РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 декабря 2010 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Бессоновой М.В.,
при секретаре Климашевской Т.Г.,
с участием помощника прокурора Октябрьского района Захаровой О.О.,
представителя истца Хлызова А.Л.,
ответчиков Коноваловой Н.И., Барановской А.С.,
Барановского А.С.
представителя ответчика Коноваловой Н.И. - Микутской Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шмыглевой Е.И. к Барановскому А.С., Барановской А.С., Коноваловой Н.И., Барановскому С.В. о выселении без предоставления другого жилого помещения, встречному иску Барановской А.С. о признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительной регистрации перехода права собственности, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Шмыглева Е.И. обратилась в суд с иском к Барановскому А.С., Барановской А.С., Коноваловой Н.И., Барановскому С.В., в котором просит выселить ответчиков из квартиры, расположенной по адресу: ...; обязать ответчиков сняться с регистрационного учета в указанной квартире.
В обоснование своих требований Шмыглева Е.И. указала, что является собственницей трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: .... Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 70 АБ № 365340 от 08 августа 2009 г. Договором купли-продажи квартиры от 11.06.2009 года, заключенным между ней и ответчиками предусмотрена обязанность Продавцов - Барановского А. С., Барановской А. С. передать ей квартиру и сняться с регистрационного учета по данному адресу. Члены семьи бывших собственников - Барановский С. В. и Коновалова Н. И. в соответствии с п. 3.1.4. договора купли-продажи и ст.292 ГК РФ утратили право пользования квартирой и проживания в ней с момента подписания настоящего договора. До настоящего времени ответчики не снялись с регистрационного учета, продолжают проживать в указанной квартире, не имея на это права. Неоднократные требования о выселении из квартиры ответчиками игнорируются. В результате она не может пользоваться принадлежащим ей на праве собственности имуществом. В соответствии со справкой паспортного стола УК «Гарантия» от 31.08.2010 года ответчики до настоящего времени не снялись с регистрационного учета по данному адресу.
Ответчик Барановская А.С. в суде иск не признала и обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Шмыглевой Е.И., в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 11.06.2009 года, заключенный между Барановским А.С., Барановской А.С. и Шмыглевой Е.И.; признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 67,1 квадратных метров, расположенную на восьмом этаже десятиэтажного дома по адресу: ..., переданную по договору купли-продажи квартиры от 11.06.2009 года, заключенному между Барановским А.С., Барановской А.С. и Шмыглевой Е.И.; обязать Шмыглеву Е.И. возвратить Барановскому А.С., Барановской А.С. квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 67,1 квадратных метров, расположенную на восьмом этаже десятиэтажного дома по адресу: ....
В обосновании своих требований Барановская А.С. указала, что 11.06.2009 года она, Барановский А.С. и Шмыглева Е.И. заключили договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого Барановский А.С. и она обязались передать Шмыглевой Е.И. в собственность недвижимое имущество: квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 67,1 квадратных метров, расположенную на восьмом этаже десятиэтажного дома по адресу: .... Имущество принадлежало Барановскому А. С. и Барановской А.С. на праве общей долевой собственности - доля в размере 198/397 в праве общей долевой собственности принадлежала Барановскому А. С. на основании договора дарения от 16.03.2009 года, договора передачи от 17.11.2000 года №7680, соглашения об определении размера долей от 10.02.2009 года; доля в размере 198/397 в праве общей долевой собственности принадлежала истцу на основании договора дарения от 16.03.2009 года, договора передачи от 17.11.2000 года №7680, соглашения об определении размера долей от 10.02.2009 года. В соответствии с п. 2.1 Договора ответчик приняла на себя обязательство уплатить Барановскому А. С. и истцу сумму в размере 2.300.000 рублей в день подписания договора. В соответствии с п. 3.1.3. Договора уплата денежных средств должна подтверждаться распиской. На момент заключения договора купли-продажи истец не достигла восемнадцатилетнего возраста, следовательно, в соответствии со ст. ст. 26,37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ на совершении вышеуказанной сделки требовалось не только согласие родителей истца, но и разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом. Как следует из пояснений Коноваловой Н. И. и Барановского С. В., согласие на совершение сделки купли-продажи в отношении квартиры органы опеки и попечительства не давали, при подписании договора купли-продажи квартиры от 11.06.2009 года истец был введен в заблуждение относительно наличия такого согласия. Таким образом, сделка совершенная между истцом и ответчиками противоречит требованиям закона и является ничтожной.
