Дело № 2-3532/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«09» ноября 2011 года
Октябрьский районный суд города Владимира в составе:
председательствующего судьи Киселевой Н.Н.,
при секретаре Панине И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Владимире гражданское дело по иску Крайнова А. И., Крайновой Н. В. к закрытому акционерному обществу «Владимирское Жилищное Строительство», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о признании недействительной государственной регистрации расторжения договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома,
у с т а н о в и л:
Крайнов А.И., Крайнова Н.В. обратились в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Владимирское Жилищное Строительство» (далее ЗАО «ВладЖилСтрой»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о признании недействительной государственной регистрации расторжения договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, указывая в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ заключили договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...> с ЗАО «ВладЖилСтрой». Договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении ФРС по Владимирской области. Свои обязательства по данному договору они выполнили в полном объеме, оплатив денежные средства. В связи с тем, что ЗАО «ВладЖилСтрой» значительно просрочил исполнение своего обязательства по строительству жилого дома они были вынуждены обратиться в суд с иском о взыскании уплаченных средств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда. ДД.ММ.ГГГГ судом было утверждено мировое соглашение, по условиям которого им должны были быть выплачены денежные средства в сумме ### рублей в рассрочку в срок до ДД.ММ.ГГГГ Однако, ЗАО «ВладЖилСтрой» своих обязательств не выполнил даже частично. ДД.ММ.ГГГГ судом в рамках рассмотрения их иска к ЗАО «ВладЖилСтрой» было применено обеспечение виде запрета на отчуждение квартиры <...>, которое также было направлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области. ДД.ММ.ГГГГ ими была получены выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой квартира зарегистрирована на ФИО6 Из устного пояснения представителя Управления ФРС по Владимирской области им стало известно, что была произведена государственная регистрация расторжения договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...>, который был заключен с ними. Считают, что регистрация расторжения договора была осуществлена с нарушением закона, поскольку в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Они не направляли заказным письмом с описью вложения уведомления ЗАО «ВладЖилСтрой» об отказе от исполнения договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора. Считают, что регистрирующий орган не мог произвести запись о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ними и ЗАО «ВладЖилСтрой». В связи с неправомерными действиями ответчиков их права существенно нарушены, так как они не получили обратно присужденных денежных средств и лишились возможности получить оплаченную квартиру, в случае, если строительство дома будет все-таки продолжено. Просят признать недействительной государственную регистрацию расторжения договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...>).
В суде Крайнов А.И., Крайнова Н.В. поддержали заявленные требования.
Представитель ответчика ЗАО «Владимирское Жилищное Строительство» по доверенности Синева С.Ю. с заявленными требованиями не согласилась пояснив, что уведомление истцов от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ № ###, является односторонней сделкой. В силу ст. 155 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора в силу п. 2 ст. 9 ФЗ № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве» создает обязанности для другого лица, в данном случае ответчика по иску, возвратить в пользу истцов денежные средства. В соответствии с п.1 ст. 2 и п. 1 ст. 9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» УФРС по Владимирской области осуществляет функцию по подтверждению возникновения, ограничения, перехода права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Тем самым, проведение государственной регистрации сделки, в том числе расторжения спорного договора, это действия по приданию совершенной сделке легитимности и юридически значимой формы, и как следствие не является сделкой. Признать недействительно можно только сделку, возможность признания недействительными действия по ее государственной регистрации, закон не предоставляет. На момент осуществления действий по государственной регистрации расторжения спорного договора, истцы, в соответствии с действующим законодательством, в одностороннем порядке отказались от его исполнения и более того в судебном порядке взыскивали с ответчика денежные средства уплаченные в счет расторгнутого по инициативе истцов договора. Права истцов на получение квартиры в собственность по окончании строительства, предусмотренные договором, прекращаются с момента его расторжения. Одновременно с регистрацией договора о долевом участии в строительстве осуществляется регистрация ипотеки в силу закона. Данное залоговое обязательство дается во исполнение обязательств по договору, обязательств по действующему договору, в результате реализации которого у дольщика возникнет по окончанию строительства и полной оплаты, право собственности на предмет договора. Учитывая, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства с момента одностороннего отказа истцов от исполнения договора о долевом участии в строительстве должны быть осуществлены в любом случае действия по прекращению ипотеки. Считает, что при прекращенном договоре долевого участия, истцы не имеют прав на квартиру, и действиями по государственной регистрации расторжения договора, не возможно лишить истцов тех прав, которыми на момент ее осуществления они не обладали. Довод истцов, о том, что регистрация расторжения договора осуществлена в нарушение закона является несостоятельным, поскольку осуществление государственной регистрации не нарушило прав самих истцов, государственная регистрация осуществлена с соблюдением требований законодательства. Сторона, которая воспользовалась правом одностороннего отказа от исполнения договора, в данном случае истцы, должна надлежащим образом известить об этом другую сторону по договору, и только с момента надлежащего уведомления, возможно, считать договор расторгнутым, и осуществлять действия по государственной регистрации. Тот факт, что истцы не направляли уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора по почте, не может рассматриваться как действие, препятствующее регистрации расторжения, поскольку с заявлением о регистрации расторжения договора обратились не истцы, а другая сторона по договору. ЗАО «ВладЖилСтрой» был надлежащим образом уведомлен об одностороннем отказе истцов от исполнения договора и согласился с этим, после чего, как сторона по договору обратился с заявлением с целью государственной регистрации расторжения договора. В данном случае государственная регистрация расторжения договора может осуществляться и при отсутствии почтового отправления уведомления об одностороннем отказе со стороны истцов в адрес другой стороны, поскольку, закон запрещает именно инициаторам одностороннего отказа от исполнения договора, при отсутствии почтового отправления в адрес другой стороны по договору осуществлять государственную регистрацию расторжения договора. Для стороны, которую уведомили о расторжении договора, закон таких ограничений не устанавливает. Считает, что при осуществлении государственной регистрации расторжения договора о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ № ### закон не нарушен. Просит в удовлетворении иска отказать.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области по доверенности Васин А.С. с заявленными требованиями не согласился, пояснив, что в соответствии с п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Управление осуществляет функцию по государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратился представитель ЗАО «ВладЖилСтрой» с заявлением о государственной регистрации расторжения договора о долевом участии в строительстве жилого дома. На государственную регистрацию расторжения договора было представлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ от Крайнова А.И. и Крайновой Н.В. о том что, являясь участниками долевого строительства жилого дома по адресу: <...> по договору от ДД.ММ.ГГГГ № ### и согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ в одностороннем порядке отказываются от исполнения договора в виду неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. Кроме того, на регистрацию расторжения договора было представлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ № ### от ЗАО «ВладЖилСтрой» направленное Крайнову А.И. и Крайновой Н.В., о том, что в ответ об одностороннем отказе от исполнения договора, соглашается на расторжение указанного договора, и считает договор о долевом участии в строительстве № ### от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с момента получения ЗАО «ВладЖилСтрой» уведомления, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, также были представлены описи вложения о направлении Крайнову А.И. и Крайновой Н.В. письма от ДД.ММ.ГГГГ № ### о согласии с расторжением договора. В ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что пунктом 9.3. договора № ### от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...> предусмотрен отказ в одностороннем порядке от исполнения договора в случаях, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве. Также была установлена причина одностороннего отказа Крайнова А.И. и Крайновой Н.В. от исполнения договора, т.е. неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. Во исполнение требований п. 4 ст. 25.1 Закона о регистрации Управлением ДД.ММ.ГГГГ было направлено соответствующее уведомление о поступлении в Управление заявления ЗАО «ВладЖилСтрой» о расторжении указанного договора. Поскольку в ходе проведения правовой экспертизы основания для отказа в государственной регистрации не были выявлены, Управлением была произведена государственная регистрация расторжения договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № ### в полном соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством о государственной регистрации, на основании юридически действительных документов. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о прекращении государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № ###. ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступило определение Октябрьского районного суда г. Владимира по делу № ### о запрете ЗАО «ВладЖилСтрой» совершать какие-либо сделки по отчуждению квартиры по адресу: <...>. Таким образом, Управлением был наложен запрет на совершение каких-либо сделок по отчуждению квартиры <...> в пользу третьих лиц уже после внесения записи о прекращении государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № ###. Согласно сведениям из ЕГРП государственная регистрация договора о долевом участии в строительстве жилого дома на спорный объект недвижимости зарегистрирован за ФИО6 на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома № ### от ДД.ММ.ГГГГ
Суд, выслушав участников процесса, изучив и исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Крайновым А.И., Крайновой Н.В. и ЗАО «ВладЖилСтрой» заключен договор № ### о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...>.
В соответствии с п. 3.2. данного договора истцы полностью исполнили свои обязательства по оплате цены договора в размере ### руб. 00 коп.
ДД.ММ.ГГГГ Крайнов А.И, Крайнова Н.В. направили в ЗАО «ВладЖилСтрой» уведомление о расторжении договора № ### о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...>.
В соответствии с данным уведомлением истцы отказались от исполнения договора и просили возвратить денежные средства уплаченные по договору в сумме ### рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами.
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ВладЖилСтрой» получило данное уведомление, что подтверждается штампом входящей корреспонденции № ### от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 9.3 договора о долевом участии в строительстве № ###, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ВладЖилСтрой» письмом направленным в адрес Крайнова А.И., Крайновой Н.В., сообщает о согласии на расторжение договора № ### о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...> с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением.
ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области обратился представитель ЗАО «ВладЖилСтрой» - Першутова Т.Б., действующая на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Владимирского нотариального округа ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ (реестровый номер ###) с заявлением № ### о государственной регистрации расторжения договора о долевом участии в строительстве жилого дома.
