Дело № 2-3/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
06 июля 2010 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Бессоновой М.В.,
при секретаре Синяковой А.С.,
с участием истцов Пятых Л.А., Пятых В.С.,
представителя истца Григоренко О.Ш. Гавриловой Т.В.,
ответчика Головиной М.Р.,
представителей ответчиков Грюнберг М.В., Волосожар Е.Н.,
представителя несовершеннолетних
истцов Андреевых А.Д. и ответчика
по встречному иску ТСЖ «Белое озеро» Андреев Д.А.,
представителя ответчика ЖК «Белое озеро»
по встречному иску Пятых Л.А.
третьего лица и ответчика по встречному
иску Мясникова М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Костылева В.Р., Никитиной Н.А., Фролова М.З., Шедловского В.П., Болтанова С.В., Мурашовой О.И., Пятых В.С., Пятых Л.А., Рубских В.В., Шарыгиной Т.В., Андреева А.Д., Андреева А.П., Григоренко О.Ш., Петренко Л.И., Главанакова А.И. к Головиной М.Р., Щавинскому В.В. о признании сделок недействительными, прекращении государственной регистрации права общей долевой собственности, признании права долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску Головиной М.Р., Щавинского В.В. к Костылеву В.Р., Никитиной Н.А., Шедловскому В.П., Болтанову С.В., Мурашовой О.И., Пятых В.С., Пятых Л.А., Рубских В.В., Шарыгиной Т.В., Андрееву А.Д., Андреева А.П., Григоренко О.Ш., Францишко Н.В., Лаврову В.В., Малькову М.В., Артамонцеву А.И., Петренко Л.И., Мясникову М.С., Главанакову А.И., Заречневой Н.Г., товариществу собственников жилья «Белое озеро», жилищному кооперативу «Белое озеро» об устранении препятствий в пользовании имуществом и по самостоятельному требованию третьего лица на стороне истца Каплунова А.А. к Головиной М.Р., Щавинскому В.В. о признании права долевой собственности, признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
установил:
Истцы обратились в суд с иском, в котором с учетом последующих уточнений просят:
- признать недействительным договор о долевом участии в строительстве жилого дома от 14.08.2002 г. № 24, заключенного между ООО «Май-92» и Головиной М.Р., Щавинским В.В. в части приобретения права общей долевой собственности в размере по ? каждому на нежилые помещения цокольного этажа номера ц056, ц057, ц060-ц062, ц064-ц067, ц069-ц077, общей площадью 170 кв.м. и прекратить государственную регистрацию права общей долевой собственности на данные нежилые помещения;
- признать недействительным договор № 7 от 17.05.2002 г. о долевом участии в строительстве жилого дома № 17. заключенного между ООО « Май-92» и Головиной М.Р, Щавинским В.В. в части приобретения права общей долевой собственности Щавинским В.В. и Головиной М.Р. в размере по ? доли каждому на нежилые помещения под номерами ц042, ц044-ц047, ц049-ц-055, ц078—ц083, общей площадью 248,5 кв.м. и прекратить государственную регистрацию права общей долевой собственности на данные нежилые помещения;
- признать за всеми истцами право общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже дома ... по ... в г. Томске (номера на поэтажном плане ц056, ц057, ц060-ц062, ц064-ц067, ц069-ц077) общей площадью 170 кв.м., а также на нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже того же дома (номера на поэтажном плане ц042, ц044-ц047, ц049-ц-055, ц078—ц083) общей площадью 248,5 кв.м.;
- истребовать из чужого незаконного владения общее имущество собственников жилого дома ... «б» по ... в г. Томске, расположенное на цокольном этаже указанного дома, в виде нежилых помещений № ц056, ц057, ц060-ц062, ц064-ц067, ц069-ц077, общей площадью 170 кв.м. и ц042, ц044-ц047, ц049-ц-055, ц078—ц083, общей площадью 248,5 кв.м.
В обосновании заявленных требований истцы указали, что они являются собственниками квартир и жильцами дома № 15 «б» по ... в г. Томске. Указанный жилой дом был возведен ООО «Май-92» и введен в эксплуатацию на основании акта ввода, выданного комиссией 08.08.2002 г. и утвержденного постановлением Мэра г. Томска № 2893 от 29.08.2002 г. Согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 36 и 42 ЖК РФ. Как следствие соответствующая государственная регистрация права общей долевой собственности ответчиков на спорные нежилые помещения должна быть признана недействительной, а за истцами – признано право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома. Поскольку спорные нежилые помещения в настоящее время находятся в фактическом владении ответчиков, то истцы просят истребовать принадлежащее им имущество из чужого незаконного владения.
Ответчики Головина М.Р. и Щавинский В.В. иск не признали и обратились к товариществу собственников жилья «Белое озеро», жилищному кооперативу «Белое озеро», истцам – собственникам жилья со встречным иском, в котором с учетом последующих уточнений просят устранить препятствия в пользования принадлежащими им на праве общей долевой собственности помещениями, расположенными в цокольном этаже жилого дома ... «б» по ... в г. Томске, обязав ответчиков передать в пользование Головиной М.Р. и Щавинскому В.В. помещения, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме, расположенные в цокольном этаже жилого дома по ... в г. Томске с целью проведения ремонтных работ по восстановлению электро- и водоснабжения в нежилых помещениях, расположенных по ... (номера на поэтажном плане ц056,ц057, ц060-ц062,ц064-ц067,ц069-ц077), а также с целью выноса запорной и регулирующей арматуры инженерных сетей в соответствии с проектом «Жилой дом по ... в г. Томске. Корректировка. Устройство офисных помещений в осях 15-39», прошедшим государственную вневедомственную экспертизу (заключение № 824-2002 от 24.12.2002 г.). Свое требование мотивировали тем, что неоднократные конфликтные ситуации с руководством ТСЖ «Белое озеро» по использованию общих помещений, самоуправное отключение председателем ТСЖ принадлежащих истцам помещений от электро-, тепло- и водоснабжения вынудило истцов проложить новые инженерные сети под подвальными помещениями, являющимися общей долевой собственностью. Для этого были получены технические условия и согласования в проект в ОАО «Томскгражданпроект» по прокладке независимых от ответчика инженерных коммуникаций. 24.03.2008 г. нежилые помещения по ... были отключены от электрической энергии и холодной воды. Осмотром было установлено, что кабель электроснабжения, а также труба водопровода перерублены. Коммуникации повреждены путем получения к ним доступа через подвальные помещения жилого дома, ключ от которых имеется только у председателя ТСЖ «Белое озеро» и доступ к которым у истцов ограничен. Таким образом, права истцов по встречному иску на владение и пользование своей собственностью нарушены действиями третьих лиц.
В судебном заседании истец Пятых В.С., он же представитель истцов Мурашовой О.И., Никитина Н.А., Главанакова А.И., Петренко Л.И. и Костылева В.Р., действующий на основании доверенностей от 25 и 26.06.2010 г., со встречным иском не согласился, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что в 2007 году ему нужно было отремонтировать сантехнику в своей квартире в доме ... «б» по ... в .... С этой целью сантехник спустился в подвал, но не смог туда попасть, поскольку цокольные этажи занимают ответчики, и свободного доступа к запорной арматуре у жильцов дома нет. Кроме того, в их доме идет трещина в связи с тем, что ответчики производили бурение для вывода своих отдельных коммуникаций. Он обращался к председателю ТСЖ – Андрееву Д.А., но тот пояснил, что у него нет доступа в подвал. Считает, что спорные нежилые помещения – это общее имущество дома, которое должно в долях принадлежать всем жильцам.
