Дело № 2-48/10
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 апреля 2010 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Радикевич М.А.,
при секретаре Якубович Л.А.,
с участием истца Мусаева И.Д.о.,
представителей истца Колошеева С.В., Дуровой В.В.,
представителя ответчика Мусихина В.И.- Сурда Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мусаева И.Д.о. к Мусихину В.И., Ибрагимову И.Д.о. о признании сделки и перехода права совершенными и подлежащими регистрации,
установил:
Мусаев И.Д.о. обратился в суд с иском к Мусихину В.И. и Ибрагимову И.Д.о, с учетом уточненных требований, просит признать сделку купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Томск, ..., между Мусихиным В.И. и Мусаевым И.Д., а также переход права собственности к Мусаеву И.Д.о., совершенными, и подлежащими государственной регистрации.
В обоснование своих требований указал, что в ... году по договору купли-продажи истцом было приобретено в собственность нежилое здание по адресу: г. Томск, ... Сделка была совершена в соответствии с требованиями закона уполномоченными на то представителями сторон, а именно: со стороны продавца выступал Ибрагимов И.Д.о., действующий на основании доверенности удостоверенной нотариусом г. Томска Г., со стороны покупателя выступал Мусаев И.Д.о. Стороны произвели взаиморасчет. Истец принял недвижимое имущество и подписал акт приема-передачи, то есть стороны договора исполнили намерения для перехода прав на объект недвижимого имущества к истцу. Однако, до настоящего времени сторонами сделки не были исполнены действия по предоставлению необходимого комплекта документов в УФРС по Томской области для государственной регистрации права собственности истца на объект. На момент совершения сделки документы на земельный участок, на котором расположено строение не были оформлены надлежащим образом. Расчет между сторонами сделки осуществлен. Земельный участок не являлся предметом договора купли-продажи, т.к. у собственника строения, на момент подписания договора, не были оформлены права на него. В договоре стороны указали, что строение находится на земельном участке, его площадь, но эти данные были неточными и взяты от фактического размера участка по принципу визуального. После проведенной истцом работы по формированию земельного участка с кадастровым номером ... под строением, из участка, ранее постановленного на учет, был определен точный размер земельного участка предоставляемого под эксплуатацию строения, являющегося предметом договора купли-продажи.
Истец Мусаев И.Д.о. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, по основаниям указанным в иске.
Представитель истца Колошеев С.В., действующий по доверенности от ... исковые требований поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что доводы представителя ответчика о том, что действия поверенного (Ибрагимова И.Д.о.) вышли за рамки его полномочий, безосновательны. Доверенность от ... выданная собственником предусматривает осуществление поверенным действий направленных на оформление любых прав на земельный участок под строением, в том числе выкупа или аренды. Доверенность не предусматривает обязательное оформление прав доверителя на земельный участок, прежде чем будет осуществлено отчуждение объекта. Следовательно, нет ограничений на распоряжение строением до оформления соответствующей документации на земельный участок под объектом продажи. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Ответчик Мусихин В.И. в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика Мусихина В.И. – Сурда Е.А., действующая по доверенности от ... исковые требования не признала, представила отзыв на исковое заявление. в котором указала, что для удовлетворения иска суд должен установить, что договор купли-продажи от ... соответствует положениям ст. ст. 554, 555 ГК РФ, исполнен сторонами, не оспорен и не является недействительным. Указанный договор таким условиям не отвечает. Выдавая доверенность ... на отчуждение недвижимости, истец четко указал, что доверяет своему представителю оформить право на земельный участок, а затем продать и его и здание, т.е. предметом договора должно быть здание вместе с участком. Покупатель знал и должен был знать, что Ибрагимов И.Д.о. действует и имеет право действовать – только в рамках доверенности. Тем не менее, в договоре не указаны необходимые данные, позволяющие определить недвижимое имущество, подлежащее отчуждению – здание на земельном участке или здание вместе с земельным участком. В договоре нет данных, позволяющих определить расположение недвижимости на конкретном земельном участке. Согласно кадастровому плану площадь земельного участка по адресу здания составляет 5450 кв.м., а в договоре указано, что продаваемое здание расположено на участке 900 кв.м. Где именно, что это за часть земельного участка, почему 900 кв.м., если площадь здания 724,90 кв.м., в договоре не указано. То есть, условия договора не согласованы. В результате Мусихин В.И. получил деньги, как указано в расписке только за постройку, а за земельный участок, на оформление и на продажу которого была выдана доверенность, деньги так и не уплачены. Мусихин В.И. продавал и здание, и земельный участок. Вопрос о цене так и не согласован. Мусаев И.Д.о. отказывается доплачивать за участок, но главное, что стороны так и не определились, какой именно объект, на какой части земельного участка подлежит оформлению и отчуждению, а это должно быть четко прописано в договоре. Учитывая, что стороны не определились в условиях сделки, ее нельзя считать совершенной и зарегистрировать право собственности, поскольку при регистрации права все равно возникает вопрос об объекте отчуждения, его расположении на конкретном земельном участке, а таких данных в договоре нет, регистратор не сможет произвести регистрационные действия. Сделка является ничтожной, т.к. продажа здания без земельного участка законом не допускается.
Ответчик Ибрагимов И.Д.о. в судебное заседание не явился, представил заявление в котором указал, что выполнил перед Мусихиным В.И. все необходимые для продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Томск, ... действия. Мусихиным В.И. была оформлена на его имя доверенность, согласно которой ему было поручено оформить необходимые документы на земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, ... а также продать нежилое здание, расположенное на указанном участке. В ... году им была заключена сделка купли-продажи нежилого здания с Мусаевым И.Д.о. Последнему было известно, что права на земельный участок не оформлены. Ибрагимовым И.Д.о. были получены денежные средства от сделки и переданы Мусихину В.И., а также сообщено, что продано только нежилое здание, расположенное по адресу: г. Томск, .... Просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков Мусихина В.И., Ибрагимова И.Ж.о.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит исковые требования Мусаева И.Д.о. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции.