В соответствии с п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функцию по государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
На государственную регистрацию расторжения договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в соответствии с распиской о получении документов на государственную регистрацию были представлены: заявление ЗАО «ВладЖилСтрой» о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора о долевом участии № ### от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ от Крайнова А.И. и Крайновой Н.В. о расторжении договора № ### о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...>; письмо ЗАО «ВладЖилСтрой» от ДД.ММ.ГГГГ № ### о направленное Крайнову А.И. и Крайновой Н.В., о согласии с расторжением договора, описи вложения о направлении Крайнову А.И. и Крайновой Н.В. письма от ДД.ММ.ГГГГ № ### о согласии с расторжением договора; договора о долевом участии № ### от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки.
Согласно п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, заявление о внесении в Единый государственный реестр прав, записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
В соответствии с п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление в адрес Крайнова А.И. и Крайновой Н.В. о поступлении заявления ЗАО «ВладЖилСтрой» о расторжении договора № ### о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...>.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в ЕГРП внесена запись о прекращении государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № ### заключенного между ЗАО «ВладЖилСтрой» и Крайновым А.И., Крайновой Н.В.
Согласно сведениям из ЕГРП (выписка № ### от ДД.ММ.ГГГГ) произведена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилого дома на спорную квартиру за ФИО6 на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома № ### от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Крайнов А.И., Крайнова Н.В. обратились в суд с иском к ЗАО «ВладЖилСтрой» о взыскании убытков, неустойки и компенсации морально вреда.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству Крайнова А.И., Крайновой Н.В. судом ДД.ММ.ГГГГ вынесено определение о принятии обеспечительных мер по заявленному иску в виде запрета ЗАО «ВладЖилСтрой» совершать какие-либо сделки по отчуждению квартиры <...> в пользу третьих лиц.
ДД.ММ.ГГГГ определением Октябрьского районного суда г. Владимира утверждено мирового соглашение между Крайновым А.И., Крайновой Н.В. и ЗАО «ВладЖилСтрой», согласно которому ЗАО «ВладЖилСтрой» выплачивает Крайнову А.И., Крайновой Н.В. денежные средства в общем размере ### рублей, а Крайнов А.И., Крайнова Н.В. отказывается от иска к ЗАО «ВладЖилСтрой».
Таким образом, на момент вынесения судом определения ДД.ММ.ГГГГ о запрете на совершение каких-либо сделок по отчуждению квартиры <...> в пользу третьих лиц, ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация договора о долевом участии в строительстве жилого дома на спорный объект недвижимости за ФИО6 на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома № ### от ДД.ММ.ГГГГ
Во исполнение определения суда от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области был наложен запрет на совершение каких-либо сделок по отчуждению спорной квартиры.
Также установлено, что на момент государственной регистрации расторжения договора о долевом участии № ### от ДД.ММ.ГГГГ, истцы в одностороннем порядке отказались от его исполнения, заключили мировое соглашение на получение денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами по данному договору с ЗАО «ВладЖилСтрой».
Суд, не может принять во внимание доводы истцов о том, что государственная регистрация расторжения договора о долевом участии недействительна, поскольку они не направляли заказным письмом с описью вложения уведомления в адрес ЗАО «ВладЖилСтрой» с отказом от исполнения договора, поскольку в суде установлено, что уведомление о расторжении договора о долевом участии передано непосредственно истцами в ЗАО «ВладЖилСтрой» ДД.ММ.ГГГГ и в тот же день было зарегистрировано за входящим номером 4-147.
Кроме того, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области является ненадлежащим ответчиком по делу. В соответствии с п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществляет функцию по подтверждению возникновения, ограничения, перехода и прекращении права на недвижимое имущество. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области как орган бесспорной юрисдикции выполняет возложенную на него законом функцию лишь на основании представленных документов и не имеет материально-правового интереса в том, кто является собственником того или иного объекта недвижимости, проводит лишь правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, и проверку законности сделки. В связи с проведением деятельности по регистрации, возложенной на него Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области может выступать ответчиком только по отдельным категориям дел, вытекающим из публичных правоотношений (глава 25 ГПК РФ), а именно: об обжаловании отказа или уклонения от регистрации либо выдачи информации из ЕГРП (п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание тот факт, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области с истцами в материально-правовых отношениях не состоит, владельцем спорного объекта недвижимости не является, правопритязаний в отношении спорного имущества не заявляет, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области является ненадлежащим ответчиком по делу.
С учетом вышеизложенного, суд не находит оснований для признания недействительной государственной регистрации расторжения договора о долевом участии в строительстве № ### от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Крайновым А.И., Крайновой Н.В. и ЗАО «ВладЖилСтрой».
Руководствуясь ст. ст. 194, 195, 196, 197, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска Крайнова А. И., Крайновой Н. В. к закрытому акционерному обществу «Владимирское Жилищное Строительство», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о признании недействительной государственной регистрации расторжения договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...> заключенного между Крайновым А. И., Крайновой Н. В. и закрытым акционерным обществом «Владимирское Жилищное Строительство» - отказать.
Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд города Владимира в течение 10 дней.
Председательствующий судья Н.Н. Киселева
Решение изготовлено 14.11.2011 г.
Судья Н.Н. Киселева