Дело № 2-1586/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 августа 2010 г.
Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Ячменевой А.Б.
при секретаре Сабылиной Е.А.,
с участием представителя истцов и ответчиков по встречному иску – Рыбина Н.В., ответчиков и истцов по встречному иску – Земской С.П., Земского В.Ю., их представителя – Марченко В.Т., старшего помощника прокурора – Черновой А.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Рыбиной Л.Л., Рыбина Л.Н. к Земской С.П., Земскому В.Ю. об устранении препятствий пользования собственностью путем снятия с регистрационного учета и выселения, по встречному иску Земской С.П. к Рыбиной Л.Л., Рыбину Л.Н. об обязании передать по акту приема – передачи 1/3 домовладения по ..., в г. Томске, зарегистрировать переход права собственности,
у с т а н о в и л:
Рыбина Л.Л., Рыбин Л.Н. обратились в суд с иском к Земской С.П., Земскому В.Ю., в котором с учетом последующих уточнений требований просят устранить препятствия в пользовании собственностью путем снятия ответчиков с регистрационного учета и выселения из квартиры, расположенной по адресу: г. Томск, ...
В обоснование требований указали, что с ... года им на праве собственности принадлежит по 1/6 доли домовладения, расположенного по адресу: г. Томск, .... В ... году с ответчиками было достигнуто соглашение о продаже указанной доли и заключении в будущем договора купли-продажи. Ими было дано согласие на вселение в спорное жилое помещение и регистрацию ответчиков по указанному адресу. Вместе с тем до настоящего времени оплата по предварительному соглашению ответчиками не произведена, договор купли-продажи не заключен. Ответчики препятствуют пользованию спорным жилым помещением. В добровольном порядке расторгнуть предварительное соглашение о купле - продаже жилого помещения, выселиться и сняться с регистрационного учета ответчики отказываются.
Земская С.П. обратилась в с встречным иском к Рыбиной Л.Л., Рыбину Л.Н., в котором просит обязать ответчиков передать по акту приема – передачи 1/3 домовладения по ..., в г. Томске, зарегистрировать переход права собственности.
В обоснование требований указала, что ... сторонами было подписано соглашение о задатке в обеспечение заключения в будущем договора купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: г. Томск, ... Цена договора определена сторонами в сумме 95000 рублей. В соответствии с условиями соглашения Земская С.П. выдала ответчикам задаток в размере 27000 рублей. В январе ... года Земской С.П. выплачена полная стоимость жилого помещения, которое передано в пользование Земской С.П. без подписания соответствующих документов. В ... годах она перевела на свое имя лицевые счета для оплаты жилищно-коммунальных услуг. ... зарегистрировалась сама в спорном жилом помещении, а ... - супруг Земский В.Ю. После получения полной стоимости квартиры ответчики намеренно уклонялись от заключения договора купли-продажи.
Истцы по первоначальному иску - Рыбина Л.Л., Рыбин Л.Н., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании представитель истцов - Рыбин Н.В., действующий по доверенностям от ..., требования поддержал, дополнительно пояснил, что Земской С.П., Земским В.Ю. стоимость жилого помещения в размере 95000 рублей выплачена не в полном объеме, в связи с чем договор купли-продажи не заключен. Деньги, полученные по соглашению о задатке, не возвращены. Возражая против удовлетворения встречного иска, просил к встречным требованиям применить срок исковой давности. Указал, что ответчики не предпринимали никаких действий к заключению договора, с данным вопросом к ним не обращались.
Ответчики по первоначальному иску Земская С.П., Земский В.Ю. в судебном заседании требования Рыбиной Л.Л., Рыбина Л.Н. не признали, пояснили, что ими была оплачена полная стоимость спорного жилого помещения, однако договор - купли продажи недвижимости не заключен, поскольку отсутствовало согласие органа опеки и попечительства в связи с регистрацией по указанному адресу несовершеннолетнего сына Рыбиных – Рыбина Л.Н. С требованием о понуждении к заключению договора не обращались ввиду юридической неграмотности. Право собственности на домовладение не приобрели, иных договорных отношений с собственниками не было и не возникло. Встречные требования поддержали, пояснили, что длительное время проживают в спорном жилом помещении, содержат его, оплачивают коммунальные услуги.
