Дело № 2- 1470/ 2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
19 апреля 2012 г. г. Владимир
Октябрьский районный суд г.Владимира в составе :
председательствующего судьи И.Н.Мысягиной
при секретаре Н.В. Клюевой
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Пироговой А. А. к Закрытому акционерному обществу «ВладЖилСтрой» о признании права собственности на жилое помещение,
у с т а н о в и л :
Пирогова А.А. обратилась в суд с иском к ЗАО «ВладЖилСтрой» о признании права собственности на жилое помещение – <...>, общей площадью не менее 48, 0 кв. метров, расположенную на втором этаже пятиэтажного многоквартирного жилого <...> по ул. <...> в г. <...>
В обоснование заявленных исковых требований представитель истца суду указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Пироговой А.А. и ООО «Владжилкомплекс» был заключен договор ### о переуступке права требования по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г<...> (строительный адрес). В настоящее время обьект строительства введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес: г<...>. <...>.
На момент совершения договора уступки указанное право принадлежало ООО «Владжилкомплекс» на основании договора ### от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г<...> ул. <...> (строительный адрес), заключенного между ЗАО «ВладЖилСтрой» и ООО «<...>» (переименовано в ООО «Владжилкомплекс»). На момент заключения договора долевого участия его обязательная государственная регистрация не предусматривалась.
Согласно п. 1.1. договора переуступки истец приобретает право требования от ЗАО «ВладЖилСтрой» передачи ей в собственность отдельной однокомнатной квартиры общей площадью 48,0 кв.м., расположенной на втором этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 2.1. договора переуступки стоимость права требования составила ### руб. Именно внесение данной суммы являлось основанием для приобретения истцом прав требования к ответчику. Справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Владжилкомплекс», подтверждается факт оплаты истцом по договору денежной суммы в полном обьеме и своевременно.
В соответствии со ст.382 ГК РФ право требования, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом согласие обязанного лица (должника) не требуется, однако, должник должен быть поставлен в известность о состоявшемся переходе прав, в целях предотвращения любых неблагоприятных последствий. О заключении договора переуступки ответчик был своевременно поставлен в известность (подпись о согласовании генеральным директором ФИО9 на договоре). Следовательно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ обязательственные права из договора ### от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома в части однокомнатной <...> перешли к истцу в полном объеме. Действительность и обоснованность прав, переданных третьим лицом истцу, не оспорена.
В соответствии с п.1.4 договора переуступки срок сдачи жилого дома был определен сторонами как третий квартал 2007г. В 2012г. дом окончен строительством и введен в эксплуатацию.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, которые фактически осуществил ответчик, не допускаются.
На основании ст.ст. 4, 12, 309, 310, 420 ГК РФ просит удовлетворить исковые требования истца и признать за Пироговой А.А. право собственности на <...>, общей площадью не менее 48. 0 кв. метров, расположенную на втором этаже пятиэтажного многоквартирного жилого <...> по ул. <...> в г. Владимире.
Представитель ответчика ЗАО «ВладЖилСтрой» ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что на момент переуступки требование ООО «Владжилкомплекс» не было оплачено и соответственно передано недействительное право требования, в связи с чем оснований к передаче квартиры истцу не возникло.
Не оспаривала, что Пирогова А.А. могла произвести оплату по данному договору ООО «Владжилкомплекс», но данные денежные средства ЗАО «ВладЖилСтрой» не поступали.
Кроме того, ЗАО «ВладЖилСтрой», действуя в рамках условий договора ### от ДД.ММ.ГГГГ, отказался от исполнения обязательств по указанному договору, письменно предупредив об этом ООО «Владжилкомплекс» по причине отсутствия оплаты по договору.
Утверждает, что ООО «Владжилкомплекс» уступило в пользу истца недействительное требование, и в силу ст. 309 ГК РФ несет ответственность за недействительность переданного требования.
В соответствии с положениями п.2 ст. 27 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных обьектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», названный Федеральный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных обьектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.
Законодатель дал четкое указание о том, каким образом распространяется действие Федерального закона на правоотношения связанные с привлечением денежных средств с целью участия в долевом строительстве.
Единственным критерием, устанавливающим распространение Федерального Закона № 214-ФЗ на правоотношения, является дата получения разрешения на строительство. При этом, дата заключения договора на участие в долевом строительстве на данный факт никоим образом не влияет.
