Дело № 2-503/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 марта 2012 года
Октябрьский районный суд г. Владимира в составе:
Председательствующего Орешкиной О.Ф.,
При секретаре Парамоновой Т.Н.,
С участием адвоката Бояринцевой Н.И.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Владимире гражданское дело по иску В. Юна к Обществу с ограниченной ответственностью « Ника-Строй», Обществу с ограниченной ответственностью « Вереск» о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Ван Юн обратился в суд с иском к ООО «Ника-Строй», ООО « Вереск» с учетом последних уточнений от ДД.ММ.ГГГГ о признании за ним права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной <...> общей площадью 99,5 кв. метра (по кадастровому паспорту), расположенной на третьем этаже кирпичного жилого дома по адресу : <...>
В обоснование иска с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ указано, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в целях строительства жилья для личных нужд был заключен договор ### с ООО « Ника-Строй».
Согласно данному договору истец приобретал право требовать с ответчика ООО «Ника-Строй» по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию трехкомнатную <...>, расположенную по адресу: <...>. ООО « Ника-Строй» по соглашению с ООО « Вереск» имело право по окончании строительства получить в свою собственность часть квартир, одну из которых истец оплатил в полном объеме и, которая по условиям заключенного с ним договора должна была быть передана ему в собственность как инвестора.
Ориентировочный срок сдачи указанного дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ. По условиям указанного договора он обязан был в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести оплату ООО « Ника-Строй» за уступку права требования квартиры в сумме ### руб. Свои обязательства он выполнил в полном объеме, внеся в кассу ООО « Ника-Строй» всю сумму по приходным кассовым ордерам ### от ДД.ММ.ГГГГ и ### от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается также кассовыми чеками.
Указанный в договоре срок истек, несмотря на это ни квартира, ни правоустанавливающие документы на нее ООО «Ника-Строй» в нарушение требований раздела 2 договора ему не переданы.
Разрешение на строительство ### было получено ООО «Вереск» ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, на данный договор не распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу 1 апреля 2005 года.
В связи с тем, что разрешение на строительство получено застройщиком до 1 апреля 2005 года, на данный договор не распространяется сфера действия вышеназванного закона, соответственно договор не подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе.
В настоящее время указанный многоквартирный дом является объектом незавершенного строительства.
Произведенная им оплата ### руб. подтверждается заключением специалиста, проведенного в рамках проверочного материала. В соответствии с данным заключением всего по дому оплачено за строящиеся квартиры ### руб., не оплачено ### руб. В доме ### квартир площадью 10 511,27 кв. метров. Заключено договоров на продажу 79 квартир общей площадью 5 770,29 кв. метров. Полагает, что данным заключением подтверждается, что деньги, которые он оплатил в кассу ООО «Ника-Строй» не были присвоены никем, а пошли на строительство дома, а следовательно спорная квартира построена заказчиком на его ( В. Юна) личные средства.
Спорная квартира поставлена на кадастровый учет, таким образом, объект недвижимости определен.
Договор, заключенный им с ООО « Ника-Строй» является договором инвестирования. В силу п.3 ст.7 Закона РСФСР « Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса».
В силу ч.1 ст.218 ГК РФ полагает, что у него возникло право требования передачи ему в собственность доли в праве собственности незавершенного строительством объекта недвижимости, однако данное право нарушено ответчиком ООО « Вереск».
В судебном заседании представитель истца по доверенности и ордеру адвокат Бояринцева Н.И. уточненные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ поддержала по указанным в них основаниям, просила их удовлетворить.
ООО « Вереск» в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ своего представителя не направило, уважительности причин его неявки, подтвержденной документально, не представило. Причины неявки признаны судом неуважительными, дело рассмотрено в отсутствие представителя этого ответчика.
Ранее в судебных заседаниях представитель ответчика ООО «Вереск» Куликова И.В. исковые требования не признавала и поясняла, что в соответствии с п.1 ст.25 Закона «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса, а также приказа Росрегистрации от 08.06.2007 г. № 113 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества» документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
На настоящий момент у ООО «Вереск», как заказчика по данному объекту, указанный документ отсутствует, незавершенный строительством объект по <...> в эксплуатацию не сдан, ввиду того, что строительство дома из-за недобросовестного исполнения своих договорных обязательств генподрядчиком - ООО «Ника-Строй» не закончено, коммуникации не подведены.
