Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июля 2012 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.,

при секретаре Сабылиной Е.А.,

с участием представителя истца Герасимова В.В.,

ответчика Абрамовского В.П.,

представителей ответчиков Шухтиной Я.В., Новичкова Ф.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску администрации г. Томска к Гусейнову Ш.Г. , Абрамовскому В. П. о сносе самовольной постройки,

установил:

Администрация г. Томска обратилась в суд с исковым заявлением к Гусейнову Ш.Г. оглы, к привлеченному в соответствии с определением Октябрьского районного суда г. Томска от 26.06.2012 в качестве соответчика Абрамовскому В.П., в котором с учетом уточнения заявленных требований просит обязать ответчиков осуществить снос жилого трехэтажного дома... находящегося на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100031:28.

В обосновании заявленных требований истцом указано, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок общей площадью 716,2 кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу с разрешенным использованием: для эксплуатации индивидуального жилого дома. В период с апреля 2011 г. Гусейновым Ш.Г. были самовольно начаты работы по строительству объекта капитального строительства без соблюдения градостроительных регламентов и в отсутствие разрешения на строительство. Фактическое использования земельного участка не соответствует разрешенному использованию: вместо эксплуатации индивидуального жилого дома ведутся строительные работы, связанные с возведением нового объекта капитального строительства. В связи с указанным жилой дом имеет признаки самовольной постройки, а потому на основании ст. 222 ГК РФ он должен быть снесен.

В судебном заседании представитель истца администрации г. Томска – Герасимов В.В., действующий на основании доверенности от 16.02.2012, выданной сроком на один год, иск поддержал, дополнительно указав на то, что ранее на земельном участке..., был расположен дом старой постройки, в настоящее время на земельном участке возведено новое строение, которое не соответствует градостроительному регламенту. Купля-продажа спорного земельного участка ответчиками была осуществлена с целью строительства нового жилого дома, а не с целью восстанавливать старый дом, проживать в нем. Размещение индивидуальных жилых домов в градостроительной зоне общественно-жилого назначения не предусмотрено ни одним из видов разрешенного использования, в том числе условно-разрешенным видом. Права администрации г. Томска нарушены, поскольку имеются нарушения законодательства, администрация не может планировать единую градостроительную политику.

Ответчик Гусейнов Ш.Г. оглы, в назначенное судом время в судебное заседание не явился, представив письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, что суд в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным.

Ответчик Абрамовский В.П., его представитель – адвокат Шухтина Я.В., действующая по устному заявлению, представитель ответчика Гусейнова Ш.Г.оглы - Новчиков Ф.Е., действующий на основании доверенности от 17.06.2012, выданной сроком на три года, в судебном заседании иск не признали, указав на то, что нарушения градостроительных регламентов отсутствуют. Ответчиками спорный земельный участок используется в соответствии с его разрешенным использованием. Разрешение на строительство жилого дома получено не было, однако права на возведенный объект зарегистрированы в установленном порядке, а потому ответчики приняли меры к легализации возведенного объекта. Спорный жилой дом имеет три этажа, требования по этажности соблюдены. Поскольку возведенный жилой дом по внешнему виду близок к многоквартирному, то существенного нарушения требований к строительству в градостроительной зоне ОЖ только многоквартирных и блокированных жилых домов ответчиками не допущено. Нарушения правил землепользования и застройки отсутствуют. Со стороны истца не было предоставлено доказательств нарушения прав третьих лиц. Необходимые нормы и правила соблюдены. Представленными экспертными заключениями подтверждается возможность безопасной эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950, являющейся в силу ч. 4 ст. 15 Конституции РФ составной частью правовой системы Российской Федерации, каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Согласно чч. 2, 3 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч.1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В развитие приведенных норм права пункт 2 части 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ предоставляет собственнику земельного участка право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом установлено, что 21.03.2011 Гусейнов Ш.Г. и Абрамовский В.П. приобрели по договору купли-продажи земельный участок общей площадью 716,2 кв.м. и расположенный на нем жилой дом (л.д. 44), на основании чего за ними было зарегистрировано право общей долевой собственности на землю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АВ № 124346 от 12.04.2011 (л.д. 46).

После этого со слов ответчиков они произвели на указанном земельном участке снос принадлежащего им жилого дома после чего возвели там же новый индивидуальный трехэтажный жилой дом общей площадью 1474,2 кв.м., зарегистрировав за собой в установленном законом прядке право общей долевой собственности на данный дом (свидетельство о государственной регистрации права серии 70-АВ № 248069 от 22.02.2012 (л.д. 48).

Истец, считая, что возведенный ответчиками жилой дом является самовольной постройкой, на основании требований ст. 222 ГК РФ просит обязать ответчиков осуществить снос спорного строения.

Пункт 23 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010) разъясняет, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В пункте 1 статьи 222 ГК РФ дается понятие самовольной постройкой, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из приведенной нормы следует, что законодателем закрепляется три признака, при наличии одного из которых постройка признается самовольной, а именно: во-первых постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, во-вторых без получения необходимых разрешений и в-третьих с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С доводами представителя истца о том, что спорный объект возведен на земельном участке не предоставленном для соответствующей цели (вместо эксплуатации индивидуального жилого дома было осуществлено строительство нового дома) суд не может согласиться в связи со следующим.

