Дело № 2-532/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ30 апреля 2010 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Клименко А.А.
при секретаре Межаковой Е.В.,
с участием представителя истца Герасимова В.В.,
ответчика Григорьевой Ю.В.,
представителя ответчика Гавриловой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Муниципального образования «Город Томск» к Григорьевой Ю.В. о приведении самовольно реконструированного объекта капитального строительства в прежнее состояние, встречному иску Григорьевой Ю.В. к Администрации г. Томска о признании права собственности на самовольно реконструированное строение,
УСТАНОВИЛ:
Муниципальное образование «Город Томск» обратилось в суд с иском к Григорьевой Ю.В. о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права муниципального образования «Город Томск» путем обязания Григорьевой Ю.В. снести самовольно возведенные элементы строения ..., приведя объект капительного строительства в прежнее состояние в объеме и параметрах, зафиксированных в техническом паспорте Томского Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», составленного на объект капительного строительства, ..., составленного по состоянию на 20.01.2005 г. В обоснование своих требований истец указал, что Григорьева Ю.В. является собственником земельного участка, ..., относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания помещений магазина розничной торговли, расположенного по указанному адресу. Данный магазин представлял собой нежилое здание, ..., состоящее из основанного строения и пристройки с физическом износом 28 и 18 процентов. В период времени с октября 2008 года по август 2009 года Григорьевой Ю.В. была произведена самовольная реконструкция принадлежащего ей нежилого здания с изменением параметров и увеличением площади здания ... без оформления в установленном порядке разрешения на строительство. По факту допущенных нарушений градостроительного законодательства прокуратурой Октябрьского района г. Томска в отношении Григорьевой Ю.В. возбуждалось дело об административном правонарушении, и она дважды подвергалась административного наказанию в виде штрафа. Из объяснения Григорьевой Ю.В., данного ею помощнику прокурора Октябрьского района г. Томска 22.05.2009 г. следует, что самовольно реконструируемое здание она планирует использовать после завершения всех строительных работ под эксплуатацию автомойки для легковых автомашин на 4 места. В результате проведенных проверок использования указанного земельного участка Комитетом по строительному надзору Администрации г. Томска, прокуратурой Октябрьского района г. Томска, а также Инспекцией государственного строительного надзора по Томской области выявлено, что фактическое использование земельного участка не соответствует разрешенному использованию, вместо эксплуатации и обслуживания помещений магазина розничной торговли велись строительные работы, связанные с реконструкцией объекта капитального строительства. Также отсутствует градостроительный план земельного участка, утвержденная проектная документация и разрешение органа местного самоуправления на осуществление реконструкции объекта капитального строительства. Кроме того, 27.11.2007 г. решением Думы г. Томска № 687 были утверждены Правила землепользования и застройки и новый Генеральный план Муниципального образования «Город Томск», согласно которому, принадлежащий Григорьевой Ю.В. земельный участок по адресу: ... находится вне границ территориальных зон. На него не распространяется действие градостроительных регламентов, он находится в границах территории общего пользования – территории, которой беспрепятственного пользуется неограниченный круг лиц. В соответствии со схемой транспортной инфраструктуры утвержденного 27.11.2007 г. Генерального плана, Иркутский тракт является магистральной улицей общегородского значения. Земельный участок ответчика находится в габаритах проектируемых красных линий в границах магистральной улицы. В результате реконструкции нежилого здания в отсутствие разрешения на строительство, его площадь увеличилась более чем в три раза, изменились технические характеристики, после оформления на него права собственности значительно увеличится стоимость объекта, что повлечет значительное увеличение затрат муниципального бюджета при выкупе вновь созданного объекта недвижимости для реализации Генерального плана города.