Истец Пятых Л.А., она же представитель ответчика по встречному иску ЖК «Белое озеро» и представитель истца Мурашовой О.И., действующая на основании доверенности от 25.06.2010 г., в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске, а также пояснения Пятых В.С., уточнив, что когда весной этого года в доме была авария и им нужно было перекрыть воду, то они не могли попасть в подвал, чтобы перекрыть ее. Тогда, пришлось отключить весь дом от холодного водоснабжения. В удовлетворении встречного иска просила отказать, поскольку перенос запорной и регулирующей арматуры может отрицательно сказаться на тепло и водоснабжении жилого дома.
Истцы Костылев В.Р., Никитина Н.А., Болтанов С.В., Мурашова О.И., Рудских В.В., Шарыгина Т.В., Григоренко О.Ш., Петренко Л.И., Главанакова А.И. в суд не явились, представив письменные заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствии, что суд в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ находит возможным.
Истцы Фролов М.З. и Шедловский В.П., будучи извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствии названых лиц.
Интересы несовершеннолетних истцов Андреева Анатолий Д. и Андреева Андрей Д. в суде представляет их законный представитель Андреев Д.А., он же представитель ответчика по встречному иску ТСЖ «Белое озеро». В судебном заседании Андреев Д.А. первоначальный иск поддержал по аналогичным основаниям, со встречным иском не согласился. Также пояснил, что пока дом был новый, проблем с коммуникациями, находящимися в подвальном помещении не было. С течением времени система водоснабжения и отопления стали выходить из строя, однако для устранения аварий в 2006,2007 годах, ни сантехники, ни жильцы дома не могли попасть в цокольный этаж, поскольку ответчики, которым принадлежат офисы, их не пускали. В подвальном помещении, принадлежащим ответчикам, находятся вентиля, трассы отоплений, электрические кабели, которые идут в первый и третий подъезды, холодное и горячее водоснабжение. Заказчик ставил их в известность, что в доме будут расположены подвальные помещения под офисы, но он не вникал в ситуацию при заключении договора о долевом участии. Когда они въезжали в квартиры, то предполагали, что являются собственниками цокольного этажа. Есть акты, которые подтверждают, что они не могли попасть в подвальные помещения для ремонта коммуникаций. Цокольный этаж следует признать общим имуществом жильцов дома для беспрепятственного пользования коммуникациями.
С теми же самыми самостоятельными требованиями и с аналогичными основаниями в суд обратился третье лицо Каплунов А.А., являющийся собственником одной из квартир жилого дома ... по ... в ....
В судебное заседание третье лицо Каплунов А.А. не явился, в своем заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствии, доверив представлять свои интересы Гавриловой Т.В. На основании ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствии указанного лица.
Представитель истца Григоренко О.Ш.и третьего лица Каплунова А.А. – Гаврилова Т.В., действующая на основании доверенности от 27.12.2008 г., выданной сроком до 27.12.2011 г., и доверенности от 14.05.2010 г., иск поддержала, представив письменные пояснения, в которых указала, что не смотря на тот факт, что о наличии офисных помещений в цокольном этаже жилого дома, истцам было известно с момента заселения в квартиры, о том, что именно в технических помещениях расположены спорные нежилые помещения офисов ответчиков, истцам стало известно только в апреле 2008 года в момент крупной аварии на системе водоснабжения многоквартирного дома. До этого момента собственники жилых помещений полагали, что офисные помещения расположены в самостоятельных нежилых помещениях, не имеющих отношения к техническим и инженерным сетям, обслуживающим многоквартирный жилой дом. В материалах дела имеются доказательства того, что спорные нежилые помещения являются техническими, предназначенными для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций для обслуживания жилого дома. Подтверждено, что жилые помещения многоквартирного жилого дома по ... были сданы застройщиком ООО «Май-92» в эксплуатацию в период 2002 года в два этапа. При этом жилой дом проектировался в 2000 году как многоквартирный жилой дом с овощехранилищем и гаражными боксами в цокольном этаже. 14 квартир были сданы в эксплуатацию в мае 2002 года, а другие 10 квартир введены в эксплуатацию во вторую очередь. В этот же период был возведен цокольный этаж жилого дома. После чего в декабре 2002 года застройщиком было получено положительное заключение ОГУ «Томскгосэкспертиза», которое разрешало застройщику построить в цокольном этаже указанного жилого дома вместо ранее запроектированных гаражных боксов офисные помещения. Строительство данных нежилых помещений было согласовано при условии изменения системы отопления всего жилого дома на коллекторную систему, при условии обеспечения свободного доступа для обслуживания запорной арматуры. Нежилые помещения офисов были построены ООО «Май-92» не в соответствии с откорректированным проектом, поскольку инженерные системы всего многоквартирного дома по отоплению и водоснабжению изменены не были. Таким образом, нежилые помещения офисов построены без согласования с дольщиками по строительству жилых помещений и с нарушением проекта, а, следовательно, в силу требований гражданского и градостроительного законодательства являются самовольной постройкой, что влечет ничтожность сделки по регистрации права собственности на данные нежилые помещения на имя правообладателей Головиной М.Р. и Щавинского В.В. В случае признания сделок недействительными просит в порядке п. 2 ст. 166 ГК РФ суд применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив незаконное зарегистрированное право собственности ответчиков на спорные нежилые помещения.
Третье лицо по первоначальному иску Мясников М.С., ответчик по встречному иску в судебном заседании пояснил, что он приобрел квартиру в доме по ... в 2007 года, на момент строительства он собственником квартиры не был. Строился ли дом с офисными помещениями ему не известно. По поводу переноса запорной арматуры из офисных помещений пояснил, что если после переноса у жильцов дома будет доступ к запорной арматуре, то у него возражений не будет.
Третье лицо по первоначальному иску, не заявляющее самостоятельных требований, Артамонцев А.И., ответчик по встречному иску в суд не явился, представив заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствии, что суд на основании ч.5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным. Остальные третьи лица по первоначальному иску и ответчики по встречному иску Францишко Н.В., Лавров В.В., Мальков, Заречнева Н.Г., Шрайнер Э.В., будучи извещенные о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается имеющимися в деле распиской и актами, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствии названых лиц.
