Дело № 2-1248/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ15 июля 2010 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Кребеля М.В.,
при секретаре Кирюхине Н.О.,
с участием истца Григоряна С.С.,
представителя истца Денде Л.В.,
третьего лица Гунько И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Григоряна С.С. к Администрации г. Томска о признании договора купли-продажи жилого строения заключенным,
установил:
Григорян С.С. обратился в суд с иском к администрации г. Томска, в котором просит признать договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое строение от 25.09.1998 г. на одноэтажное жилое строение, общей площадью 111,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ... (ранее сложившийся адрес: г. Томск, ул. ... заключенным; признать право собственности на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажное жилое строение, общей площадью 111,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ... (ранее сложившийся адрес: г. Томск, ...). В обосновании заявленных требований истец указал, что 25.09.1998 г. между ним и ООО финансово-строительным альянсом «Поиск» был заключен договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое одноэтажное строение, общей площадью 111,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ул. ...». Свои обязанности по договору истец выполнил, оплатил приобретаемую долю в праве общей долевой собственности в сумме 12 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 55 от 25.09.1998 г. Также, между Григоряном С.С. и продавцом был составлен акт приема-передачи имущества от 25.09.1998 г., в соответствии с которым ООО ФСА «Поиск» передал, а Григорян С.С. принял и оплатил 1/6 долю в праве общей долевой собственности на одноэтажное жилое строение, по адресу: г. Томск, ул. .... Согласно выписке из Единого Адресного реестра г. Томска № 424540 от 05.04.2007 г. жилому строению (ранее сложившийся адрес ...»), присвоен адрес – .... Собственниками вышеуказанного имущества являются Соболева Л.В. – 1/3 доля, Гунько С.И. – 1/6 доля, Гунько И.С. – 1/3 доля. В настоящее время ООО ФСА «Поиск» согласно выписке из Федеральной налоговой службы по г. Томску ликвидирован. Управление федеральной регистрационной службы по Томской области, при обращении Григоряна С.С. за регистрацией сделки и перехода права собственности, отказало в регистрации права в виду ликвидации юридического лица, рекомендовало в судебном порядке признать договор купли-продажи от 25.09.1998 г. заключенным на вышеуказанное имущество. С 1998 г. истец владеет и пользуется указанной долей в праве общей долевой собственности на жилое строение, оплачивает коммунальные услуги, является страхователем по договору страхования с компанией «Росгосстрах», однако не имеет возможности реализовать свое право распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Истец полагает, что нарушено его право как собственника в отношении приобретенного имущества и иные вытекающие из этого права, в том числе заключать договор аренды, выкупить земельный участок необходимый для эксплуатации доли на жилое строение, не имеет возможности зарегистрировать по месту жительства членов своей семьи и т.д. Признание договора купли-продажи на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Томск, ..., (ранее сложившийся адрес: г. Томск, ул. ... необходимо истцу для регистрации права собственности на указанное жилое строение.
Определением Октябрьского районного суда г. Томска от 15.07.2010 г. по ходатайству истца частично прекращено производство по его исковому заявлению к администрации г. Томска в части признания право собственности на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажное жилое строение, общей площадью 111,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ... (ранее сложившийся адрес: г. Томск, ул. .... Последствия отказа от иска и ст. ст. 39, 220, 221 ГПК РФ ему разъяснены и понятны.
В судебном заседании истец Григорян С.С. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что все необходимые документы не оформил в связи с длительной болезнью, в 2002 году хотел зарегистрировать переход права собственности, но попал в больницу.
Представитель истца Денде Л.В., действующий на основании доверенности № 70 АА 604727 от 06.02.2009 г., сроком на три года, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Третье лицо Гунько И.С. в судебном заседании полагал, что исковые требования Григоряна С.С. подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку истец проживает по указанному адресу с 1998 года, содержит и обслуживает жилье.
Третьи лица Гунько С.И. и Соболева Л.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела без их участия, против удовлетворения исковых требований Григоряна С.С. не возражали.
Представитель ответчика Администрации г. Томска, представитель третьего лица Управления федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся участников процесса.
Заслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) от 21.07.1997 г. № 122 ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как установлено в судебном заседании, жилое строение, расположенное по адресу: г. Томск, ... принадлежит на праве общей долевой собственности Ш. – 1/3 доля, Гунько С.И. – 1/6 доля, Гунько И.С. – 1/3 доля, ООО ФСА «Поиск» - 1/6 доля, что подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 18 мая 2007 г. серии 70 АБ 102101, выпиской из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 24.07.2006 г., серии 70 001 77051, сведениями о зарегистрированном праве собственности Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 3 мая 2007 г.
В соответствии со свидетельством о смерти от 10.01.2008 г. серии I-OM № 645102 Ш.., ... г.р. умер 10.01.2008 г.
Правопреемником Ш. является Соболева Л.В. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданным нотариусом г. Томска Соколович Е.Н. 23.07.2008 г., реестровый номер 7488, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2009 г. серии 70 АБ 331631.
