Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2012 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.,

при секретаре Сабылиной Е.А.,

с участием представителя истца Осипова А.О.,

представителя ответчика Жданова В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску администрации г. Томска к Прохоренко Б.П. об освобождении земельного участка путем сноса самовольного строения, встречному иску Прохоренко Б.П. к администрации г. Томска о признании договора аренды действующим,

установил:

Администрации г. Томска обратилась в суд с иском к Прохоренко Б.П., в котором просит обязать ответчика освободить земельный участок общей площадью 649 кв.м., расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ..., путем сноса самовольно возведенного на нем объекта капитального строительства (сауна).

В обосновании заявленных требований указано, что договором аренды № ТО-21-17413 от 29.10.2007 Прохоренко Б.П. для огородничества предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок из земель населенных пунктов. Договор был заключен на срок с 20.03.2007 по 20.02.2008. Дополнительным соглашением № 1 к договору от 13.03.2008 внесено изменение в отношении срока договора: договор был заключен на неопределенный срок. При обследовании земельного участка 14.06.2011 установлено, что арендатор использует земельный участок с нарушением условий договора аренды, а именно на участке возведено капитальное нежилое строение, которое используется для эксплуатации сауны; земельный участок используется вопреки цели его предоставления; часть земельного участка отсыпана гравием для парковки автомобилей, что привело к ухудшению качественных характеристик земельного участка. В связи с установленными нарушениями условий договора аренды уведомлением от 29.07.2010 № 01-01-01-18/8954 Департаментом экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска ответчик извещен 04.08.2011 об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка. На основании положений п. 2 ст. 610 ГК РФ в связи с установленным в договоре аренде земельного участка 14-дневном сроком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора с момента получения уведомления договор аренды вышеуказанного земельного участка считается расторгнутым с 17.08.2011. К указанному сроку ответчик обязанность по освобождению земельного участка и приведению его в первоначальное состояние и качество не выполнил. В связи с отсутствием градостроительного плана спорного земельного участка, утвержденной проектной документацией и разрешения органа местно самоуправления на строительство и ввод объекта в эксплуатацию ответчиком нарушены требования ст. 48, 49, 51, 52, 55 Градостроительного кодекса РФ. Действиями ответчика, осуществившего строительство объекта капитального строительства в отсутствии предусмотренной законами разрешительной документации на земельном участке, государственная собственность на который в порядке ст. 16 Земельного кодекса РФ не разграничена, нарушаются интересы муниципального образования «Город Томск», в частности право администрации г. Томска на управление и распоряжение земельными участками.

Ответчик Прохоренко Б.П. иск не признал, предъявил встречный иск, в котором с учетом последующего уточнения просит признать договор аренды земельного участка № ТО-21-17413 от 29.09.2007 действующим. В обоснование требования указал, что земельный участок ответчиком используется по целевому назначению, где им выращивается сельскохозяйственные культуры, исходя из разрешенного вида его использования – огородничества. При передаче в аренду земельный участок находился в плохом состоянии. Арендатор полностью очистил его от мусора, растительности. Земельный участок в настоящее время находится в идеальном состоянии, для эксплуатации которого по целевому назначению не требуется вкладывать дополнительные средства. Действий, приводящих к ухудшению качественны характеристик, ответчиком по первоначальному иску не совершено, поскольку находящийся на земельном участке гравий используется не для парковки машин, а для хранения необходимых для использования земельного участка материалов. Кроме того, ответчик заключил с ЗАО «Томск Эко Сервис» договор № 700 на вывоз твердых бытовых отходов. Поскольку оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя нет, договор является действующим.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску - администрации г. Томска - Осипов А.О., действующий на основании доверенности № 394 от 26.01.2012, заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал. Дополнительно пояснил, что в связи с наличием на земельном участке самовольной постройки истец не может реализовать свое право на управление и распоряжение земельными участками, а именно: администрация г. Томска намерена производить на данном земельном участке расширение моста при строительстве развязки на 4-й поликлинике.

Ответчик Прохоренко Б.П., будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается имеющейся в деле телефонограммой, в назначенное судом время в судебное заседание не явился, представив письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, что суд в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Прохоренко Б.П. - Жданов В.А., действующий на основании доверенности от 07.12.2011 сроком действия на один год, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии с ч.1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ч. 1, 2 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Судом установлено, что постановлением мэра г. Томска № 471-з от 26.02.2007 (л.д. 37) из земель населенных пунктов образован земельный участок, расположенный по адресу: ..., площадью 638 кв.м., для огородничества. После постановки участка на государственный кадастровый учет решено передать его Прохоренко Б.П. в аренду на срок три года для огородничества без права переоформления в собственность и возведения каких-либо строений.

29.10.2007 между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и Прохоренко Б.П. (арендатор) заключен договор аренды данного земельного участка № ТО-21-17413, согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: ..., (далее - участок) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 649 кв.м, с кадастровым номером ..., для огородничества на срок с 20.03.2007 по 20.02.2008.

