Дело № 2-133/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 февраля 2010 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Долбня С.А.,
при секретаре Клименовой Т.А.,
с участием старшего помощника прокурора Захаровой О.О.,
представителя истца Чечуна О.А. - Куц Е.И. по доверенности от ...,
ответчика Родиной М.М., ее представителя Погадаевой Т.В. по ордеру ... от ...,
представителя ответчика Алтуховой Е.В. - Крестовниковой Н.В. по доверенности от ...,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Чечуна О.А. к Родиной М.М., Родину А.Н. о признании неприобретшими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, по встречному иску Родиной М.М. к Чечуну О.А., Алтуховой Е.В. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся,
установил:
Чечун О.А. обратился в суд с иском к Родиной М.М., Родину А.Н., в котором, с учетом последующего уточнения, просит признать Родину М.М., Родина А.Н. не приобретшими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ..., и выселить без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование заявленных требований указал на то, что является собственником квартиры по адресу: ..., которую приобрел у Алтуховой Е.В. по договору купли-продажи от 23.11.2007 года. После получения свидетельства о праве собственности, попытался вселиться в указанную квартиру, однако обнаружил, что там проживают ответчики. Ответчики не являются членами семьи собственника, а потому право пользования квартирой не приобрели и подлежат выселению.
Ответчик Родина М.М. не согласилась с исковыми требованиями и предъявила встречный иск к Чечуну О.А., Алтуховой Е.В., в котором, с учетом последующих уточнений, просит признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: ..., совершенную по договору купли-продажи от 27.03.2007 года между Алтуховой Е.В. и Родиной М.М. состоявшейся; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи от 27.03.2007 года между Алтуховой Е.В. (продавец) и Родиной М.М. (покупатель), а также внести запись о праве собственности Родиной М.М. на ...; просит признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: ..., совершенную по договору купли-продажи от 23.11.2007 года между Алтуховой Е.В. и Чечуном О.А. недействительной и применить последствия ее недействительности в виде прекращения права собственности Чечуна О.А. на указанную квартиру; решение суда должно являться основанием для возникновения у УФРС по Томской области обязанности по внесению изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - погасить запись регистрации ... от ... о праве собственности Чечун О.А. на спорную квартиру.
В обоснование своих требований указала, что 27 марта 2007 года между Алтуховой Е.В. и Родиной М.М. был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: .... Во исполнение указанного договора Родина М.М. оплатила Алтуховой Е.В. стоимость квартиры и приняла по акту приема-передачи квартиру. В этот же день они подали документы в УФРС РФ по Томской области для регистрации договора и перехода права собственности. В регистрации было отказано, поскольку постановлением Главы объединенной администрации Ленинского и Октябрьского округов от 25.07.2003 года жилая площадь в квартире была закреплена за Алтуховой В.С. После снятия обременения на квартиру Алтухова Е.В. уклонялась от регистрации договора и перехода права собственности, и заключила 23.11.2007 года договор купли-продажи квартиры с Чечуном О.А. Сделка купли-продажи жилого помещения - квартиры по адресу: ... от 27 марта 2007 года, заключенная между Алтуховой Е.В. и Родиной М.М. является состоявшейся, поскольку совершена в надлежащей форме, обязательства исполнены: стоимость квартиры оплачена, квартира передана по передаточному акту. Договор от 27.03.2007 года не расторгался и подлежит государственной регистрации, поскольку Алтухова Е.В. уклоняется от подачи документов в УФРС по Томской области. Сделка купли-продажи квартиры, совершенная 23.11.2007 года Алтуховой Е.В. и Чечуном О.А. является недействительной и к ней необходимо применить последствия недействительности сделки. Алтухова Е.В. передала свои права владения, пользования и распоряжения имуществом Родиной М.