Таким образом, не зависимо от того был ли договор заключен до принятия Федерального Закона №214-ФЗ или после вступления его в силу, именно дата получения разрешения определяет применения норм указанного закона к спорным правоотношениям, что в том числе подтверждается правоприменительной практикой.
Поскольку, Федеральный закон вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ, а разрешение на строительство спорного обьекта впервые было получено ответчиком в 2006г., т.е. уже в период действия этого Закона, к возникшим правоотношениям необходимо применение положений пункта 3 ст. 4 указанного Закона, в соответствии с которыми договор от ДД.ММ.ГГГГ ###, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кроме того, п.3 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным именно с момента такой регистрации.
Между тем, договор ### от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном законом порядке и в силу указанных норм, является незаключенным.
Указала, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ВладЖилСтрой» заключило с ФИО3 договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г<...> по которому объектом долевого строительства является спорная <...>. Данный договор, в установленном законом порядке, зарегистрирован в УФРС по <...>.
В настоящее время спорный жилой <...> по ул. <...> в г. <...> в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию. В связи с этим, есть все основания полагать, что с вводом обьекта в эксплуатацию ФИО3 имеет преимущественное право на <...>, в связи с наличием у него зарегистрированного договора и не оспоренного в судебном порядке.
На основании изложенного просит в удовлетворении иска отказать.
Представитель ООО «Владжилкомплекс» в судебное заседание не явился, о времени и месте которого извещен надлежащим образом.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования, относительно предмета спора, ФИО3, с заявленными исковыми требованиями не согласен, просит отказать истцу в их удовлетворении.
В обосновании своих возражений суду указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил договор ### о долевом строительстве жилого дома по адресу: г. <...>, обьектом которого указана спорная однокомнатная <...>. Данный договор, в установленном законом порядке, он зарегистрировал в УФРС по <...> ДД.ММ.ГГГГ Свои обязательства по договору выполнил в полном обьеме.
ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная квартира была ему передана ЗАО «ВладЖилСтрой» по акту приема- передачи. Оформив все необходимые документы, кадастровый и технические паспорта на данную квартиру, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> у него были принятые документы для регистрации права собственности на <...>, расположенную в <...> по ул. <...> в г. Владимире. Однако регистрация права собственности на указанный обьект приостановлена, в связи с рассмотрением судом данного гражданского дела.
Кроме того, суду указал, что в настоящее время им проводятся работы по отделке данной квартиры: выполнена стяжка полов, произведена штукатурка стен, заказаны и в ближайшее время будут установлены окна. Он вступил в члены ТСЖ и внес денежные средства на благоустройство территории дома и мест общего пользования.
Просит отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку он является добросовестным покупателем данной квартиры и в случае удовлетворения исковых требований Пироговой А.А. будут нарушены его права и законные интересы.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. – либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
На основании ч.ч. 1, 2 ст.385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ВладЖилСтрой» (застройщик) и ООО «<...>» (дольщик – впоследствии ООО «Владжилкомплекс») заключен договор ### о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу : <...> (строительный адрес), по условиям которого застройщик принимает дольщика в долевое строительство многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <...> (строительный адрес) и обязуется передать дольщику по окончании строительства здания причитающуюся ему долю в виде 22 квартир.
Согласно п.1.2 договора дольщик передает денежные или иные средства на условиях долевого участия по настоящему договору с целью приобретения после завершения строительства здания и регистрации в установленном законом порядке права собственности на квартиры, указанные в п.1.1. настоящего договора.
Пунктом 2.4 договора стороны определили, что цена доли п.1.1 договора составляет ### руб.
Пунктом 2.6 договора стороны определили, что оплата дольщиком своей доли будет осуществляться следующим образом: дольщик вносит застройщику денежные средства в размере ### рублей, внося их равными долями поквартально начиная с третьего квартала 2004г. по четвертый квартал 2005г.
На основании п.4.2.3 договора после 100% оплаты своей доли или части доли в виде отдельной квартиры, дольщик имеет право переуступить права и обязанности по настоящему договору третьему лицу с письменного согласия застройщика.
В ходе судебного заседания установлено, что обязательства по указанному договору ООО «Владжилкомплекс» перед ЗАО «ВладЖилСтрой» не выполнило в полном обьеме и ответчик, действуя в рамках условий договора ### от ДД.ММ.ГГГГ отказался от исполнения обязательств по указанному договору, письменно предупредив об этом ООО «Владжилкомплекс».
