19 ноября 2010 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Кокаревич И.Н.
при секретаре Медведевой Т.В.,
с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" Ващенко О.А., ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Грамович М.Ю., ее представителя Бруцер И.А., третьего лица на стороне ответчика Репина С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" к Грамович М.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Грамович М.Ю. к открытому акционерному обществу "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" о взыскании суммы комиссии, процентов за пользование денежными средствами, признании договора об ипотеке незаключенным,
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" (далее – ОАО АКБ "СОЮЗ") обратилось в суд с иском к Грамович М.Ю., в котором с учетом уточнения требований просит взыскать в пользу ОАО АКБ "СОЮЗ" задолженность по кредитному договору от ... ...-ИК/12 в размере 2 667 762 (Два миллиона шестьсот шестьдесят семь тысяч семьсот шестьдесят два) руб. 69 коп., в том числе сумму основного долга – 1733281 руб. 29 коп., сумму процентов за пользование кредитом – 329167 руб. 16 коп., проценты за пользование кредитом за период с 16.11.2010 г. по 18.11.2010 г. – 1 734 руб. 79 коп., сумму неустойки за просрочку уплаты основного долга – 170704 руб. 27 коп., сумму неустойки за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом – 432872 руб. 19 коп., обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на двухкомнатную квартиру, кадастровый (условный) номер: у70:21:0:0:821:198, расположенную по адресу: ..., установив начальную продажную стоимость в размере 1 884 516 (Один миллион восемьсот восемьдесят четыре тысячи пятьсот шестнадцать) руб., а также взыскать в пользу ОАО АКБ "СОЮЗ" сумму уплаченной государственной пошлины в размере 24 396 (Двадцать четыре тысячи триста девяносто шесть) руб. 03 коп., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 3 000 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 05.03.2008 г. между ОАО "АКБ "СОЮЗ" и Грамович М.Ю. был заключен кредитный договор ...-ИК/12, по которому ответчику предоставлен кредит в размере 2 000 000 руб. под 12,5 % годовых, дополнительно заключен договор ипотеки, в соответствии с которым ответчиком передана в залог истцу квартира, расположенная по адресу: ..., однако начиная с 15.01.2009 г. Грамович М.Ю. регулярно допускаются нарушения графика платежей по кредиту.
Ответчик Грамович М.Ю., не согласившись с исковыми требованиями по первоначальному иску, обратилась в суд со встречным иском к ОАО АКБ "СОЮЗ", в котором с учетом уточнения требований просит взыскать сумму комиссии в размере 23 905 руб., из которых 21 274 руб. 34 коп. – незаконно удержанная комиссия за открытие и обслуживание ссудного счета, 4 265 руб. 29 коп. – проценты за пользование указанными денежными средствами, также просила признать незаключенным договор ипотеки квартиры от 05.03.2008 г. ...-ИК/ЗН/12. В обоснование встречного иска указала, что действия банка по взысканию комиссии нельзя считать самостоятельной банковской услугой, подобный вид комиссий ни ГК РФ, ни Законом РФ "О защите прав потребителей", иными нормативными актами не предусмотрен, в связи с чем указанная денежная сумма была списана со счета неправомерно. В связи с указанным банк неправомерно пользовался денежными средствами Грамович М.Ю. в размере 20 000 руб. в период с 20.03.2008 г. по 15.11.2010 г., проценты за пользование чужими денежными средствами за указанный период составляют 4 103 руб. 19 коп., денежными средствами в размере 44 руб. 56 коп. в период с 16.05.2008 г. по 15.11.2010 г., проценты за пользование составляют 08 руб. 73 коп., денежными средствами в размере 44 руб. 78 коп. в период с 16.01.2009 г. по 15.11.2010 г., проценты за пользование составляют 6 руб. 69 коп., денежными средствами в размере 1185 руб. в период с 14.04.2009 г. по 15.11.2010 г., проценты за пользование составляют 146 руб. 68 коп. Полагала договор ипотеки незаключенным по причине того, что сторонами не согласовано условие об оценке предмета залога, поскольку стоимость заложенного имущества определена по соглашению сторон, однако ни одна из сторон договора ипотеки специальными познаниями не обладала, кроме того, договор ипотеки не содержит сведений о сроке действия договора. Также полагала, что заложенное имущество относится к имуществу, ипотека которого в силу п. 2 ст. 6 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается, а также в связи с тем, что Репин С.Ю. имеет право пользования заложенным жилым помещением.