Ответчик по первоначальному иску Головина М.Р. исковые требования не признала и пояснила, что право общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные по
адресу: ..., ... общей площадью 170 кв.м. и общей площадью
248.5. кв.м. зарегистрировано на имя Головиной М.Р. и Щавинского В.В. в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, нет оснований для признания государственной регистрации права собственности недействительной. Кроме того, не обоснованы доводы истцов о том, что принадлежащие им нежилые помещения на праве общей долевой собственности относятся к общему имуществу жилого дома и незаконно выбыли из владения жильцов дома. Из текстов договоров видно, что при заключении договоров о долевом участии в строительстве в период с 1998 по 2003 годы истцы оговаривали с заказчиком строительства жилого дома ООО «Май-92» условия о том, что жилой дом строится с офисными помещениями и что стоимость офисного помещения в стоимость жилья не входит и остается в распоряжении Заказчика. Также встроенные офисные помещения были построены исключительно на средства ответчиков, а истцы их строительство не оплачивали, следовательно, они не относятся к общему имуществу жилого дома. Нежилые помещения, в которых расположены узлы тепловой энергии, водорамка являются общей собственностью собственников многоквартирного жилого дома, ключи от этих помещений находятся у председателя ТСЖ «Белое озеро». Встречный иск поддержала по основаниям в нем изложенным.
Ответчик по первоначальному иску Щавинский В.В. в судебное заседание не явился, представив письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, что суд в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ находит возможным. В ранее представленном отзыве на исковое заявление ответчик Щавинский В.В. указывал на обстоятельства, аналогичные тем, которые изложены во встречном иске и письменном отзыве Головиной М.Р.
Представитель ответчиков по первоначальному иску Грюнберг М.В., действующая на основании доверенностей № 8344 и № 8345 от 03.09.2008 г., выданных на срок до 03.09.2011 г., первоначальные исковые требования не признала, встречный иск поддержала по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении, дополнительно пояснив, что нежилые помещения, являющиеся предметом спора, в жилом доме по ... (строительный номер 17) проектировались как самостоятельные объекты недвижимости с самостоятельным назначением – офисы (административные помещения), а не как технические помещения, и не предназначались исключительно для обслуживания помещений жилого дома. Спорные нежилые помещения соответствуют всем градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам, как предназначенные для использования их под офисы - рабочие кабинеты. Андреев Д.А. являясь председателем ТСЖ «Белое озеро» чинит препятствия в том, чтобы во избежание конфликтов и для удобства ЖК «Белое озеро» вынести стояки с вентилями из помещения ответчиков в помещение подвала, принадлежащего ЖК «Белое озеро». Никаких препятствий в пользовании инженерными коммуникациями собственникам квартир ее доверители не чинили. Головина М.Р. и Щавинский В.В. являются добросовестными покупателями, поскольку строительство и ремонт офисов обошелся им в совокупности более шести миллионов рублей. Офисные нежилые помещения были построены за счет Ответчиков и после ввода в эксплуатацию нежилые помещения сразу же были переданы им и никогда во владении Истцов спорные помещения не находились, поэтому доводы истцов о том, что офисные помещения находились во владении истцов безосновательны. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности, т.к. с момента начала исполнения оспариваемых договоров прошло более трех лет.
Представитель ответчика Головиной М.Р. – Шильников С.М., действующий на основании устного заявления в судебном заседании исковые требования не признал дал письменные пояснения, согласно которым основным документом, регламентирующим процесс строительства является проект. Строительство дома по ... велось по проекту, прошедшему проверку в Госэкспертизе и получившему положительное заключение на соответствие действующих строительных норм и правил. Проектом спорные нежилые помещения определены как офисные, следовательно, нет оснований считать их техническими, а тем более «техническим этажом». Корректировка проекта по переносу инженерных коммуникаций снимает противоречия в обслуживании коммуникации всего дома и не затрагивает интересов жильцов дома.
Представитель ответчиков по встречному иску Волосожар Е.Н., действующая на основании доверенности № 3827 от 25.04.2008 г. сроком на три года, встречные требования поддержал по тем же основаниям.
Представитель третьего лица администрации г. Томска в судебное заседание не явился, но его представитель Севергина Я.В., действующая на основании доверенности № 1584 от 23.02.2010 г., просила рассмотреть дело в ее отсутствии, что суд в силу ч.5 ст. 167 ГПК РФ находит возможным. При этом в своем письменном отзыве данный представитель поясняла, что истцы, заявив требования о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, о признании недействительными сделок по долевому участию в строительстве и об истребовании спорных нежилых помещений из чужого незаконного владении, тем самым соединили в одном иске требования виндикационного и негаторного характера, что по ее мнению недопустимо. Кроме того, полагает, что поскольку спорные нежилые помещения цокольного этажа были приобретены ответчиками на основании договора о долевом участии в строительстве, то Головина М. Р. и Щавинский В.В. являются добросовестными приобретателями спорного имущества. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания. Таким образом, с учетом вышеуказанного требований истцов о признании недействительными сделок по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, а также о прекращении государственной регистрации удовлетворению не подлежат, как заявленные с избранием неверного способа защиты права. Более того, требование о прекращении государственной регистрации права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения полагает, заявлено к ненадлежащему ответчику, поскольку ответчики, государственную регистрацию права собственности не осуществляли, а соответственно действий направленных на прекращение таковой совершить не могут. Виндикационный иск предполагает требование не владеющего собственника к владеющему не собственнику об истребовании имущества, соответственно предъявить иск в рамках указанного способа защиты права может лишь лицо, способное подтвердить надлежащими документами факт наличия у него права собственности на истребуемое имущество. Как следует из сформулированных истцами требований, последние просят признать за ними право собственности, а соответственно на момент обращения в суд с виндикационным иском допустимых доказательств наличия у истцов права собственности на спорное имущество не имеется, более того, ввиду наличия требования о признании права собственности, заявленного в исковом порядке, в отношении прав истцов на спорное имущество имеется спор о праве, а соответственно истцы не могут предъявить в суд виндикационный иск.
Представитель третьего лица ООО «Май-92» в суд не явился, суду представлены сведения о ликвидации данного юридического лица (Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия 70 № 001557165), однако ранее в письменном отзыве просил в удовлетворении первоначального иска отказать подтвердив основания, изложенные выше представителем ответчиков Грюнберг М.В.об уважительности причин неявки суду не сообщил, в связи с чем суд на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии названного лица.
Представитель третьего лица УФРС в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен о его месте и времени, суд в соответствии с ч.4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истцов не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ответчики Головина М.Р. и Щавинский В.В. заключили 17.05.2002 г. с ООО «Май-92» договор о долевом участии в строительстве, по которому по окончанию строительства им должно быть передано нежилое помещение – офис ..., общей площадью 248,5 кв.м., расположенное в цокольном этаже строящегося жилого дома ... по ... (Т.1л.д. 186).
Между Головиной М.Р., Щавинским В.В. и ООО «Май-92» также был заключен договор № 24 от 14.08.2002 г. на долевое участие в строительстве нежилых помещений (офис ...), расположенных в цокольном этаже вышеуказанного жилого дома, общей площадью с учетом дополнительного соглашения от 13.01.2005 г., 170 кв.м. (Т.2л.д.193).
Указанный жилой дом вместе со встроено-пристроенными спорными офисными помещениями был введен в эксплуатацию 26.12.2007 г., что подтверждается представленным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 70301000-172-О/07 от 26.12.2007 г.
Требования истцов основаны на несоответствии закону договоров от 17.05.2002 г. и от 14.08.2002 г. о долевом участии в строительстве нежилых помещений, то есть их ничтожности.