Согласно ст. 263 ГК РФ, аналогичной по содержанию п.2 ч.1 ст. 40 ЗК РФ, собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Так, в силу требований п.2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Использование земельного участка не по целевому назначению подразумевает осуществление землепользования не в соответствии с правовым режимом (установленной категорией земель и разрешенным использованием), определенным компетентным органом.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий, в том числе земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В данном случае земельный участок ... относится к категории земель населенных пунктов, что видно из свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 46).

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс РФ закрепляет несколько видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а именно:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 37 ГрК РФ).

В соответствии с требованиями ч.1 ст. 40 ЗК РФ право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения предоставлено собственнику земельного участка только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов.

Решением Думы г. Томска от 27.11.2007 № 687 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск» (далее по тексту Правила), в которых градостроительный регламент определяется как устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.

Из представленных суду выкипировки с карты градостроительного зонирования г. Томска, схем земельного участка на карте градостроительного зонирования от 03.07.2012 следует, что земельный участок... находится в зоне общественно-жилого назначения (ОЖ) (л.д. 65-68).

Оценивая положения ст. 222 ГК РФ в части такого признака самовольного строения, как строительство объекта на земельном участке не отведенном для этих целей, во взаимосвязи с требованиями ст. 263 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ, суд приходит к выводу, что предоставление земельного участка лишь для эксплуатации индивидуального жилого дома никоим образом не означает, что на этом участке запрещено какое-либо строительство. В целом строительство в пределах названной территориальной зоны градостроительным регламентом не запрещено, регламентированы лишь определенные параметры такого строительства, закрепленные в основных, вспомогательных и условных видах разрешенного использования.

Таким образом, строительство с таким разрешенным использованием не запрещено, запрещено лишь последующее использование земельного участка не в соответствии с его целями. Иное фактически привело бы к невозможности в будущем производить реконструкцию уже существующих объектов в целях улучшения жилищных условий, строительство в замен уничтоженного имущества и т.д., что нарушало бы в том числе приведенное выше конституционное право собственников земельных участков на свободу владения им.

Как следует из пояснений стороны ответчика в судебном заседании, земельный участок используется ответчиками в соответствии с видом разрешенного использования для эксплуатации жилого дома, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом от 08.12.2011, из которого следует, что ... трехэтажный жилой дом общей площадью 1.474,2 кв.м используется по фактическому назначению. Доказательств обратному истцом не представлено (л.д. 121).

Следовательно, ответчики, являющиеся правообладателями земельного участка, реализовали право на возведение объекта и построили на данном земельном участке индивидуальный жилой дом, что не изменит целевого назначения земельного участка, как земель населенного пункта, и соответствует разрешенному использованию земельного участка: эксплуатация индивидуального жилого дома, а потому ответчики нарушений в сфере целевого использования земельного участка не допустили.

Оценивая действия ответчиков Гусейнова Ш.Г. и Абрамовского В.П. на предмет допущения ими нарушений градостроительных и строительных норм и правил, суд приходит к следующему.

Как уже было установлено собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения с соблюдением в том числе требований градостроительных регламентов (п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ).

Согласно статье 85 ЗК РФ состав земель населенных пунктов и их территориальное деление в зависимости от целевого назначения определяется в соответствии с градостроительным регламентом. Границы территориальных зон устанавливаются в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при утверждении правил землепользования и застройки.

Утвержденные 27.11.2007 решением Думы г. Томска Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск» предусматривают зону общественно-жилого назначения (ОЖ), куда, как выяснено, входит принадлежащий ответчикам земельный участок.

Действительно, как обоснованно ссылается представитель истца, в пределах данной территориальной зоны возможность строительства индивидуальных жилых домов ни основными, ни вспомогательными, ни условными видами разрешенного использования не предусмотрена.

Вместе с тем, к основным видам разрешенного использования в указанной зоне отнесены многоквартирные и блокированные жилые дома в 2-4 этажа.

Из технического паспорта на жилой дом от 08.12.2011, свидетельства о государственной регистрации права от 22.02.2012 видно, что ответчиками возведен трехэтажный индивидуальный жилой дом, то есть нарушение требований градостроительного зонирования заключается лишь в том, что спорный жилой дом не является многоквартирным либо блокированным, тогда как в целом жилищное строительство не запрещено, этажность не нарушена.

В соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ для признания строения самовольным необходимо существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Факт того, что спорный жилой дом является индивидуальным, а не многоквартирным либо блокированным при отсутствии иных несоответствий видам разрешенного использования, суд признает допущенное ответчиками нарушение градостроительного регламента несущественным, поскольку применительно к архитектурному решению, расположению жилого дома на земельном участке он вписывается в существующую застройку г. Томска за счет соблюдении этажности застройки.