М. по договору купли-продажи квартиры от 27.03.2007 года, а потому ее полномочия, как собственника, на продажу квартиры ограничены. Любая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю по исполнение ранее заключенного договора купли-продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна, как совершенная неуправомоченным лицом. Договор купли-продажи от 23.11.2007 года не соответствует требованиям законодательства, поскольку отсутствуют сведения о зарегистрированных в квартире лицах. Сделка, заключенная между Алтуховой Е.В. и Чечуном О.А. совершена с целью, противной основам нравственности, поскольку в п.9 договора указано, что «До подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит», а квартира уже была продана Родиной М.М. В п. 11 указано «на момент совершения сделки не имеется членов семьи собственников, имеющих право на проживание в отчуждаемом недвижимом имуществе», однако на тот момент, постановление Главы объединенной администрации Ленинского и Октябрьского округов от 25.07.2003 года не было отменено. В п.10 указано, что «на момент подписания договора в квартире на регистрационном учете состоит Алтухова Е.В.», однако у Алтуховой Е.В. имеется несовершеннолетний ребенок, который не мог быть снят с регистрационного учета самостоятельно. В УФРС для регистрации договора была представлена ложная справка о том, что на регистрационном учете в спорной квартире никто не состоит. Чечун О.А. при совершении сделки действовал неразумно и недобросовестно, покупку квартиры совершил без осмотра квартиры, не убедился в том, что квартира свободна юридически и фактически, не произвел полного расчета за квартиру. Договор от 23.11.2007 года не заключен, поскольку доверенность Алтуховой Е.В. на имя П. на момент регистрации сделки была отменена, а Алтухова Е.В. не одобрила данную сделку. Поскольку сделка купли-продажи квартиры от 23.11.2007 года является недействительной, к ней подлежат применению последствия ее недействительности в виде прекращения права собственности Чечуна О.А.
В судебное заседание истец Чечун О.А., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании пояснял, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 23.11.2007 года, документы были представлены стороной продавца. С момента приобретения в 2007 году и до ноября 2008 года квартиру не осматривал, фактически квартира и ключи от нее ему не передавалась. Денежные средства за квартиру Чечуном О.А. были переданы Алтуховой Е.В. в полном объеме в сумме 1700000 рублей, из которых Алтухова Е.В. передала 200000 рублей П.. Приобретая квартиру, Чечун О.А. не знал о том, что квартира уже продана Родиной М.М., а потому он является добросовестным приобретателем.
Представитель истца Чечун О.А. - Куц Е.И., действующий на основании доверенности от ..., сроком на три года, заявленные требования поддержал в полном объеме, встречный иск не признал, сослался на обстоятельства, указанные в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что сделка по купли-продажи спорной квартиры по договору от 23.11.2007 года совершена в установленном законом порядке. Ему не известно, знал ли П. о том, что Алтухова Е.В. отменила доверенность на продажу квартиры. Со слов Чечуна О.А. об отмене доверенности ему известно не было. Чечун О.А. приобретал спорную квартиру, поскольку цена на квартиру была ниже рыночной.
Ответчик Родина М.М. иск не признала, требования по встречному исковому заявлению поддержала. Дополнительно пояснила, что квартиру у Алтуховой Е.В. приобрела после продажи своей квартиры, расчет с Алтуховой был произведен полностью, на полученные от нее деньги Алтухова Е.В. приобрела квартиру на ..., все сделки оформлялись в агенстве недвижимости ООО .... Сделка купли-продажи квартиры между ней и Алтуховой Е.В. по договору от 27.03.2007 года состоялась, поскольку ребенок, из-за которого на квартиру наложено обременение, на тот момент был усыновлен. Постановление Главы объединенной администрации Ленинского и Октябрьского округов от 25.07.2003 года было отменено 28 ноября 2007 года.
Ответчик Родин А.Н., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. Ранее в судебном заседании пояснял, что исковые требования не признает в полном объеме. В спорной квартире проживает с матерью с весны 2007 года, за это время успели в квартире сделать ремонт, оплатить задолженность по коммунальным услугам.