Представитель ответчиков по первоначальному иску Марченко В.Т., действующий на основании ордера ... от ..., в судебном заседании требования не признал, встречный иск поддержал. Дополнительно пояснил, что Земская С.П. стала проживать в спорном жилом помещении с согласия Рыбиной Л.Л. На имя Земской С.П. были оформлены лицевые счета для оплаты коммунальных услуг. Фактически спорное жилое помещение было передано в собственность Земской С.П., но так как договор – купли продажи не заключен, акт - приема передачи жилого помещения не подписывался. Земская С.П. сама занималась оформлением документов в отношении земельного участка. Срок исковой давности не пропущен, так как Рыбин Н.В. с требованием об освобождении спорного помещения обратился весной ... года. Таким образом, Земская С.П. узнала о том, что нарушает права Рыбиной Л.Л., в мае ... года.
Выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Конституция Российской Федерации в ст. 40 закрепила за гражданами право на жилище.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии с ч.ч.1,2 ст. 288 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Согласно ч.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с ч.ч.1,2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Как видно из дела, Рыбин Л.Н., Рыбина Л.Л. на основании договора купли-продажи от ... являются собственниками 1/3 доли (по 1/6 каждый) в праве собственности на домовладение, расположенное по адресу: г. Томск, ...
Данные обстоятельства подтверждаются сведениями о регистрации права собственности ... от ..., договором купли-продажи от ..., регистрационным свидетельством о собственности ... от ..., справкой МУ «Бюро технической инвентаризации г. Томска» ... от ..., налоговыми уведомлениями на уплату налога на имущество физических лиц, квитанциями об оплате.
На основании постановления Мэра г. Томска ... от ... право пользования частью земельного участка по ... Рыбиной Л.Л., Рыбина Л.Н. перерегистрировано на право пожизненного наследуемого владения, что также подтверждается кадастровым планом земельного участка от ..., ситуационным планом.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что ... между Рыбиной Л.Л. и Земской С.П. заключено соглашение о задатке, согласно которому продавец Рыбина Л.Л. обязуется продать покупателю – Земской С.П. 1/3 долю домовладения, расположенного по адресу: г. Томск, ... за 95000 руб. По договору о задатке покупатель - Земская С.П. внесла задаток продавцу – Рыбиной Л.Л. в размере 27000 руб. в счет причитающихся с покупателя платежей по договору купли-продажи доли домовладения. По распискам в тексте соглашения о задатке Земская С.П. передала Рыбиной Л.Л. 89000 руб.
Условиями соглашения о задатке срок заключения договора купли-продажи вышеуказанной доли домовладения не предусмотрен.
Из дела видно, что в ... году Земская С.П. и ее супруг - Земский В.Ю. на основании устного соглашения с собственником и в связи с предполагавшейся продажей вселились в спорное жилое помещение, где проживают до настоящего времени. Земская С.П. зарегистрирована по указанному адресу с ..., Земский В.Ю. – с .... Для оплаты потребленной электроэнергии лицевой счет переведен на Земскую С.П. в декабре ... года, для оплаты потребленной холодной воды - в ... г.
Судом установлено, что стороны имели намерение заключить договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, в связи с чем Земская С.П. передала РыбинойЛ.Л. денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества, однако договор в предусмотренной законом форме сторонами не заключен, переход права собственности не состоялся.
Вместе с тем, как пояснили ответчики по первоначальному иску, с требованием о понуждении Рыбиной Л.Л., Рыбина Л.Н. к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения они не обращались.