Учитывая, что ООО «Вереск» не обладает необходимым документом для регистрации права собственности на любую квартиру в данном доме, в т.ч. и <...>, считает иск В. Юна не подлежащим удовлетворению. Кроме того, при заключении договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ в перечне квартир, подлежащих передаче ООО « Ника-Строй» за выполненную работу, спорная квартира не значится. При его расторжении с ООО « Ника-Строй» по соглашению последнему исходя из объема фактически выполненных им работ была выделена часть объектов в указанном доме в виде квартир, <...> данном соглашении также не числится, ООО « Ника-Строй» не передавалась.
Представитель ответчика ООО «Ника-Строй» оставила разрешение спора на усмотрение суда, указав, что предприятие находится в стадии банкротства, никаких документов по спорному дому конкурсный управляющий не имеет, исходя их заключения эксперта, проведенного в рамках проверочного материала, <...> числится за ООО « Вереск», в таблице ООО « Ника-Строй» она отсутствует.
Представитель третьего лица ООО «Монострой», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Представитель третьего лица департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика ООО « Ника-Строй», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «Ника-Строй» (подрядчик) заключили договор подряда № <...>, по которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ ниже отметки +0.00 9-12 этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в <...>», включающих в себя устройство монолитного железобетонного ростверка и земляные работы, потребность выполнения которых может возникнуть после производства работ по забивке свай и устройства ростверка в соответствии с условиями договора, по заданию заказчика и проектно-сметной документацией, включая возможные работы, определено в нем не упомянутые, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации.
Пунктом 5.1. договора подряда определено, что объект должен быть построен подрядчиком и сдан заказчику в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Также стороны установили, что заказчик оплачивает подрядчику стоимость выполненных работ выделением части объекта в виде жилых площадей в соответствии с приложением, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (п.6.1 договора). Подрядчик имеет право на реализацию выделенных ему площадей по договору только в пределах фактически выполненных и принятых заказчиком по актам формы КС-2 и справке КС-3 строительно-монтажных работ (п.6.2 договора).
Согласно приложению к договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ника-Строй» выделены для реализации 32 трехкомнатные квартиры, спорная трехкомнатная <...> данном приложении отсутствует.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вереск» получило разрешение ### на проведение строительно-монтажных работ по строительству 9-12 этажного ### квартирного жилого дома со встроенными помещениями в <...> ниже отм. 0.00 по адресу : <...>).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «Ника-Строй» (генподрядчик) заключен договор генерального подряда ###, по которому заказчик сдает, а генподрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству объекта: 9-10-14 этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, выше отметки 0.00 в <...>», включая возможные работы, определенно в нем не упомянутые, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации.
Согласно п.2.2 договора генерального подряда ### заказчик передает генподрядчику в счет оплаты за выполненные работы по настоящему договору площади в жилом <...> из расчета ### руб. за 1 кв.м. в т.ч. НДС 18% - ### руб. Общая площадь передаваемых заказчиком помещений уточняется после получения утвержденной сметы дополнительным соглашением между сторонами в письменном виде и является неотъемлемой частью настоящего договора.
Заказчик выделяет генподрядчику аванс путем передачи 30% общей площади жилых помещений в течение 5 банковских дней с даты подписания настоящего договора (п.4.5. договора).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ника-Строй» и Ван Юн заключили договор № ###, по которому Ван Юн приобретает право требовать с ООО «Ника-Строй» по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию трехкомнатную <...>, общей площадью 100.68 кв.м., расположенную на 3 этаже кирпичного жилого дома по адресу: <...>). Ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ отступление от указанного срока в пределах шести месяцев не является нарушением условий настоящего договора.
Согласно п.3.1 договора Ван Юн производит оплату ООО «Ника-Строй» за уступку прав требования в сумме ### руб. Таким образом, данный договор содержит элемент договора об уступке права требования.
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам и кассовым чекам Ван Юн произвел оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме ### руб.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ### ООО «Вереск» уведомило ООО «Ника-Строй» о расторжении договора генерального подряда ### от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке в связи с неоднократным нарушением ООО «Ника-Строй» условий этого договора.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «Монострой» (подрядчик) заключили договор подряда ###, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство выполнить строительно-монтажные работы на объекте заказчика: 9-10-14 этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по <...>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» и ООО «Ника-Строй» подписано соглашение ###, в котором указано, что в связи с прекращением строительно-монтажных работ и расторжением договоров, в том числе договора генерального подряда ### от ДД.ММ.ГГГГ, стороны установили, что задолженность ООО «Вереск» перед ООО «Ника-Строй» составляет 2501.55 кв.м., ООО «Вереск» компенсирует задолженность путем выделения площади по согласованию с ООО «Ника-Строй».
