Дело № 2-1122/12 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 08 августа 2012 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе: председательствующего судьи Ганиной С.Н. при секретаре Якубович Л.А., с участием представителя истца, третьего лица Яшкина Д.В. Ивановой М.С., представителя ответчика Семигука А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Тупициной Л.А. к открытому акционерному обществу «Автострой» о признании договоров заключенными, установил: Тупицина Л.А. обратилась в суд с иском к ОАО «Автострой», в котором просит признать договор на долевое участие в строительстве жилого дома по ... между ОАО «Автострой» и Яшкиным Д.В.; договор об уступке права требования (цессии) от 11.12.2010 между Яшкиным Д.В. и Тупициной Л.А. заключенными. В обоснование заявленных требований указала, что 10.12.2010 между ОАО «Автострой» и Яшкиным Д.В. был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома по ... в г. Томске, согласно которому ОАО «Автострой» организует строительство 9-ти этажного кирпичного жилого дома по ... и принимает в долевое участие дольщика, доля подлежащая передаче дольщику по окончанию строительства: трехкомнатная квартира ... (строительный номер), на 4 этаже строящегося жилого дома, общей площадью 77,18 кв.м. Оплата производится наличными денежными средствами в размере 2 006 680 руб. в кассу ОАО «Автострой» в день подписания договора. Яшкин Д.В. обязательства по оплате исполнил в полном объеме. 11.12.2010 между Яшкиным Д.В. и истцом был заключен договор об уступке права требования (цессии), согласно которому цедент осуществляет перевод права требования к ОАО «Автострой» на получение в собственность после окончания строительства кирпичного 9-ти этажного жилого дома, одной трехкомнатной квартиры ... (строительный номер), на 4 этаже, общей площадью 77,18 кв.м.по .... Оплата по договору об уступке права требования (цессии) от 11.12.2010 произведена истцом в полном объеме. 13.12.2010 Яшкин Д.В. уведомил ОАО «Автострой» о состоявшейся уступке права требования. Указанное жилое помещение в надлежащем состоянии было передано истцу по акту приема-передачи от 14.01.2012. Обратившись в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственной регистрации права собственности, истцу было сообщено, что договор на долевое участие в строительстве жилого дома от 10.12.2010; договор об уступке права требования (цессии) от 11.12.2010 не были в установленном законом порядке зарегистрированы, жилое здание введено в эксплуатации, что является препятствием для регистрации права собственности. Истец Тупицина Л.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, что суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ считает возможным. Представитель истца Тупициной Л.А. – Иванова М.С., действующая по доверенности от 06.06.2012, реестр. № 2062, в судебном заседании обстоятельства, изложенные в иске подтвердила, полагала, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку истец Тупицина Л.А. расчет по договору об уступке права требования (цессии) произвела в полном объеме. Кроме того, истец не знала о том, что договор на долевое участие в строительстве жилого дома от 10.12.2010 и договор об уступке права требования (цессии) от 11.12.2010, подлежали обязательной государственной регистрации. Представитель ответчика ОАО «Автострой» Семигук А.В., действующий по доверенности от 06.06.2012, в судебном заседании исковые требования истца не признал в полном объеме, представил отзыв, согласно которому в соответствии с п.3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным федеральным законом. Договор на долевое участие в строительстве жилого дома по ... от 10.12.2010 между ОАО «Автострой» и Яшкиным Д.В., является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, какие-либо обязательства у указанных лиц по договору не возникли. Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Ни Гражданским кодексом РФ, ни федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни каким-либо иным законом не предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве может быть заключен путем совершения сторонами действий по исполнению подписанного, но незарегистрированного (незаключенного) договора. В силу императивности норм п.3 ст. 433 ГК РФ, п.3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» нельзя признать заключенным договор, не зарегистрированный в установленном порядке. Кроме того, ОАО «Автострой» не уклонялось от государственной Представитель третьего лица Яшкина Д.В. – Иванова М.С., действующая по доверенности от 20.07.2012, реестр. № Д-1028, в судебном заседании полагала подлежащими удовлетворению исковые требования Тупициной Л.А. в полном объеме. Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего. В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», введенного в действие с 01.04.2005, по договору участия в долевом строительстве (далее -договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Часть 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства регламентируется ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введенная Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …». В судебном заседании установлено, что 10.12.2010 между ОАО «Автострой» (застройщиком), в лице директора Р., с одной стороны, и Яшкиным Д.В. (дольщик), с другой, заключен договор участия в долевом строительстве, согласно условиям которого ОАО «Автострой» обязался в предусмотренный договором срок 4-й квартал 2011 организовать строительство девятиэтажного жилого дома и после окончания строительства передать дольщику долю в виде трехкомнатной ... (строительный номер) на 4 этаже, строящегося жилого дома, общей площадью 77,18 кв.м., расположенного по адресу: г. Томск ..., а Яшкин Д.В. обязуется оплатить обусловленную договором цену по договору от 10.12.2010 – 2006680 руб. 11.12.2010 между Яшкиным Д.В. и Тупициной Л.А. был подписан договор цессии (об уступки права требования), из которого следует, что Яшкин Д.В. уступил Тупициной Л.А. право требования от ОАО «Автострой» на получение в собственность после окончания строительства вышеуказанной квартиры, Тупицина Л.А. в свою очередь полностью оплатила право требования к ОАО «Автострой» на трехкомнатную квартиру (строительный ...) общей площадью 77,18 кв.м., расположенную на четвертом этаже кирпичного жилого дома по адресу: г. Томск, ... и не имеет задолженности перед Яшкиным Д.В. за уступленное право требования. 30.12.2011 вышеуказанный дом был введен в эксплуатацию. 14.01.2012 ОАО «Автострой» передал Тупициной Л.А., а последняя приняла квартиру № 82 по адресу: г. Томск, .... Данные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются договором участия в долевом строительстве от 10.12.2010, справкой ОАО «Автострой» об отсутствии задолженности Яшкина Д.В. по договору от 10.12.2010, договором об уступке права требования (цессии) от 11.112.2010, расписками Яшкина Д.В. от 08.12.2010, от 13.12.2010, из которых следует, что истец оплатила Яшкину Д.В. 2 000 000 руб., разрешением на ввод объекта в эксплуатацию ... от 30.12.2011., актом приема-передачи квартиры от 14.01.2012. В соответствии с ч. 2 ст. 27 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) действие этого закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного закона. На основании ч.1 данной статьи закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Разрешение на строительство жилого дома с административными помещениями по адресу: г. Томск, ... было получено ОАО «Автострой» 05.04.2007, что подтверждается разрешением на строительство ..., выданным Комитетом строительного надзора 05.04.2007, обозреваемом в судебном заседании и не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Таким образом, к отношениям сложившимся между ОАО «Автострой» и Яшкиным Д.В. подлежат применению положения ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Из содержания ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве должен содержать: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, при отсутствии в договоре указания на данные условия, такой договор считается незаключенным. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в нарушение ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственная регистрация договора долевого участия в строительстве от 10.12.2010 произведена не была, кроме того данное обстоятельство не оспаривается сторонами. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу ч. 1 ст. 56 ГПК каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве от 10.12.2010 является незаключенными, а следовательно сделка между ОАО «Автострой» и Яшкиным Д.В. не была заключена. Доказательств обратному, в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено. В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ) Частью 1 ст. 388 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Согласно ч. 2 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником принадлежащего ему права требования, допускается с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. С учетом изложенного, в силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ суд, приходит к выводу о том, что договор уступки права требования (цессии) от 11.12.2010, на основании которого Яшкин Д.В. уступил Тупициной Л.А. права требования, основан на договоре участия в долевом строительстве от 10.12.2010 в отношении трехкомнатной квартиры ... (строительный номер), общей площадью 77,18, на 4 этаже в третьем подъезде 9 этажного жилого дома, расположенной по адресу: г. Томск ... является ничтожной сделкой, так как заключен в нарушение требований ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а потому исковые требования о признании договора на долевое участие в строительстве жилого дома по ... между ОАО «Автострой» и Яшкиным Д.