Допрошенные в судебном заседании свидетели Т., Ш., Б. подтвердили, что с ... года Земские С.П. и В.Ю. проживают в квартире, расположенной по адресу г. Томск, .... Между Земской С.П. и Рыбиной Л.Л. было заключено соглашение о задатке в обеспечение заключения договора купли-продажи указанного домовладения в будущем. Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен сторонами.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Действующее законодательство предусматривает ряд существенных условий договора купли-продажи жилого помещения. Так, в договоре должно быть указано: цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора, его стороны, предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной, ответственной за неисполнение договора.
Из соглашения о задатке от ... видно, куплю – продажу какой квартиры стороны обязуются составить, ее цена, поэтому следует признать, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи спорного домовладения. Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца Рыбиной Л.Л. и покупателя Земской С.П. заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Срок заключения основного договора не был определен, а потому в силу пункта 5 статьи 429 ГК Российской Федерации основной договор подлежал заключению в течение года, то есть до ....
Однако ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор в срок до ....
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что предварительный договор от ..., заключенный между Рыбиной Л.Л, и Земской С.П., прекращен.
В судебном заседании стороной истца заявлено о применении к требованиям Земской С.П. срока исковой давности.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ в три года.
На основании п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как установлено судом, обязательства по предварительному договору от ... прекращены .... Земская С.П. обратилась в суд с иском об обязании передать по акту приема – передачи 1/3 домовладения по ..., в г. Томске, зарегистрировать переход права собственности ..., то есть с пропуском срока исковой давности, что является основанием для отказа в иске.
Считая срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущенным, представитель Земской С.П. – Марченко В.Т. связывает начало его течения с моментом обращения Рыбиных к Земской С.П. с требованием о выселении, т.е. ..., когда Земская С.П. и узнала о нарушении прав Рыбиных. Однако суд не может признать такие доводы обоснованными, поскольку положения ст. 200 ГК РФ связывают начало течения срока давности с моментом, когда лицо узнало о нарушении своего, а не иного права.
Поскольку основной договор купли-продажи 1/3 доли в спорном домовладении между сторонами не заключен, а сложившиеся правоотношения не порождают у Земской С.П., Земского В.Ю. возникновение правомочий собственника в отношении спорного жилого помещения, требования Земской С.П. об обязании передать по акту приема – передачи 1/3 домовладения по ... в г. Томске, а также зарегистрировать переход права собственности удовлетворению не подлежат.
Учитывая, что спорное жилое помещение по-прежнему является собственностью Рыбиной Л.Л, Рыбина Л.Н., при этом правовые основания пользования занимаемым помещением у Земской С.П., Земского В.Ю. отсутствуют, истцам по первоначальному иску в силу положения ст. 304 ГК РФ принадлежит право требовать устранения всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, поэтому требование о выселении ответчиков подлежит удовлетворению.
В соответствии пп. "е" п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту жительства в пределах РФ и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
При таких обстоятельствах настоящее решение является основанием для снятия Земской С.П., Земского В.Ю. с регистрационного учета из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Томск, ...
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
исковые требования Рыбиной Л.Л., Рыбина Л.Н. удовлетворить.
Устранить препятствия в пользовании Рыбиной Л.Л., Рыбиным Л.Н. собственностью – 1/3 доли в праве собственности на домовладение, расположенное по адресу: г. Томск, ... путем выселения ответчиков Земской С.П., Земского В.Ю. из указанного жилого помещения.
Настоящее решение является основанием для снятия Земской С.П., Земского В.Ю. с регистрационного учета из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Томск, ... Управлением Федеральной миграционной службы по Томской области.
В удовлетворении встречного иска Земской С.П. к Рыбиной Л.Л., Рыбину Л.Н. об обязании передать по акту приема – передачи 1/3 домовладения по ... в г. Томске, зарегистрировать переход права собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней через Октябрьский районный суд г. Томска.
Председательствующий: А.Б.Ячменева