К данным требованиям применим срок исковой давности, установленный п.1 ст. 181 ГК РФ, согласно которому по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Так, по указанным договорам ООО «Май-92» приняло на себя обязательство по строительству офисных помещений в цокольном этаже вышеупомянутого жилого дома; ввода объекта в эксплуатацию; в течении трех месяцев после сдачи объекта Государственной комиссии передать дольщикам помещения по акту приема-передачи.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Истцы в своем иске указывают, что их права нарушены не самим строительством названных нежилых помещений жилого дома, а передачей ООО «Май-92» ответчикам Головиной М.Р. и Щавинскому В.В. этих помещений, которые, по мнению истцов, представляют часть общего имущества жилого дома.
Поэтому начало течения трехгодичного срока исковой давности следует исчислять не с момента заключения оспариваемых договоров от 17.05.2002 г. и от 14.08.2002 г., а с момента начала исполнения ООО «Май-92» своих обязательств по передаче спорных помещения ответчикам Головиной М.Р. и Щавинскому В.В., то есть с момента ввода объекта в эксплуатацию – с 26.12.2007 г.
Следовательно, в рассматриваемом случае срок исковой давности истцами не пропущен, а возникший спор подлежит разрешению по существу.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статей 17, 18, 35, 46 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Согласно статьям 209, 218, 219 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.1 ст. 244 ГК РФ общим признается имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Судом установлено, что истцы Костылев В.Р., Никитина Н.А., Шедловский В.П., Болтанов С.В., Мурашова О.И., Пятых В.С., Пятых Л.А., Петренко Л.И., Главанаков А.И. Рудских В.В., Шарыгина Т.В., Андреев Анатолий Д., Андреев Андрей Д. и Григоренко О.Ш. являются собственниками квартир, расположенных в доме ... по ... в г. Томске, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.10.2004 г., 29.04.2003 г., 03.10.2003 г., 11.11.2002 г., 20.06.2005 г., 08.08.2005 г., 06.11.2003 г., 12.03.2003г., 27.09.2007г., 27.10.2004 г., 22.08.2007 г., 26.12.2002 г., 12.05.2008 г. Они участвовали в финансировании строительства жилого дома по ...( строительный адрес). Однако как следует из представленных истцами договоров о долевом участии в строительстве, где они участвовали в качестве Долевиков ( п.1.1.), они не принимали участие в финансировании строительства офисных помещений.
Согласно Свидетельства о постановке на учет юридического лица в налоговом органе в доме по ... в г. Томске ( на тот момент строительный адрес) создано и поставлено на учет как юридическое лицо 19.07.2001года товарищество собственников жилья «Белое озеро».
17.05.2002 г. и 14.08.2002 г. между ООО «Май-92» (Застройщик) и ответчиками Головиной М.Р. и Щавинским В.В. (Дольщики) были заключены договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми с учетом дополнительных соглашений к данным договорам Заказчик обязался осуществить строительство жилого дома по ... в г. Томске со встроенными офисными помещениями в цокольном этаже, после чего передать Дольщикам нежилые помещения – офис ... и ... общей площадью 248,5 кв.м. и 170 кв.м. соответственно.
В последующем по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию на основании указанных договоров за Головиной М.Р. и Щавинским В.В. зарегистрировано право общей долевой собственности (по ? доли каждому) на нежилые помещения № ц056, ц057, ц060-ц062, ц064-ц067, ц069-ц077, расположенные в цокольном этаже дома ... по ..., общей площадью 170 кв.м. и нежилые помещения № ц042, ц044-ц047, ц049-ц055, ц078-ц083, расположенные там же общей площадью 248,5 кв.м. (свидетельства о государственной регистрации права 70 АА № 040533 и 70 АА № 040532 от 23.06.2005 г., 70 АБ № 210439 и 70 АБ № 210440 от 07.05.2008 г. (Т.1л.д. 142-145).
Истцы, руководствуясь нормами ГК РФ и ЖК РФ, исходят из того, что спорная часть цокольного этажа жилого дома по ... (помещения № ц056, ц057, ц060-ц062, ц064-ц067, ц069-ц077 общей площадью 170 кв.м. и помещения № ц042, ц044-ц047, ц049-ц055, ц078-ц083 общей площадью 248,5 кв.м.) является технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, то есть относится к общему имуществу дома, предназначенному для обслуживания жилых и нежилых помещений указанного дома, а потому в силу закона находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Однако с такими выводами истцов согласиться нельзя, поскольку они сделаны без учета и анализа всех без исключения фактических обстоятельств дела, имеющих существенное значение для дела, вытекающих из письменных документов.
Право общей долевой собственности следует признать возникшим по правилам ст. 244 ГК РФ не на любую подвальную часть жилого дома, а только на технические подвалы (этажи), предназначенные для обслуживания всего здания.
Действительно в соответствии с требованиями ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, и собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Жилищный кодекс РФ, определяющий правовое положение общего имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе категорию имущества, которое является общим (глава 6, ст. 36), введен в действие Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ только с 01 марта 2005 года, соответственно к возникшим правоотношениям по отчуждению спорного недвижимого имущества действующее жилищное законодательство не применимо.
Вместе с тем, на момент совершения оспариваемых сделок (2002 год) действовал Федеральный закон РФ от 24.12.1992 г. № 4212-1 «Об основах федеральной жилищной политики», в ст. 1 которого определено понятие кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности.
Общим имуществом кондоминиума являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования.
Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.
Домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав на владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также в целях осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимого имущества кондоминиума, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению расходов на осуществление соответствующей деятельности, обеспечения соответствия состояния общего имущества кондоминиума санитарным и техническим требованиям могут образовать товарищество собственников жилья в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".
Кроме того, п. 1.36 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» предусматривает возможность размещения в первом, втором и цокольном этажах жилых зданий помещений для магазинов розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, отделений связи общей площадью не более 700 кв.м., сбербанков, магазинов и киосков, юридических консультаций и нотариальных контор и т.д.
Пунктом 4.10 СНиП 31-01-2003 установлено, что в цокольном, первом и втором этажах жилого дома допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. В этом же пункте приведен перечень таких объектов, к которым спорные помещения не относятся.
Таким образом, создание в цокольном этаже строящегося на долевых началах жилого дома самостоятельных объектов в виде офисных помещений действующему законодательству не противоречило.
Из имеющейся в материалах дела выписки из технического паспорта на жилое строение по ...«б» в г. Томске, составленного по состоянию на 08.10.2007 г. (Т.1л.д. 129), видно, что оспариваемые помещения №№ ц042, ц044-ц047, ц049-ц055, ц078-ц083 общей площадью 248,5 кв.м. расположены обособлено в цокольном этаже здания и обозначены в экспликации к поэтажному плану как подсобные (№№ 44, 78, 79), тамбуры (№№ 42, 54), коридоры (№№ 45, 47, 51, 53, 80, 81), основные (№№ 46, 49, 52, 55, 82) и туалеты (№№ 50, 83).