В.; договора об уступке права требования (цессии) от 11.12.2010 между Яшкиным Д.В. и Тупициной Л.А., заключенными на основании недействительных сделок удовлетворены быть не могут. Доводы стороны истца о том, что истец Тупицина Л.А. расчет по договору об уступке права требования (цессии) произвела в полном объеме. Кроме того, истец не знала о том, что договор на долевое участие в строительстве жилого дома от 10.12.2010 и договор об уступке права требования (цессии) от 11.12.2010, подлежали обязательной государственной регистрации при разрешении настоящих требований, правового значения не имеют. Кроме того, из смысла положений ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона, определяющих предмет договора участия в долевом строительстве, следует, что целью его заключения является осуществление застройщиком за счет привлеченных средств иных лиц строительства объекта недвижимости, подлежащего в последующем передаче участнику долевого строительства. Факт того, что строительство жилого дома по адресу: г. Томск, ... в настоящее время завершено подтверждается пояснениями участников процесса, а также письменными материалами дела. В соответствии с запросом Государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 01/164/2012-242, по сведениям ЕГРП 9-ти этажное жилое здание с административными помещениями по адресу: г. Томск, ..., введено в эксплуатацию, 16.06.2011 (1 очередь,1,2блок секции), 30.12.2011 (2 очередь). Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию ... от 30.12.2011, выданного застройщику ОАО «Автострой», жилое здание – 9-ти этажный жилой дом №1 с административными помещениями II очередь (3,4 б/с), расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, ..., введено в эксплуатацию 30.12.2011. Таким образом, в отношении введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, то есть объекта, строительства которого уже завершено, правоотношения из договора на долевое участие в долевом строительстве, влекущие обязанность застройщика по ведению строительства, по своей сути возникнуть не могут. Собственник возведенного объекта может вступать в правоотношения, связанные с распоряжением этого имущества, в том числе по его отчуждению третьим лицам, на основании иных гражданско-правовых договоров. В случае же фактического совершения сторонами не прошедшего государственную регистрацию, и следовательно незаключенного, договора участия в долевом строительстве действий, направленных его исполнение, они не лишены возможности обратиться за защитой своих прав путем возврата неосновательно полученного каждым из них. В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. С учетом изложенного, суд считает необходимым меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на квартиру ..., расположенную по адресу: Томская область, г. Томск, ..., запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области осуществлять государственную регистрацию сделок и права собственности на квартиру ..., расположенную по адресу: Томская область, г. Томск, ...., отменить На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил: В удовлетворении исковых требований Тупициной Л.А. к открытому акционерному обществу «Автострой» о признании договора на долевое участие в строительстве жилого дома по ..., между ОАО «Автострой» и Яшкиным Д.В., договора об уступке права требования (цессии) от 11.12.2010, между Яшкиным Д.В. и Тупициной Л.А. заключенными, отказать. Отменить ранее наложенные определением суда от 19.06.2012 обеспечительные меры в виде наложения ареста на квартиру ..., расположенную по адресу: Томская область, г. Томск, ..., запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области осуществлять государственную регистрацию сделок и права собственности на квартиру ..., расположенную по адресу: Томская область, г. Томск, ... Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска. Председательствующий судья: С.Н. Ганина
регистрации договора участия в долевом строительстве. Договор с Яшкиным Д.В. был подписан ОАО «Автострой» 10.12.2010, уступка права произведена уже на следующий день – 11.12.2010. С учетом сроков, предусмотренных ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», очевидно, что отсутствие государственной регистрации на день, следующий за днем подписания договора, не может свидетельствовать об уклонении какой-либо из сторон от государственной регистрации договора. При заключении договора с Яшкиным Д.В., Тупициной Л.А. было известно, что государственная регистрация договора не произведена, и должно было быть известно, что государственная регистрация договора необходима, а уступка несуществующих прав невозможна. Кроме того, оплата по договору с Яшкиным Д.В. последним произведена не была, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами. Также просит учесть, что жилой дом по ..., 30.12.2011 был введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2011г.