Первоначальный истец Шмыглева Е.И., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие, что суд, в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ, считает возможным.
Представитель истца Шмыглевой Е.И. – Хлызов А.Л., действующий на основании доверенности от 17.08.2010 года, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что Шмыглева Е.И. передала денежные средства Барановским в счет оплаты квартиры 2300000 рублей, однако расписка о передаче денежных средств у нее отсутствует. Считает, что Шмыглеву Е.И. ввели в заблуждение, представив на регистрацию сделки несуществующее Постановление главы Администрации о даче разрешения на продажу квартиры. Кроме того, полагает, что истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности предъявления требований в суд.
Ответчик по первоначальному иску Барановская А.С. в судебном заседании исковые требования Шмыглевой Е.И. не признала, встречное исковое заявление поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что после развода родителей, они с мамой Коноваловой Н.И. стали думать о том, чтобы продать квартиру, расположенную по адресу ..., однако дальше разговоров это не пошло. Она и брат Барановский А.С. познакомились с Шмыглевой Е.И. на работе у мамы, возможно, последняя там и слышала разговор о продаже квартиры, и поэтому предложила продать квартиру ей. Они с братом решили продать квартиру, отдали Шмыглевой Е.И. пакет документов, родители ничего об этом не знали, Шмыглева Е.И. осматривала квартиру летом 2009 года в отсутствие мамы. Шмыглевой Е.И. было известно, что она была несовершеннолетней. На момент подписания договора в УФРС 11.06.2009 года в договоре уже стояли подписи родителей, каким образом они там появились, ей не известно.М.Ю., по поводу постановления органа опеки и попечительства Октябрьского района г. Томска пояснить ничего не может. Родители в УФРС при регистрации сделки купли-продажи не присутствовали, после того, как они подписали договор, Шмыглева Е.И. должна была передать деньги за квартиру, однако договор они подписали, а денег не получили, Шмыглева Е.И. пропала. Маме о случившемся они рассказали весной 2010 года, поскольку они как проживали в квартире, так и проживают до настоящего времени. Из квартиры не выписывались, так как Шмыглева Е.И. не рассчиталась с ними за её покупку, другого жилья у них нет и купить не на что. Кроме того, они с братом в апреле 2010 года обращались в суд с исковым заявлением к Шмыглевой Е.И. с требованием о взыскании денежных средств за продажу квартиры, однако она пообещала найти денег и рассчитаться, поэтому исковое заявление было оставлено без рассмотрения.
Ответчик по первоначальному иску Барановский А.С. в судебном заседании заявленные требования Шмыглевой Е.И. не признал, встречный иск поддержал, сослался на обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении, дополнительно пояснил, что присутствовал при осмотре Шмыглевой Е.И. их квартиры летом 2009 года, это происходило в отсутствие мамы – Коноваловой Н. И. Со Шмыглевой Е.И. была договоренность о том, что они выедут из квартиры после оплаты последней её стоимости, предусмотренной в договоре купли-продажи. Не может пояснить по поводу того, были ли подписи родителей в договоре поддельными, не обратил на это внимание, все переговоры вела сестра.
Ответчик по первоначальному иску Коновалова Н.И. в судебном заседании иск Шмыглевой Е.И. не признала, требования по встречному исковому заявлению поддержала. Дополнительно пояснила, что узнала о продаже квартиры ее детьми в апреле 2010г.,в августе 2010 года Шмыглева Е.И. говорила ей о необходимости написания расписки о получении денег за продажу квартиры, после чего она рассчитается с ними за квартиру, но она отказалась.
Ответчик Барановский С.В., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не заявил, что суд, в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ, считает возможным.