Ответчик по встречному иску Алтухова Е.В., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление, удостоверенное нотариусом, о рассмотрении дела без ее участия. В указанном заявлении требования встречного искового заявления Родиной М.М. признала в полном объеме. В письменных пояснениях указала, что в 2006 году решила продать квартиру по адресу: .... Через агентство недвижимости был найден покупатель - Родина М.М., с которой ... был заключен договор купли-продажи квартиры. Квартиру передала Родиной М.М., документы были сданы на государственную регистрацию перехода права, однако в регистрации было отказано, поскольку квартира была закреплена за ее ребенком. Только для разрешения проблем с отделом опеки, выдала доверенность на имя П. Доверенность на имя П., после того, как ей из мэрии пришло письмо, что постановление о закреплении за ребенком жилой площади в квартире по ... отменено, она отменила. Денежных средств ни от П., ни от Чечуна О.А. не получала, расписку написала под их диктовку в марте-апреле 2008 года, поскольку была напугана ими. Квартиру продавала только Родиной М.М. и только от нее получала денежные средства.
Представитель Алтуховой Е.В. - Крестовникова Н.В., действующая на основании доверенности от ..., в судебном заседании требования по встречному иску признала, указав, что Алтухова Е.В. выдавала доверенность П. для отмены постановления Главы объединенной администрации Ленинского и Октябрьского округов от 25.07.2003 года о закреплении жилого помещения за несовершеннолетним ребенком, и когда оно было отменено, она отозвала доверенность. О том, что П. продал квартиру Чечуну О.А., Алтухова Е.В. не знала, денежные средства от продажи квартиры не получала.
Представитель третьего лица по делу - Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области - Черноусова В.О., действующая на основании доверенности ... от ..., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица - УФРС по Томской области. Ранее в судебном заседании указывала, что договор купли-продажи от 27.03.2007 года, заключенный между Алтуховой Е.В. и Родиной М.М. не был зарегистрирован, поскольку имелось постановление о закреплении жилого помещения за несовершеннолетним ребенком. После отмены указанного постановления, государственная регистрация указанного договора была возможна.
Третье лицо по делу - Алтухов А.С. в лице своего законного представителя Алтуховой Е.В., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представив заявление, удостоверенное нотариусом, о рассмотрении дела без его участия, требования по встречному иску считал обоснованными.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав представителя истца, ответчика и его представителя, заслушав заключение прокурора, полагавшего не подлежащими удовлетворению требования истца по первоначальному иску о признании Родиной М.М., Родина А.Н. не приобретшими права пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, подлежащими удовлетворению встречные требования Родиной М.М., допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ).
Как следует из ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (ч.1 ст. 183 ГК РФ).
В соответствие с п.2 ч.1, ч. 2 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность.
Согласно ч. 1 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Из ч. 1 ст. 10 ГК РФ следует, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Рассматривая требования по встречному иску Родиной М.М. к Чечун О.А., Алтуховой Е.В. о признании договора купли-продажи квартиры от 23.11.2007 года недействительным, и применении последствий недействительности сделки суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 21.11.2007 года собственник квартиры по адресу: ... - Алтухова Е.В. выдала П. доверенность ..., удостоверенную нотариусом Г., которой уполномочила П. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: ..., предоставив право представлять и получать необходимые справки, удостоверения, документы.
На основании договора купли-продажи от 23.11.2007 года, заключенного между Алтуховой Е.В. в лице П., действующего по доверенности от ..., и Чечуном О.А., право собственности на квартиру по адресу: ... было зарегистрировано на имя Чечуна О.А. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 18.12.2007 года.
Распоряжением, удостоверенным нотариусом Г. ... Алтухова Е.В. отменила доверенность, выданную ... на имя П.
Из пояснений Алтуховой Е.В. следует, что доверенность на имя П. она выдавала для разрешения проблем с отделом опеки, и после того, как ей из мэрии пришло письмо, что постановление о закреплении за ребенком жилой площади в квартире по ... отменено, она отменила доверенность на имя П., о чем известила П. и Чечуна О.А.