Остальные спорные нежилые помещения №№ ц056, ц057, ц060-ц062, ц064-ц067, ц069-ц077 общей площадью 170 кв.м. согласно выписки из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 13.01.2008 г.(Т.1л.д. 132) также обособлено расположены в цокольном этаже дома и обозначены в экспликации к плану как подсобное (№ 57), тамбуры (№№ 67, 76), коридоры (№№ 64, 66, 73, 75, 77), основные (№№ 56, 72), санузлы (№№ 60, 61), склад (№ 62) и кабинеты (№№ 65, 69-71, 74).
Как следует из пояснений Н., специалиста ОАО «Томскгражданпроект» и разработчика проекта дома по ... в соответствии с требованиями СНИП 2.08.01-89 в цокольном этаже допускается проектирование офисных помещений. По проекту водопровод и канализация проведены через вышеуказанные спорные нежилые помещения транзитом, то есть в отсутствии запирающей арматуры, при помощи которой перекрывается водоснабжение дома. Вся запирающая арматура по проекту выведена за пределы спорных офисных помещений, куда можно попасть, минуя офисы. Технические помещения это помещения, предназначенные для размещения инженерного оборудования. Все инженерное оборудование (счетчик, бойлер, насос) в данном случае в офисных помещениях отсутствуют. На тепловом узле в техническом подполье, принадлежащем ТСЖ, есть вся запирающая арматура, при помощи которой можно контролировать все стояки. Поэтому считает, что рассматриваемые офисные помещения нельзя назвать техническими (Т.1л.д. 179).
Из пояснений С., специалиста кафедры архитектуры ТГАСУ следует, что офисные помещения цокольного этажа по ... не являются техническими, т.к. в них не располагается инженерное оборудование для обслуживания дома. Инженерное оборудование – это целая система, понятие которого указано в СНИП 31.03.01. Основных задвижек в помещении нет. В соответствии с проектом они находятся в специальных помещениях. Канализация проходит транзитом, ревизии в офисных помещениях, т.е отверстия в канализационной трубе, которое позволяет прочистить канализацию, нет. Кроме того, ревизия канализации не относится к инженерному оборудованию. Эти нежилые помещения изначально проектировались как офисные, введены в эксплуатацию. В спорных помещениях имеются вентили на горячую, холодную воду, отопление на стояках, которые перекрывают воду на вышестоящие этажи и только в нескольких помещениях, а не во всем доме. В данном случае есть только отдельные элементы инженерного оборудования, а не система, а потому назвать офисные помещения техническими нельзя. Проект предполагал их перенос из офисных помещений. В техническом узле, который передан ТСЖ есть центральная задвижка (Т.1л.д.206-207).
Данные пояснения согласуются со сведениями, отраженными в техническом паспорте жилого строения и требованиями СНИП 2.08.01-89 «Жилые здания», согласно которым техническим этажом является этаж, который предназначен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Инженерное оборудование – это система приборов, аппаратов, машин и коммуникаций, обеспечивающая подачу и отвод жидкостей, газов, электроэнергии (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).
Из экспертного заключения, данного экспертом Томского государственного архитектурно-строительного университета (Т.1л.д. 197) следует, что в рассматриваемых нежилых помещениях площадью 170 кв.м. и нежилых помещениях площадью 248,5 кв.м. инженерного оборудования, как системы приборов и прочего оборудования, не имеется. На стояках холодной и горячей воды и отопления имеются лишь вентили для их перекрытия, а также вентили для сброса воды из стояков.
В техническом паспорте на жилое строение имеются сведения о наличии в цокольном этаже специально отведенных помещений для размещения инженерного оборудования жилого дома, включающие в себя тепловые узлы, электрощитовую, кроме того, в отдельном нежилом помещении располагается водомерный узел (Т.2л.д. 29). Согласно Актов приема-передачи жилого дома по ... от 02.09.2002 года и от 04.09.2002 года нежилые помещения в цокольном этаже площадью 13,9 кв.м и 66.2 кв.м переданы ТСЖ « Белое озеро», в соответствии с Техническим паспортом и экспликацией к нему это технические помещения, в которых расположены теплоузел, техподполье, электрощитовая и водомерный узел (л.д.29 т.2,л.д.49 т.1)
Наличие в цокольном этаже специально отведенных помещений, не относящихся к спорным и в которых располагается инженерное оборудование, никем из лиц участвующих в деле не оспаривается.
Вместе с тем, согласно выводам строительно-технической экспертизы № 408/07-2 от 05.03.2010 г. (Т.2л.д. 68) нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже жилого дома по ... в г. Томске, с номерами на поэтажном плане 56, 57, 60-62, 65, 67, 70-77 из помещений общей площадью 170 кв.м. и с номерами на поэтажном плане 42, 44, 46, 47, 49-55, 78, 79, 81-83 из помещений общей площадью 248,5 кв.м., являются техническими, так как в них расположены общие инженерные коммуникации здания, а именно трубопроводы подающей и обратной теплосети, магистральные трубопроводы системы отопления с запорно-регулирующей арматурой, магистральные трубопроводы горячего и холодного водопровода, магистрали и стояки канализации, силовой кабель системы электроснабжения здания.
Названные инженерные коммуникации служат для подачи и распределения воды и теплоносителя к потребителям многоквартирного дома, сбора стоков от отдельных потребителей многоэтажного здания и предназначены для обслуживания более одного помещения здания (п.п. 1 и 3 выводов экспертов).
Допрошенная в суде эксперт М. подтвердила, выводы, содержащиеся в названном экспертном заключении, и указала, что в спорных нежилых помещениях были выявлены узлы инженерных коммуникаций, что и привело к выводу о том, что это техническое помещение.
То есть из данного заключения экспертов и пояснений эксперта в суде следует, что вывод о техническом характере части спорных нежилых помещений, предназначенных для обслуживания более одной квартиры жилого дома, был сделан только лишь на том основании, что в них расположены общие инженерные коммуникации здания (магистральные трубопроводы системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, стояки канализации и силовой кабель системы электроснабжения).
Однако, то обстоятельство, что, как указано в заключении судебного эксперта № 408/07-2, в спорных помещениях расположены вышеназванные инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества данного многоквартирного дома, не может свидетельствовать о том, что данные помещения относятся к категории общего имущества собственников, требующего постоянного открытого доступа, поскольку часть перечисленного имущества в той или иной мере также располагается и в каждой квартире данного дома (проходят трубопроводы (стояки) горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и т.д.). Кроме того, из общего списка офисных помещений экспертным заключением от 05.03.10г. признаны не все помещения.
Тот факт, что указанное инженерное оборудование предназначено для обслуживания более одного домовладения, исходя из смысла приведенных выше правовых норм, действовавших на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, и норм материального права, действующих в настоящее время, на которые делают ссылку истцы (ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ), может быть признана общим, не свидетельствует о том, что и сами помещения, через которые оно проходит, являются общими.
Размещение в подвалах, цокольных этажах многоэтажных жилых домов труб отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционных коробов еще не дает оснований безусловно признать данный объект недвижимости (офисные помещения) общим имуществом собственников квартир в доме, поскольку такое признание связано с отсутствием у цокольного этажа иных полезных свойств, кроме как для размещения соответствующих инженерных сетей. Кроме того, как следует из приведенного выше СНИП 2.08.01-89 «Жилые здания» и установлено судом в офисных помещениях отсутствует инженерное оборудование как система приборов, аппаратов, машин и коммуникаций, обеспечивающая подачу и отвод жидкостей, газов, электроэнергии (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование), а имеются только отдельные ее элементы.