Ответчик Григорьева Ю.В. исковые требования не признала, предъявила встречный иск, в котором просила признать за ней право собственности на самовольно реконструированный объект – нежилое двухэтажное здание, ... в соответствии с техническим паспортом от 13.11.2009 г. В обоснование заявленных требований Григорьева Ю.В. указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу: ... на данном земельном участке было расположено нежилое одноэтажное здание, ... в целях ее увеличения Григорьева Ю.В. проведена самовольная реконструкция данного объекта недвижимости, в результате чего общая площадь нежилого здания увеличилась ... и изменилась его внешняя конфигурация. Реконструкция была проведана за счет личных средств Григорьевой Ю.В. Согласно заключением различных учреждений, данное двухэтажное нежилое здание является объектом завершенного строительства, и пригодно для эксплуатации при фактических нагрузках и воздействиях, не нарушая права и законные интересы граждан, не создавая угрозу их жизни и здоровью.
В судебном заседании представитель истца Муниципального образования «Город Томск» Герасимов В.В., действующий на основании доверенности от 26.04.2010 г. № 2539, сроком на один год, первоначально заявленные требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске, встречные требования Григорьевой Ю.В. не признал, просил в их удовлетворении отказать.
Ответчик Григорьева Ю.В. в судебном заседании исковые требования Муниципального образования «Город Томск» не признала, просила в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Также представила письменные пояснения, в которых указала, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ, Администрацией г. Томска не представлено доказательств того, что земельный участок ... пересекается красными линиями. Довод Администрации о том, что данный участок планируется к изъятию из собственности Григорьевой Ю.В. для размещения общественной дороги считает несостоятельным, поскольку собственник не менее чем за 1 год до предстоящего выкупа извещается об этом. На сегодняшний день Григорьева Ю.В. не извещалась Администрацией г. Томска о предстоящем выкупе у нее указанного земельного участка, а следовательно, никто не вправе ограничить Григорьеву Ю.В. производить реконструкцию или ремонт принадлежащего ей объекта недвижимости, при условии, что данные действия, их последствия не создадут угрозу жизни и здоровью людей.
Представитель ответчика Гаврилова Т.В., действующая на основании доверенности № 70-01/124684 от 18.02.2010 г., сроком на три года, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, просила оставить их без удовлетворения, поддержала встречные исковые требования Григорьевой Ю.В., по основаниям, изложенным в иске.
Заслушав представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении первоначального иска следует отказать, а встречный иск удовлетворить, по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Согласно ч. 3 ст. 209 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права ..., Григорьевой Ю.В. принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: ..., отнесенный к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания помещений магазина розничной торговли.
Согласно техническому паспорту на нежилое строение по адресу: ..., составленному по состоянию на 20.01.2005 г., ..., на указанном выше земельном участке расположено одноэтажное нежилое здание, ...
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права ..., право собственности на указанное нежилое здание, ... принадлежит Григорьевой Ю.В.
Согласно постановлению и.о. прокурора Октябрьского района г. Томска от 19.02.2009 г. о возбуждении дела об административном правонарушении, на принадлежащем Григорьевой Ю.В. земельном участке по адресу: ..., начаты строительные работы, а именно: возведение из кирпича первого этажа объекта капительного строительства с выходом за границы фундамента располагавшегося ранее по указанному адресу объекта капительного строительства. При этом разрешение на строительство по вышеуказанному адресу не выдавалось.
В соответствии с актом о нарушении в строительстве от 30.01.2009 г., составленным представителем и главным специалистом Комитета по строительному надзору Администрации г. Томска, представителем Администрации Октябрьского района г. Томска, на земельном участке по адресу: ... Григорьевой Ю.В. ведется строительство нежилого строения.
Как следует из объяснения Григорьевой Ю.В. от 12.01.2008 г. … находящийся на земельном указанном земельном участке магазин представляет собой нежилое здание, ..., был приобретен ответчиком по договору купли-продажи в декабре 2007 года. В октябре 2008 года в связи с аварийным состоянием здания магазина, угрожающим обрушением кровли, Григорьевой Ю.В. организован капитальный ремонт по замене кровли и перекрытий, ремонт стен. Для этих целей по ее указанию завезен стройматериал (кирпич), начаты работы по обкладыванию стен магазина кирпичом, планируется полная замена кровли, изменение перепланировки здания, а именно – снос внутренних перегородок между помещениями здания для создания общего помещения внутри магазина. Проведение капитального ремонта указанного объекта начато и производится без оформления разрешения на капитальный ремонт, предусмотренного требованиями Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с постановлением прокурора Октябрьского района г. Томска от 22.05.2009 г., начиная с 20.02.2009 г. по 22.05.2009 г. по указанию Григорьевой Ю.В. продолжает осуществляться строительство, капитальный ремонт объекта капитального строительства ... в отсутствие разрешения на строительство.