На основании ч.1 ст. 545 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии ... ... от ... Мусихину В.И. на праве собственности принадлежит одноэтажное нежилое здание, площадью 724,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ...
... Мусихин В.И., в лице Ибрагимова И.Д.о., действующего на основании доверенности и Мусаев И.Д.о. заключили договор купли-продажи нежилого здания. По условиям указанного договора Мусихин В.И. обязался передать в собственность Мусаева И.Д.о., а последний принять и оплатить одноэтажное нежилое здание, площадью 724,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, .... (п.1.1 договора).
Полномочия Ибрагомова И.Д.о. оформлены доверенностью от ... серии ..., удостоверенной нотариусом г. Томска Г..
Мусихин В.И. уполномочил Ибрагомова И.Д.о. быть его представителем во всех компетентных органах по вопросам оформления и, регистрации прав на земельный участок, находящийся по адресу г. Томск, ... с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению земельного участка и нежилого здания по адресу г. Томск, ....
В соответствии с ч.1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Согласно ч.1 ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
Указания Мусихина В.И., изложенные в доверенности от ... соответствуют перечисленным критериям, что не оспаривается сторонами. Вместе с тем, Ибрагимовым И.Д.о. не в полном объеме были выполнены определенные юридические действия, в частности по оформлению и регистрации права на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск, ...
При этом, в силу прямого указания в законе, Ибрагимов И.Д.о. не вправе игнорировать или самостоятельно изменять данные ему указания (ч.2 ст. 973 ГК РФ).
Суд считает также необходимым отметить, что полномочия Ибрагимова И.Д.о. были оформлены ..., а уже ... им был заключен договор купли-продажи нежилого здания.
Как следует из п.1.4 договора, отчуждаемое нежилое здание расположено на земельном участке площадью 900 кв.м. по адресу: г. Томск, ... Продавец, каких-либо оформленных прав на указанный земельный участок не имеет.
В соответствии с данным договором Мусихиным В.И., от имени которого действовал Ибрагимов И.Д., было передано, а Мусаевым И.Д.о. принято указанное недвижимое имущество, что подтверждается передаточным актом от ....
Во исполнение обязательств, ... Ибрагимовым И.Д.о. была выдана расписка, подтверждающая факт получения денежных средств в размере 2776660 рублей за нежилое здание площадью 724,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ... для передачи денежных средств Мусихину В.И.
На основании ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 554 ГК РФ содержит специальные требования, предъявляемые к определению предмета договора в договорах о купле-продаже недвижимого имущества. Так, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При этом в соответствии с абз. 2 ст. 554 ГК РФ при отсутствии этих данных договор купли-продажи недвижимости не считается заключенным.
Из договора купли-продажи нежилого здания от ..., предметом договора являлось одноэтажное нежилое здание, площадью 724,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, .... Отчуждаемое нежилое здание расположено на земельном участке площадью 900 кв.м. по адресу: г. Томск, ...
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из пояснений представителя истца Колошеева С.В. и не оспаривается ответчиком, указанные данные площади земельного участка являются не точными и взяты от фактического размера участка по принципу визуального осмотра.
Постановлением Мэра г. Томска ... от ... постановлено образовать из земель населенных пунктов земельный участок по адресу: г. Томск, ... площадью 5450 кв.м.
Из схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (...), утвержденной постановлением администрации г. Томска от ... отмечены границы земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ....
В кадастровом паспорте земельного участка от ... ... отражено, что площадь земельного участок, расположенного по адресу: г. Томск, ... составляет 5450 кв.м.
Действительно, судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи нежилого здания от ... границы соответствующей части земельного участка, занятого спорным нежилым зданием и необходимой для их использования, в установленном законом порядке определены не были.
Согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ, п.3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Из положений данных норм следует, что право пользование земельным участком не может самостоятельно возникнуть у лица по воле другого лица путем совершения последним какой-либо сделки. Такое право является производным от права собственности на недвижимое имущество, находящееся на этом земельном участке, и приобретается лицом лишь при переходе права собственности на строение к этому же лицу.
Анализируя в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в договоре купли-продажи нежилого здания от ... отсутствуют данные, позволяющие определить расположение указанного нежилого здания на соответствующем земельном участке, а потому условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В связи с чем, суд приходит к выводу, что законных оснований для признания сделки купли-продажи нежилого здания по адресу: г. Томск, ..., заключенной между Мусихиным В.И. и Мусаевым И.Д.о., а также перехода права собственности к Мусаеву И.Д.о. совершенными и подлежащими государственной регистрации не имеется.
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.
С учетом изложенного, суд считает необходимым отменить меру обеспечения иска, наложенную определением Октябрьского районного суда г. Томска от ..., в виде запрета Мусихину В.И., ... года рождения, совершать любые сделки в отношении нежилого строения, расположенного по адресу: г. Томск, ...
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
решил:
В удовлетворении иска Мусаева И.Д.о. к Мусихину В.И., Ибрагимову И.Д.о. о признании сделки купли-продажи одноэтажного нежилого здание, площадью 724,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ..., заключенной ... совершенной, регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество отказать.
Отменить меру обеспечения иска, наложенную определением Октябрьского районного суда г. Томска от ... о наложении запрета Мусихину В.И., ... года рождения, совершать любые сделки в отношении нежилого строения, расположенного по адресу: г. Томск, ...
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения через Октябрьский районный суд г. Томска.
Председательствующий: М.А. Радикевич