В судебном заседании представитель истца ОАО АКБ "СОЮЗ" Ващенко О.А., действующая на основании доверенности от 16.12.2009 г., реестр. № 7346, сроком до 14.02.2011 г., поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений, дополнительно пояснила, что ответчик регулярно допускала нарушение графика внесения платежей, платила меньшие суммы, чем установлено сторонами в соответствии с графиком, в связи с чем истцом принято решение об обращении за защитой своего права в суд путем предъявления требования о полном досрочном исполнении ответчиком обязательств по кредитному договору, о чем 15.06.2009 г. ответчику было предъявлено требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов, начисленных за пользование кредитом, комиссии и неустоек (штрафа, пени) в порядке, предусмотренном пунктами 4.1.8, 4.4.2 кредитного договора, а также действующим законодательством. Также пояснила, что при выдаче кредита со счета Грамович М.Ю. были удержаны 20 000 руб. в качестве комиссионного вознаграждения за выдачу кредита, рассчитанного в соответствии с утвержденными условиями кредитования. Полагала, что указанные действия банка законны, так как основаны на п. 3.8 кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12, содержащего сведения о размере эффективной процентной ставки по указанному договору, в расчет которого в соответствии с условиями договора входит и единоразовая комиссия. Считала, что заключение сторонами указанного договора и его последующее исполнение свидетельствует о добровольности действий сторон, правомерность действий банка также подтверждается положениями ФЗ от 15.02.2010 г. № 11-ФЗ "О внесении изменений в ст. 29 ФЗ "О банках и банковской деятельности", в соответствии с которыми по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Дополнительно пояснила, что при заключении договора ипотеки ОАО АКБ "СОЮЗ" и Грамович М.Ю. в части установления залоговой стоимости квартиры руководствовались отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры ООО "Бухгалтерско – правовое агентство" от 22.02.2008 г. ..., представленным Грамович М.Ю. Денежные средства в размере 44 руб. 56 коп., 44 руб. 78 коп., 1185 руб., указанные в расчете как взыскание комиссии с Грамович М.Ю. таковой не являются, были направлены на погашение суммы неустойки за просрочку возврата кредита Грамович М.Ю. перед банком. Довод ответчика о злоупотреблении правом со стороны банка является необоснованным, поскольку банком Грамович М.Ю. было предоставлено достаточно времени для погашения текущей задолженности по основному долгу и процентам за пользование кредитом, при этом при внесении денежных средств ответчиком их зачисление производилось банком в счет погашения основного долга, а не на погашение неустойки, хотя кредитным договором предусмотрено первоочередное погашение именно неустойки.
В судебном заседании ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Грамович М.Ю. исковые требования ОАО АКБ "СОЮЗ" не признала, пояснила, что пропуск сроков внесения платежей, установленный кредитным договором, она допустила из – за потери работы, в настоящее время устроилась на работу, намерена погашать задолженность, однако кредитная организация не идет ей навстречу, отказывается от заключения мирового соглашения, реструктуризации долга. Требования встречного иска поддержала по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении с учетом уточнений. Не оспаривала, что залоговая стоимость спорной квартиры была установлена по соглашению сторон на основании представленного ею отчета об оценке рыночной стоимости квартиры ООО "Бухгалтерско – правовое агентство" от 22.02.2008 г. № 46.
Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Грамович М.Ю. – Бруцер И.А., действующая на основании доверенности от 23.09.2010 г., реестр. № 1-5177, сроком на три года, требования первоначального иска не признала, требования встречного иска поддержала по основаниям, указанным в иске, а также в письменном отзыве, на основании которого полагала, что со стороны банка существует злоупотребление правом, так как Грамович М.Ю., действуя в соответствии с условиями договора, уведомила банк о наступлении обстоятельств, способных повлиять на выполнение заемщиком обязательств по кредитному договору – сокращении по месту работы, однако банк не принял действий по предоставлению отсрочки платежей по кредитному договору либо о реструктуризации. В связи с указанным, полагала, что кредитор не принял разумных мер к уменьшению убытков, умышленно способствовал увеличению размера убытков. Договор залога (ипотеки) жилого помещения является незаключенным, так как оценка предмета залога установлена соглашением сторон, в то время как ни одна из сторон не обладает достаточными познаниями для проведения оценки предмета залога. При этом жилое помещение, являющееся единственным местом жительства гражданина, не может быть предметом ипотеки, так как ст. 446 ГПК РФ запрещено обращение взыскание на жилое помещение, являющееся единственным местом жительства гражданина. Договором залога квартиры не определен срок действия договора залога.
Дополнительно пояснила, что пунктом 4.1.8 кредитного договора на ответчика возлагается обязанность оплатить кредит досрочно, если в течение 15 календарных дней банк направил требование об этом в письменном виде. Грамович М.Ю. указанное требование не получала, соответственно банк его не направлял. Грамович М.Ю. получено требование банка о том, что должна оплатить сумму около 45 000 руб. В настоящее время банк требует полное и досрочное исполнение кредитного обязательства, но при этом в суд данное требование не заявлялось. Полагала, что основанием для обращения с иском о досрочном исполнении обязательств является ст. 315 ГК РФ, п. п. 4.1.8, 4.4.2 кредитного договора.
Третье лицо на стороне ответчика по первоначальному иску Репин С.Ю. в судебном заседании исковые требования ОАО АКБ "СОЮЗ" не признал, пояснил, что квартира по адресу: ..., является его единственным местом жительства, исковые требования по встречному иску считал подлежащими удовлетворению.