Действительно пунктом 2 постановления Главы объединенной администрации Ленинского и Октябрьского округов от ... ...-О «Об определении в детское государственное учреждение Алтуховой Валерии» жилое помещение по адресу: ... было закреплено за Алтуховой Валерией.
На основании постановления мэра г. Томска № 749 от 28.11.2007 года пункт 2 постановления Главы объединенной администрации Ленинского и Октябрьского округов от 25.07.2003 года № 802-О «Об определении в детское государственное учреждение Алтуховой В.С.» отменен.
Допрошенная в судебном заседании свидетель Ж. подтвердила, что в середине декабря 2007 года она вместе с Алтуховой Е.В. ездила к нотариусу, чтобы отменить доверенность. После этого отвезли бумагу в УФРС, и Алтухова Е.В. при ней по телефону сообщила, что доверенность отменена. Со слов Алтуховой Е.В. квартиру она продавать не собиралась.
Из ответа УФРС по Томской области на судебный запрос № 29-0400-19658 от 25.11.2009 года следует, что Управление не извещалось об отмене доверенности, выданной Алтуховой Е.В. на имя П. Из ответа УФРС по Томской области от 10.12.2009 года следует, что в Управлении реестр регистрации входящих заявлений граждан об отмене доверенностей не ведется, поступающая корреспонденция регистрируется в Журнале регистрации входящей корреспонденции.
Однако, тот факт, что в представленном УФРС по Томской области журнале входящей корреспонденции за период с 11.12.2007 года по 18.12.2007 года не зарегистрировано обращение Алтуховой Е.В., по мнению суда, не свидетельствует о том, что Алтухова Е.В. не сообщала сотрудникам УФРС об отмене доверенности.
С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что Алтухова Е.В. известила П., Чечуна О. А. и УФРС по Томской области об отмене доверенности на распоряжение квартирой, в связи с чем, зарегистрированная 18.12.2007 года сделка купли-продажи квартиры по договору от 23.11.2007 года, была заключена, лицом, не имеющим на это полномочий, против воли Алтуховой Е.В.
В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои.
Порочность и недобросовестность сторон договора от 23.11.2007 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... выражается в следующем.
Согласно ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из пояснений Чечуна О.А. в судебном заседании следует, что он с момента приобретения в 2007 году и до ноября 2008 года спорную квартиру не осматривал, фактически квартира и ключи от нее ему не передавались, акт передачи он с П. подписывал формально для регистрации сделки в УФРС по Томской области.
Согласно п. 4 договора купли-продажи от 23.11.2007 года Чечун О.А. удовлетворен санитарно-техническим состоянием данного недвижимого имущества.
Пунктом 17 установлено, что при передаче недвижимого имущества сторонами в обязательном порядке составляется передаточный акт.
Допрошенный в судебном заседании свидетель П. пояснил, что в спорной квартире не был, ключи от нее Алтухова Е.В. ему не передавала.
Действительно, из акта передачи квартиры по адресу: ... от 23.11.2007 года следует, что указанную квартиру П. передал Чечуну О.А.
Однако, Алтухова Е.В. квартиру по адресу ... П. не передавала, более того, согласно передаточного акта от 27.03.2007 года указанную квартиру Алтухова Е.В. передала Родиной М.М., указанный акт никем не оспорен и не отменен, квартира от Родиной М.М. никем не была истребована.
То обстоятельство, что с апреля 2007 года в спорной квартире проживает (владеет и пользуется) Родина М.М. с Р. не оспаривается сторонами, а также подтверждается показаниями свидетеля М.
В соответствии с ч. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В пункте 9 договора купли-продажи квартиры по адресу: ..., подписанного П. и Чечуном О.А. указано, что до подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
Согласно пунктов 10, 11 указанного договора, на момент подписания договора на регистрационном учете состоит Алтухова Е.В., обязующаяся сняться с регистрационного учета до 28.11.2007 года; членов семьи собственников, имеющих право на проживание в отчуждаемом недвижимом имуществе, находящихся под опекой и попечительством, а так же несовершеннолетних членов семьи оставшихся без попечения родителей не имеется.