Представитель ответчика по первоначальному иску Коноваловой Н.И. – Микутская Л.В., действующая на основании ордера № 1034 от 01.12.2010 года, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, встречный иск поддержала по изложенным в нем основаниям. Никакого согласия на данную сделку ни она, ни Барановский С.В. не давали, она не обращалась в органы опеки и попечительства за дачей разрешения на продажу квартиры.
Представитель третьего лица – Администрации Октябрьского района г. Томска - Дзюбо А.Н., действующая на основании доверенности №41 от 30.11.2010 года, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, суд считает возможным в соответствии со ст. 37 ГК РФ, ч.З ст. 60 СК РФ, а также ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» законные представители несовершеннолетнего не вправе без предварительного согласия органов опеки и попечительства давать согласие несовершеннолетнему на совершение сделок по отчуждению принадлежащего ему имущества. В соответствии с п. 25 ст. 1 Закона Томской области «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству в Томской области» от 28.12.2007 № 298-03 и постановлением Мэра Города Томска от 14.02.2008 № 88 «Об осуществлении переданных отдельных государственных полномочий по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству» к полномочиям администрации Октябрьского района г. Томска относится дача разрешения родителям (иным законным представителям) несовершеннолетнего на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего. Барановская А. С., Барановский С. В., Барановский А. С., Коновалова Н. И. с заявлением о разрешении совершения сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., в администрацию Октябрьского района Города Томска не обращались. Разрешение Барановской А. С. на совершение сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., не выдавалось.
Представитель Управления Росрегистрации по Томской области в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие
Выслушав представителя истца по первоначальному иску, ответчиков по первоначальному иску, представителя ответчика, изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым в удовлетворении первоначального иска отказать, а встречный иск удовлетворить в полном объеме, суд установил обстоятельства дела следующим образом.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Как следует из ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26, 28 ГК РФ, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в п.2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей, попечителей.
В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун, не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем ( в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В соответствии с ч.1 ст. 21 Федерального закона « Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 11.04.2008 года опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного ( в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Как следует из ч.3 ст. 21 вышеназванного Закона предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
В соответствии с ч.4 ст. 21 вышеназванного Закона при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством. При расторжении такого договора имущество, принадлежащее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
В соответствии с п. 25 ст. 1 Закона Томской области «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству в Томской области» от 28.12.2007 № 298-03 и постановлением Мэра Города Томска от 14.02.2008 № 88 «Об осуществлении переданных отдельных государственных полномочий по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству» к полномочиям администрации Октябрьского района г. Томска относится дача разрешения родителям (иным законным представителям) несовершеннолетнего на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего.
В судебном заседании установлено, что трехкомнатная ... площадью 67,1 кв.м, расположенная на 8-м этаже по адресу: ..., принадлежит на праве собственности Шмыглевой Е.И., указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2009 года серии ..., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации ....
Основанием к регистрации права собственности явился договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.06.2009 года, заключенный между Шмыглевой Е.И. («Покупатель») и Барановским А.С., Барановской А.С. («Продавец»), из п.п.п. 1.1, 2.1, 3.1.3. которого следует, что продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять у продавца и оплатить трехкомнатную квартиру площадью 67,1 кв.м, находящуюся по адресу: ...; расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 2.300.000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры передана покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора из собственных средств покупателя; уплата денежных средств подтверждается распиской.
Как следует из передаточного акта жилого помещения от 11.06.2009 года Барановский А.С., Барановская А.С. передали Шмыглевой Е.И. квартиру по адресу: ....
Из справки паспортного стола ООО УК «Гарантия» от 31.08.2010 года следует, что в квартире по адресу: ... зарегистрированы: с 05.11.1991 года - Барановский С.В., с 05.11.1991 года – Коновалова Н.И., с. 13.07.2004 года – Барановский А.С., с 25.05.2006 года Барановская А.С., собственником указана Шмыглева Е.И., А.С. родилась ..., т.е. на момент заключения договора ей было 17 лет, что также подтверждается договором купли-продажи от 11.06.2009г.
