Дело № 2-487/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 апреля 2012 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.,

при секретаре Сабылиной Е.А.,

с участием представителя истца Щеглова Д.В.,

ответчика Тарандо В.П.,

представителя третьего лица Агджоян А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к Тарандо В.П. о признании права собственности на земельный участок,

установил:

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (далее по тексту - Департамент) обратился в суд с иском к Тарандо В.П., в котором просит признать право собственности муниципального образования «Город Томск» на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок..., площадью 851 кв.м., кадастровый № 70:21:0100053:322, право собственности на который зарегистрирован за ответчиком; указать в решении суда, что оно является основание для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика на указанную долю в праве собственности на данный земельный участок и для государственной регистрации права собственности муниципального образования «Город Томск» на данную долю.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что 31.01.2005 между Тарандо В.П., Департаментом градостроительства и перспективного развития администрации г. Томска и Департаментом недвижимости администрации г. Томска в связи с необходимостью изъятия домовладения для муниципальных нужд (строительство транспортной развязки на пр. Комсомольском) и сносом жилого дома был заключен договор № 3-кк. Предметом данного договора является переход права на 1/2 долю в праве собственности на принадлежащее ответчику на праве собственности домовладение ... от последнего к муниципальному образованию «Город Томск», которое ответчику взамен предоставляет компенсацию. Согласно акту передачи от 31.01.2005 обязательства по названному договору сторонами исполнены в полном объеме. В соответствии с требованиями ст. 137 ЖК РСФСР, действовавшими на момент заключения договора № 3-кк от 31.01.2005, ответчику была выплачена стоимость 1/2 доли в сносимом жилом доме по вышеуказанному адресу. Ответчику и членам его семьи, проживавшим в сносимом жилом доме, были предоставлены по установленным нормам жилые помещения .... Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Томска от 01.08.2005, кассационным определением Томского областного суда от 15.11.2005 установлено, что между администрацией г. Томска и ответчиком возникли отношения, связанные с изъятием земельного участка ..., для муниципальных нужд, что администрацией г. Томска выполнены обязательства по уплате ответчику стоимости 1/2 доли в праве собственности на жилой дом по указанному адресу, по предоставлению всем членам семьи ответчика жилого помещения взамен сносимого. Условиями договора № 3-кк от 31.01.2005 прямо не урегулированы права и обязанности сторон относительно земельного участка, ... что не является препятствием для применения к отношениям сторон норм действующего законодательства, предусматривающих принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ним объектов недвижимости. Конечной целью заключения договора № 3-кк от 31.01.2005 было использование земельного участка, занятого жилым домом ..., для вышеуказанных муниципальных нужд. В настоящее время все обязательства администрации г. Томска перед ответчиком, связанные с изъятием земельного участка и жилого дома по вышеназванному адресу и установленные действовавшим в момент заключения договора законодательства, выполнены. На основании ст. 273 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ истец считает нарушенными имущественные права муниципального образования «Город Томск» на оформление права муниципальной собственности на земельный участок и просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель истца Щеглов Д.В., действующий на основании доверенности от 19.01.2012, выданной сроком до 31.12.2012, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. На вопросы суда и лиц, участвующих в деле, дополнительно пояснил, что в определенную в договоре № 3-кк от 31.01.2005 компенсацию земельный участок не входил. Стоимость земельного участка была компенсирована предоставленной ответчику на основании решения Советского районного суда г. Томска квартирой, стоимость которой значительно превышает стоимость земельного участка. Решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не было. Отказа Тарандо В.П. от права пользования данным земельным участком в письменном виде также не было. Кроме того, обратил внимание на то, что дом ... перешел ответчику от его отца по наследству. Отец ответчика приобрел его по договору купли-продажи у третьего лица. Договор купли-продажи был заключен в 1951-1952 г. На тот момент действовал ЗК РСФСР 1922 г., который не предусматривал норм, касающихся перехода прав на земельный участок при отчуждении расположенных на земельном участке строений и сооружений. Он устанавливал, что права на земельный участок приобретаются исключительно в случае предоставления или отвода земельного участка органами власти. В отношении отца решения об отводе и предоставлении земельного участка не было. По наследству данное право от наследодателя к ответчику в 1988 г. перейти не могло в силу отсутствия позволяющей это нормы права.

Ответчик Тарандо В.П. в суде иск не признал и пояснил, что земельным участком владеет 25 лет. С 2008 года он находится у ответчика на праве собственности на основании правопреемственности, постоянного бессрочного пользования земельным участком. От своего права пользования земельным участком он не отказывался. Земельный участок не был включен в предмет договора.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Томской области - Агджоян А.О., действующая на основании доверенности от 20.12.2011, выданной сроком до 31.12.2012, полагала невозможным удовлетворение требований истца в связи с несоблюдением порядка изъятия земельного участка, а также в связи возникновением права собственности на земельный участок у ответчика в 2008 г., когда на основании предоставленных правоустанавливающих документов данное Управление зарегистрировало данное право ответчика на земельный участок.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы.