При государственной регистрации договора купли-продажи от 23.11.2007 года в УФРС по Томской области 30.11.2007 года была представлена справка паспортного стола ..., подписанная В., о том, что в квартире по адресу: ... на регистрационном учете никто не состоит.
Допрошенная в судебном заседании свидетель В. утверждает, что справку ... от 30.11.2007 года она не подписывала и не выдала.
В ходе судебного заседания было установлено, что справка, выданная паспортистом ... В. от 30.11.2007 года о том, в квартире по адресу: ... на регистрационном учете никто не состоит, является подложной, сведения содержащиеся в ней не соответствуют действительности.
Из ответа на судебный запрос ООО УК ... № 138 от 3.06.2009 года, справки от 2.06.2009 года о составе лиц, зарегистрированных в квартире по ... следует, что в квартире зарегистрированы Алтухова Е.В., Алтухов А.С., Алтухова В.С.
На момент подписания договора купли-продажи от 23.11.2007 года, квартира по адресу: ..., на основании постановления Главы объединенной администрации Ленинского и Октябрьского округов № 802-0 от 25.07.2003 года, была закреплена за несовершеннолетней Алтуховой В.С.. Указанное закрепление было снято только 28.11.2007 года постановлением мэра г. Томска № 749.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что при заключении договора от 23.11.2007 года, в тексте договора и в представленных на государственную регистрацию документах, умышленно была указана недостоверная информация.
На основании п. 7 договора купли-продажи от 23.11.2007 года Чечун О.А. обязался участвовать в расходах по содержанию и эксплуатации квартиры с момента подписания договора и передаточного акта.
Однако, Чечун О.А. расходы по содержанию и эксплуатации квартиры не несет до настоящего времени, попыток к вселению не предпринимал до декабря 2008 года. Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, квитанциями об оплате коммунальных услуг, актом от 2009 года о произведенных Родиной М.М., Родиным А.Н. ремонтно-строительных работах.
Свидетель П. в судебном заседании пояснил, что квартира приобреталась Чечуном О.А. для последующей перепродажи.
Истец Чечун О.А. в судебном заседании данное обстоятельство отрицал, указывая, что квартира им приобреталась для личного пользования.
Однако, из выписок из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ..., ... от ... на имя Чечуна О.А., и его жены - Ч. следует, что на протяжении непродолжительного периода времени - в 2007 - 2008 годах Чечун О.А. с супругой приобрели и продали несколько квартир, а 19.01.2007 года на имя Ч. была зарегистрирована квартира по адресу: ..., которая, согласно приговора Советского районного суда г. Томска от 9.12.2008 года была похищена П. у К. путем обмана и злоупотребления доверием.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи квартиры по адресу: ... по договору от 23.11.2007 года не соответствует требованиями закона, а потому является ничтожной, поскольку, во-первых, она совершена лицом, не имеющим полномочий на продажу квартиры, совершена против воли собственника, во-вторых, указанная сделка нарушает основополагающие принципы экономической организации общества и заведомо противна основам правопорядка.
Таким образом, суд считает требования встречного искового заявления Родиной М.М. к Чечуну О.А., Алтуховой Е.В. о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: ..., совершенной по договору купли-продажи от 23.11.2007 года между Алтуховой Е.В. и Чечуном О.А. недействительной и применении последствий ее недействительности, подлежащими удовлетворению.
Разрешая вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении Чечуна О.А., суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГКП РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П установлено, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
Учитывая, что Чечун О.А. не является добросовестным приобретателем квартиры по адресу: ..., которая на основании передаточного акта от 27.03.2007 года находится во владении и пользовании у Родиной М.М., суд приходит к выводу, что в данном случае отсутствуют основании для истребования спорной квартиры у Чечуна О.А.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также вступившие в законную силу судебные акты (ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии ... от ..., выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ... от ... Чечун О.А. на основании договора от 23.11.2007 года является собственником трехкомнатной квартиры по адресу: ....