Из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что Барановской А.С. принадлежало на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества: 1) 225/397 долей в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру площадью 67,1 кв.м по адресу ..., кадастровый (или условный) номер объекта: у70:21:0:0:83:29, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2000г. сделана запись регистрации ...п-127/2000-239, зарегистрировано на основании правоустанавливающих документов: договора передачи от ... .... Право прекращено:03.03.2009; 2) 57/397 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации ... на основании договора передачи от ... ... зарегистрирован объединенной Администрацией Ленинского и Октябрьского округов г. Томска; соглашения об определении размера долей от .... Право прекращено:18.08.2009; 3) 142/397 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации ...|061|2009-728 на основании правоустанавливающих документов: договорf дарения от ..., дата регистрации ..., .... Право прекращено: ....
Из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что Барановскому А.С. принадлежали на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества: принадлежало на праве собственности следующее имущество: 1) 225/397 долей в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру площадью 67,1 кв.м по адресу ..., кадастровый (или условный) номер объекта: ..., о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации ...п-127/2000-239, зарегистрировано на основании правоустанавливающих документов: договора передачи от ... .... Право прекращено:03.03.2009; 2) 57/397 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации ... на основании договора передачи от ... ... зарегистрирован объединенной Администрацией Ленинского и Октябрьского округов г. Томска; соглашения об определении размера долей от .... Право прекращено:18.08.2009; 3) 142/397 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации ...|061|2009-728 на основании правоустанавливающих документов: договорf дарения от ..., дата регистрации ..., .... Право прекращено: ....
Истицей в обосновании законности заключения сделки, одной из сторон которой являлось несовершеннолетнее лицо, на регистрацию сделки и перехода права собственности было представлено постановление Администрации г. Томска от 22.07.2009 года № 198/о, из которого следует, что Глава администрации, рассмотрев заявление Барановской Н. И., разрешил ей совершение сделки продажи доли в квартире по адресу ..., 142/397 и 57/397долей в праве общей собственности, принадлежащих ее несовершеннолетней дочери А.С., ... года рождения, на праве собственности согласно Свидетельства о государственной регистрации права серии ... от ... и Свидетельства о государственной регистрации права серии ... от ..., при условии исполнения указанных в заявлении обязательств по дальнейшему проживанию несовершеннолетней А.С. - в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: ....
В силу ст. 55 ГПК РФ доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
Согласно ст. 67 ГПК РФ при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.
Как следует из выписки из журнала регистрации постановлений Главы администрации Октябрьского района г. Томска за 2009 год, представленного органом опеки и попечительства Октябрьского района г. Томска, Справки Администрации Октябрьского района г. Томска № 8328 от 15.12.2010г., отзыва представителя Администрации Октябрьского района г. Томска разрешение на совершение сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... Администрацией Октябрьского района г.Томска никогда не выдавалось., Барановская А.С., Барановский С.В, Барановский А.С., Коновалова Н.И. с заявлением о совершении данной сделки не обращались.
Кроме того, как следует из представленного истцом и находящееся в регистрационном деле копии Постановления от ... ... оно было выдано позднее, чем была заключена сделка т.е. ...
Из свидетельства о расторжении брака № I-OM 587990 от 17.03.2009 года брак между Барановской Н.И. и Барановским С.В. прекращен 07.03.2009 года на основании решения мирового судьи судебного участка № 3 Октябрьского судебного района г. Томска от 24.02.2009 года. В соответствии со свидетельством о перемене имени № I-ОМ 506921 от 28.04.2009 года Барановская Н.И. переменила фамилию на Коновалову Н.И. Однако, несмотря на это Постановление от 22.07.2009г. было выдано на имя Барановской Н.И.
Таким образом, Постановление Главы Администрации Октябрьского района г. Томска от 22.07.2009г. № 198/о является недопустимым доказательством, и не может быть положено в основу решения суда.
