Решение в законную силу не вступило.

Дело № 2-189/2011

31 января 2011 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

Председательствующего судьи Остольской Л.Б.,

секретаря Копышевой М.А.,

с участием представителя истца Репина С.Ю. Бруцер И.А.,

ответчика Грамович М.Ю.,

представителя ответчика ОАО АКБ «Союз» Ващенко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Репина С.Ю. к Грамович М.Ю., ОАО АКБ «Союз» об аннулировании закладной, признании незаключенным договора ипотеки,

установил:

Репин С.Ю. обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит аннулировать закладную от 05.03.2008 между ОАО АКБ «Союз» и Грамович М.Ю.; признать незаключенным договор ипотеки квартиры № 0004/2008-ИК/ЗН/12 от 05.03.2008 между ОАО АКБ «Союз» и Грамович М.Ю. В обоснование заявленных требований истец указал, что 05.03.2008 г. между ОАО "АКБ "СОЮЗ" и Грамович М.Ю. был заключен кредитный договор№ 0004/2008-ИК/12, по которому ей предоставлен кредит в размере 2 000 000 руб., дополнительно заключен договор ипотеки, в соответствии с которым ответчиком Грамович М.Ю. передана в залог банка квартира, расположенная по адресу:г. ..., ипотека удостоверена закладной. Данными действиями ответчиков нарушено его право на жилище, поскольку он проживает в указанной квартире на праве пожизненного пользования, возникшего у него на основании договора купли-продажи от 10.01.2008. В соответствии с Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на предмет ипотеки, он утрачивает право проживания данной квартирой. Полагал, что ответчики должны были получить его согласие на заключение договора ипотеки и закладной. Считает, что договор залога не заключен, исходя из факта отсутствия в нем условия о сроке исполнения обязательства, обеспеченного залогом, которое является самостоятельным существенным элементом данного института обязательств. В договоре отсутствуют данные о правах на квартиру третьих лиц, а именно о праве пожизненного пользования квартирой расположенной по адресу: ... имеющемуся у истца. Содержание закладной не соответствует требованиям ст. 14 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку не содержит указания на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования истца. Таким образом, закладная от 05.03.2008 должна быть аннулирована, а договор ипотеки признан незаключенным.

Истец Репин С.Ю., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело без участия истца.

Представитель истца Репина С.Ю. – Бруцер И.А., действующая на основании доверенности от 26.01.2011, реестр. № 1-306, сроком на три года, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что Репин С.Ю. является членом семьи собственника спорного жилья, поэтому отсутствие в закладной сведений о его праве пожизненного пользования квартирой нарушает его права и делает ее недействительной, закладная должна быть аннулирована. Истец участвовал в качестве третьего лица по гражданскому делу по иску ОАО АКБ "СОЮЗ" к Грамович М.Ю.о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Грамович М.Ю. к ОАО АКБ "СОЮЗ" о взыскании суммы комиссии, процентов за пользование денежными средствами, признании договора об ипотеке незаключенным. Решение суда об обращении взыскания на спорную квартиру в законную силу не вступило. Репин С.Ю. не является стороной договора ипотеки, но действующее законодательство позволяет третьему лицу защищать свое нарушенное право.