Третьи лица на стороне ответчика по первоначальному иску Репина Л.Н., Грамович А.Н., надлежащим образом извещенные о месте времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела без их участия, что суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным.
Заслушав стороны, третье лицо на стороне ответчика, изучив письменные доказательства, суд находит исковые требования ОАО АКБ "СОЮЗ", встречные исковые требования Грамович М.Ю. подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ч. 1 ст. 807 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
На основании ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В судебном заседании установлено, что 05.03.2008 г. между ОАО АКБ "СОЮЗ" и Грамович М.Ю. был заключен кредитный договор (под залог жилого помещения) ...-ИК/12, по которому ответчику предоставлен кредит в размере 2 000 000 руб. под 12,5 % годовых на срок до 15.03.2018 г. включительно, исполнение которого обеспечивается в соответствии с договором ипотеки квартиры (залога недвижимости) от 05.03.2008 г. ...-ИК/ЗН/12, также заключенным между истцом и Грамович М.Ю.
В соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости) от 05.03.2008 г. ...-ИК/ЗН/12 обязательства Грамович М.Ю. по указанному кредитному договору обеспечиваются залогом недвижимости: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью 54,3 кв.м, жилой площадью 32,2 кв.м.
Обязательства кредитора исполнены надлежащим образом, однако обязательства Грамович М.Ю. в рамках указанного кредитного договора исполнялись несвоевременно.
Согласно п. 5.2 кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12, заключенного между ОАО АКБ "СОЮЗ" и Грамович М.Ю., в случае нарушения заемщиком срока возврата кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных настоящим договором, заемщик выплачивает кредитору неустойку (штраф) в размере 0,5 % процента от суммы невыполненных обязательств за каждый день просрочки, начиная с даты возникновения просроченной задолженности по дату ее погашения. Данная сумма включает в себя проценты, начисленные на сумму просроченной задолженности по кредиту за вышеуказанный период по ставке, предусмотренной п. 3.1 настоящего договора.
В соответствии с п. 4.4.2 кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов, начисленных за пользование кредитом, комиссии и неустоек (штрафов, пени) в случае нарушения заемщиком срока возврата кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, утраты обеспечения.
Факт перечисления денежных средств в сумме 2 000 000 руб. Грамович М.Ю. в счет исполнения ОАО АКБ "СОЮЗ" обязательств по кредитному договору подтверждается мемориальным ордером от 20.03.2008 г. ..., выпиской по лицевому счету за период с 05.03.2008 г. по 18.11.2010 г., получение Грамович М.Ю. суммы кредита подтверждается расходным кассовым ордером от 20.03.2008 г. № 1.
Как следует из п. 3.3.3 кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12, приложения ... к нему, стороны установили график погашения кредита, предусматривающий ежемесячные платежи в счет погашения основного долга и процентов с 15.04.2008 г. по 15.03.2018 г.
В соответствии с представленным истцом расчетом задолженности Грамович М.Ю. с 16.01.2009 г. допускает просрочки внесения ежемесячных платежей, неполное погашение размера ежемесячного платежа.
Факт направления Грамович М.Ю. уведомления от 18.05.2009 г. ... о ненадлежащем исполнении кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12, а также требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору от 15.06.2009 г. № 774 подтверждается почтовыми квитанциями о направлении ответчику соответствующих документов 19.05.2009 г. и 16.06.2009 г., возвращении указанных документов отправителю 22.06.2009 г. и 20.07.2009 г. без вручения Грамович М.Ю. по причине истечения срока хранения.
Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Кредитный договор от 05.03.2008 г. ...-ИК/12 не предусматривает права сторон на односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств.
Проверив правильность математических операций представленного истцом расчета в совокупности с исследованными в судебном заседании финансовыми документами, учитывая тот факт, что ответчиком не оспаривался расчет задолженности по возврату суммы основного долга и процентов за пользование кредитом, суд считает возможным согласиться с представленным представителем истца расчетом задолженности, начисленной в отношении Грамович М.Ю. по кредитному договору от 05.03.2008 г. ...-ИК/12.
Довод ответчика Грамович М.Ю. о том, что фактически ей был предоставлен кредит в размере 1 980 000 руб. суд считает необоснованным, исходя из следующего.
На основании п. 3 ст. 812 ГК РФ если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от займодавца, договор займа считается незаключенным. Когда деньги или вещи в действительности получены заемщиком от займодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Из содержания ст. 807 ГК РФ следует, что договор займа считается заключенным с момента передачи денег.
Пунктом 5 ст. 8 Федерального закона "О бухгалтерском учете" установлено, что все хозяйственные операции юридического лица и результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков или изъятий.
Исходя из положений п. п. 2.1, 2.2 кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12, предоставление кредита заемщику осуществляется в безналичной форме путем перечисления суммы кредита на счет заемщика, открытый в российских рублях в ОАО АКБ "СОЮЗ", датой фактического предоставления кредита является дата перечисления кредитором денежных средств в размере, указанном в п. 1.1 настоящего договора, на счет заемщика.