Из пояснений свидетеля М.Ю. в судебном заседании 16.11.2010 года следует, что по просьбе знакомого им был составлен договор купли-продажи. На тот момент он не был знаком ни со Шмыглевой Е.И., ни с Барановской А.С., ни с Барановским А.С., ни Барановским С.В, ни с Коноваловой Н.И. О фактических отношениях между продавцом и покупателями по данному договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... ничего не знает. Единственное о чем он интересовался у Шмыглевой Е.И. это о стоимости квартиры, на что она пояснила, что расчет по договору купли-продажи произведен до его подписания. Данный договор передал Шмыглевой Е.И., через месяц Шмыглева Е.И. обратилась к нему с просьбой представлять ее интересы при регистрации данной сделки. В назначенный день он приехал в УФРС, где встретился с продавцами - это были молодые люди - девушка и парень, а также с ними был незнакомый мужчина. Девушка была несовершеннолетней, и этот мужчина пояснил, что представляет её интересы. Им были изучены представленные документы, в числе которых не оказалось расписки о получении денежных средств за продажу квартиры. Родителей молодых людей не было в УФРС по Томской области, кто подписывал договор купли-продажи данной квартиры от их имени ему не известно. В документах, представленных на регистрацию было Постановление органа опеки и попечительства о разрешении совершения сделки купли-продажи, поэтому сомнений в законности сделки у него не возникло, не было их и у сотрудников УФРС. У суда нет оснований не доверять показаниям свидетеля М.Ю., поскольку его пояснения согласуются с пояснениями ответчиков по первоначальному иску и заинтересованности в исходе дела у него не имеется.
Указанные обстоятельства и представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что при заключении договора от 11.06.2009 года, в представленных на государственную регистрацию документах, содержалась недостоверная информация. Разрешение на совершение сделки Барановской А.С. органом опеки и попечительства Администрации Октябрьского района г. Томска не выдавалось.
Таким образом, суд считает, что сделка купли-продажи от 11.06.2009г., заключенная между Барановской А.С., Барановским А.С. и Шмыглевой Е.И. не соответствует требованиям закона ( ч.2 ст. 60 СК, ч.2 ст.37 ГК, ст.21 ФЗ « Об опеке и попечительстве» от 24.04.08г.), т.е. была совершена без предварительного разрешения органа опеки и попечительства на ее совершение, а потому является ничтожной с момента ее совершения, поскольку повлекла нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетней Барановской А.С.
Несмотря на то, что один из участников сделки со стороны продавца Барановский А.С. был совершеннолетним, сделка не может являться недействительной в части, поскольку объектом купли продажи являлась квартира как единое целое, а не доли в праве собственности на данную квартиру, что следует из п.п.1.1. п.1 Договора купли-продажи от 11.06.2009г. А потому данная сделка не была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, в случае невозможности возвратить полученное в натуре ( в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, сделка, заключенная между истцом и ответчиками 11.06.2009г. является недействительной (ничтожной), не влечет юридических последствий, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение, признать Государственную регистрация перехода права собственности на спорную квартиру, преданную Шмыглевой Е.И. по договору купли-продажи от 11.06.2009г. недействительной. Также произвести государственную регистрацию права собственности за Барановским А.С., за Барановской А.С. на 142/397 и 56/397 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру каждому.
Что касается передачи ответчиками Шмыглевой Е.И. денежных средств в сумме 2300000 рублей суд исходит из следующего.
В соответствии с п.2.1., п.п.3.1.3., 3.2.1, п.3.2. Договора купли-продажи от 11.06.2009г. покупатель ( Шмыглева Е.И.) обязуется оплатить приобретаемую квартиру по цене 2300000 рублей, данная денежная сумма передана в счет оплаты квартиры покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора из собственных средства покупателя. В день получения от покупателя денежных средств продавец обязуется предоставить документы ( расписку), подтверждающие получение от покупателя указанных денежных средств.
Из пояснений ответчиков по первоначальному иску следует, что расчет по договору купли-продажи от 11.06.2009 года Шмыглевой Е.И. произведен не был, денежные средства за квартиру им переданы не были.