В тот же день участок был передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 27).

Дополнительным соглашением № 1 от 13.03.2008 срок договора аренды № ТО-21-17413 от 29.10.2007 продлен на неопределенный срок.

Одним из условий заключенного между сторонами договора аренды является отсутствие у арендатора права на возведение на участке каких-либо строений (п. 10.1 договора), при этом в соответствии с п. 6.2.1 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Согласно п. 1.4 договора и кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 20.03.2007 № 21/0-2-195 видом разрешенного использования спорного земельного участка является огородничество.

Основанием первоначальных исковых требований является нецелевое использование ответчиком предоставленного ему в аренду земельного участка (огородничество) и нарушение условий договора (возведение на участке строения).

В ходе проверки 14.06.2011 представителем департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска использования земельного участка был установлен факт возведения на участке капитального нежилого строения, помещения которого используются для эксплуатации сауны «Пар-Парыч» (акт проверки от 14.06.2011 – л.д. 10).

Возведение на участке строения в период действия рассматриваемого договора аренды подтверждается актом приема-передачи от 29.10.2007 (л.д. 27), из которого видно, что участок передан в отсутствии на нем каких-либо строений; схемой участка (л.д. 45, 52, 53), составленной сотрудником МУ «Бюро технической инвентаризации» 17.09.2007, то есть до заключения договора аренды. Более того, представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал факт возведения строения на спорном участке ответчиком в период действия договора аренды.

Согласно письму на имя Прохоренко Б.П. № 01-01-18/8954 от 29.07.2011 администрация г. Томска уведомила его об отказе от исполнения договора аренды земельного участка № ТО-21-17413 от 29.10.2007 в связи с выявлением вышеуказанных нарушений арендатора по использованию земельного участка в соответствии с целями его предоставления, предложив освободить земельный участок по истечении 14 дней с момента получения уведомления.

Считая договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке, истец требует от ответчика освободить его путем сноса расположенного на нем строения.

Согласно ч.3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.

На основании п. 9.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней.

Следует отметить, что в первоначальной редакции договора (п. 9.2) право одностороннего расторжения договора аренды предоставлено арендодателю в случае нарушения арендатором земельного законодательства и условий перечисленных в п. 6.2 договора, в частности обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, одним из которых является запрет на возведение на участке каких-либо строений (п. 10.1).

В редакции дополнительного соглашения № 1 от 13.03.2008 норма договора об одностороннем расторжении договора (п. 9.3) уже не является отсылочной, а предусматривает лишь три случая при которых возможно одностороннее расторжение арендодателем договора, такими случаями являются: нарушение арендодателем земельного законодательства, использование участка не в соответствии с его целевым назначением и неуплата арендной платы.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

То есть, исходя из буквального толкования п. 9.3 договора в новой редакции нарушение арендатором условия договора о запрете возведения на участке строений уже не является безусловным основанием для одностороннего расторжения договора. Целевое использование земельного участка предполагает его использование в тех целях, на которые он предоставлен. В данном случае такой целью является огородничество. Запрет возведения на участке строений является условием эксплуатации участка.

Оценивая действия арендатора Прохоренко Б.П. по использованию земельного участка на предмет соответствия целям его предоставления, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий, в том числе земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс РФ закрепляет несколько видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а именно:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 37 ГрК РФ).

Спорный земельный участок был предоставлен Прохоренко Б.П. под огородничество.

Правовой режим земельного участка, предоставленного под огородничество, Земельный кодекс РФ не определят, но в Законе от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дается понятие огородному земельному участку, под которым понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Согласно ч.1 ст. 2 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ данный Федеральный закон устанавливает правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов, но кроме этого комплексно регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Исходя из установленного Законом предмета его регулирования, суд считает возможным применить к возникшим правоотношениям данное в законе понятие огородного земельного участка.

Из приведенного понятия огородного земельного участка следует, что право возведения на нем строений ставится в зависимость от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.

Следовательно в соответствии с требованиями ст. 7 ЗК РФ и понятия огородного земельного участка вид разрешенного использования любого земельного участка определяется в соответствии с зонированием территории.

В соответствии с требованиями ч.1 ст. 40 ЗК РФ право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения предоставлено собственнику земельного участка только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов.

Аналогичное право предоставлено лицам, не являющимся собственниками земельных участков (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) (ст. 41 ЗК РФ).

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Из приведенных норм права следует, что впредь до принятия в установленном порядке правил землепользования и застройки изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид является прерогативой главы местной администрации и зависит исключительно от усмотрения последнего.

Однако, решением Думы г. Томска от 27.11.2007 № 687 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск» (далее по тексту Правила), в которых градостроительный регламент определяется как устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.

При этом согласно п.3 ст. 5 Правил земельные участки или объекты капитального строительства не соответствуют установленному градостроительному регламенту в случаях, если виды их использования не предусмотрены как разрешенные для соответствующих территориальных зон.