Учитывая, что мемориальным ордером от 20.03.2008 г. ..., выпиской по лицевому счету за период с 05.03.2008 г. по 18.11.2010 г. подтверждается факт перечисления денежных средств на счет Грамович М.Ю. в размере 2 000 000 руб., суд приходит к выводу о том, что сумма кредита предоставлена ответчику ОАО АКБ "СОЮЗ" в соответствии с условиями кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12, следовательно, оснований полагать, что денежные средства фактически получены заемщиком от займодавца в меньшем количестве, не имеется.
Довод Грамович М.Ю. о злоупотреблении правом ОАО "АКБ СОЮЗ" не нашел своего подтверждения в судебном заседании. Так, в качестве обоснования указанного довода Грамович М.Ю. указано, что в феврале 2009 г. она была уволена в связи с сокращением штатов по прежнему месту работы, о чем направила ОАО АКБ "СОЮЗ" уведомление с просьбой о предоставлении отсрочки платежей по кредитному договору – реструктуризации долга. ОАО АКБ "СОЮЗ" не предоставило ей документов для получения кредита в другом банке. Полагала, что ОАО АКБ "СОЮЗ" знало о наступлении обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств, однако никаких мер по урегулированию данного вопроса не приняло.
В силу п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.
Согласно пунктам 1, 3 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Действительно, пункт 4.1.12 кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12 устанавливает, в том числе обязанность заемщика в течение 10 рабочих дней письменно уведомить кредитора о наступлении обстоятельств, способных повлиять на выполнение обязательств по настоящему договору.
Как следует из пояснений Грамович М.Ю. в судебном заседании, в феврале 2009 г. она была уволена с прежней работы в связи с сокращением штатов. Согласно справке ОГУ "Центр занятости населения г. Томска" от 19.08.2010 г. № 2068 Грамович М.Ю. зарегистрирована в целях поиска подходящей работы с 08.02.2010 г.
Однако действующее законодательство и кредитный договор от 05.03.2008 г. ...-ИК/12 не предусматривают возникновение какой – либо обязанности кредитора в случае наступления просрочки исполнения обязательства на стороне заемщика в силу указанных обстоятельств. Обычаев делового оборота, применяющихся при наступлении указанных обстоятельств, также не существует.
Кроме того, как следует из справки ОГУ "Центр занятости населения г. Томска" от 19.08.2010 г. ... Грамович М.Ю. снята с регистрационного учета 18.03.2010 г. по причине «длительная неявка в ЦЗН (более одного месяца)», согласно справке от 19.08.2010 г. № 2069 Грамович М.Ю. была вновь зарегистрирована в целях поиска подходящей работы лишь с 19.08.2010 г.
Учитывая принцип автономии воли участников гражданского оборота, закрепленный п. 1 ст. 2 ГК РФ, изложенные обстоятельства, суд не может признать действия ОАО АКБ "СОЮЗ", выразившиеся в начислении процентов за пользование кредитом после потери Грамович М.Ю. работы, как злоупотребление правом.
Более того, из представленного истцом расчета следует, что первая просрочка исполнения Грамович М.Ю. условий кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12 произошла 16.05.2008 г. и приняла систематический характер с февраля 2009 г., тем не менее исковое заявление подано банком в суд только 22.07.2010 г., что не может быть расценено как злоупотребление правом, так как указанный временной промежуток нельзя оценить как недостаточный для трудоустройства Грамович М.Ю.
Оценивая указанный довод Грамович М.Ю., суд также учитывает, что в случае, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец в соответствии с положениями ч. 2 ст. 811 ГК РФ вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Так, из расчетного графика погашения кредита (приложение № 1 к кредитному договору от 05.03.2008 г. ...-ИК/12), согласованного Грамович М.Ю. и ОАО АКБ "СОЮЗ" следует, что заемщиком должно быть выплачено на момент окончания действия договора 1 516 148 руб. 02 коп. в качестве процентов за пользование кредитом, в то время как истцом заявлено требование о взыскании процентов в размере 329167 руб. 16 коп., 1734 руб. 79 коп., в связи с чем требование о досрочном возврате кредита не свидетельствует о злоупотреблении правом.
Доводы представителя ответчика Грамович М.Ю. о том, что пунктом 4.1.8 кредитного договора на ответчика возлагается обязанность оплатить кредит досрочно, если в течении 15 календарных дней банк направил требование об этом в письменном виде; Грамович М.Ю. указанное требование не получала, соответственно банк его не направлял; Грамович М.Ю. получено требование банка о том, что нужно оплатить сумму около 45 000 руб., а основанием для обращения с иском о досрочном исполнении обязательств является ст. 315 ГК РФ, п. п. 4.1.8, 4.4.2 кредитного договора суд считает не основанными на установленных в судебном заседании обстоятельствах.
На основании ст. 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.
Указанной нормой установлена возможность досрочного исполнения обязательства в качестве общего положения, данное положение диспозитивно, а следовательно, может быть изменено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства.