Как следует из представленного ответчиками копии искового заявления от 30.04.2010г. Барановские А.С, А.С. обращались в Ленинский районный суд г. Томска с иском к Шмыглевой Е.И. о взыскании с последней долга по договору купли-продажи от 11.06.2009г. в размере 60000 рублей, в котором указано, что Шмыглева по состоянию на 30.04.2010г. не передала денежные средства в сумме 2300000 рублей за приобретенную ей квартиру у Барановских по .... Взыскание суммы в размере 60000 рублей объясняют тем, что у них не было средств, чтобы оплатить госпошлину за взыскание всей суммы, обозначенной в договоре.
В ст. 56 ГПК РФ указано, что каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Доказательств того, что истцом по первоначальному иску Шмыглевой Е.И. произведена оплата по указанному договору, и денежные средства в сумме 2300000 рублей переданы Барановским не представлено. Кроме как указанием на это в п.2.1. Договора купли-продажи от 11.06.2009г. данный факт ничем объективно не подтверждается, как того требуют положения п.п. 3.1.3 указанного договора. Ни расписка ни другой документ, подтверждающий получение от Покупателя денежных средств истцом, суду не представлены. В связи с чем данные денежные средства не подлежат передаче Барановскими Шмыглевой Е.И.
Представителем первоначального истца было заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности по заявленным Барановской А.С. требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, поскольку считает данную сделку оспоримой, а в соответствии с ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год, а поскольку сделка была совершена 11.06.2009г., Барановская А.с. обратилась с указанным требованием только 22.09.2010г, срок исковой давности для предъявления указанного требования истек.
Суд не может согласиться с данными выводами представителя истца, поскольку основанием признания сделки недействительной является не соответствие сделки требованиям закона, т.е. ее ничтожность и применение последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнение сделки началось 11.06.2009г. со дня передачи ответчиками Шмыглевой Е.И. спорного жилого помещения, таким образом, срок исковой давности истцом по встречному иску не истек.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что встречный иск Барановской А.С. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению в полном объеме.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также вступившие в законную силу судебные акты (ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
С учетом указанного положения закона, а также, принимая во внимание, что сделка по договору купли-продажи от 11.06.2009 года, на основании которой в Единый государственный реестр по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись регистрации ... от ..., является ничтожной, суд приходит к выводу, что настоящее решение является основанием для УФРС по ТО погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации ... от ... права собственности Шмыглевой Е.И. на квартиру по адресу: ...;
Разрешая требования истца по первоначальному иску Шмыглевой Е. И. о выселении Барановского А.С., Барановской А.С., Коноваловой Н.И., Барановского С.В. из квартиры, расположенной по адресу: ..., суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Истец по первоначальному иску просит выселить ответчиков из спорного помещения, полагая, что он является собственником спорного жилого помещения, а у ответчиков отсутствует право пользования этим помещением. При этом в качестве оснований возникновения жилищных прав приводит положения ст. 35 ЖК РФ, из которых следует, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Учитывая, что сделка купли-продажи квартиры по адресу: ... по договору купли-продажи от 11.06.2009 года является ничтожной, т.е данная сделка не влечет юридических последствий, не порождает никаких прав и обязанностей, а потому собственником спорной квартиры Шмыглева Е.И. не является, никаких прав на указанное имущество не имеет, заявленные требования Шмыглевой Е.И. о выселении ответчиков из занимаемого ими спорного помещения не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Шмыглевой Е.И. отказать в полном объеме.
Встречный иск Барановской А.С. удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи квартиры, находящейся по адресу ..., совершенную по договору купли-продажи 11.06. 2009 года между Барановской А.С., Барановским А.С. и Шмыглевой Е.И. недействительной (ничтожной) и применить последствия ее недействительности в виде прекращения права собственности Шмыглевой Е.И. на ... в ....
Признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру, переданную Шмыглевой Е.И. по договору купли-продажи от 11.06.2009 года, заключенному между Барановским А.С, Барановской А.С. и Шмыглевой Е.И.
Произвести государственную регистрацию права собственности за Барановским А.С. на 142/397 и 56/397 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Произвести государственную регистрацию права собственности за Барановской А.С. на 142/397 и 56/397 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Настоящее решение является основанием для погашения записи ... от ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Шмыглевой Е.И. на указанную квартиру
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий судья М.В. Бессонова