Согласно ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Конституция РФ гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ч. 1 ст. 36), условия и порядок пользования которой определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36).

Таким федеральным законом является, в частности, Земельный кодекс РФ, регламентирующий отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т.е. земельные отношения (п. 1 ст. 3 Земельного кодекса РФ).

Судом установлено, что 31.01.2005 между Департаментом градостроительства и перспективного развития администрации г. Томска, Департаментом недвижимости администрации г. Томска и Тарандо В.П. был заключен договор № 3-кк, предметом которого согласно п. 1.1 является переход права на 1/2 долю частного домовладения с зелеными насаждениями ..., принадлежащая Тарандо В.П. на праве собственности к муниципальному образованию г. Томск, в связи с выплатой Тарандо В.П. компенсации за указанную долю частного домовладения, подлежащего сносу при реконструкции проспекта Комсомольский.

В настоящее время согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 70-АВ № 263479 от 3.03.2012 муниципальное образование «Город Томск» является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по названному адресу.

В свою очередь Тарандо В.П. является правообладателем 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 851 кв.м..., разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома. Данное обстоятельство подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АВ № 125872 от 14.04.2011, кадастровым паспортом земельного участка № 7000/301/12-9586 от 29.02.2012, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/381/2011-170 от 26.10.2011.

Указанное право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок возникло у ответчика на основании нотариально удостоверенного свидетельства о праве на наследство по закону от 05.10.1988, в соответствии с которым он являлся одним из наследников имущества умершего 28.06.1988 отца П.С. , а также на основании нотариально удостоверенного договора о предоставлении в бессрочное пользование И.В. земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 26.12.1950. Впоследующем 29.05.1952 И.В. продал П.В. полное домовладение... (л.д. 91)

В связи с переходом от ответчика к муниципалитету по договору 31.01.2005 прав на жилой дом истец, ссылаясь на закрепленный законом принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, просит признать право собственности муниципального образования «Город Томск» и на соответствующую долю в праве собственности на спорный земельный участок, с чем суд в данном конкретном случае согласится не может, исходя из следующего.

Действительно, Земельный кодекс РФ и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.5 ч.1 ст. 1 ЗК РФ).

В развитие данного принципа в ст. 552 ГК РФ и п.1 ст. 35 ЗК РФ закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Однако, по мнению суда, приведенные положения закона не должны применяться произвольно и в случае если стороны сделки по отчуждению жилого дома по каким-либо причинам не включили в ее предмет земельный участок и не оговорили его стоимость, то это обстоятельство не должно давать приобретателю по сделке безусловного права на приобретение земельного участка лишь по принципу единства. Иное означало бы возможность произвольного (без согласия и без соразмерной компенсации) лишения лица прав на недвижимое имущество, что никоим образом недопустимо в силу приведенных выше Конституционных и международных норм права.

Из договора от 31.01.2005, представленных суду графика произведенных работ по строительству транспортной развязки, постановления мэра г. Томска № 404 от 11.08.2004, видно, что возникновение обязательственных правоотношений, основанных на договоре от 31.01.2005, обусловлено муниципальными нуждами, а именно строительством транспортной развязки на пр. Комсомольском в г. Томске.

В силу ч.3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как уже установлено на момент заключения договора от 31.01.2005 земельный участок ... ответчику на праве собственности не принадлежал. По договору от 26.12.1950 данный земельный участок (ранее имевший адрес: ..., что никем не оспаривалось) был предоставлен И.В. в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома. В дальнейшем указанное полное домовладение вместе с земельным участком было продано отцу ответчика П.С. по договору от 29.05.1952 (л.д. 89-91).

Действующий с 2001 года Земельный кодекс РФ запрещает предоставлять гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (ч.2 ст. 20 ЗК РФ), но при этом сохраняет это право за гражданами если оно возникло до введения в действие ЗК РФ (ч.3 ст. 20 ЗК РФ).

На основании действующих на момент возникших правоотношений (31.01.2005) ч.ч. 1 и 2 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Кроме того, право постоянного пользования земельным участком может быть приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 271 ГК РФ (ч.2 ст. 268 ГК РФ).

Так, согласно абз. 2 ст. 271 ГК РФ, в редакции 1995 года, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.

Нормы статей 268 – 270 ГК РФ, к которым отсылает абз. 2 ст. 271 ГК РФ, регулируют правоотношения по использованию земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, несмотря на отсутствие решения уполномоченного органа по предоставлению ответчику спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования на момент заключения договора от 31.01.2005 он принадлежал Тарандо В.П. на таковом праве в силу требований закона как ранее возникшее и в связи с приобретением ответчиком права собственности на жилой дом, расположенный на этом участке.