Согласно техническому паспорту на жилой дом от 22.06.2006 года и вышеуказанной выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» ранее данному объекту недвижимого имущества был присвоен кадастровый номер 70:21:0:0:013575, (16-4134), ранее сложившимся адресом был г. Томск, ул. ....
Участники ООО ФСА «Поиск» на общем собрании 25.09.1998 г. приняли решение о продаже 1/6 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажное жилое строение, расположенное по адресу: г. Томск, ул. ... на основании чего был издан приказ № 47 от 25.09.1998 г. об отчуждении указанное имущества.
Согласно договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое строение от 25.09.1998 г. ООО ФСА «Поиск» обязуется передать в собственность, а Григорян С.С. обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/6 долю в праве общей долевой собственности на одноэтажное жилое строение, общей площадью 111,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ул. ..., зарегистрированную МУ БТИ за реестровым номером № 16-4134 от 09.10.1996 г.
Пунктом 3 данного договора закрепляется, что указанная доля в праве общей долевой собственности на жилое строение продается за 12 000 рублей.
Во исполнение указанного договора стороны составили акт приема-передачи имущества от 25.09.1998 г., согласно которому ООО ФСА «Поиск» в лице директора Григоряна М.С., действующего на основании Устава, и в соответствии с приказом № 47 от 25.09.1998 г., передало, а Григорян С.С. принял и оплатил 1/6 долю в праве общей долевой собственности на одноэтажное жилое строение, расположенное по адресу: г. Томск, ул. ....
Оплата Григорян С.С. доли в праве общей собственности подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 55 от 25.09.1998 года.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В ч. 2 указанной статьи сказано, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Анализ данного пункта позволяет сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Как пояснил истец, переход права собственности на недвижимое имущество не был произведен после заключения договора купли-продажи и до ликвидации продавца ООО ФСА «Поиск» в связи с его длительным заболеванием. Обратившись в 2009 году в Управление федеральной регистрационной службы по Томской области, истец получил отказ в государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно сообщению государственного регистратора Т. от 03 июля 2009 г. № 01/096/2009-671, истцу отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое строение по адресу: г. Томск, ..., в связи с тем, что правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 14.11.2007 г. государственная регистрация прекращения деятельности юридического лица ООО ФСА «Поиск» в связи с его ликвидацией по решению суда была произведена 27.02.2003 года.
Таким образом, в суде установлено, что в связи с ликвидацией ООО ФСА «Поиск», данный правообладатель недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Томск, ... (ранее сложившийся адрес: ул. ... не мог представить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности при обращении истца за данной регистрацией.
В п.п. 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Надлежащее исполнение продавцом ООО ФСА «Поиск» обязанности по передаче жилого помещения и исполнение покупателем Григорян С.С. обязанности по оплате подтверждается указанными выше актом приема-передачи от 25.09.1998 г. и квитанцией к приходному кассовому ордеру № 55 от 25.09.1998 г.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Григорян М.С. пояснил, что он являлся директором ООО ФСА «Поиск» и от имени юридического лица продал истцу квартиру, расположенную по адресу: г. Томск, ... (ранее сложившийся адрес: Томская область, г. Томск, ул. ...). Истец надлежащим образом исполнил условия договора купли-продажи, был составлен и подписан акт приема-передачи доли в праве общей долевой собственности. Данный договор не был зарегистрирован в установленном порядке в связи с длительной болезнью истца.
Кроме того, владение и содержание истцом Григорян С.С. жилого помещения, расположенного по адресу: г. Томск, ...ранее сложившийся адрес: Томская область, г. Томск, ул. ... подтверждается также страховым свидетельством по обязательному страхованию строения на 1998 г., а также счет-квитанциями по оплате коммунальных услуг.
Согласно сообщению Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью от 08.07.2010 г. № 01-01-18/8567, 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое строение общей площадью 111,8 кв.м.. расположенное по адресу: г. Томск, ... (ранее сложившийся адрес: г. Томск, ул. ... в Реестре муниципальной собственности г. Томска не значится.
В соответствии с уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от 01.07.2010 г. № 01/147/2010-465 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав на объект недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: г. Томск, ул. ... отсутствуют.
Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от 01.07.2010 г. № 01/147/2010-437 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права Григорян С.С. не зарегистрированы.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что сторонами ООО ФСА «Поиск» и Григорян С.С. надлежащим образом исполнены обязательства по договору купли-продажи жилого строения, третьи лица не возражали против удовлетворения требований истца, в связи с чем заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Григоряна С.С. к Администрации г. Томска о признании договора купли-продажи жилого строения заключенным, удовлетворить.
Признать договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое строение от 25.09.1998 г. на одноэтажное жилое строение, общей площадью 111,8 кв.м., расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, ... (ранее сложившийся адрес: г. Томск, ул. ...) заключенным.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации договора купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое строение от 25.09.1998 г. на одноэтажное жилое строение, общей площадью 111,8 кв.м., расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, ... (ранее сложившийся адрес: г. Томск, ул. ...) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.
Председательствующий-судья: М.В. Кребель