Указанные обстоятельства подтверждаются также представленными в материалы дела сообщением Департамента строительства и архитектуры Администрации г. Томска от 06.02.2009 г. № 01-0119/1088, ответом прокуратуры Октябрьского района г. Томска от 24.02.2009 г. № 56ж-2009, актом осмотра, произведенного по адресу: ... помощником прокурора Октябрьского района г. Томска с участием Григорьевой Ю.В., от 22.05.2009 г., объяснением Григорьевой Ю.В. от 22.05.2009 г.
Согласно постановлению № 15-09-П по делу об административном правонарушении в области строительства от 16.06.2009 г., постановлению № 42-09-П по делу об административном правонарушении в области строительства от 10.03.2009 г., Григорьева Ю.В. подвергалась административному наказанию за строительство объектов капитального строительства без соответствующего разрешения.
В соответствии с техническим паспортом на нежилое здание по адресу: ..., составленным по состоянию на 12.11.2009 г., ..., на принадлежащем Григорьевой Ю.В. земельном участке по указанному адресу находится нежилое одноэтажное здание с мансардой, ... Разрешение на реконструкцию не предъявлено, сведения о правах и правообладателях отсутствуют.
Таким образом, в суд заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что Григорьевой Ю.В. в период с октября 2008 года по август 2009 года была проведена реконструкция принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания, ....
Указанные выше доказательства свидетельствуют о том, что реконструкция нежилого здания, ... проведена истцом в отсутствие разрешения на строительство, в связи с чем является самовольной постройкой.
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с заключением о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций нежилого здания по адресу: ..., составленного ООО «Ремпроектстрой», несущие и ограждающие строительные конструкции данного нежилого здания находятся в работоспособном состоянии и отвечают требованиям СНиП 2.03.01-84* «Бетонные и железобетонные конструкции», требованиям СНиП II-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции», СНиП II-23-81 «Стальные конструкции», СНиП II-25-80 «Деревянные конструкции», СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Рассматриваемой двухэтажное нежилое здание является объектом завершенного строительства и пригодно для эксплуатации при фактических нагрузках и воздействиях (помещения мансардного этажа – офисные, помещения первого этажа – подсобные помещения), не нарушая права и законные интересы граждан, и не создавая угрозу их жизни и здоровья.
Согласно экспертному заключению ООО «Томский экспертный центр» на нежилое строение по адресу: ... от 03.03.2010 г. № 051/10, указанное нежилое строение соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН 42-128-4690-88 «санитарные правила содержания территорий населенных мест», СанПиН 2.2.1/2.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», СанПиН 2.2.1/2.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».
В соответствии с выводами по результатам экспертизы технических решений по обеспечению пожарной безопасности нежилого здания № 6-Э от 11.01.2010 г., проведенной ЗАО «Пирант-Т», самовольно возведенное завершенное строительством нежилое здание, расположенное по адресу: ..., соответствует нормативных требованиям по пожарной безопасности.
Из справки ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» № 124 от 18.02.2010 г. следует, что инвентаризационная стоимость нежилого здания, общей ..., в ценах 2010 года по данным обследования на 18.02.2010 г. составляет 2660579 рублей.
Факт несения Григорьевой Ю.В. расходов на реконструкцию нежилого строения указанного, находящегося по указанному адресу представленными договорами, товарными накладными, платежными документами.
При таких обстоятельствах, имеются основания для применения положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ и удовлетворения исковых требований Григорьевой Ю.В., признания за истцом права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости - нежилое двухэтажное здание, ...