Далее, согласно ст. 283 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 настоящего Кодекса.

То есть, к земельным участкам, находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования, применяются те же правила выкупа земельных участком для государственных нужд, что и для участков, принадлежащих лицам на праве собственности.

Так, согласно ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд. Такие же полномочия установлены в пункте 1 ст. 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно п. 1.32 ч. 1 ст. 40 «Устава Города Томска» администрация Города Томска наделена, в том числе полномочиями по изъятию земель, в том числе путем выкупа земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.

В данном случае какого-либо решения об изъятии земельного участка администрацией г. Томска не принималось, что представитель последней признал, следовательно, требование ст. 279 ГК РФ истцом не соблюдены.

При этом ответчик в порядке ст. 53 ЗК РФ от права на земельный участок посредством подачи заявления не отказывался, что представителем истца также не отрицалось.

Поскольку приведенные правила по изъятию у Тарандо В.П. спорного земельного участка для муниципальных нужд в рассматриваемом случае не соблюдены, то возникшие между сторонами на основе договора от 31.01.2005 правоотношения следует рассматривать исключительно как отношения, вытекающие из соответствующей сделки и общих правил обязательственных правоотношений, регулируемых не комплексно, а лишь Гражданским кодексом и иными законами, связанными с тем или иным видом сделки.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как было отмечено выше предметом договора № 3-кк от 31.01.2005 является именно переход права на 1/2 долю частного домовладения с зелеными насаждениями, компенсация в данном договоре предусмотрена исключительно за 1/2 долю жилого дома и зеленые насаждения. Соответствующая доля земельного участка в предмет договора включена не была, условия ее отчуждения в пользу муниципалитета, в том числе ее стоимость, сторонами сделки не оговаривалась, что опять же представителем истца не оспаривалось.

В данном случае, как следует из вышеприведенных доказательств, кроме предусмотренной договором № 3-кк от 31.01.2005 компенсации и переданных квартир, каких-либо отдельных соглашений о выкупной цене за земельный участок с ответчиком не заключалось.

Ссылка представителя истца на решение Советского районного суда г. Томска от 01.08.2005, которым администрацию г. Томска обязали предоставить Тарандо В.П. жилое помещение в связи с изъятием собственности, необоснованна, поскольку установленное названным судом по ранее рассмотренному делу лежит в иной плоскости правоотношений, возникших между сторонами в связи с изъятием имущества, а именно жилищных обязательств органа местного самоуправления по переселению граждан (ст. 137 ЖК РФСР действующая до 01.03.2005, т.е. на момент возникновения данных правоотношений). Поэтому оценивать превышает ли стоимость предоставленного ответчику жилья стоимости земельного участка неправомерно.

Кроме того, установлено, что согласно протоколу № 2 от 18.01.2005 заседания конкурсной комиссии по выплате компенсаций владельцам жилых домов по пр. Комсомольский, 24, Ключевской проезд, 46, ..., подлежащих сносу в связи с реконструкцией пр. Комсомольский названная комиссия решила произвести финансирование выплаты компенсации владельцам жилых домов, подлежащих сносу в связи с реконструкцией пр. Комсомольского, с исключением имущественных прав владельцев из реестра жилых домов на территории ... и изъятием земельных участков для муниципальных нужд, в том числе ..., в размере 684.757 руб., из которых 452,9 тыс. руб. – за земельный участок.

В соответствии с отчетом отдела оценки МУ БТИ» г. Томска № 171-04 от 01.11.2004 об определении рыночной стоимости частного домовладения..., рыночная стоимость оцениваемого домовладения по названному адресу составляет 684.100 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка на дату оценки равна 452.000 руб.

Согласно протоколу предварительного согласования с правообладателем объекта (ов) недвижимости об условиях изъятия объекта (ов) недвижимости от 2.11.2007 общая сумма выкупа, состоящая из рыночной стоимости, убытков, упущенной выгоды, определена в размере 2.000.000 руб.

Данные обстоятельства также свидетельствуют о том, что изначально земельный участок рассматривался компетентными органами как самостоятельный предмет сделки по его отчуждению, соответственно при желании администрации г. Томска выкупить у гражданина участок такое условие должно было быть включено в договор от 31.01.2005, чего сделано не было.

Таким образом, поскольку право ответчика на земельный участок не было отчуждено администрации г. Томска в установленном законом порядке, то прав у последней на него не возникло; настоящие действия администрации по существу направлены на произвольное лишения гражданина права собственности на недвижимое имущество, что не допустимо, в связи с чем в удовлетворении иска необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании права собственности на земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

Судья Ю.В. Кулинченко