Из представленных суду документов следует, что свои обязательства по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Владжилкомплекс» исполняло только до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27, 28). После этого, ООО «Владжилкомплекс» в одностороннем порядке прекратил исполнение обязательств по указанному договору.
Пунктом 4.1.1 договора ### от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что застройщик имеет право отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом дольщика в случае задержки дольщиком внесения очередного платежа и выполнения работ в соответствии с п.2.4, п.2.5, п.2.6 договора на срок более 5-ти дней.
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ВладЖилСтрой» направило ООО «Владжилкомплекс» предупреждение, указав, что в соответствии с п.2.6 договора ### от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Владжилкомплекс» приняло на себя обязательства производить оплату своей доли денежными средствами в размере ### руб., внося их равными долями поквартально, начиная с третьего квартала 2004г. по четвертый 2005г. В связи с не выполнением ООО «Владжилкомплекс» условий п.2.6 договора ### от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ВладЖилСтрой», руководствуясь п.4.1.1 договора, вынуждено отказаться от исполнения обязательств по договору в одностороннем порядке ( л.д. 29).
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ВладЖилСтрой» направило в адрес ООО «Владжилкомплекс» ответ на претензию, указав, что по ранее действовавшему до ДД.ММ.ГГГГ договору ### от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «ВладЖилСтрой» согласовывало к переуступке три квартиры: ###, общей площадью 61.75 кв.м., ###, общей площадью 48 кв.м., ###, общей площадью 48 кв.м. Площадь трех квартир составляет 157.75 кв.м. ООО «Владжилкомплекс» произвело оплату путем проведения зачетов на сумму ### руб., тем самым оплатило всего 72.86 кв.м. жилья. ООО «Владжилкомплекс» предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность за 84.89 кв.м. в сумме ### руб. (л.д. 25).
Из пояснений представителя ЗАО «ВладЖилСтрой» ФИО6 в судебном заседании следует, что данная задолженность погашена не была.
В ходе судебного заседания установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Владжилкомплекс» и Пирогова А.А. заключили договор ### о переуступке права требования по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...> (строительный адрес), по которому Пирогова А.А. приняла право требования передачи однокомнатной <...>, общей площадью 48.0 кв.м., расположенной на втором этаже строящегося жилого дома по указанному адресу.
Цена передаваемого права требования квартиры определена сторонами в п.2.1 договора в размере ### руб.
Согласно справке ООО «Владжилкомплекс» от ДД.ММ.ГГГГ Пирогова А.А. оплатила однокомнатную <...> по договору ### о переуступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, расположенную на втором этаже жилого дома по ул. <...> в <...> (строительный адрес). Оплата в размере ### руб. произведена в полном объеме. Претензий по оплате не имеется.
Однако, доказательств перечисления суммы в размере ### руб. от ООО «Владжилкомплекс» ЗАО «ВладЖилСтрой», суду не представлено.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право или требование, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке - уступка требования.
Таким образом, для совершения уступки необходимо, чтобы к моменту ее совершения лицо по обязательству (договор ### от ДД.ММ.ГГГГ), а именно ООО «Владжилкомплекс» являлось кредитором ответчика.
Однако ни на момент совершения сделки ( договор ### от ДД.ММ.ГГГГ) между истцом и ООО «Владжилкомплекс», ни до настоящего времени ООО «Владжилкомплекс» в части спорной квартиры кредитором ответчика не является, поскольку оплата за данную квартиру в адрес ЗАО «ВладЖилСтрой» от ООО «Владжилкомплекс» не производилась.
Ответчик, действуя в рамках условий договора ### от ДД.ММ.ГГГГ отказался от исполнения обязательств по указанному договору, письменно предупредив об этом ООО «Владжилкомплекс» по причине отсутствия оплаты по договору.
Таким образом, ООО «Владжилкомплекс» переуступило Пироговой А.А. право требования спорной квартиры, которое у ООО «Владжилкомплекс» не возникло.
Следовательно, договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ ###, заключенный между ООО «Владжилкомплекс» и Пироговой А.А., не влечет возникновения каких-либо юридических последствий.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ООО «Владжилкомплекс» уступило в пользу истца недействительное требование, и в силу ст. 390 ГК РФ несет ответственность за недействительность переданного требования.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что при подписании договора ### от ДД.ММ.ГГГГ, между Пироговой А.А. и ЗАО «Владжилкомплекс», разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. <...> (строительный адрес) не было, оно было выдано застройщику только ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45).