Ответчик Грамович М.Ю. в судебном заседании пояснила, что считает исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. В закладной в пункте «наличие обременении» записано «Ареста, залога, и иных обременении правами третьих лиц не зарегистрировано». В ОАО АКБ «СОЮЗ» были предоставлены все необходимые документы, в том числе и договор купли-продажи. В офисе банка 05.03.2008 ей был подписан только кредитный договор № 0004/2008-ИК12. Закладная была составлена юристом банка. Она не особо понимала, что это за документы, и у нее не было возможности ознакомиться с этими документами. Полагала, что при регистрации в УФРС по ТО будут строго соблюдены все законные моменты. Тогда она не знала, что закладную составлял банк, думала, что закладная составляется и регистрируется в УФРС по ТО. Ввиду того, что право лица, вселенного в качестве члена семьи, подлежит государственной регистрации, как и другие права на жилые помещения, она полагает, что Репиным С.Ю. доказано, что у него имеется такое право проживания в квартире, расположенной по адресу: ..., и оно возникло в силу договора купли-продажи от 10.01.2008, которым установлено, что Репин С.Ю. сохраняет право проживания в указанной квартире. Репин С.Ю. является ее родным братом, проживает в квартире по ул. ..., другого жилья не имеет. Они хотели взять кредит в банке для покупки недвижимости. Но кредит давали только на ремонт. Для оформления кредита надо было отдать квартиру в залог от имени собственника. Поэтому они с Репиным С.Ю. заключили договор купли-продажи квартиры от 10.01.2008 года за 2500000 рублей. Фактически она деньги Репину С.Ю. не передала. То есть она и Репин С.Ю., как стороны договора установили право пожизненного проживания истца в принадлежащей ей на праве собственности квартире. Договор, которым установлено данное пожизненное право проживания Репина С.Ю., зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством в регистрирующем органе. Полагает, что право истца нарушено, тем, что он как третье лицо, имеющее право обременения предмета ипотеки - квартиры, расположенной по адресу: ..., в форме вещного права, а именно права пожизненного проживания в указанной квартире, возникшем в силу зарегистрированного в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора купли-продажи данной квартиры от 01 января 2008 года не был внесен в закладную. Закладную составлял банк. В силу ее юридической неграмотности, а так же по причине того, что у банка разработана типовая форма закладной, которая утверждена руководством и обязательна для применения во всех филиалах, она не имела фактической возможности внести изменения, либо дополнения в закладную. Считает, что в соответствии со ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года, Репин С.Ю., в случае обращения взыскания на предмет ипотеки утрачивает право проживания в квартире. С учетом указанных норм закона, Банк должен был получить согласие на заключение договора ипотеки и закладной, так как при заключении договора ипотеки используются такие же нормативно-правовые акты, как и при оформлении договора купли-продажи. Поскольку в закладной на квартиру № ... по ул. ... отсутствуют сведения о том, что имущество обременено правом пожизненного проживания (пожизненное право Истца пользования жилым помещением), документ от 05.03.2008 поименованный как «Закладная» подписанный между ОАО АКБ «СОЮЗ» и Грамович М.Ю. не является закладной и должен быть аннулирован. Кроме того, полагала, что договор залога не заключен исходя из факта отсутствия в нем условия о сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, которое является самостоятельным существенным элементом данного института обязательств. В договоре отсутствуют данные о правах на квартиру третьих лиц, а именно о праве пожизненного пользования квартирой, расположенной по адресу: ..., имеющегося у нее - Репина С.Ю.