С учетом указанного положения закона, а также, принимая во внимание, что сделка по договору купли-продажи от 23.11.2007 года, на основании которой в Единый государственный реестр по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись регистрации ... от ..., является ничтожной, суд приходит к выводу, что настоящее решение является основанием для УФРС по ТО погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации ... от ... права собственности Чечуна О.А. на квартиру по адресу: ....
Разрешая вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении Алтуховой Е.В., суд исходит из следующего.
Согласно п. 3 договора купли-продажи от 23.11.2007 года, подписанного П. и Чечуном О.А., спорная квартира продается за 1700000 рублей. Расчет между сторонами производится в день подписания основного договора купли-продажи.
Из пояснений Чечуна О.А. следует, что он передал П. 1500000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры, при регистрации сделки в УФРС, то есть .... Оставшиеся 200000 рублей он до настоящего времени не передал, поскольку ему не отданы ключи от квартиры.
Из пояснений Алтуховой Е.В. следует, что она денежные средства от П. за квартиру не получала, расписку о получении денег писала в марте-апреле 2008 года, поскольку была напугана ими.
Свидетель П. в судебном заседании пояснил, что Чечун О.А. ему передал 1700000 рублей в счет оплаты квартиры, из которых он 1500000 рублей отдал Алтуховой Е.В., а 200000 рублей оставил себе за работу. Письменного договора по оказанию данной услуги с Алтуховой Е.В. не заключал.
Согласно расписки от 21.11.2007 года П. получил от Чечуна О.А. 1700000 рублей в счет оплаты за квартиру по договору купли-продажи от 23.11.2007 года.
Из расписки Алтуховой Е.В. от 21.11.2007 года следует, что она получила 1500000 рублей за квартиру по адресу ....
Учитывая указанные несоответствия в представленных документах, принимая во внимание, что Алтухова Е.В. оспаривает факт получения денежных средств от П., Чечуна О.А. денежных средств, суд не находит оснований для применения положений ч. 2 ст. 167 ГПК РФ, в части взыскания с Алтуховой Е.В. денежных средств по расписке от 21.11.2007 года в пользу Чечуна О.А. по договору купли-продажи от 23.11.2007 года.
Рассматривая требования встречного искового заявления Родиной М.М. о признании сделки по договору купли-продажи квартиры от 27.03.2007 года состоявшейся и о государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 1, 3 ст. 551, ч. 3 ст. 165 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела, судом установлено, что 27 марта 2007 года между Алтуховой Е.В. и Родиной М.М. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: .... По передаточному акту квартира была передана Алтуховой Е.В. в собственность Родиной М.М. Согласно расписке Алтуховой Е.В. от 27.03.2007 года расчет за указанную квартиру произведен полностью. Указанные обстоятельства подтверждаются исследованными в судебном заседании документами.
Алтухова Е.В. и Родина М.М. подали в Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области документы для регистрации сделки купли-продажи, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию от 27.03.2007 года.
Согласно сообщения УФРС по Томской области от 21.09.2007 года в государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры по адресу: ... отказано, поскольку квартира на основании Постановления Главы объединенной администрации Ленинского и Октябрьского округов от 25.07.2003 года № 802-О «Об определении в детское государственное учреждение Алтуховой Валерии» жилое помещение по адресу: ... закреплена за Алтуховой В.С..
Для отмены указанного постановления Алтухова Е.В. выдала ... Родиной М.М. удостоверенную нотариусом доверенность.
На основании постановления мэра г. Томска № 749 от 28.11.2007 года указанное обременение квартиры отменено.
Факт уклонения Алтуховой Е.В. от регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру от ответчика к истцу, в соответствии с договором купли-продажи от 27.03.2007 года, по мнению суда, нашел свое подтверждение в судебном заседании.
Как следует из пояснений Родиной М.М., после отмены обременения на квартиру, она активно предлагала Алтуховой Е.В. обратиться в УФРС по Томской области за регистрацией сделки, однако последняя уклонялась от обращения по надуманным основаниям.