Такой вывод содержится и в Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 г. № 489-О-О, согласно которому помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Более того, как видно из технического паспорта на жилой дом (Т.1л.д. 49-52, 141) и следует из показаний специалиста ОАО «Томскгражданпроект» Н., разработчика проекта дома по ...«б», техническими помещениями изначально являлись и являются в настоящее время помещения №1 (теплоузел), №№ 2, 3, 6 (техподполье) №4 (электрощитовая), №№ 5, 7 (коридор) и № 8 (лестничная площадка), которые в объем спорного имущества не включены. Данные помещения обособлены от спорных и имеют отдельный вход.
Согласно заключению строительно-технической экспертизы № 408/07-2 от 05.03.2010 г. (Т.2л.д. 68) на момент исследования отключение водо- теплосетей жилых помещений в многоквартирном доме возможно в общем по зданию или блоками из технических помещений (тепловой узел, водомерный узел, техподполье и т.д.), расположенных в цокольном этаже жилого многоквартирного жилого дома. Однако, производить отключение водо- тепло-инженерных коммуникаций по стоякам запорно-регулирующей арматурой, расположенной в помещениях площадью 248,5 кв.м. и 170 кв.м. не возможно, так как отсутствует свободный доступ к данным помещениям. Производить отключение электросетей жилых помещений многоквартирного дома возможно из помещений электрощитовой.
Проектом жилого дома по ... (корректировка) предусмотрен перенос запорной арматуры, расположенной на стояках отопления и водоснабжения в помещениях офисов, в технические помещения, переданные ТСЖ «Белое озеро».
Спорные офисные помещения не препятствуют собственникам квартир в жилом доме эксплуатировать находящиеся в подвале коммуникации.
Таким образом, материалами дела доказано, что проектное решение и существующая планировка офисных помещений не препятствует доступу к помещениям с общим инженерным оборудованием, расположенным в цокольном этаже. Наличие же в спорных помещениях запорной арматуры на стояках отопления и водоснабжения не может, вопреки мнению истцов, служить поводом для признания помещений, в которых они расположены, техническими, поскольку проектной документацией их расположение в спорных помещениях не было предусмотрено, следовательно, устранение такого нарушения возможно лишь путем приведения помещений в соответствии с проектом (перенос вентилей в технические помещения, принадлежащие ТСЖ), на чем и настаивают ответчики.
Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже жилого дома п адресу: ..., ... не являются общей долевой собственностью истцов, поскольку они не являются техническими помещениями и не предназначены для обслуживания жилых и нежилых помещений указанного дома. Как обладающие самостоятельными полезными свойствами офисные помещения могут быть отдельными объектами гражданско-правовых сделок.
Выводы экспертов в заключении № 408/07-2 от 05.03.2010 г. об обратном противоречат не только фактическим обстоятельствам дела, вытекающим из приведенной выше совокупности доказательств, но и положениям закона, которыми определяется объем общего имущества дома, а потому судом во внимание не принимаются.
Помимо вышеизложенного судом установлено следующее.
Согласно выписки из протокола № 3 заседания градостроительного совета при главном архитекторе г. Томска (Т.1л.д. 148) советом был согласован для дальнейшего проектирования эскизный проект 4-5 этажного жилого дома с офисами по ....
В соответствии с требованиями ст. 61 Градостроительного кодекса РФ от 08.04.1998 г., действующего на момент начала строительства рассматриваемого многоквартирного жилого дома, строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно - планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
Аналогичные положения установлены в статье 48 ныне действующего Градостроительного Кодекса РФ, согласно которой для осуществления строительства необходимо подготовить проектную документацию, представляющую собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
По сообщению Областного государственного учреждения «Томскгосэкспертиза» от 14.05.2010 г. (Т.2л.д. 230) до 1995 года по вышеуказанному жилого дому на государственную экспертизу проектная документация не представлялась. По рабочему проекту «Жилой дом по ... в г. Томске» Управлением государственной вневедомственной экспертизы проектов Томской области выдано положительное экспертное заключение от 25.02.2000 г. № 35-2000. На тот момент в состав объекта входили жилые квартиры (30 шт.), гаражные боксы и погреба. Наличие офисных помещений в проекте не обозначено.
Из п. 2.3 постановления Мэра г Томска № 1328з от 30.09.1996 г. (Т.2л.д. 241) следует, что первоначальный проект жилого дома по ... в г. Томске был согласован в установленном законом порядке, что никем из лиц, участвующих в деле не оспаривается.
На основании ст. 61 ГрК РФ от 08.04.1998 г. утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.
Далее, как установлено в 2001 году начала производиться корректировка рабочего проекта, в результате которой в проект внесены изменения, в том числе здание условно разбито на две очереди строительства и в составе цокольного этажа первой очереди запроектированы офисные помещения. Корректировка проекта производилась проектным институтом « Томскгражданпроект» на основании дополнительного соглашения № 1 к договору № 5511 от 28.05.99г. на создание проектной продукции, что также подтверждается представленным ответчиками рабочему проекту (корректировка) по ... в г. Томске, разделам отопление и вентиляция, водопровод и канализация.
Согласно ч.7 ст. 52 ГрК РФ отклонение объектов капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилось в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительства РФ федеральным органом исполнительной власти.
Для утверждения корректировки проекта ООО «Май-92» в соответствии с действующим на тот момент градостроительным кодексом прошли все процедуры, необходимые для его утверждения.
Согласно ст. 14 ФЗ « Об экологической экспертизе» Заказчиком ООО»Май-92» были вынесены материалы о корректировке проекта дома по ... (строительный адрес) с гражданами и общественными организациями, что подтверждает текст объявления «Бегущей строкой», размещенной на ОРТ и РТ.
Согласно заключению № 0536 от 17.10.2002 г. экспертной комиссии государственной экологической экспертизы рабочего проекта «Жилой дом по ... в г. Томске (корректировка)» предусмотренные рабочим проектом решения соответствуют действующим строительным нормам и правилам, предъявляемым к городским застройкам, жилым зданиям, правилам пожарной безопасности, что обеспечивает безопасные условия жизнедеятельности при эксплуатации объекта (Т.2л.д. 159).
Судом установлено, что ТСЖ «Белое озеро» 26.07.2002 года уведомлено о проектировании офисных помещений в цокольном этаже первого и третьего подъездов в жилом доме по ... (строительный адрес), вместо встроено-пристроенных гаражей. ТСЖ не возражает против расположения офисных помещений в цокольном этаже жилого дома, что следует из Письма Председателя ТСЖ «Белое озеро» К. (л.д.166 т.2)
В силу ст. 29 ГрК РФ от 08.04.1998 г. градостроительная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе в порядке, определенном настоящим Кодексом и разрабатываемыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Государственная экспертиза градостроительной документации осуществляется федеральными и территориальными органами государственной экспертизы градостроительной и проектной документации. Положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации является основанием для утверждения градостроительной и проектной документации.
При этом на основании ст. 11 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ» статья 29 ГрК РФ от 08.04.1998 г. в части положений, относящихся к государственной экспертизе проектной документации утрачивает силу только 01 июля 2006 года.