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 29.10.2007 земельный участок по ... отнесен к территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (О-1).

В статье 34 Правил данная зона определена как зона объектов обслуживания населения, выделена для создания правовых условий формирования разнообразных объектов городского значения, связанных прежде всего с удовлетворением периодических и эпизодических потребностей населения в обслуживании при соблюдении нижеприведенных видов разрешенного использования недвижимости.

Использование земельных участков под огородничество в названной зоне ни основными, ни вспомогательными, ни условными видами разрешенного использования не предусмотрено. Более того, фактическое использование ответчиком на данном участке объекта капитального строительства под баню (сауну) и использование земельного участка под его эксплуатацию соответствует одному из видов разрешенного использования зоны О-1, а именно используемый объект можно в полной мере отнести к объекту бытового обслуживания.

Таким образом, в рассматриваемом случае установленный договором аренды вид разрешенного использования спорного земельного участка под огородничество не предусмотрен как разрешенный для соответствующей территориальной зоны, а потому в соответствии с п.3 ст. 5 Правил земельный участок с установленным на нем договором видом разрешенного использования не соответствует установленному градостроительному регламенту.

Более того, согласно абз. 2 ч.2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

На основании ч.ч. 3 и 4 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Аналогичное право землепользователей закреплено в ст. ст. 6, 11 Правил, согласно которым изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (ст. 6).

Статьей 11 Правил за арендаторами земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, закреплено право в соответствии с законодательством по своему усмотрению выбирать и менять вид/виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих зон.

Таким образом, законом право на изменение вида разрешенного использования земельного участка без каких-либо разрешений и согласований полностью отдано на усмотрение их правообладателям, к которым относятся и арендаторы.

Кроме того судом установлено следующее.

Согласно абз. 2 ч.1 ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Из приведенного положения закона следует, что земельные участки, предоставленные гражданам под огородничество, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения.

При этом на основании ч.1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенного пункта и предоставлены для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В рассматриваемом случае предоставленный Прохоренко Б.П. земельный участок под огородничество находится на территории населенного пункта «город Томск», что не допустимо. Об этом же говорит в судебном заседании и представитель администрации г. Томска, указывая на то, что в настоящее время на территории г. Томска земельные участки, предоставленные под цели огородничества, отсутствуют.

Проанализировав вышеуказанные нормы права, а также установив, что предоставленный ответчику в границах населенного пункта земельный участок под огородничество не соответствует тому виду разрешенного использования, который предусмотрен градостроительным регламентом; ответчик вправе самостоятельно определять для себя необходимый ему вид разрешенного использования без дополнительных на то согласований и разрешений, при том, что использование участка под эксплуатацию возведенного на нем ответчиком объекта разрешено для соответствующей территориальной зоны, суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае нарушений условий договора аренды о нецелевом использовании земельного участка, а потому одностороннее расторжение арендодателем договора по данному основанию неправомерно.

В связи с изложенным возведение на участке объекта капитального строительства никоим образом не нарушает права арендодателя как собственника спорного земельного участка.

Кроме того, одним из оснований расторжения договора аренды и требования истца о его освобождении является нарушение ответчиком п. 6.2.2 договора аренды, в соответствии с которым не допускается действий приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории города и дорог.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушении данного требования закона каких-либо доказательств ухудшения качественных характеристик предоставленного ответчику земельного участка в ходе судебного разбирательства не представлено.

Помимо изложенного в связи с тем, что в нарушении ст. ст. 48, 49, 51, 52, 55 Градостроительного кодекса РФ у ответчика отсутствует градостроительный план участка, утвержденная проектная документация и разрешение органа местного самоуправления на самоуправления на строительство и вод объекта в эксплуатацию истец считает, что имеет место самовольная постройка, которая в силу требований абз. 2 п.2 ст. 222 ГК РФ подлежит сносу.

В этой части доводы представителя истца также не основаны на действующих нормах закона, в связи со следующим.

Как следует из положений абз. 2 п.2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет не во всех без исключения случаях, а только в тех, которые, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств того, что возведенная ответчиком самовольная постройка нарушает каким-либо образом права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан истцом суду также не представлено.

Поскольку оснований для одностороннего расторжения договора аренды № ТО-21-17413 от 29.10.2007 у арендодателя не имелось, соглашения между сторонами договора о его расторжении не достигнуто, то соответственно первоначальный иск об освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки не может быть удовлетворен, договор аренды следует признать действующим, а встречный иск Прохоренко Б.П. подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск администрации г. Томска к Прохоренко Б.П. об освобождении земельного участка путем сноса самовольного строения оставить без удовлетворения.

Встречный иск Прохоренко Б.П. к администрации г. Томска удовлетворить полностью.

Признать заключенным 29.09.2007 между администрацией г. Томска и Прохоренко Б.П. договор аренды № ТО-21-17413 земельного участка, расположенного по адресу: ... действующим.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

Судья Ю.В. Кулинченко