Дело № 2-236/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 марта 2012 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.,

при секретаре Фишере Н.В.,

с участием истца Соловьева Ф.М.,

представителя истца Струковой О.Ю.,

ответчика Ахмедова Я.А.о.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Соловьева Ф.М. к Ахмедову Я.А.о. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Соловьев Ф.М. обратился в суд с иском к Ахмедову Я.А.о., в котором с учетом уточненных требований просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2011, признать за истцом право собственности на недвижимое имущество, одноэтажный жилой дом, общей площадью 73,8 кв.м..., земельный участок, общей площадью 13206 кв.м., кадастровый номер 70:14:0200008:0176, расположенный по тому же адресу; прекратить право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество, указав, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика; возвратить в собственность истца указанное недвижимое имущество; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 33.200 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что 31.08.2011 между ним и ответчиком Ахмедовым Я.А.о. был заключен договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества. Цена имущества определена сторонами в размере 5000000 рублей. Согласно расписке от 01.09.2011 ответчик обязался оплатить стоимость недвижимого имущества в течение года. По устной договоренности сторон оплата должна была производится равными частями ежемесячно в течение года. В соответствии с п.4 договора купли-продажи от 31.08.2011 денежный расчет между сторонами произведен полностью. Однако в действительности ответчиком денежная сумма передана не была до настоящего времени даже частично. Свою обязанность по передаче недвижимого имущества истец исполнил надлежащим образом. Сделка была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области. До настоящего времени платеж за недвижимое имущество не произведен, неоднократные обращения к ответчику о надлежащем исполнении обязательств оставлены без ответа. Считает, что невыплата ответчиком стоимости недвижимого имущества, определенной сторонами в договоре купли-продажи является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, т.к. повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он мог в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем на основании ст. 450 ГК РФ просит расторгнуть договор и возвратить истцу имущество.

В судебном заседании истец Соловьев Ф.М. и его представитель Струкова О.Ю., действующая на основании доверенности от 27.12.2011, исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Ахмедов Я.А.о. в суде не признал не признал, пояснив, что обязательства по оплате недвижимого имущества исполнены им в полном объеме.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Соловьева Ф.М. не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ нарушенное право подлежит защите одним из способов, указанных в кодексе РФ.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как видно из материалов дела, Соловьев Ф.М. ранее являлся собственником недвижимого имущества: одноэтажного жилого дома, общей площадью 73,8 кв.м..., и земельного участка, общей площадью 13206 кв.м., кадастровый номер 70:14:0200008:0176, расположенного по тому же адресу.

31.08.2011 между истцом Соловьевым Ф.М. и ответчиком Ахмедовым Я.А.о. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, по условиям которого покупатель Ахмедов Я.А. обязался оплатить продавцу Соловьеву Ф.М. цену договора равную 5.000.000 рублей, а последний передать в собственность ответчика названное выше недвижимое имущество.

В тот же день во исполнении договора спорное недвижимое имущество было передано истцом Соловьевым Ф.М. ответчику Ахмедову Я.А.о., в подтверждении чего был составлен акт приема-передачи от 31.08.2011.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате товара истец считает нарушенными существенные условия договора купли-продажи и требует расторгнуть договор, вернув истцу имущество, являющееся предметом сделки купли-продажи.

Пунктом 14 договора предусмотрено, что настоящий договор, может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

Нормы ч.1 ст. 164, ч.1 ст. 131 и ч.2 ст. 558 ГК РФ закрепляют обязательное требование о государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности от продавца к покупателю.

В данном случае договор купли-продажи от 31.08.2011, а также переход права собственности от продавца Соловьева Ф.М. к покупателю Ахмедову Я.А.о. зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, что подтверждается соответствующими отметками на договоре, а также выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/437/2011-203 от 28.12.2011, № 01/437/2011-204 от 28.12.2011.

Основания и порядок расторжения договора предусмотрены ст. 450-453 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров (ч.5 ст. 454 ГК РФ).

Так, общими положениями о купле-продаже, содержащимися в ч.3 ст. 486 ГК РФ, закреплено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

При этом, положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, закрепляющего особенности продажи недвижимости, не регламентируются особенности последствий неоплаты покупателем переданного продавцу товара, соответственно в силу приведенных выше требований закона необходимо руководствоваться общими положениями ч.3 ст. 486 ГК РФ.

Аналогичное разъяснено Верховным и Высшим Арбитражным Судами РФ в их совместном Постановлении Пленумов № 10/22 от 29.04.2010, где в п. 65 сказано, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Также в данном Постановлении Пленума обращается внимание на то, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, то есть при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно абз. 4 ч.2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако, в рассматриваемом случае, исходя из анализа приведенных норм, продавец не получивший оплаты недвижимого имущества не лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, поскольку на основании ч.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать от покупателя исполнения взятых на себя обязательств, то есть оплаты по договору.

Каких-либо иных случаев, которые в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ позволяли бы расторгнуть договор, ни в Гражданском кодексе РФ, ни в других законах, ни в самом договоре от 31.08.2011 не предусмотрено.

Таким образом, с учетом вышеприведенных норм закона, суд приходит к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения требований истца, поскольку им выбран неверный способ защиты нарушенного права. Следовательно, как не имеющие юридического значения, судом не оцениваются обстоятельства оплаты покупателем товара.

В тоже время, в целях восстановления своих нарушенных прав истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договорам купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с п.3 ст. 486 ГК РФ.

Поскольку требование Соловьева Ф.М. к Ахмедову Я.А.о. о расторжении договора купли-продажи от 31.08.2011 удовлетворению не подлежат, то соответственно отсутствуют правовые основания для прекращения права собственности ответчика на спорное имущество, признания данного права за истцом и возмещения ему судебных расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Соловьева Ф.М. к Ахмедову Я.А.о. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2011, заключенный между Соловьевым Ф.М. и Ахмедовым Я.А.о., и возврате имущества оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

Судья Ю.В. Кулинченко