В течение 2002 года на государственную экспертизу дважды представлялась корректировка ранее разработанного рабочего проекта. Корректировкой предусматривалось устройство офисных помещений в цокольном этаже взамен ранее запроектированных гаражных боксов. В первом случае выдано отрицательное экспертное заключение от 01.07.2002 г. № 374-2002, в том числе в связи с отсутствием постоянного доступа жильцов к запорной арматуре инженерных коммуникаций.
По откорректированному по замечаниям рабочему проекту выдано положительное экспертное заключение от 24.12.2002 г. № 842-2002 (письмо ОГУ «Томскгосэкспертиза» от 14.05.2010 г. – Т.2л.д. 230).
Допрошенная в качестве специалиста Б., проводившая корректировку проекта жилого дома по ... показал, что в 2002 году ей был представлен проект указанного жилого дома для его корректировки, которая была необходима для того, чтобы вывести отопление и канализацию из спорных офисных помещений, а офисные помещения вывести из разряда технических. Корректировка этому соответствует. То, что офисные помещения могут находиться в цокольном этаже, соответствует требованиям СНиП. Чтобы были офисные помещения, нужно будет удалить запорную и регулирующую арматуру из этих помещений. Через офисные помещения трубы должны проходить транзитом. Коллекторы располагаются отдельно от стояков. Ко всем коллекторам должен быть доступ в любое время суток, т.к. соединения резьбовые и требуют контроля. В офисных помещениях допускаются транзитные трубопроводы. Срок службы транзитных труб не менее 35 лет, они не требуют ежесуточного контроля. Например, трубы, которые зарываются в земле.
После того как на откорректированный рабочий проект жилого дома, предусматривающий устройство офисных помещений в цокольном этаже, было дано положительное экспертное заключение 20 сентября 2002 года Комитетом строительного надзора администрации г. Томска ООО «Май-92» было выдано разрешение на строительство № 38 жилого дома со встроено-пристроенным овощехранилищем и встроенными офисными помещениями в цокольном этаже, расположенного по адресу: ..., .... Срок действия разрешения до 02.09.2006 г., которое в последующем было продлено до 31.12.2007 г. (Т.1л.д. 152).
Согласно Выписки № 37 из решения комиссии Департамента Архитектуры и строительства от 20.02.2003г. архитектурно-планировочное решение корректировки рабочего проекта 4-5 этажного жилого дома со встроенным овощехранилищем и офисными помещениями по ... согласован.
Согласно справки № 12924 от 22.04.2002 г. о регистрации адрес строения жилому дому, расположенному по адресу: ..., ..., присвоен новый номер ...
Постановлением Мэра г. Томска № 1679в от 29.04.2005 г. разрешено ввести в эксплуатацию нежилые помещения (офис) в жилом строении по ... общей площадью 170 кв.м. (Т.1л.д. 153), а разрешением № RU 70301000-172-О/07 от 26.12.2007 г. в эксплуатацию введены оставшиеся в этом доме нежилые помещения общей площадью 248,5 кв.м. (Т.1л.д. 1564).
Таким образом, установлено, что создание спорных помещений в том виде, в котором они существуют в настоящее время было предусмотрено проектно-сметной документацией на строительство жилого дома, были получены согласования и разрешения от компетентных органов на изменение функционального назначения помещений по сравнению с первоначальным проектом подвала.
Следовательно, исходя из функционального назначения подвального (цокольного) этажа здания, расположенного по ... «б», он не может быть признан техническим, так как предназначен не только для размещения в нем инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, но и изначально (по проекту) был предназначен для размещения в нем офисных помещений, которые имеют самостоятельное функциональное назначение, отличное от помещений технического характера. Офисы предназначены для размещения в них организаций и индивидуальных предпринимателей в целях осуществления ими своей предпринимательской и иной деятельности, что никак не связано с обслуживанием и эксплуатацией здания.
Кроме того, следует отметить, что еще по первоначальному проектному решению цокольный этаж дома не был техническим, поскольку предназначался для размещения в нем гаражей. То есть в данном случае после корректировки проекта поменялось лишь целевое назначение цокольного этажа.
Принимая во внимание все вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже жилого дома по адресу: ..., ... не создавались изначально и не являются на данном этапе общей долевой собственностью истцов, поскольку: во-первых, они проектировались и строились ответчиками на собственные средства как самостоятельные офисные помещения, что подтверждается Договором о долевом участии в строительстве № 5/02 от 22.04.2002г., Договором № 7/02 от 15.04.2002г., Договором № 9/02 от 15.04.2002г.,, договором № 48/01 от 21.12.2002г., Договором № 4/02 от 17.05.2002г., Договором № 18/02 от 25.06.2002г., Договором № 5/02 от 22.04.2002г., Договором № 1/02 от 28.02.2002г., Договором № 2/00 от 10.01.2000г., предметом которых является строительство многоквартирного кирпичного дома по ... с офисными помещениями в цокольном этаже, где указано в п.1.1, что офисные помещения в стоимость передаваемого жилья не входят и остаются в распоряжении Заказчика – ООО «Май-92». А также справками о полной оплате Щавинским В.В. и Головиной М.Р. строительства офисных помещений в цокольном этаже указанного дома. Во-вторых, они не являются техническими помещениями и не предназначены для обслуживания жилых и нежилых помещений указанного дома.
Поскольку рассматриваемые офисные помещения не могли быть отнесены к общему имуществу здания и является отдельным объектом прав, ООО «Май-92» вправе был распорядиться данными помещениями по своему усмотрению, в связи с чем мнение истцов и третьего лица Каплунов А.А., о ничтожности сделок, заключенных ООО «Май-92» с Головиной М.Р. и Щавинским В.В., по основаниям ст. 168 ГК РФ и включении указанного имущества в состав общего имущества собственников помещений здания, а также истребовании данного имущества из чужого незаконного владения является незаконным и необоснованным, а соответствующие исковые требования указанных лиц должны быть оставлены без удовлетворения.
Разрешая встречные требования Головиной М.Р. и Щавинского В.В., суд приходит к следующему.
Как уже было установлено выше все инженерное оборудование жилого дома, обслуживающее жилые помещения, располагается в специально предусмотренной части цокольного этажа, предусмотренной проектом и не являющейся спорной.
Установлено и это ни кем не оспаривается, что на стояках холодной и горячей воды и отопления, проходящих в спорных помещениях, принадлежащих Головиной М.Р. и Щавинскому В.В., имеются вентили для их перекрытия и сброса воды из стояков. Вследствие этого, как указано в заключении строительно-технической экспертизы № 408/07-2 от 05.03.2010 г. (Т.2л.д. 68) производить отключение водо- тепло-инженерных коммуникаций по стоякам запорно-регулирующей арматурой, расположенной в помещениях площадью 248,5 кв.м. и 170 кв.м. не возможно, так как отсутствует свободный доступ к данным помещениям.
Вместе с тем, проектом жилого дома по ... (корректировка), прошедшим государственную вневедомственную экспертизу, предусмотрен перенос запорной арматуры, расположенной на стояках отопления и водоснабжения в помещениях офисов, в технические помещения, переданные ТСЖ «Белое озеро».