При этом, отказывая в удовлетворении исковых требований Муниципального образования «Город Томск» о сносе названного самовольно реконструированного объекта суд исходит из следующего.
В силу п. 1, п. 3 ст. 56 Земельного кодекса РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодекса РФ, федеральными законами. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.
На основании п. 6 указанной статьи, ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно п. 2 ст. 70.1 Земельного кодекса РФ, допускается резервирование земель в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.
Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Положением о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 г. № 561. Из смысла данного Положения следует, что резервирование земель представляет собой определенную процедуру, результатом которой является решение уполномоченного органа исполнительной власти о резервировании земель.
При этом, статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает внесение в государственный кадастр недвижимости сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, его разрешенное использование, сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости.
В соответствии с п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ, в случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства или осуществления иных улучшений земельного участка, расположенного в границах зарезервированных земель, после информирования указанных лиц о резервировании земель собственник такого земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор такого земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на таком земельном участке или с иным его улучшением.
Согласно представленным выдержке из карты градостроительного зонирования г. Томска, схеме транспортной инфраструктуры г. Томска, утвержденных решением Думы г. Томска № 687 от 27.11.2007 г., земельный участок, расположенный по адресу: ... отнесен к зонам общественного назначения.
Согласно представленной информации из раздела информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, земельный участок по адресу: ..., находится в границах проектируемых красных линий.
Вместе с тем, из ст. 9 Градостроительного кодекса РФ следует, что территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
Таким образом, разработка генерального плана муниципального образования, в том числе установление проектов красных линий, направлена на развитие этого муниципального образования в будущем и не исключает необходимости соблюдения установленного порядка резервирования земельных участков, попадающим в соответствии с утвержденным планом в границы таких линий.
В соответствии с выпиской из государственного кадастра недвижимости ..., существующие обременения и ограничения прав на земельный участок по адресу: ... не зарегистрированы.
Из названного выше свидетельства о государственной регистрации права собственности Григорьевой Ю.В. на земельный участок по адресу: ..., также следует, что ограничения и обременения данного права не зарегистрированы.
Доказательств проведения установленной процедуры резервирования для муниципальных нужд в отношении указанного земельного участка и принятия решения о его резервировании представителем истца по первоначальному иску также не представлено.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отказ в признании права собственности истца на самовольно реконструированное строение означал бы не только ограничение права собственности на участок, но и необоснованное отнесение на Григорьеву Ю.В. затрат и убытков по его реконструкции.
Довод представителя истца по первоначальному иску о том, что действиями Григорьевой Ю.В. по самовольной реконструкции объекта капитального строительства нарушают интересы муниципального образования «Город Томск» суд считает необоснованным.
Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
В соответствии с пп.11 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, Земельный кодекс РФ и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Таким образом, учитывая, что в Государственном земельном кадастре и Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней не зарегистрированы ограничения права собственности Григорьевой Ю.В. на земельный участок по адресу: ..., у муниципального образования имеется возможность в дальнейшем осуществить выкуп у истца земельного участка, а решение о признании права собственности на вышеуказанное самовольно реконструированное нежилое здание обеспечит разумное и справедливое сочетание охраняемых законом интересов общества и гражданина Григорьевой Ю.В.
Из указанного следует, что у суда отсутствуют основания для удовлетворения первоначально заявленных исковых требований Муниципального образования «Город Томск» к Григорьевой Ю.В. о приведении самовольно реконструированного объекта капитального строительства в прежнее состояние.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Муниципального образования «Город Томск» к Григорьевой Ю.В. о приведении самовольно реконструированного объекта капитального строительства в прежнее состояние отказать.
Встречный иск Григорьевой Ю.В. к Администрации г. Томска о признании права собственности на самовольно реконструированное строение удовлетворить.
Признать за Григорьевой Ю.В. право собственности на самовольно реконструированный объект – нежилое двухэтажное здание, ...
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.
Судья: А.А. Клименко