Действительно, п. 4.1.8 кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12 содержит обязанность заемщика не позднее 15 календарных дней с даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении заемщиком обязательств по настоящему договору в случаях, предусмотренных п. 4.4.2 настоящего договора, досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные за пользование кредитом проценты и сумму штрафных неустоек.
Однако специальным актом, в рассматриваемом случае устанавливающим обязанность должника по требованию кредитора досрочно исполнить обязательство, является ст. 811 ГК РФ, в соответствии с п. 2 которой, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
При этом возникновение указанной обязанности должника зависит именно от нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, и не может быть поставлено в зависимость только от получения должником письменного требования о досрочном исполнении заемщиком обязательств.
В связи с тем, что с февраля 2009 г. Грамович М.Ю. несвоевременно и не в полном объеме исполнялись обязательства по указанному кредитному договору, на суммы платежей, подлежавших уплате ответчиком, подлежит начислению неустойка.
Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика пени за просрочку возврата суммы кредита, процентов, суд считает подлежащими применению положения ст. 333 ГК РФ.
На основании ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство определяет неустойку как способ обеспечения исполнения обязательств и меру имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательства независимо от того, является ли неустойка законной или договорной.
Исходя из смысла вышеуказанной нормы, а также п. 42 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» суд, вынося решение об уменьшении неустойки, должен иметь ввиду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Неустойку за просрочку уплаты основного долга в размере 170704 руб. 27 коп. и неустойку за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом в размере 432872 руб. 19 коп. суд признает явно несоразмерными последствиям нарушения обязательства. При этом, суд учитывает сумму кредита, проценты, подлежащие выплате заемщиком при ее возврате, а также то обстоятельство, что истцом не представлено доказательств наступления для него негативных последствий.
Таким образом, с ответчика Грамович М.Ю. подлежат взысканию денежные средства в счет уплаты задолженности по кредитному договору в размере суммы основного долга - 1733281 руб. 29 коп., суммы процентов за пользование кредитом – 329 167 руб. 16 коп., за период с 16.11.2010 г. по 18.11.2010 г. – 1734 руб. 79 коп., суммы неустойки за просрочку возврата основного долга – в размере 17 070 руб. 42 коп., суммы неустойки за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом – 21 643 руб. 60 коп.
Однако, как установлено в судебном заседании, подтверждается пояснениями сторон, расходным кассовым ордером от 20.03.2008 г. № 1, после заключения кредитного договора, Грамович М.Ю. денежные средства от банка получены в размере 1 980 000 руб., 20 000 руб. списано банком с согласия ответчика с ее счета в качестве комиссии за выдачу кредита. При этом, из пояснений представителя ОАО АКБ "СОЮЗ" следует, что указанная сумма списана со счета Грамович М.Ю. кредитной организацией на основании п. 3.8 договора кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12. Такие действия банка нельзя признать правомерными.
Действительно, п. 3.8 договора кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12 содержит указание о размере эффективной процентной ставки по кредитному договору, ее составляющих, а также указание о том, что в расчет ЭПС включена, в том числе и единоразовая комиссия за выдачу кредита, рассчитанная в соответствии с утвержденными условиями кредитования.
Из выписки по лицевому счету Грамович М.Ю. за период с 05.03.2008 по 18.11.2010 г., представленной истцом следует, что 20.03.2008 г. ответчиком по первоначальному иску уплачена комиссия по договору от 05.03.2008 г. ...-ИК/12 в размере 20 000 руб., указанная сумма принята банком.
Однако согласно ст. 9 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ, п. 1 ст. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. ... (далее – Закон о защите прав потребителей) отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствие с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Выдача кредита - это действие, направленное на исполнение обязанности банка в рамках кредитного договора. Согласно пункту 1 статьи 819 ГК РФ банк по кредитному договору обязуется предоставить заемщику денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик, в свою очередь, обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Порядок предоставления кредита регламентирован Положением Центрального банка Российской Федерации от 31.08.1998 N 54-П "О порядке предоставления кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)".
Пункт 2.1.2 названного Положения предусматривает предоставление денежных средств физическим лицам - в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на банковский счет клиента - заемщика физического лица, под которым в целях данного Положения понимается также счет по учету сумм привлеченных банком вкладов (депозитов) физических лиц в банке либо наличными денежными средствами через кассу банка. При этом указанное Положение Центрального банка Российской Федерации не регулирует распределение издержек между банком и заемщиком, которые необходимы для получения кредита.
Вместе с тем, из пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" следует, что размещение привлеченных банком денежных средств в виде кредитов осуществляется банковскими организациями от своего имени и за свой счет.
Таким образом, установление дополнительных платежей по кредитному договору, не предусмотренных действующим законодательством, является ущемлением прав потребителей.