Истцы по встречному иску указывают на то, что перенос всех вентилей в соответствии с проектом не был осуществлен в связи с игнорированием ТСЖ «Белое озеро» предложений о переносе, что подтверждается Письмами ООО ПСК «Русь» на имя ТСЖ «Белое озеро» от 14.09.2007 исх. № 47/07 и 3от 18.10.2007 г. исх. № 54/07. Данные обстоятельства истцы по первоначальному иску и не отрицали, считая, что поскольку запорная арматура расположена в помещениях, занимаемых ответчиками, эти помещения являются общей долевой собственностью всех собственников квартир в жилом доме и, поэтому проводит работы по их переносу в помещения ТСЖ нет необходимости.
В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно требованию п.3 СНиП от 04.10.1985 г. № 2.04.01-85 запорную арматуру на водопроводных стояках, проходящих через встроенные магазины, столовые, рестораны и другие помещения, недоступные для осмотра в ночное время, следует устанавливать в подвале, техническом подполье или техническом этаже, к которому имеется постоянных доступ.
Кроме того, Головина М.Р. и Щавинский В.В. ссылаются на то, что 24.03.2008 г. принадлежащие им нежилые помещения по ... были отключены от электрической энергии и холодной воды. Причиной отсутствия электро- и водоснабжения явилось механическое повреждение электрического кабеля и трубы водопровода. Устранение повреждений невозможно без получения истцами по встречному иску доступа в подвальные помещения жилого дома, находящиеся в ведении ТСЖ «Белое озеро», которое в свою очередь препятствует им в этом.
Справкой от 08.04.2008 г., выданной ООО «Горсети», подтверждено, что в офисе ... по адресу: ..., ... на момент осмотра 24.03.2008 г. отсутствует напряжение.
Согласно представленного суду акта экспертизы № 052 от 08.05.2008 г. (Т.3л.д. 13-16) причиной отсутствия электроснабжения помещений офиса № 2 является механическое повреждение кабеля ВВГ5х6 с последующим его замыканием, который был проложен в полиэтиленовой гильзе, устроенной под полом помещений цокольного этажа жилого дома. Повреждение электрического кабеля в виде надреза зафиксировано на расстоянии 5,9 м. от внутренней стены помещения офиса № 1, граничащей с помещением цокольного этажа жилого дома.
Причиной отсутствия водоснабжения помещения офиса № 2 является механическое повреждение водопроводной трубы, которая проложена подземно под полом помещений цокольного этажа жилого дома. Повреждение водопроводной трубы в виде среза острым предметом зафиксировано на расстоянии 5,9 м. от внутренней стены помещения офиса № 1, граничащей с помещением цокольного этажа жилого дома.
Из акта от 28.04.2008 г. комиссии, состоящей из истцов по встречному иску, представителя ООО ПСК «Русь», независимого эксперта и трех свидетелей, следует, что указанные повреждения кабеля и водопровода были нанесены в помещении № 6 цокольного этажа жилого дома по ... которое в соответствии с техническим паспортом на жилой дом (Т.1л.д. 49-52) является техническим помещением (подполье), обособленным от спорных и находящееся во владении и пользовании ТСЖ «Белое озеро».
Из актов, составленных комиссией в том же составе, от 24.03.2008 г., от 04.05.2008 г. и писем на имя председателя ТСЖ «Белое озеро» Андреева Д.А. (Т.3л.д. 94-97) видно, что товарищество всячески игнорирует просьбы истцов по встречному иску в доступе в подполье, находящееся в ведении ТСЖ «Белое озеро», препятствуя тем самым истцам в восстановлении электро- и водоснабжения нежилых помещений, принадлежащих истцам.
Решением Арбитражного суда Томской области от 03.05.2007 г. по гражданскому делу, в котором участвовало в том числе ТСЖ «Белое озеро», была установлена неправомерность действий данного ТСЖ по отключению ООО ПСК «Русь» от электроэнергии.
Учитывая изложенное и требования ст. 304 ГК РФ суд находит встречный иск Головиной М.Р. и Щавинского В.В. законным и обоснованным и считает необходимым устранить препятствия в пользования принадлежащими им на праве общей долевой собственности помещениями, расположенными в цокольном этаже жилого дома ... по ... в г. Томске, путем обязания ответчиков передать в пользование Головиной М.Р. и Щавинскому В.В. помещения, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме, расположенные в цокольном этаже жилого дома по ... в г. Томске с целью проведения ремонтных работ по восстановлению электро- и водоснабжения в нежилых помещениях, расположенных по ... (номера на поэтажном плане ц056,ц057, ц060-ц062,ц064-ц067,ц069-ц077), а также с целью выноса запорной и регулирующей арматуры инженерных сетей в соответствии с проектом «Жилой дом по ... в г. Томске. Корректировка. Устройство офисных помещений в осях 15-39», прошедшим государственную вневедомственную экспертизу (заключение № 824-2002 от 24.12.2002 г.).
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Костылева В.Р., Никитиной Н.А., Фролова М.З., Шедловского В.П., Болтанова С.В., Мурашовой О.И., Пятых В.С., Пятых Л.А., Рубских В.В., Шарыгиной Т.В., Андреева А.Д., Андреева А.П., Григоренко О.Ш., Петренко Л.И., Главанакова А.И. к Головиной М.Р., Щавинскому В.В. о признании сделок недействительными, прекращении государственной регистрации права общей долевой собственности, признании права долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.
Встречные исковые требования Головиной М.Р., Щавинского В.В. удовлетворить.
Обязать Костылева В.Р., Никитину Н.А., Шедловского В.П., Болтанова С.В., Мурашову О.И., Пятых В.С., Пятых Л.А., Рубских В.В., Шарыгину Т.В., Андреева А.Д., Андреева А.П., Григоренко О.Ш., Францишко Н.В., Лаврова В.В., Малькова М.В., Артамонцева А.И., Петренко Л.И., Мясникова М.С., Главанакова А.И., Заречневу Н.Г., товарищество собственников жилья «Белое озеро», жилищный кооператив «Белое озеро» не препятствовать в пользовании имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности, а именно: помещениями, расположенными в цокольном этаже жилого дома по ... в г. Томске (согласно техническому паспорту под литером ..., площадью 66,2 кв.м и помещением под литером ... площадью 13,9 кв.м.), предоставить Головиной М.Р. и Щавинскому В.В. доступ в указанные помещения для производства ремонтных работ по восстановления электро и водоснабжения в нежилых помещениях, принадлежащих Головиной и Щавинскому на праве собственности, расположенных в цокольном этаже дома ... по ... ( номера на поэтажном плане ц056,ц057, ц060-ц062,ц064-ц067,ц069-ц077), а также с целью выноса запорной и регулирующей арматуры инженерных сетей в соответствии с проектом «Жилой дом по ... в г. Томске. Корректировка. Устройство офисных помещений в осях 15-39», прошедшим государственную вневедомственную экспертизу (заключение № 824-2002 от 24.12.2002 г.).
В удовлетворении самостоятельных требований третьего лица Каплунова А.А. отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения через Октябрьский районный суд г.Томска.
Председательствующий судья М.В. Бессонова