Далее, рассматривая такой признак самовольной постройки как возведение постройки на земельном участке без получения необходимых разрешений, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В ч.17 ст. 51 ГрК РФ перечислены те объекты, для строительства которых разрешения не требуется, к каковым спорный объект отнести нельзя.

Следовательно, получение разрешения на строительство возведенного ответчиками жилого дома в данном случае требовалось, чего сделано не было, что последними в судебном заседании не оспаривалось и нашло свое подтверждение в сведениях, изложенных в представленных суду материалах проверки Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска, прокуратуры Октябрьского района г. Томска в отношении спорного земельного участка, административных материалах от 30.05.2011(л.д. 6-28).

На основании всего вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство объекта.

Согласно ст. 263 ГК РФ последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем законодателем при регулировании вопроса о праве собственности на самовольную постройку определено обязательное выявление обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее эту постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Следовательно, отсутствие разрешения на строительство само по себе не является безусловным основанием для сноса постройки.

За получением необходимого разрешения на строительство жилого дома... в соответствии с требованиями ст. 51 ГрК РФ, никто из ответчиков не обращался, что последними не отрицается, но при всем при этом ответчики в последующем легализовали возведенное строение, зарегистрировав в установленном законом порядке права на спорный жилой дом, о чем свидетельствует выданное им свидетельство о государственной регистрации права серии 70-АВ № 248069 от 22.02.2012.

Ссылка представителя истца на то, что право собственности на жилой дом было зарегистрировано ответчиками в упрощенном порядке и соответственно не может рассматриваться как надлежащая легализация объекта капитального строительства несостоятельна, поскольку законодательная возможность регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в упрощенном порядке не может по своим юридическим последствиям быть менее значимой по сравнению с той, которая произведена в общем порядке.

Таким образом, несмотря на отсутствие со стороны ответчиков каких-либо действий по получению разрешения на строительство, суд приходит к выводу о том, что ими были реализованы меры к легализации вышеуказанного объекта. При этом в соответствии с приведенными разъяснениями Верховного Суда РФ меры к легализации самовольной постройки могут быть выражены не только в действиях по получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Получение разрешения рассматривается ВС РФ как один из возможных вариантов попыток легализации, в связи с чем возможны и другие варианты введения объекта недвижимого имущества в законный гражданский оборот, как в данном случае путем государственной регистрации права собственности на объект в Управлении Росреестра РФ.

Законность регистрации права собственности спорного жилого дома в настоящее время никем не оспорена.

Кроме того, представленное суду экспертное заключение на жилой дом ответчиков, составленное 04.07.2012 ООО «Томский экспертный центр» подтверждает обстоятельство того, что жилой дом... соответствует санитарно – эпидемиологическим правилам и нормам (л.д. 91-94).

В соответствии с заключением по результатам обследования несущих и ограждающий конструкций названого объекта недвижимости, составленного 13.07.2012 ООО «Кадастровые технологии», на момент проведения визуального обследования несущие и ограждающие конструкции здания... пригодны к безопасной эксплуатации (л.д. 105-117).

В экспертизе Томского областного отделения ООО «Всероссийское добровольное пожарное общество» технических решений по обеспечению пожарной безопасности возведенного здания от 16.07.2012 сделан вывод о том, что возведенное здание, предназначенное по своему функциональному назначению под жилое, не противоречит требованиям норм и правил пожарной безопасности, в том числе противопожарные разрывы до ближайших строений соответствуют противопожарным требованиям (л.д. 133-134, п. 5.5).

Следовательно, сохранение спорного жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств притязаний третьих лиц на вышеназванный объект недвижимости в материалах дела не имеется.

Истцом вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ также не представлено доказательств того, что использование возведенного объекта недвижимости опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектам культурного наследия, а также нарушит какие-либо иные охраняемые законом интересы других лиц.

Как следует из положений абз. 2 п.2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет не во всех без исключения случаях, а только в тех, которые, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, проверив и оценив указанные доказательства в их совокупности с учетом требований вышеприведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что в действиях ответчиков Гусейнова Ш.Г., Абрамовского В.П. по возведению и использованию объекта недвижимого имущества, на земельном участке, расположенном в территориальной зоне ОЖ, отсутствует факт использования земельного участка не по целевому назначению, существенных нарушений градостроительных норм и правил ответчиками не допущено, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушены, какой-либо угрозы жизни и здоровью граждан возведенное здание не создает. В силу чего правовые основания для удовлетворения исковых требований администрации г. Томска отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск администрации г. Томска к Гусейнову Ш.Г. , Абрамовскому В. П. о сносе самовольно возведенного строения – жилого дома... в границах земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100031:28, оставить без удовлетворения.

Меры по обеспечению иска в виде запрета на осуществление юридическим и физическим лицам действий по строительству, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ на жилом доме... в границах земельного участка с кадастровым номер 70:21:0100031:28, и запрета Управлению Росреестра по Томской области производить государственную регистрацию указанного объекта недвижимости отменить после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

Председательствующий судья: Ю.В. Кулинченко