Статьей 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" (введена Федеральным законом от 08.04.2008 г. № 46-ФЗ) от 02.12.1990 г. № 395-1 предусмотрено, что кредитная организация обязана определять в кредитном договоре полную стоимость кредита, предоставляемого заемщику - физическому лицу. В расчет полной стоимости кредита должны включаться платежи заемщика - физического лица по кредиту, связанные с заключением и исполнением кредитного договора. Полная стоимость кредита рассчитывается кредитной организацией в порядке, установленном Банком России.
На основании указанной статьи Банк России указанием от 13.05.2008 г. № 2008-У "О порядке расчета и доведения до заемщика - физического лица полной стоимости кредита" определил полную стоимость процента годовых, в расчет которой включены, в том числе и комиссии за открытие и ведение (обслуживание) счетов заемщика, однако правомерность их взимания этим указанием не определяется.
С учетом изложенного, возложение на потребителя обязанности уплачивать комиссию за выдачу кредита является незаконным возложением на потребителя расходов, связанных с осуществлением банком действий, направленных на исполнение им обязанностей в рамках кредитного договора, и как условие кредитного договора, ущемляющее права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом и иными правовыми актами Российской Федерации, является недействительным.
Таким образом, с ОАО АКБ "СОЮЗ" подлежит взысканию денежная сумма в размере 20 000 руб., удержанная истцом в качестве комиссии за выдачу кредита.
В силу того, что ОАО АКБ "СОЮЗ" неправомерно пользовалось денежными средствами Грамович М.Ю., суд считает подлежащим применению п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Указанием ЦБ РФ от 31.05.2010 г. № 2450-У с 01.06.2010 г. ставка рефинансирования установлена в размере 7,75 %.
Период пользования банком денежными средствами Грамович М.Ю. (с учетом заявленных требований по встречному иску) составляет 953 дня (с 20.03.2008 г. по 15.11.2010 г.)
Таким образом, с ОАО АКБ "СОЮЗ" в пользу Грамович М.Ю. подлежат взысканию денежные средства, исходя из следующего расчета: ((20 000 руб. *7,75%) : 360)* 953 дня = 4103 руб. 19 коп.
Ссылка представителя ОАО АКБ "СОЮЗ" на урегулирование вопроса о взимании комиссионного вознаграждения с заемщика – гражданина положениями Федерального закона от 15.02.2010 г. № 11-ФЗ "О внесении изменений в ст. 29 ФЗ "О банках и банковской деятельности" не свидетельствует об обратном.
Так, в соответствии с Федеральным законом от 15.02.2010 г. № 11-ФЗ "О внесении изменений в ст. 29 ФЗ "О банках и банковской деятельности" статья 29 указанного Федерального закона дополнена частью 4, в соответствии с которой по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Однако действующее законодательство не содержит положений, в соответствии с которыми кредитная организация вправе устанавливать комиссионное вознаграждение по операциям, связанным с исполнением условий кредитного договора именно кредитной организацией, заключенного с заемщиком-гражданином.
При этом добровольность подписания гражданином договора, содержащего условия, нарушающие права потребителя, не имеет правового значения при определении существа указанных условий.
Требование встречного иска Грамович М.Ю. о взыскании с ОАО АКБ "СОЮЗ" незаконно удержанных денежных средств в размере 44 руб. 56 коп., процентов за пользование указанными денежными средствами в период с 16.05.2008 г. по 15.11.2010 г. в размере 08 руб. 73 коп., денежных средств в размере 44 руб. 78 коп., процентов за пользование в период с 16.01.2009 г. по 15.11.2010 г. в размере 06 руб. 69 коп., денежных средств в размере 1185 руб., процентов за пользование в период с 14.04.2009 г. по 15.11.2010 г. в размере 146 руб. 68 коп. суд считает не подлежащими удовлетворению, так как Грамович М.Ю. не представлено доказательств удержания указанных сумм банком в качестве комиссии, из пояснений представителя ОАО АКБ "СОЮЗ", представленного расчета следует, что указанные суммы были направлены в счет погашения неустойки за просрочку возврата долга по кредиту в соответствии с условиями кредитного договора. При этом, доказательств поступления указанных сумм в качестве комиссии за ведение счета, расчетов, подтверждающих указанный довод, Грамович М.Ю. в суд не представлено.
Рассмотрев требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 01.02.2008 г. серии ..., Грамович М.Ю. на основании договора купли – продажи от 10.01.2008 г. является собственником двухкомнатной квартиры площадью 54,3 кв.м по адресу: ....
Согласно п. 2 кредитного договора надлежащее исполнение принятых заемщиком на себя обязательств обеспечивается залогом квартиры по адресу: ..., общей площадью 54,3 кв.м согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 05.03.2008 г. ...-ИК/ЗН/12.
В судебном заседании установлено, что на основании договора об ипотеке (залога недвижимости) от 05.03.2008 г. ...-ИК/ЗН/12 обязательство по кредитному договору Грамович М.Ю. обеспечивается залогом принадлежащего последней на праве собственности недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры, кадастровый (условный) номер: у70:21:0:0:821:198, расположенной по адресу: ....