В соответствии с положениями п.2 ст. 27 Федерального Закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных обьектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», названный Федеральный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных обьектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.
Единственным критерием, устанавливающим распространение Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. на правоотношения, является дата получения разрешения на строительство.
Поскольку, Федеральный закон вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ, а разрешение на строительство спорного обьекта было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 45), т.е. в период действия данного закона, к возникшим правоотношениям необходимо применить положения п. 3 ст. 4 указанного закона, в соответствии с которым договор от ДД.ММ.ГГГГ ###, подлежал обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кроме того, ч.3 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным именно с момента такой регистрации.
В ходе судебного заседания установлено, и не оспаривается сторонами, что договор ### от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном законом порядке и в силу вышеуказанных правовых норм, является незаключенным.
В соответствии с ч.3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных обьектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Частью 2 ст. 11 названного Закона предусмотрено, что уступка участником принадлежащего ему права требования, допускается с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче обьекта долевого строительства.
С учетом изложенного, в силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ договор об уступке права требования ### от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, совершенный в нарушении требований ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных обьектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
ДД.ММ.ГГГГ истец Пирогова А.А. обратилась в ЗАО «ВладЖилСтрой» с просьбой предоставить пакет документов на спорную <...>.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ВладЖилСтрой» сообщило Пироговой А.А., что свои обязательства по договору ### от ДД.ММ.ГГГГ по внесению денежных средств в полном объеме в срок до декабря 2005 года, в том числе и по квартире Пироговой А.А., ООО «<...>» не исполнило. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ВладЖилСтрой» отказалось от исполнения обязательств по указанному договору в одностороннем порядке. Однако, учитывая согласование на договоре ###г. от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «<...>» было направлено письмо о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ внести денежные средства по квартире Пироговой А.А. без пересмотра стоимости 1 кв.м., а именно ### руб., но и после этого денежные средства не поступили.
Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Между тем, как установлено в судебном заседании каких-либо документов, удостоверяющих право требования, ООО «Владжилкомплекс» Пироговой А.А. не передавало.
В ходе судебного заседания установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ВладЖилСтрой» заключило с ФИО3 договор ### о долевом строительстве жилого дома по адресу: <...>, объектом которого указана спорная однокомнатная <...>. Данный договор ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в УФРС по <...>.
ДД.ММ.ГГГГ <...> по ул. <...> в г. <...> введен в эксплуатацию. Данное обстоятельство подтверждается разрешением на ввод обьекта в эксплуатацию № ### от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 99- 100).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ВладЖилСтрой» и ФИО3 подписан акт приема передачи <...>, расположенной в <...>у в <...> (л.д. 106). Из пояснений ФИО3 в ходе судебного заседания следует, что с момента передачи данного жилого помещения и до настоящего времени он владеет и пользуется спорной квартирой. В частности, он произвел следующие ремонтные работы в квартире: выполнил стяжку полов, произвел штукатурку стен, заказал и в ближайшее время установит окна. Кроме того, он вступил в члены ТСЖ и внес денежные средства на благоустройство территории дома и мест общего пользования.
Руководствуясь положениями ст. 219 ГК РФ ФИО3 передал в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> все необходимые документы, для регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру. Данное обстоятельство подтверждается Распиской о получении документов на государственную регистрацию (л.д. 105).
В установленном законом порядке указанный договор, а также право владения и пользования ФИО3 квартирой ###, расположенной в <...> по ул. <...> в г<...>, не оспорено.
С учетом вышеизложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании права собственности на <...>, расположенную в <...> по ул. <...> в г. <...>
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать Пироговой А. А. в удовлетворении заявленных исковых требований к ЗАО «ВладЖилСтрой» о признании права собственности на <...>, общей площадью не менее 48 кв. метров, расположенную на ### этаже пятиэтажного многоквартирного жилого <...> по ул. <...> в г. <...>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья подпись И.Н. Мысягина
Мотивированное решение суда изготовлено 23.04.2012г.
Стороны вправе ознакомиться с решением суда 23.04.2012г.
Судья подпись И.Н. Мысягина