Представитель ответчика ОАО АКБ «Союз» Ващенко О.А., действующая на основании доверенности от 16.12.2010, реестр. № 7346, сроком до 14.02.2011, в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме в связи с тем, что заявленные исковые требования незаконны, необоснованны и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 05 марта 2008г. между АКБ «СОЮЗ» (ОАО) (далее - Банк), и Грамович М.Ю. (далее - заемщик) был заключен Кредитный договор № 0004/2008-ИК/12 (далее - кредитный договор). В соответствии с п. 1.1 Кредитного договора заемщику был предоставлен кредит в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей. Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для последующего ремонта и благоустройства (в виде неотделимых улучшений) квартиры. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по Кредитному договору, между Банком и Грамович М.Ю. 05.03.2008 г. был заключен договор ипотеки (залог недвижимости) № 0004/2008-ИК/ЗН/12 (далее - договор залога), который зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Томской области 13.03.2008 г. за номером 70-70-01/038/2008-869. В соответствии с договором, Банку в залог передано следующее недвижимое имущество: - двухкомнатная квартира, кадастровый (условный) номер: у70:21:0:0:821:198, расположенная по адресу: ... (далее - квартира). Право собственности Грамович М.Ю. на квартиру, на основании Договора купли-продажи б/н от 10.01.2008 г., зарегистрировано 01.02.2008 г. за № 70-70-01/054/2008-049, Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70 АВ № 182238. В связи с ненадлежащим исполнением Грамович М.Ю. принятых на себя по кредитному договору обязательств Банк обратился в суд с исковым заявлением о взыскании досрочно суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, неустойки за просрочку уплаты основного долга и процентов за пользование кредитом, а также об обращении взыскания на заложенное имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: .... Решением Октябрьского районного суда г.Томска от 19.11.2010 частично удовлетворены исковые требования Банка, уменьшен размер заявленной Банком неустойки. Решение не вступило в законную силу. Доводы истца о том, что заложенное имущество относится к имуществу, ипотека которого в силу п.2 ст.6 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается, а также о том, что договор ипотеки является незаключенным, так как не содержит указания срока его действия, не основаны на законе. Договором ипотеки №0004/2008-ИК/ЗН/12 от 05.03.2008 срок исполнения основного обязательства установлен сторонами в п.1.4, что соответствует сведениям, содержащимся в соответствующей части кредитного договора 0004/2008-ИК/12 от 05.03.2008, следовательно, позволяет определить срок действия оспариваемого договора. Довод истца о том, что заложенное жилое помещение обременено его правом проживания и требовалось его согласие при заключении договора ипотеки, не основаны на законе. Истцом и ответчиком Грамович М.Ю. не оспаривается факт, что собственником квартиры № ... по ул. ..., является Грамович М.Ю., право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке. Таким образом, Грамович М.Ю., являясь собственником жилого помещения, распорядилась передать указанное имущество в залог Банку и действующее законодательство РФ не ставит возникновение залога в зависимость от условия получения согласия проживающих в данном жилом помещении лиц. Репин С.Ю. не является стороной по договору ипотеки, его право пожизненного проживания в спорной квартире не является обременением данной квартиры. На основании изложенного, АКБ «СОЮЗ» (ОАО) просил в удовлетворении заявленных Репиным С.Ю. исковых требований отказать в полном объеме.

Заслушав стороны, допросив свидетеля, изучив письменные доказательства, суд находит исковые требования Репина С.Ю. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 10.01.2008 Репин С.Ю. продал Грамович М.Ю. квартиру по адресу: .... в соответствии с п.9 данного договора в указанной квартире на регистрационном учете состоят: Репин С.Ю. и Грамович М.Ю., которые сохраняют право проживания в указанной квартире.

05.03.2008 г. между ОАО АКБ "СОЮЗ" и ГрамовичМ.Ю. был заключен кредитный договор (под залог жилого помещения)№ 0004/2008-ИК/12, по которому последней предоставлен кредит в размере 2 000 000 руб. под 12,5 % годовых на срок до 15.03.2018 г. включительно, исполнение которого обеспечивается в соответствии с договором ипотеки квартиры (залога недвижимости) от 05.03.2008 г.№ 0004/2008-ИК/ЗН/12, также заключенным между банком и ГрамовичМ.Ю.

В соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости) от 05.03.2008 г.№ 0004/2008-ИК/ЗН/12 обязательстваГрамовичМ.Ю. по указанному кредитному договору обеспечиваются залогом недвижимости: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу:г. ... общей площадью 54,3 кв.м., жилой площадью 32,2 кв.м.

В п. 1.8. данного договора указано, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и настоящим договором удостоверяются закладной, в соответствии со ст. 13 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998.

Согласно закладной от 05.03.2008 предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: ... состоящая из двух комнат, общей площадью 54,30 кв.м, жилой площадью 32,20 кв.м. Основанием возникновения ипотеки является залог квартиры на основании договора ипотеки квартиры № 0004/2008-ИК/ЗН/12 от 05.03.2008.

Истец Репин С.Ю. полагал, что договор залога указанной квартиры нарушает его права, так как перед заключением договора залога Грамович М.Ю. и ОАО АКБ «Союз» должны были получить его согласие, поскольку в случае обращения взыскания на заложенную квартиру, он теряет свое право пожизненного проживания в ней. В связи с тем, что в закладной не было указано о его праве пользования квартирой, данная закладная должна быть аннулирована, а договор ипотеки признан незаключенным.