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (далее – Федеральный закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В силу ст. 2 Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Пунктом 1 ст. 50 Федерального закона предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В связи с тем, что обязательства Грамович М.Ю. перед ОАО АКБ "СОЮЗ" не исполнялись надлежащим образом, а п. 3.1 договора залога предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения заемщиком сроков внесения ежемесячных платежей по возврату кредита, уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев независимо от длительности просрочки, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Из ч. 1 ст. 56 Федерального закона следует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно отчету о рыночной стоимости ООО "Бухгалтерско-правовое агентство" от 16.09.2010 г. № 64 ликвидационная стоимость квартиры по адресу: ..., составляет 1 884516 руб.
Руководствуясь ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ст. ст. 89 - 93 Федерального закона от 02 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", суд приходит к выводу о том, что при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Кроме того, согласно п. 9 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости, а является ликвидационной.
Разрешая вопрос об определении начальной продажной стоимости имущества, суд считает возможным определить стоимость имущества как ликвидационную стоимость в соответствии с заключением экспертизы ООО "Бухгалтерско-правовое агентство" от 16.09.2010 г. № 64 в размере 1 884516 руб.
При этом судом учитывается, что указанное заключение отражает реальную рыночную и ликвидационную стоимость объекта оценки, произведено в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом фактических обстоятельств дела, выводы эксперта мотивированы, в связи с чем оснований сомневаться в обоснованности отчета не имеется.
Учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон, суд также учитывает, что в соответствии со ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений, то обстоятельство, что в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения прав истца ненадлежащим исполнением обязательств со стороны ответчика.
В связи с указанным суд приходит к выводу о том, что назначение начальной выкупной цены в размере ликвидационной стоимости квартиры по адресу: ..., приведет к соблюдению интересов должников и взыскателя.
Представленный Грамович М.Ю. отчет ООО "..." от 18.11.2010 г. № 759 об определении рыночной стоимости квартиры по адресу: ..., в соответствии с которым рыночная стоимость заложенного имущества составляет 2 852 466 руб., суд не может принять за основу при установлении первоначальной выкупной цены предмета залога в связи со следующим.
Так, указанный отчет не учитывает ограниченный срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, фактическое снижение спроса на него из – за уменьшения числа потенциальных покупателей. При этом оценщик, составлявший отчет ООО "..." от 18.11.2010 г. № 759, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперта, специалиста.
При этом отчет ООО "Бухгалтерско-правовое агентство" от 16.09.2010 г. № 64 соответствует требованиям законодательства, специалист Г.А. предупрежден об уголовной ответственности, оснований считать указанный результат оценки рыночной стоимости имущества не соответствующим действительности не имеется.
Требования встречного иска Грамович М.Ю. о признании договора ипотеки незаключенным по причине того, что стоимость заложенного имущества определена по соглашению сторон, однако ни одна из сторон договора ипотеки специальными познаниями не обладала, договор ипотеки не содержит сведений о сроке его действия не подлежат удовлетворению.
Так, в соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом требования об установлении оценки предмета залога в порядке, определенном законодательством, а не соглашением сторон, предусмотрены лишь в отношении земельных участков, а также при ипотеке государственного и муниципального имущества.
Таким образом, Грамович М.Ю. и ОАО АКБ "СОЮЗ" были вправе по своему соглашению установить стоимость заложенного имущества – квартиры.
При этом суд учитывает, что из пояснений сторон в судебном заседании следует, что при определении залоговой стоимости спорного имущества они руководствовались отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры ООО "Бухгалтерско-правовое агентство" от 22.02.2008 г. № 46, представленным Грамович М.Ю.
Довод Грамович М.Ю. о том, что заложенное имущество относится к имуществу, ипотека которого в силу п. 2 ст. 6 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается, не основан на действующем законодательстве, установленных обстоятельствах дела.
Так, в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, законодатель установил невозможность обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, когда жилое помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Довод Грамович М.Ю. о том, что договор ипотеки является незаключенным, так как не содержит указания срока его действия, не основан на исследованных в судебном заседании доказательствах.
Так, в силу п. 1 ст. 339 ГК РФ, п.п. 1, 4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке" существенным условием договора о залоге являются предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Таким образом, указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.
Как следует из договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 05.03.2008 г. ...-ИК/ЗН/12, срок исполнения основного обязательства установлен сторонами в п. 1.4 указанного договора и соответствует сведениям, содержащимся в соответствующей части кредитного договора от 05.03.2008 г. ...-ИК/12, следовательно, позволяет установить срок действия оспариваемого договора.
При этом суд учитывает, что согласно п. 1 ст. 10, ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Одним из этапов государственной регистрации прав в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ являются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 05.03.2008 г. ...-ИК/ЗН/12 прошел государственную регистрацию, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании, и подтверждается регистрационными записями на нем от 13.03.2008 г., следовательно, на момент его государственной регистрации отвечал требованиям действующего законодательства, предъявлявшимся к существенным условиям договора.