Также ООО «Вереск» и ООО «Ника-Строй» ДД.ММ.ГГГГ подписано соглашение ### с указанием объектов, которые выделяются ООО «Ника-Строй» исходя из объемов выполненных работ. Спорная квартира в перечне объектов, выделяемых ООО « Ника-Строй», не указана( п.4 соглашения).
Из заключения специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в рамках материала проверки ОБЭП КМ УВД по г. Владимиру по заявлениям участников долевого строительства в отношении директора ООО « Ника-Строй» ФИО5, следует лишь, что действительно Ван Юном в ООО « Ника-Строй» внесены денежные средства в сумме ### руб. Из приобщенных к данному заключению таблиц видно, что <...> числится за ООО « Вереск», а не за ООО « Ника-Строй» ( л.д. 108-114).
Из письма ООО « Ника-Строй» ### от ДД.ММ.ГГГГ, направленному в ООО « Вереск» следует, что ООО « Ника-Строй» просит зарезервировать за ним в том числе <...>, ###, в то время, как договор с Ван Юном ### от ДД.ММ.ГГГГ уже им ( ООО « Ника-Строй») заключен, то есть без каких-либо оснований. Положительного ответа от ООО « Вереск» не последовало ( л.д. 141).
Решением Арбитражного суда Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ника-Строй» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.( л.д.202-210).
Так как разрешение на строительство жилого <...> получено ДД.ММ.ГГГГ до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то на деятельность ООО «Ника-Строй» по привлечению денежных средств по договору долевого участия, данный закон не распространяется. Данные правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в виде капитальных вложений».
В соответствии со ст.421 ч.ч.2,3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст.702 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
На основании ст.740 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет, что капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Согласно ст.4 ч.2 Федерального закона № 39-ФЗ инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).
Статья 6 Федерального закона № 39-ФЗ устанавливает права инвесторов, в том числе на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно ст. 388 ГК РФ 1. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии с п.1 ст.25 Закона «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса, а также приказа Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества" документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Как установлено в судебном заседании, срок действия разрешения на строительство вышеуказанного жилого дома был продлен до ДД.ММ.ГГГГ (разрешение на строительство № ###). В настоящее время разрешение на ввод данного жилого дома в эксплуатацию не получено. Строительство не завершено, не подведены коммуникации, что не отрицают стороны.
Поскольку, как видно из приведенных выше документов, какого-либо договора об инвестировании строительства между ООО « Вереск»( заказчиком) и истцом не заключалось, <...> не значилась изначально в приложении к договору подряда ### от ДД.ММ.ГГГГв перечне объектов, подлежащих передаче после выполнения работ ООО « Ника-Строй», равно как не значилась она и в соглашении ### от ДД.ММ.ГГГГ о выделении части объектов ООО» Ника-Строй» за фактически выполненные им работы в связи с расторжением договора подряда, каких-либо правовых оснований к заключению договора ### от ДД.ММ.ГГГГ с Ван Юном у ООО « Ника-Строй» не имелось, поскольку у ООО « Ника-Строй» изначально не имелось права требования к ООО «Вереск» о передаче спорной квартиры и уступить несуществующего права Ван Юну оно не могло. При таких обстоятельствах сам по себе факт внесения истцом в кассу ООО « Ника-Строй» суммы ### руб. основанием к обязанности ООО « Вереск» передачи ему <...> не является, равно как не имеется оснований к признанию за ним права собственности на долю в указанном объекте незавершенного строительства в виде спорной квартиры. Таким образом, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. В иске ему следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Ван Юну к Обществу с ограниченной ответственностью « Ника-Строй», Обществу с ограниченной ответственностью « Вереск» о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной <...>, общей площадью 99,5 кв. метров( по кадастровому паспорту), расположенной на третьем этаже кирпичного жилого дома по адресу: <...> – отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его изготовления в окончательной форме во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира.
Председательствующий судья О.Ф. Орешкина
Решение в окончательной форме изготовлено 22.03.2012г.
Судья О.Ф. Орешкина