В силу п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

Согласно пунктам 1, 3 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (далее – Федеральный закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 2 Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Часть 2 ст. 335 ГК РФ устанавливает, что залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге" собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании установлено, чтоГрамовичМ.Ю. на основании договора купли – продажи от 10.01.2008 г. является собственником квартиры, расположенной по адресу:г. ...

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2008 № 01/012/2008-823 собственником квартиры по адресу: ..., является Грамович М.Ю., ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Согласно справке ТСЖ «..» Грамович М.Ю. зарегистрирована по адресу: ..., в состав ее семьи входит Репин С.Ю.

Свидетель Г. в судебном заседании пояснила, что ее семья встречается и общается с семьями Грамович М.Ю. и Репина С.Ю., ее родители также дружили с родителями истца и ответчика. В двухкомнатной квартире по адресу: ..., проживают: Репин С.Ю. со своей женой, Грамович М.Ю., ее сын и мама, они ведут общее хозяйство. Собственником данной квартиры раньше был отец ответчика Грамович М.Ю., после его смерти последняя стала собственником квартиры, проживает в ней с 2003 года. Около двух лет назад она взяла кредит для проведения ремонта в квартире, сделала перепланировку, евроремонт, установила пластиковые окна. Имеется ли у семьи другое жилье, ей не известно.

Представленная в судебное заседание закладная от 05.03.2008 г., выданная Грамович М.Ю. ОАО АКБ "СОЮЗ", имеющая отметки о государственной регистрации, содержит исчерпывающие сведения об обеспечиваемом залогом обязательстве, сроке погашения, самом предмете залога и его стоимости.

Таким образом, Грамович М.Ю., являясь собственником жилого помещения, распорядилась передать указанное имущество в залог ОАО АКБ "СОЮЗ", при этом действующее законодательство не ставит возникновение залога в зависимость от условия получения согласия проживающих в данном жилом помещении лиц.

Наличие права пользования заложенным жилым помещением у Репина С.Ю. также не влияет на заключение и исполнение условий договора ипотеки квартиры.

ДоводРепина С.Ю. о том, что заложенное имущество относится к имуществу, ипотека которого в силу п. 2 ст. 6 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается, не основан на действующем законодательстве, установленных обстоятельствах дела.

Так, в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, законодатель установил невозможность обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, когда жилое помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

ДоводРепина С.Ю. о том, что договор ипотеки является незаключенным, так как не содержит указания срока его действия, не основан на исследованных в судебном заседании доказательствах.

Так, в силу п. 1 ст. 339 ГК РФ, п.п. 1, 4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке" существенным условием договора о залоге являются предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Таким образом, указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.

Как следует из договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 05.03.2008 г.№ 0004/2008-ИК/ЗН/12, срок исполнения основного обязательства установлен сторонами в п. 1.4 указанного договора и соответствует сведениям, содержащимся в соответствующей части кредитного договора от 05.03.2008 г.№ 0004/2008-ИК/12, следовательно, позволяет установить срок действия оспариваемого договора.

При этом суд учитывает, что согласно п. 1 ст. 10, ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Одним из этапов государственной регистрации прав в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ являются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 05.03.2008 г.№ 0004/2008-ИК/ЗН/12 прошел государственную регистрацию, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании, и подтверждается регистрационными записями на нем от 13.03.2008 г., следовательно, на момент его государственной регистрации отвечал требованиям действующего законодательства, предъявлявшимся к существенным условиям договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что закладная от 05.03.2008 и договор ипотеки квартиры № 004/2008-ИК/ЗН/12 от 05.03.2009 оформлены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано в полном объеме, судебные расходы, связанные с уплатой им государственной пошлины, возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

в иске Репина С.Ю. к Грамович М.Ю., ОАО АКБ «Союз» об аннулировании закладной, признании незаключенным договора ипотеки отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Октябрьский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Л.Б. Остольская

...