Суд также учитывает, что на основании п. 1.8 договора ипотеки квартиры от 05.03.2008 г. право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по настоящему договору удостоверяются закладной в соответствии со ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Представленная в судебное заседание закладная от 05.03.2008 г., выданная Грамович М.Ю. ОАО АКБ "СОЮЗ", имеющая отметки о государственной регистрации, содержит исчерпывающие сведения об обеспечиваемом залогом обязательстве, сроке погашения, самом предмете залога и его стоимости.
Довод Грамович М.Ю., а также третьего лица на стороне ответчика по первоначальному иску Репина С.Ю. о том, что заложенное жилое помещение обременено правом проживания Репина С.Ю., в связи с чем на указанную квартиру не может быть обращено взыскание, а также доводы третьих лиц на стороне ответчика по первоначальному иску – Репиной Л.Н., Грамович А.Н. о том, что при заключении договора залога требовалось их согласие, как членов семьи собственника, не основаны на действующем законодательстве.
Так, часть 2 ст. 335 ГК РФ устанавливает, что залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге" собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебном заседании установлено, что Грамович М.Ю. на основании договора купли – продажи от 10.01.2008 г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: ....
Таким образом, Грамович М.Ю., являясь собственником жилого помещения, распорядилась передать указанное имущество в залог ОАО АКБ "СОЮЗ", при этом действующее законодательство не ставит возникновение залога в зависимость от условия получения согласия проживающих в данном жилом помещении лиц.
Наличие права пользования заложенным жилым помещением у Репина С.Ю. также не влияет на заключение и исполнение условий договора ипотеки квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Исходя из указанной нормы права, существа спора, результатов его рассмотрения и представленного платежного поручения от 04.10.2010 г. № 725 об оплате услуг ООО "Бухгалтерско – правовое агентство", с ответчика Грамович М.Ю. в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества в размере 3 000 руб., в соответствии с представленными платежными документами об уплате истцом государственной пошлины при подаче иска в суд с Грамович М.Ю. в пользу истца подлежит взысканию 22 714 руб. 48 коп. в счет возмещения расходов истца по уплате государственной пошлины, согласно представленным платежным документам об уплате Грамович М.Ю. государственной пошлины при подаче встречного иска в суд с ОАО АКБ "СОЮЗ" в пользу Грамович М.Ю. подлежат взысканию 917 руб. 15 коп. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" к Грамович М.Ю. удовлетворить частично.
Взыскать досрочно с Грамович М.Ю. в пользу открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" сумму основного долга по кредитному договору от 05.03.2008 г. ...-ИК/12 в размере 1733281 (Один миллион семьсот тридцать три тысячи двести восемьдесят один) руб. 29 коп., сумму процентов за пользование кредитом – 329167 (Триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят семь) руб. 16 коп., проценты за пользование кредитом за период с 16.11.2010 г. по 18.11.2010 г. – 1 734 (Одна тысяча семьсот тридцать четыре) руб. 79 коп., сумму неустойки за просрочку уплаты основного долга – 17 070 (Семнадцать тысяч семьдесят) руб. 42 коп., неустойку за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом – 21 643 (Двадцать одна тысяча шестьсот сорок три) руб. 60 коп., расходы на оплату экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества в размере 3 000 (Три тысячи) руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 714 (Двадцать две тысячи семьсот четырнадцать) руб. 48 коп.
Обратить взыскание на двухкомнатную квартиру, кадастровый (условный) номер: у70:21:0:0:821:198, расположенную по адресу: ..., принадлежащую на праве собственности Грамович М.Ю., реализовав ее путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену при его реализации в размере 1 884 516 (Один миллион восемьсот восемьдесят четыре тысячи пятьсот шестнадцать) руб., с уплатой открытому акционерному обществу АКБ "СОЮЗ" из стоимости квартиры суммы задолженности по основному долгу по кредитному договору от 05.03.2008 г. ...-ИК/12 в размере 1733281 (Один миллион семьсот тридцать три тысячи двести восемьдесят один) руб. 29 коп., процентов в размере 329167 (Триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят семь) руб. 16 коп., суммы неустойки за просрочку уплаты основного долга – 17 070 (Семнадцать тысяч семьдесят) руб. 42 коп., неустойки за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом – 21 643 (Двадцать одна тысяча шестьсот сорок три) руб. 60 коп., расходов на оплату экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества в размере 3 000 (Три тысячи) руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 22 714 (Двадцать две тысячи семьсот четырнадцать) руб. 48 коп. В остальной части в иске отказать.
Встречные исковые требования Грамович М.Ю. к открытому акционерному обществу "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" удовлетворить частично.
Взыскать с открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" в пользу Грамович М.Ю. комиссию банка в размере 20 000 (Двадцать тысяч) руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4103 (Четыре тысячи сто три) руб. 19 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 917 (Девятьсот семнадцать) руб. 15 коп. В остальной части в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.
Председательствующий: И.Н. Кокаревич