренды, что позволяет ему использовать участок в соответствии с назначением - для целей жилищного строительства.
Согласно ст.35 ч.1 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением.
Пунктом 1 ст.552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения и иного объекта недвижимости, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Указанная правовая позиция подтверждается ст.25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество производится государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежащего предшествующему собственнику.
Следовательно, с момента регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом (с ДД.ММ.ГГГГ) Чигрия А.Д. является стороной договора аренды земельного участка ### от ДД.ММ.ГГГГ взамен выбывшего из правоотношений прежнего арендатора ФИО6
Также суд считает, что отсутствие права собственности на спорный земельный участок не препятствует строительству вышеуказанного жилого дома.
Таким образом, исковые требования истца подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Чигрия А.Д. к администрации <...> об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1 749 кв.м., расположенного по адресу : <...>, кадастровый номер ###, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья А.В. Горячева
Мотивированное решение изготовлено 15.05.2012г.
Председательствующий судья А.В. Горячева