Из материалов гражданского дела № 2-1661/08 следует, что 4 февраля 2008 года Родина М.М. обратилась в Октябрьский районный суд г. Томска с иском к Алтуховой Е.В. о признании заключенным и исполненным договора купли-продажи от 27.03.2007 года. В ходе рассмотрения дела, было установлено, что Алтухова Е.В. не является собственником спорной квартиры. Указанное исковое заявление определением суда от 14.03.2008 года оставлено без рассмотрения.
4 марта 2008 года Родина М.М. обратилась в Октябрьский РОВД г. Томска с заявлением по факту неправомерных действий Алтуховой Е.В., по указанному заявлению после проведения дополнительной проверки 19.09.2009 года было принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела, материал направлен в прокуратуру Октябрьского района г. Томска для проверки законности и обоснованности принятого решения. Указанные обстоятельства подтверждаются справкой начальника УВД по г. Томску № 22-2/1782 от 28.01.2010 года.
При указанных обстоятельствах, установив, что сторонами при заключении договора купли-продажи от 27.03.2007 года была соблюдена письменная форма сделки, сам договор купли-продажи квартиры по адресу: ... не противоречит закону, Родина М.М., надлежащим образом исполнившая обязательство по оплате стоимости квартиры, желает произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности в УФРС по ТО, а сторона по договору Алтухова Е.В. уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорную квартиру, суд считает возможным удовлетворить требования Родиной М.М. о признании сделки купли-продажи жилого помещения состоявшейся и вынесении решения о государственной регистрации сделки купли продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество.
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ в ч. 1 ст. 16 устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
В соответствии с ч.3 ст. 173 ГПК РФ, при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Ответчик по встречному иску Алтухова Е.В. в судебное заседание представила заявление о признании требований встречного иска Родиной М.М. к Чечуну О.А., Алтуховой Е.В. в полном объеме.
Таким образом, сделка купли-продажи квартиры, совершенная по договору от 27 марта 2007 года между Алтуховой Е.В. и Родиной М.М. является состоявшейся, а указанное решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ... по указанному договору и регистрации права собственности Родиной М.М. на указанную квартиру.
Рассматривая исковые требования Чечуна О.А. о признании Родиной М.М. и Родина А.Н. не приобретшими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ..., и выселении без предоставления другого жилого помещения, суд приходит к следующему.
На основании ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Учитывая мнение прокурора, полагавшего, что в удовлетворении требований Чечуна О.А. к Родиной М.М., Родину А.Н. необходимо отказать, принимая во внимание, что Родина М.М., Родин А.Н. были вселены в квартиру на законном основании - на основании договора купли-продажи от 27.03.2007 года, признанного судом состоявшимся, Родина М.М., Родин А.Н. приобрели право пользования жилым помещением по адресу: ..., суд находит требования Чечуна О.А. о признании Родиной М.М., Родина А. Н. не приобретшими право пользования указанным жилым помещением, и выселении без предоставления другого жилого помещения не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ суд,
решил:
В иске Чечуну О.А. к Родиной М.М., Родину А.Н. о признании неприобретшими право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения отказать.
Встречный иск Родиной М.М. к Чечуну О.А., Алтуховой Е.В. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ..., совершенную ... Алтуховой Е.В. и Чечуном О.А. недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности в виде прекращения права собственности Чечуна О.А. на указанную квартиру.
Признать сделку купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ..., совершенную по договору купли-продажи ... Алтуховой Е.В. и Родиной М.М. состоявшейся.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ... между Алтуховой Е.В. и Родиной М.М. и права собственности Родиной М.М. на квартиру, находящуюся по адресу: ....
Настоящее решение является основанием для погашения записи ... от ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Чечуна О.А. на квартиру, находящуюся по адресу: ....
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке через Октябрьский районный суд г. Томска в Томский областной суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда.
Судья: С.А. Долбня